パークホームズ南大塚ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

ここは、東京の日常を深く愉しむ場所。全戸南東・南西向き、角部屋多数のこの物件どうでしょう？


＜全体物件概要＞
所在地：東京都豊島区南大塚2-1679-1他
交通：山手線大塚駅から徒歩7分、丸ノ内線新大塚駅から徒歩6分
総戸数：39戸
間取り：2LDK～3LDK
面積：55.91～75.1平米
入居：2012年4月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：西武建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[181: 匿名さん]

大塚周辺の人はお茶大や筑波に行かせてる人が多いですね

[182: 匿名さん]

口コミですが、人気があるのは、仰高、清和、朋有の三校。
この地域から、通っている子を知っています。
確か、枠があって希望が無条件で通るわけではないみたい。

[183: 匿名さん]

小学校も中学校も入学前に学校見学がありますから噂話に惑わされずに見学すれば
雰囲気はわかります、子供の性格にもよりますから口コミはあまり当てはまりません。
182さんのあげられている小学校は全学年が複学級ということで人気がありますが、隣接校制度で
入学のお子さんも多い学校で広範囲から生徒が集まるようです。
この辺りは文京区に隣接しているので、文京区の窪町小学校（3クラス）などに区外に越境する
お子さんも多いです。公立は義務教育ですが、国立附属は基本的に大学の実験校ですが
伝統的に人気も高く30倍の競争率と抽選がありますから誰でも入学できるわけでもありません。
巣鴨小学校は隣接校制度の生徒は少数で学区の子供ばかりですが、校長先生も抜群に若く豊島区も
力を入れているのかもしれません。その成果もあるのか生徒は増えていて学年によっては
2クラスもありますが、全体的には小ぢんまりしていて、アットホームな小学校です。
最近は、公立は本来地域一体型の小学校が基本ですが小学校の隣接校制度の弊害も出てき
ているので、廃止案が区議会でも出ているそうです。
豊島区に限らず中学は、私立、都立、国立に30％位が進学するそうです。

[184: 匿名さん]

下のページが参考になりそうです。
親の７割が学校選択制に賛成ですから、この制度は続くでしょう。
選択できるのは、1年生になるときだけで、２年生以上で転入するときは
自動的に巣鴨小学校になる気がします。
文京区への越境入学は、簡単なんでしょうか？
昔は、文京区議に頼めば、なんとかなるとか聞きましたが。

http://www.city.toshima.lg.jp/dbps_data/_material_/localhost/120kyoiku...

[185: 匿名さん]

いつまで基礎工事をやってるんだろう

[186: 購入検討中さん]

とりあえずモデルルーム見れるので見てから比較検討します。

[187: 匿名さん]

まぁ５０Mも杭打ち込むのだから工期も長いでしょう

[188: 周辺住民さん]

近くのシティハウスに住んでいますが、この辺はとても静かで便利で住みやすいですよ
引っ越してきてから、買い物も便利なので自転車にほとんど乗らなくなりました。
杭が話題になっているようですが、興味があるので調べたらうちは23ｍだそうです。
大震災の時も全く被害なしで安心してました、並びの商店街でも被害は全く
なかったようですから、安心して検討してください。

[189: 匿名さん]

素人の判断ではなく営業からなんで50mの杭なのか説明受けて納得できないと購入は出来ないかな

[190: 匿名さん]

建設会社はプロです、デベの営業は建築のプロではありません建築確認が下りていますから、ご近所さんが心配することではありませんよ。
杭が60ｍ以上のマンションは湾岸や下町では普通にありますよ・・

[191: 匿名さん]

他のエリアではなくご近所が30Mクラスなのに何でここが50Mなのか理由が知りたいのよね

[192: 匿名さん]

ご近所より高級マンションで、コストを掛けて建物を頑丈に作るからじゃないですか？
大震災とは関係ないよね、建築確認はその前に降りてるはずだから。

[193: 匿名さん]

何だその理論ｗ

[194: 匿名さん]

単に地盤が悪いだけだと思うよ。杭を長くして得られるメリットなんて何も無いもの

[195: 匿名さん]

地盤が悪くて杭が短いなら検討する気になれないけど、長いならそれでいいかとも思いますね。
もちろん営業さんからの説明は欲しいけど、しっかり説明できる人っているのかな？
こういう質問って自分もしっかり勉強してからじゃないとうまく誤魔化されそう。私なんてこちらの掲示板を見るまで杭が50ｍだってことも知りませんでしたし。

[196: 匿名さん]

ここの掲示板を信じるのもどうかと思うけど・・・
自分で見て聞いて判断するのが一番です。

[197: 匿名さん]

長い杭なんて破損のリスクが高くなるだけ

[198: 匿名さん]

地盤の地図はあくまでも目安らしいですよ、ボーリングしてみないと専門家でも予測はできても
実態はわからないそうです、大規模だと同じマンション内でも長さが違ったりするそうです
私も知人の建設関係者から聞いた話ですが。

[199: 匿名さん]

杭が長くて嫌なら買わなければいいですよ、他に買う人がいると思いますよ。

[200: 匿名さん]

杭が問題？地盤が問題？みなさん話が違いますね。

杭はコスト面では確かにですがあの価格帯ですよね。決して高くないと。。
折れる可能性の話もあの震災でも折れた話って他で聞きましたか？
震災では免振でもメンテナンス費用が掛っていますよね。
その面ではどのマンションでもリスクは一緒だと私は考えます。

堅い地盤が深いのが気になりますがそこまでしっかり杭してる訳ですよね。
そこまでの部分が軟弱であれば液状化のリスクもありますが
液状化マップみても周辺含め大丈夫そうですし、埋立地でも無いんでしょ。
どなたか専門家の方のみ教えてください。

明日登録受付なのでネガキャンが多いのですね。もう杭と地盤は結構です。
話題変えてこのマンションの他のこと教えてください。

山手線・丸ノ内線２路線徒歩圏で南向き、ちょっと広さは微妙だけど
価格的にもほとんど６，０００万円しない魅力ある物件だと思っているので。
　

[201: 周辺住民さん]

39戸に対して駐車場が8台。20.5％は、少なすぎる気がするのですが？
車を持たない層向けマンションなのかな。

[202: 匿名さん]

駐車場の設置台数は懸命な選択です、このへんのマンションは利便性がいいので
20％以上あったらみな余って管理費の大きな財源なのに困っているくらいです。
機械式駐車場のメンテや将来の交換費用は高いものらしいです、駐車場が多いと
デベが販売するについては、宣伝で有利ですが15％くらいでも問題ないと思います。
価格は確かに割安ですね3ＬＤＫで5700～5800万円なんですか？
裏のシティハウスなら2ＬＤＫでも高いのは6000万円を超えていました

[203: 匿名さん]

まあ専門家も長い杭は良くないと言ってるしね

[204: 匿名さん]

地盤が脆弱だからこそこの価格なんでしょ。周辺と比べたら安いのは当然
お得かどうかはそれぞれの判断ですね

[205: 匿名さん]

＞200
マンションのどんな情報を求めているのでしょうか。

[206: 匿名さん]

価格設定が安いのは、前のデベがコンパクトな間取りで設計したのに
ファミリータイプに変更して間取りが中途半端だからでは
洋室も4.5Jだと子供部屋にして、ベッドと机を置くと一杯になる。
普通は5J以上が多いのは、この辺りを考えてのことでしょう。
マンションの表記は、1J＝1.62㎡が業界ルールですが、内法ではなくて
壁芯（壁や梁の中心）ですから、梁のある部屋は使える面積は小さくなる。

[207: 匿名さん]

なんか残念な物件だね・・設備も含め
やっぱお買い得物件って無いんだな

[208: 購入経験者さん]

70㎡未満は2LDKサイズなのに3LDKというのは、無理がある下町マンション仕様になってしまいそう

普通に考えて10帖のリビングに、長方形の4人掛けダイニングテーブルとソファーは置けない
この構成を考えたら最低でも12帖以上は必要な空間。
HP 見ても小さなガラス丸テーブルにしてあるのは、そのため？
4.5帖の洋室にもベッドを置いてないから、どこで寝るの？
6帖の主寝室にシングルベッド2つは置けないからダブルベッドにしている？
ユニットバスは1418サイズでゆとりがあるけど70㎡未満なら一回り小さな
1317サイズにしないから、こういう結果になるのかも。

ホテルライクな内廊下はエアコンが入っていれば◎
ミニバイク置き場は今時乗る人は少なそう△　バイク置き場にすれば○
上品なフローリングの質は良さそう○
キッチンカウンターは御影石は高級感で○　コンパクトで幅が狭いのは残念
キッチン水栓に浄水機能一体型になってない×　後から交換しても安い設備
ダンクレストイレと手洗いカウンターは使いやすく○
エントランスホールは上品なシンプルさで○
角住戸が多数というのは住み心地抜群で◎

他の掲示板にもあるように大塚では利便性で一等地なのに、三井不動産らしくない
よくばり設計にしてしまった感じがする。価格を考えるとお買い得感はある。
戸数もう少し減らしてゆとりをもたせれば良かったと思うけど分譲価格は上がりそう。

[209: 匿名さん]

モデルルームに行ってみてください。
仕様の評価されてますが内容違いますね。

杭は長かったですね。
でも地盤も杭の話も私は案外安心に変わりました。
ああそうなんだぁって感じで、軟弱でも無く湾岸とも違う感じでした。
この部分を気にする必要は無くなりました。
やはりちゃんと行くことが大切ですね。

消費税上がりそうですし、そうなると
このような買い求めやすいマンションが
最初に売れていってしまいそうですね。
抽選あったみたいだし早く検討しないとな。

[210: 匿名さん]

諸費税が上がると土地価格を除く建物価格があがりますね。

モデルルームのいらしたようですので伺いたいのですが
エリアの相場と財閥系にしては割安の分譲価格の理由は？
坪単価で260～300万円というと、南大塚にしても安めですね。

[211: 匿名さん]

価格的にも立地的にも戸数的にも、すぐに売れそうなマンションを
青田売りで売り急ぐというのは、何かありそう。
並びに中層マンションがいくつもあるから、眺望は期待できないからかな。
西側の新大塚駅とは標高差が10ｍ以上もあるし、東側の千石巣鴨方面とはもっと差がある。

[212: 匿名さん]

杭が長い事の説明を求めても大丈夫ですしか言わない営業・・

[213: 匿名さん]

裏の住宅地のシティハウス南大塚が14階でなぜ大通りに面したここが12階なのか
ルーフバルコニーがある住戸が多いのか疑問なので調べてみました。

豊島区の用途地域によると
用途地域　　　　　：近隣商業地域
防火・準防火地域 ：防火地域
建ぺい率 ；８０％
容積率 　　　　：４００％
高度地区 ：第３種高度地区
特別用途地区 ：なし
日影規制 ：なし
前面道路の幅員による容積率の低減係数 ０．６
道路斜線の係数（勾配） ：１．５
地区計画 ：なし
http://www.city.toshima.lg.jp/toshikeikaku/tiikitikuzu/index.html

容積率、建蔽率も同じ違いは高度地区だけ
ここは第三種高度地区で高さ制限がある、シティハウスは高度制限がないから14階なんだ
意外な結果でした。

第3種高度地区
http://www.city.toshima.lg.jp/kusei/machidukuri/006159.html

[214: 匿名さん]

よく調べたね、、、、

[215: 匿名さん]

さっき見たら価格がさらに安くなってました。

[216: 匿名さん]

＞＞212
下手したら「長いので安心です」とか言い切る営業さんも居るのかもしれませんね（笑）そんな事は稀でしょうけど。
地盤に関してはそれほど心配してなかったのですが、こちらのスレを見てるうちに少し気になりだしたので出来る範囲で調べてみようかな、都内全体で比較したらそれほど弱くはないと思うけど。

[217: 匿名さん]

＞下手したら「長いので安心です」とか言い切る営業さんも居るのかもしれませんね（笑）
マンション建設ってそういうものだと思います。

地盤というか、岩盤？までの距離に合わせた杭を打ちます。
湾岸でも、下町でも山の手でも新耐震基準に沿って建築確認をとりますよね。
マンション性能評価でも財閥系も含めて９０％のマンションは、最低ランクの１です、
不必要な補強はコストアップになるだけですから直接分譲価格に反映します。
むしろカタカナデベではブランド力がないから売りの１つとして一部だけ学校や病院基準の
耐震２もあるようです。
今回の大震災で、分譲マンションは旧耐震も含めて１つも倒壊してないそうです。

ネットで検索すると、いろいろ出てきますよ。

[218: 入居予定さん]

登録しました。
今週末契約です。
こちらをご覧になっている同じ境遇の方
よろしくお願いいたします。

[219: 匿名さん]

ここ検討してましたが、旦那が大柄で天井が低いと連呼さうるので見送りになりそうです
今の物件が天井高270なのでそれから比べると確かに圧迫感はかなり感じます

[220: 匿名さん]

階高が普通は3ｍなのに、スラブが20センチで天井高270センチ？
多分戸建てですよね
マンションにはありえない天井高ですね、最上階ならあるかもしれないけど。

[221: 匿名さん]

少ないが天井高270のマンションはあることはある。
1階分くらい無駄になるので、高級仕様のマンションか、
あとは郊外型のマンションか。

[222: 匿名さん]

住宅性能評価の耐震の項目

耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）
等級１
　建築基準法に定められている地震に対する倒壊防止基準を満たしている。
　数百年に一度といった、極めてまれに発生する地震（震度６強から７の地震）に対して、倒壊・崩壊しない。
等級２
　等級１の１．２５倍の地震力に対して倒壊・崩壊しない。
　学校や病院など、多数の人が利用する施設と同程度の強度。
等級３
　等級１の１．５倍の地震力に対して倒壊・崩壊しない。
　災害時に防災拠点となる施設や放射性物質貯蔵施設と同程度の強度。

ここは、杭が長くても等級1ですね。

[223: 購入検討中さん]

杭がなぜ長いのか？
この点を確認できないと決断できません。

[224: 匿名さん]

最近は天井高高いマンション多いから270もそんなに珍しくないよ

[225: 匿名さん]

まぁ４０Mの高さ制限がある場所で
１２階建て→高級仕様
１３階建て→並仕様
１４階建て→低仕様
って感じじゃないかね

[226: 匿名]

>>223
そんなに気になるならMRでボーリング結果を見せてもらいなよ。

万全を期すなら、ボーリング結果のみならず建築士に構造全体をチェックしてもらうのもよいかと。

この掲示板を見たり質問したって判断できる材料なんて出てきやしないんだから。

この掲示板で杭が長いと問題って騒いでいる人も専門的な根拠に基づいているのではなく、
巷のマンション本の受け売りが多いでしょ。

そりゃ素人目線では長いよりも短い方が良さそうな気がするし、
地盤は固ければ固い方が良さそうだが、
実際にどこまで影響があるのか、購入の判断に際してどこまで考慮すべきかはわからないよね。

[227: 匿名さん]

ここは谷底低地だからねぇ・・地盤が悪いのも仕方がない
その分価格安いでしょ

[228: 匿名さん]

また谷底くんか（笑）

[229: 匿名さん]

お得感の全くない物件だな

[230: 匿名さん]

＞最近は天井高高いマンション多いから270もそんなに珍しくないよ
具体的に教えて下さいな、全戸が270というのは聞いたことがないのですが。

地盤に不安があるなら絶対に買わない方がいいよ、30年間以上地震の
不安を抱えて生活するのは辛いよね。

ところで、ここは財閥系だから地震警報装置くらい付いてますよね
いくらもしない設備だから当然だよね。