中古マンション売却について

[匿名さん]

　10月末に専任売買契約を不動産大手の会社と結び、11月6日に初めてのチラシ掲載、14日に１件の内見申し込みがあり、購入希望者が来たのですが、成約には至らず。その後内件希望はないそうです。
　こんな状況で昨日担当の方から、価格が高いのでは？もう少し下げられませんか?と言われました。当初の売り出し価格も何社から査定を受けて、妥当な金額と思って決めたのですが、もう値下げを考えないといけないのかと疑問を持ちました。物件は駅近5分、築6年、利便性もよいと思います。
　客観的に見て、どう思われますか？ご意見を伺いたいです。

[220: 匿名さん]

>213
>先日金曜日に、白紙に戻すか、Wローンにして仲介を変えるか、に迷っていることを示しました。

15さん
こういう言い方では何も前進しませんよ。
まず、迷っていることを仲介に言ってはいけません。
この場合、期日までに希望金額で売れなければ新築は白紙にします。
ときっぱり言いましょう。
（仮に迷っていても断言することで仲介業者は動きがはっきりします）

また、金額もきっぱり指示しましょう。
そうしないと２割値引きしてくれるなら買いたいという客がいます。と言い出します。
そうなると１５さんの新築が欲しい欲求に付け込んできて結果的に損な売買になりますよ。

今の状態で仲介に相談してもいいことなど何もありません。
仲介をあごで使う気で最後はのぞみましょう。

[221: 匿名さん]

15さん、なんで手の内・心の内を敵である仲介業者に明かすかなぁ。仲介業者は今週末までに「2700万なら買いたいという客がいる」と言ってきますよ。仲介のシナリオ通りですね。
とにかく仲介業者を信用してはダメです。ここでレスを付けてる人たちは確かに匿名だから無責任に何でも言えます。でも仲介業者よりちゃんと答えてる人がほとんどですよ。ここで相談したのは15さん自身なんだから、ここの書き込みもある程度信用して参考にして欲しい。

しかしですね、Wローンにすることも可能な経済状況なんだったら、「Wローンにして仲介を変えます」これだけでいいじゃないですか？

[222: 匿名さん]

>221
>Wローンにすることも可能な経済状況なんだったら、「Wローンにして仲介を変えます」
>これだけでいいじゃないですか？

ハッタリでも良いかもね。
でも、１５さんはもしかして新築と同じ仲介で買取保証売却をしてるのかなぁ？

[223: 匿名]

15です。

Wローンにして仲介を変えるか、白紙に戻すか、のどちらかで決めるつもりなんですが、そのまま仲介に伝えたのはまずかったですかね。

ここの皆さんのスレを参考に行動しているつもりなんですが、そう受け取られていないようで、すみません。

それから、仲介は新居と同系列の不動産ですが、買取保証売却ではありません。

[224: 匿名さん]

15さん

仲介に振り回されて、全て後手に回ってる印象です・・・
出して良い交渉カード、出してはいけないカードも理解されていないような気もします

気になったのは売却期限が迫っている、限定されていることでしょうか
どうしても売らなければいけない状況であれば叩き売りすべきです、足元みられるのは当たり前、
残債や損失を気にしてはいけません
これは株や商売の鉄則
期限に猶予があるのであれば社会情勢や周辺相場のみ調べてどっしり構えておけばＯＫ

上にもあるけど、一旦手持ちカード（メリットデメリット、強味弱味）を整理して、
仲介変えて心機一転！のほうが良いような気もします

[225: 匿名さん]

これから仲介が仕込んだ内見者が続いて期待させて引っ張り、新居の期限ギリギリに業者買取を提案してくるでしょうね。
たとえ売却で損してでも、新しい資金計画相当無理しちゃってでも、新居が欲しいこと、残念ながら海千山千の業者に全部見透かされてるように思います。
業者は売り買いで利益取れたら、その後は15さんが仮に破産しようがどうでもいいからね。
ナニワ金融道を一読するといいかも。

[226: 匿名さん]

15さんへ
同系列の不動産屋だとしたら情報は筒抜けなので同じ仲介と考えればよろしいかと。
あと、買い先行であるけど、期限付き売却としたら（買取ではない方法）
売れなければ新築物件も流れるということですよね。
そうなれば単純に売れなかったので今回は売却＆購入共に縁がなかったということになります。

ただし、仲介もこのまま手を引くとは思えないので買取提案とローンの提案を行って
くるでしょうね。

その前に１５さんは白紙にするかどうかを相談してしまったので
仲介は新築のメリットをささやいてくるでしょう。
例えば、低金利とか住宅ローン減税とか長い目でみたら得ですよ。みたいな感じの事。

それに乗るかは１５さん次第ですね。

[227: 匿名]

相談させてください

業者に査定をお願いして、妻が応対したのですが、勝手に専任媒介契約をしていました

これは解約出来ますか？

契約の説明は一切なかったそうです。確認せずサインした妻も悪いのですが…

[228: 匿名さん]

売却中止であれば余裕で可能。
仲介業者変更なら建前では不可。

でも普通の業者であれば変更も可能です。
他の業者で考えているのであれば、
そこで優秀な営業であればノウハウを教えてもらえます。

[229: 匿名]

家主の委任状とか無くても勝手に契約って出来るんだね

怖いわ

[230: 匿名さん]

>>227
もし不動産の所有者が奥さんであり、奥さんが自らの権原に基づき行った契約なら当然に有効であり、あなたがとやかく言うことはできない。

不動産があたなのものなら、権原を有さない奥さんが勝手にやった契約なんか無効に決まってるじゃん。常識でしょ。契約の説明も一切なかったんだって？
明日にでも電話して「契約は無効だ。（業者側の）契約書を持ってこい！」と呼びつければよろしい。
もし業者が「奥さんが代理で行った契約でも有効」などととぼけたことを言うようなら、「へぇ、そうかい。なら今から都庁の不動産業課（他県なら所管課を調べておいてね）に電話してお宅の免許取り消してもらうわ」とでも言えばいいでしょう。それで相手が「都庁でも国土交通省でもどうぞ」と言うなら、ホントに電話して事実を全部話しなさいな。

[231: 匿名]

ありがとうございます

本人で無ければ無効になるんですね。安心しました。

契約書と確認せずに署名捺印した妻にも落ち度がありますが、
初めて査定に来られて即日契約という流れになるとは思いませんでした。

明日早速電話してみます。詳しいご回答ありがとうございました

[232: 匿名さん]

不動産の所有者は奥さんなんでしょ？

不動産がだんなものなら・・・ドジな業者がいるものですね。

[233: 匿名さん]

こういうことする仲介って知り合いでもいました。
数人できて専任を契約させるんです。
〇〇リア〇〇だったそうです。

[234: 匿名さん]

227さん

面倒なので、
その担当ではなく、その店のヘッドに直接、
専任媒介契約の説明が一切なかったとご理解いただき、
「止めます」でいいかと。

どういう媒介契約をするかということは、
小さなことに見えるかもしれませんが、
大きな重要事項ですね。

230さんのように、
宅建業法の責任部署もあるので、必要であれば、そこで話をすればいいです。

[235: 匿名さん]

どっちもどっち

[236: 匿名さん]

仲介など不動産業者にはいろいろいるってことで。
こちらは一生に一度や二度の事が多いので、カモにされてもわかりませんね。

[237: 匿名さん]

媒介契約って上に記載されているし、何これ？とも聞かずにサインするものかね。
あと持ち主以外の人が契約しても無効に決まってるのに。
不思議。

[238: 匿名さん]

以前、母が不動産屋と契約してトラブルになり
市の建築指導課に行ったが、夫婦なので問題ないと言われたことがあるよ。
父の名義の自宅に関して。

[239: 匿名さん]

それはあなたの市の建築指導課がアフォなだけですよ・・・

[240: 匿名さん]

>夫婦なので問題ない

どこの市なんだよｗｗｗ
参考までに教えてよ。

[241: 匿名さん]

ちょっと話を戻しますね。

15さん。

仲介業者が連れてきてる内覧者は「サクラ」なんですよ！！だからこそ今までの仲介業者の報告内容がイマイチだったんです。話作ってますからね（ヘタですが）。
どう考えたって、急に内覧者を何組も連れてきたりなんて、話が進展しそうになるなんておかしいでしょう？物件は変わってないんですからね。

まるっきり信用してしまってるようで、危なっかしくて・・・

[242: 匿名]

15です。

先日、買い取り業者が査定に来ることを申し上げましたが、査定結果が出まして。

希望の金額に近いものだったので、決めました。
これから買い取ってくれた業者との契約に入ります。

数々の助言を書いて下さった皆様方、本当に本当に有り難うございました。

[243: 匿名]

売却する際、買い取り業者に直接買い取りしてもらうのと、仲介手数料を払って不動産屋に業者を仲介してもらうのとどちらがいいですか？

早く売りたいので損失は覚悟の上です。

ただ直接買い取り業者となるとトラブルなど無いか心配で…

[244: 匿名さん]

>>241さん
せっかく話を戻したのにね。
もう決まってたのね。
気を落とさず、またレスして下さいね。
本当に本当に有り難うございました。

[245: 匿名]

15です。
244＝241さん、
ずっと前から私の力になって下さっていた方ですね。

これまでのご助言にうまく対応できていたかは、定かではありませんが、私にとっては心の支えでした。
お世話になりました。
有り難うございました。

[246: 匿名さん]

１５さんへ

何はともあれ前進してよかったです。
きっとみなさんも「もうちょっと・・」と思う点はあるかもしれませんが、
とりあえず１５さんが納得できる方向に進んでよかったと思っていると
思いますよ。

[247: 匿名さん]

>>243
確かに買取業者が、不動産屋経由なら
不動産屋に仲介手数料を払う事になります。

直接だと、買い叩かれる心配もあるので、
一概にどちらが良いとも言えませんね。

[248: 匿名さん]

241（他、いくつか）です。何はともあれ、15さんが納得できる形で決まったようで、おめでとうございます。
私もマンションの買い換え経験者で、不動産屋が全く頼りにならなかったために、自分で対内覧者、対不動産屋の作戦を色々立てたりして苦労しました。私はそのときにこの掲示板の存在に気づかなかったので、いろんな方から声を掛けていただけた15さんがうらやましいです。また、多少なりとも自分の経験や書き込みが15さんのお役に立てることがあったとすれば、とても嬉しいです。
新しい家に向けて、邁進していけますように・・・（今、とても晴れやかで幸せな気分ですよね？分かりますよ〜♪）

[249: 匿名]

本当に晴れ晴れしい気持ちです。

もう、15です。と書くこともないのかなあ、て考えると寂しい限りです。

もし、この掲示板を見てはいるけど相談を躊躇されている、という方がいらっしゃいましたら、是非書き込みなさることをオススメしますよ。
皆様親身に答えて下さいます。

[250: 匿名さん]

>>227は白紙撤回できたんか？　レスがないところを見ると、契約書を盾にやられて引き下がったか。
ま、直ぐに売るつもりがないなら、相場の１．５倍くらいの値を付けとけ。
３ヶ月経って契約切れたら、別の業者に頼んで相場ｘ１．１倍くらいの値で出しなおす。市場に大幅値引きの印象を与えることで売り易くなるかもよ。

[251: 匿名さん]

15さん解決できて良かったですね。
ご本人が納得できることが大切です。
新居が楽しみですね。


次のご相談者の方どうぞ^^

[252: 匿名さん]

15さん
税制改正がなければ、買い換え特例（譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）で、所得税が安くなる場合があります。http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3370.htm
住民税も軽減されますのでお得です。最近は仲介業者から案内をしないことも多い（案内しても自分たちの得になるわけではないため）らしいので、ご自身で念頭に置いておくと良いと思います。

なかなか売れなかった上に仲介から案内が無く気づかなかったため、結果的にこの特例がギリギリ使えなかった可哀相な241より。

[253: 匿名]

15です。
252さん、ありがとうございます。

この掲示板また覗いて見て良かったです。

確定申告の際に相談してみます。

[254: 196]

>>252
良いアドバイスだね。
僕の場合も仲介屋は特に説明してくれなかったな。
もっとも僕の場合は売却益が出てしまったので、それに課税されないようにするための申告だったけど、損益の場合、それだけで課税所得がゼロとなって、新居のローン減税が空振りになることもあり得るので、いずれにせよ良く調べて計算しておかないとね。

[255: 匿名さん]

そう、買い替えの損失とローン減税とは両方使えないようですので、詳しく
聞いてみた方がいいですよ。
来年でも、今どこの税務署などでも確定申告の相談をやっているので、
会場（税務署）に行って聞いてみるといいです。
今ならまだ空いてます。

[256: 196]

売却「益」の場合はローン減税と併用できないが、「損」の場合はできるはず。
254に書いたのは、併用しても「損」だけで税金が全部もどってしまい、ローン減税が生きないこともあるということ。
ま、そういうケースに当たるとしても税金が全部戻ってくるのだから、それはそれでハッピーだし、損益控除が消化された後はローン減税が生きてくるんだけどね。

実は僕も判断ミスった。売却益を新ローンの繰り上げに充てる前提で考えたので、売却益の３千万控除の方を使ったが、繰り上げせずローンを残しておけば、ローン減税の方が得だったかも。
ま、たいした違いではなかったが、控除がある間は金利によっては下手に繰り上げない方が良い場合もある。

[257: 匿名さん]

買い替えの損失とローン控除は併用できないよ。控除はどちらかを選ばなければいけない。だからどっちが得か、計算して教えてもらうために税務署に行って相談した方がよいです。確定申告時期を外して行った方が混んでないのでベター。（１月に入ったら確定申告に来る人がいるので、12月までに行ってしまった方が良い）
譲渡申告は特殊なので、資産担当の専門の職員じゃないと答えられないです。

ざっとこれで計算はできます。
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tokushu/index.htm

[258: 196]

＞買い替えの損失とローン控除は併用できないよ。

住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除（租税特別措置法（以下「法」という。）第４１条第１項）が適用されないのは、次のいずれかの規定の適用を受けた（受ける）とき（同条第８項及び第９項）

・第３１条の３（居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例）
・第３５条（居住用財産の譲渡所得の特別控除）
・第３６条の２（特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例）
・第３６条の５（特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例）
・第３７条の５（既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例）
・第３７条の９の２（認定事業用地適正化計画の事業用地の区域内にある土地等の交換等の場合の譲渡所得の課税の特例）

第３５条（居住用財産の譲渡所得の特別控除）を受けると適用対象外になるが、第４１条の５（居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除）を受けても適用対象外とはならない。
正確に理解したければこちらを解読のこと
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S32/S32HO026.html

[259: 匿名]

仲介業者が連れてきた買い取り屋と契約しようとしていた矢先に、
それより良い値段で買い取るという別の業者を見つけたら、
前者を断ることは出来ますか？

[260: 196]

信義則には反するが、専属専任の場合を除き、法的には可能。

[261: 匿名さん]

でも、不動産売買は口約束だけでも成立する場合があるから気を付けなきゃね。
相手方が既に購入の準備をしているとね。

[265: 匿名さん]

↑
確かにそうかもしれないけれど
同一の投稿が他スレにもあるぞ。
これは投稿を装った悪質な広告じゃないか。
かえって仲介手数料0(ゼロ)ドットコムの印象は悪化したぞ。

[267: 匿名さん]

２６５です。
上記の↑は消された投稿を示したもので２６１を示したものではありません。

[268: 匿名]

3年前に頭金0(諸費用だけ現金)35年ローンで購入しました。

手狭になった為、一戸建てを購入したいと思ってます。
流れとして買い替えの場合、売却を先にしてから新しい家の契約〜着工ですか？(その間賃貸？)
残債が出る場合、新しい家のローンに乗せる事は可能でしょうか？

[269: 匿名さん]

次もローンでしょうか。結局金融機関次第ですが。二重ローンを許容されるケースも与信次第であります。
住み替えローンなどで、売却時の差損を新規ローンに乗っける商品もありますが、一般的ではありません。