変動金利は怖くない！！その２２

[匿名さん]

前スレ（その２１）：

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/89668/

それ以前のスレは>>1に記述します。

[863: 匿名さん]

０．８７％ってすごいね！

ところで団信って金利＋何％なんでしょ？

[864: 匿名]

だいたい+0.3%くらいですよ。

[865: 匿名さん]

それとフラット金利が安い所は手数料がかなり割高。借り入れ額の2から3％くらい。低金利高手数料か高金利低手数料かどちらか。

唯一北陸銀行が低金利低手数料キャンペーンやってたけど今はないはず。

結局フラットは金利以外にかなりお金がかかる。目先の利率に飛び付くと痛い目にあう。

[866: 匿名さん]

>>855
＞固定で3パーセントを支払える力があるならば、
＞変動1パーセントで借りて、2パーセントを返済額軽減型で繰り上げ返済をするのが
＞一番ノーリスクだよ。
そりゃ当たり前じゃん（大笑）
その1％が、3％や5％に絶対に成らないんだったらな。
それと変動1％と固定3％は無理があるって。
固定が3％の頃は同じ銀行の変動は1％じゃなかったし、
変動1％の頃の固定は3％より低いよ。
固定金利を高く見積もり過ぎ（笑）
どうあっても変動有利にもっていきたいのがミエミエ

[867: 匿名さん]

フラットSと変動では単純な比較は出来ないような書込みもみられますが、
金利以外の面で双方の諸経費って一般例として以下をベースに比較するべきですかね？

借入例
3000万円
35年
フラットS 民間銀行 変動
金利 1.06%(9月1%優遇後） 0.875%(1.6%優遇後）
団信 　0.3%相当 込
保証料 無 約60万円 or 0.2%アップ
手数料 融資額 x 2.1% 無


間違いや他に比較項目があれば指摘してください。

[868: 匿名さん]

>>867
銀行によってまちまちだし、返済金額や期間でも違う
だから単純に総支払額で比較したらいい
もちろん変動は予測になるけどね

後は繰上返済のしやすさや、繰上返済の手数料の有無、保証料戻し手数料の有無なんかも比較のポイント
まぁこれはどこの銀行にするかってことになるんだけど

とりあえず、まだ数年は大丈夫そうだし、コツコツ繰上げよう

>>デフレ脱却、開けぬ視界　「宣言」１年、需要不足変わらず
>>http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20101205-00000000-fsi-bus_all

[869: 匿名]

団信にはいらずに、民間生保にしました。
若いなら住宅ローン以外にも使えるしお得なようです。

ずっと金利を気にしている生活は体に悪いと思い、精神力が弱い私はフラットにしました。

[870: 匿名さん]

>ずっと金利を気にしている生活は体に悪いと思い、精神力が弱い私はフラットにしました。
そういう選択もありですし、自由です。
人の自由ですから、誰も批判することはできません。

[871: 匿名]

フラットのデメリットといえば１００万からしか繰り上げ出来ないことがまず挙げられるでしょう。２～３ヶ月で貯まる人は問題無いかもしれないが、１年かかる人などは１００万貯まるまでの期間繰り上げ出来ないのが痛い。
１００万貯めてる間に無駄な利息が発生するからね。

[872: サラリーマンさん]

>>866
借入例
3000万円
35年
を固定2.5％と変動１％を比較して
変動１％で差額金利を繰り上げ返済にすると、
同じ返済額で変動１％が5年継続したならローン期間を何年短縮できる？
同じ返済額で変動１％が10年継続したならローン期間を何年短縮できる？

借金が大きく利息額が多い時に金利が安くできて元金を大きく減らせば
その後に高金利時代が到来しても利息額は大きくなりません。
10年後に仮に変動金利が2.5％になってもそのまま継続すれば良いだけですね。
10年なんてあっという間ですよ。

[873: 匿名]

いろいろな意見があり、勉強になります。
ありがたい限りです。
フラット35Sで10年間借りて(団信込み1.6か1.7くらい？)、
10年後に金利が上がる前に状況を見てフラット継続か、10年固定に切り替えるか、変動にするか？考えるのが
安心だし、一番特じゃないかもしれないけど、
少なくともそんなに損はしないなと思い、1月にフラットで借りようと思っています。
お疲れさまです。
明日も頑張りましょう

[874: 匿名さん]

団信と民間生保ならば団信でしょう。

民間生保はその期間一定の保険料を払い続けなければいけませんが、
団信は残高に応じて保険料が低くなりますから。

でも今の時期ならば変動でしょうね。将来の保証はまったくありませんが・・

[875: 匿名さん]

目先の金利に目を奪われるな。
フラットよりも変動を。
との意見がありましたが、長期が上がった今では変動の方が金利も安いし、
諸費用も変動の方がお得な感じがします。
しかし、あくまでも変動金利は銀行側に主導権がありますから。
銀行にとっては変動を選択してもらえれば嬉しいのでしょうね。
変動はいつ上がってもおかしくありません。
これだけはしっかり憶えておかなければなりませんよね。

[876: 匿名さん]

>>873

＞ 10年後に金利が上がる前に状況を見てフラット継続か、10年固定に切り替えるか、変動にするか？
10年後に変動にするにしても今の優遇金利が果たして継続されているだろうか。。

[877: 匿名さん]

おいしい話には裏がある。
後で泣かないようにね。

[878: 匿名さん]

ご忠告ありがとうございます。
変動で3年が経ち、お蔭様で元本もグングン減っております。
繰上げ資金も500万ほど貯まりました。
あと2～3年今の金利が続けば泣かずに済みそうです。

[879: 匿名]

やはり変動を選択する人は短期間で返せるような人ですね。
うちは無理無理

[880: 匿名さん]

>やはり変動を選択する人は短期間で返せるような人ですね。

変動＝短期完済に無理矢理持って行こうとしてる人がいるね。

何度も何度も何度も出ているけど、低金利が3～5年続けばその後バブル期並に金利が高騰しても最初から
3%で借りるより月々の返済額は少なくなるんですよ。今の固定は3%も無いから比較の意味が無いってっ突っ込む
人いますが、今の固定が何%だろうが変動組の人には関係無いです。

キモは3%相当の返済額で問題無いか？です。3～5年低金利が続けばバブル期並の金利高騰が有っても元々3%で
借りるより月々の返済額が低くなる訳ですから3%相当繰上返済してる人にとって、「変動金利は怖く無い」に
なるわけです。だって元々の返済額より多く払う事が無い訳ですから。そしてそのような状況に持って行ければ
その後金利がどうなろうと関係有りません。35年掛けようが3%相当繰上を継続して短期完済を目指そうが本人の
自由です。

ようするに繰り返しになりますが、3%相当繰上が可能で、3年～5年低金利（ゼロ金利じゃないですよ）が続くなら
変動が絶対的に有利です。例え9月のフラットSと比較してもです。しかし、この「3年～5年低金利」に不安が有る
とか、何が起こるか分からないと思うならばフラットにすればいいと思います。

変動は短期完済が前提ではなく、借入初期に低金利が続き、その間に有る程度の繰上（3%相当）が出来る場合に
絶対的に有利になるのです。

[881: 匿名]

変動を考えてます。
素人でまだまだ勉強不足なので教えてください。
例えば住宅ローンを2000万借りて、20年で返そうかと考えている場合に当てはめて教えてくださいませんか？。

[882: 匿名]

881です。
9月のフラットの最低金利当初10年0.87% 11年目から1.87% 団信+0.3%
同時期の変動
金利0.975% 団信込
この他の諸費用は考えずに当初の5年間変動は金利変わらずで6年目から1年ごとに1%変動金利が上がる場合で教えてください。

[883: 匿名]

どこか適当なサイトでシュミレートしてみては？

[884: 匿名さん]

前提条件として変動が不憫でならない。
が答えになってしまうのでは･･･

[885: 匿名さん]

>6年目から1年ごとに1%変動金利が上がる場合で教えてください。

どこまで上がり続けるかで変わるでしょう？
6年目から5年連続で上がり続ければ6%になります。（もっともそんな事はまずあり得ないでしょうけど）

[886: 匿名さん]

怖いながらも、何年後にデフォルトするか知りたい。
変動の繰上げ返済なしで毎年の返済金額をどなたか計算してください。

[887: 匿名さん]

>変動の繰上げ返済なしで毎年の返済金額をどなたか計算してください。

変動は繰上（もしくは繰上資金の貯蓄）が前提なので繰上無しは無謀です。まさにギャンブルかと。

[888: 匿名さん]

今の低金利がずっと続くと仮定するなら変動と固定の
どっちが得かなんて比較は無意味。

[889: 匿名さん]

>>884

一番不憫なのはフラットS前の長期固定の人。←金利ばかり払って元本が全然減ってない

一番ウハウハなのは変動3%差額繰上ですでに3年以上経過した人。←元本が大きく減って余裕

一番ラッキーなのは9月フラットSの人←たまたま運良く10年間低金利の固定で借りられた

一番がっかりなのは9月長期金利に期待して12月以降実行の人←当てが外れて変動に変更しようか悩む人も出てる

[890: 匿名さん]

>>888

今の低金利がずっと続くなんて思ってる人はいないのでは？

変動はとりあえず借入後3年～5年の低金利が目安。
その間に金利高騰が起こる確率が高いと思うのならばフラットが有利と素直に認めます。

[891: 匿名さん]

>>880
昨年、変動1.075％に借り換えました。
問題なく1年経過、3年なんてあっというまですね

>>881
住宅ローンを2000万借りて、20年で返そうかと考えている場合
超低金利の現在は
20年で返せる余裕があるなら、ローンは35年で借りて繰上げ返済（期間短縮）を利用して結果的に20年返済にすると
手持ち資金に余裕ができて家計の不足の危機にも対応できるよ。
どうせ10年は減税で金利分は帰ってくるのだからね。

[892: 匿名さん]

>例えば住宅ローンを2000万借りて、20年で返そうかと考えている場合に当てはめて教えてくださいませんか？。

まず、リスク低減の為に20年で返せても35年で借ります。
すると、返済額は0.875で
1.月々55000元本41000利息14000
となります。

次に20年返済を考えて見ます
2.月々91000元本76000利息15000

月々の返済額の差が約36000円

1.を選択して毎月自動で繰り上げ返済をしてくれて且つ繰り上げ手数料ゼロの金融機関を選び、
差額の36000円を毎月繰り上げします（年間432000円の繰り上げ返済）
35年で借り入れてますが、月々の返済額は20年での借り入れと等しくなります。

結果・・・
変動金利が3年間現状のままの場合、残債は1722万円

変動金利が5年間現状のままの場合、残債は1534万円

5年後残債1534万円を残り30年で返済の場合、月々48000円くらい。

5年後に変動金利がいきなり6%（優遇前7.6%）になった場合の月々の
返済額は92000円と、当初20年で借りた場合と同等になります。
しかし、これほど金利が高騰しなければ常に繰り上げを行っている
状況になり、あり得ませんが、20年間金利が上がらなかった場合は
35年で借りても20年で完済出来る計算になります。

どうしても20年完済を目指すのであれば、金利上昇時に上昇した分を
繰り上げ額にプラスしていけば20年で完済出来ます。

ちなみに3%差額繰上を行った場合のシミュレーションです。
20年3%の場合、月々111000円元本61000円利息50000円です。
1.との差額は56000円有るので年間672000円の繰上が可能となります。
5年間金利が変わらなかったら・・・
5年後の残債は14140000円。5年後は月々45000円まで下がるので繰上額をさらに増やせますので
この場合20年以下での完済も見えてきます。
尚、保証料は当然35年のほうが高額になりますが、繰り上げる事によって戻って来ますので
差額は結果的に大した差では無いと思います。


ここまで書いてなんですが、2000万20年で返せる余裕が有るのであればフラット20Sで
いいような気がします。

[893: 匿名さん]

>>878
＞変動で3年が経ち、お蔭様で元本もグングン減っております。
＞繰上げ資金も500万ほど貯まりました。
変動での借入を考えているものです。
借入の金利、金額、期間はいくらですか？
参考にしたいので教えてください。

[894: 匿名さん]

>>878
繰上返済は、できるだけ早くすると効果的というのが基本。
なぜ、500万円も貯めたの？
繰上に金額制限があるのであれば、貯めてからというのが解るけど、
なぜ、どんどん繰り上げしないで、500万円も貯めたの？
まさか嘘じゃないよね。
同じ変動で借りた者としては、嘘はついてもらいたくないなあ。

[895: 匿名さん]

>>894
ローン減税を満額受けるためじゃないの？
金利が上がったらまとめて返す。そりゃコツコツやった方がいいのかもしれないけど誤差の範囲じゃ？

[896: 匿名さん]

なんだかんだいっても、変動の実態はそんなもんなんじゃねえの？
固定との差額をガンガン繰り上げしてる奴って極一部のマメな奴だけだと思うよ。
ほとんどは、その差額は生活費に回っていたり知らない間になくなっていたりじゃない？

[897: 匿名さん]

>>895
ちゃんとシミュレーションしての発言？
繰上による住宅ローン減税の減額と金利削減額はどちらが大きいか。
話にならないくらいの差だよ。
繰上返済で住宅ローン減税に関して注意しなければいけないのは、
繰上返済の月と繰上後の借入期間だけ。
例えば、10月に返済するなら年明け1月まで待った方が得になったり、
期間短縮で、総借入期間が10年を下回れば、即控除対象でなくなるから、
10年以上になるように繰り上げするなど。
差額は決して誤差の範疇じゃないよ。
そんなどんぶり勘定でよく固定との差うんぬんと言ってるね。

[898: 匿名さん]

>>897

3000万 35年 変動0.875%

通常
利息4,838,506、ローン減税(最大)3,185,562

当初から毎月5万繰上げを100回行ったパターン
利息4,132,727、ローン減税(最大)2,889,162

10年後に500万を1回繰り上げたパターン
利息4,271,843、ローン減税(最大)3,185,562

実際は、所得の関係でローン減税は最大まで受けれないと思うけど
借入金額や期間、金利でも影響するからどの辺りのことを言ってるのかわからんが
俺はこのくらいを考えてた。これで満足でしょうか？

[899: 匿名さん]

>>898
878は3年で繰上資金が500万円貯まったと言っています。
月に13万～14万円繰り上げできます。
10年で500万円ではないですよ。

[900: 匿名さん]

1％と3％の金利差で差額が月14万円になるような借入金額・期間をシミュレーションできる人いませんか？

[901: 匿名さん]

>>899

じゃーいきなり当初に500万返済したパターン
利息4,034,054 ローン減税(最大)2,653,551

実際はローン減税がどこまで戻るかだけど、誤差の範囲だと思うけど

[902: 匿名さん]

>>898
計算間違ってるよ。
全部言わないけど、一番単純な計算の10年後（11年目）に500万円を繰り上げした場合は、
利息総額は3,766,681円になるはずだよ。
そんなシミュレーションで判断してるの？

[903: 匿名さん]

>>901
これなんかめちゃくちゃ

[904: 匿名さん]

返済する月と、期間短縮で、総借入期間が10年を下回らないようにさえ気をつければ
繰り上げ返済は、住宅控除のことなんか考えずに早ければ早い方が得。
ローン金利の方が住宅ローン減税の率より低いことで錯覚に陥らないようにしましょう。
特に収入が多くなかったり、所得控除が多い人で税額が少ない人は間違いなく繰り上げが有利です。

[905: 匿名さん]

>>902
それ期間短縮じゃないの？
別にどっちでもいいけどさ

[906: 匿名さん]

確かにどっちでもいい。
878の
＞変動で3年が経ち、お蔭様で元本もグングン減っております。
＞繰上げ資金も500万ほど貯まりました。
というのが嘘なだけ。

[907: 匿名さん]

3年で500万円は嘘じゃないかも。
でも、変動にしたから500万円貯まったんじゃなくって
それだけの余裕があったということだろうね。
変動＝3年で500万円の得　のように錯覚させる詭弁だね。

[908: 匿名さん]

借入金額 1億円　期間 35年と仮定して
1％だと、月々282,285円
3％だと、月々384,850円
差額102,565円
年間1,230,780円
5年 3,692,340円
1億円借りても3年で約370万円なのに、500万円なんてすごい金額を借りてるんだね。

[909: 匿名さん]

（誤）5年 3,692,340円
（正）3年 3,692,340円

[910: 匿名さん]

なんだよ～
変動さんの言ってたことって嘘だったの～？

[911: 匿名さん]

30年ローンで現在8年目です
FPの言われたとうり変動にして大正解でした
なんとか20年程で完済できそうです、ウハウハな思いをされているのは、私だけでは無いと思いますが？

[912: 匿名さん]

減税を満額受領出来る人は金利1%未満が続く限り繰り上げないほうが効果があると思ってたんだけど間違いなんだ。
てっきりそう思ってたよ。早速銀行行かなきゃ。