桜上水ガーデンズ（旧：桜上水団地建て替え計画）

[匿名さん]

参画デべロッパー:　野村不動産、三井不動産レジデンシャル

所在地：東京都世田谷区桜上水四丁目413-2他（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 　徒歩3分
売主：野村不動産株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社
施行会社：未定
管理会社：野村リビングサポート株式会社

【タイトルを正式名称に変更しました。2013年5月31日 管理担当】
【物件情報を追加しました　2013.6.2　管理担当】

[501: 匿名さん]

施工がゼネコンでも、実際は下請けの業者が作業をされるんですよね？
具体的には、施工がゼネコンであることによってどんなメリットがあるんですか？
JVになってるのは、規模が大きいからだと思いますが。

[502: 匿名さん]

>>500
>事業主は地元＆沿線需要だけで500戸を捌くつもりはないでしょ

うん。だから、価格で強気に出れないだろうって話をしたつもりなんですが。
地元ターゲットでさばけるなら、競合相手の無い指名買いでしょうが、城西エリアまでターゲットを広げると、価格競争力のある競合相手がたくさんいますから。
桜上水が城西エリアで特別競争力の高いエリアと言えるなら、多少は強気価格を設定するかも知れませんが、過去の販売実績からするとそういう位置付けも困難かと。
いずれにしても、中高層詰め込み型大規模物件で、高級路線で販売に成功した例はないように思いますので、アルスと同水準か、それ以下の価格設定かなと。

[503: 匿名さん]

あ、この物件がアルスより劣るという意味ではなく、アルスが100戸@290で売れ残りの特売が出たという実績があるなら、デベとしてはその実績を無視して企画は立てられないだろう、という意味です。
直近の、それも同地区の実績を無視してこの規模でコケたりしたら、担当は2度と立ち上がれないかも知れません(笑)

[504: 匿名さん]

>501

ゼネコンの現場監督がいるってだけです。

[506: 匿名さん]

497さん紹介ありがとうございます。

中の外観予想図は、421さんの写真のアングルと本当に同じですね。
駅から来てすぐ見える景色となるわけだ。
団地のシンボルの大欅もあるし。いい感じです。

[508: 購入検討中さん]

メダル？金貨とか？
そんなのいらないから設備良くするか金額下げてもらった方がよっぽどいい気がするが…

[509: 匿名さん]

メダル持って近所に買い物行くと割引きとかあるの？

[510: 匿名さん]

そもそも本当が怪しい

[511: 匿名さん]

鑑定した方がいいよ。
メッキかもしれない？

[512: 匿名さん]

デマ

[513: 匿名さん]

自分的にはかなりいい物件です。一つだけ心配というか、あきらめるしかないと思うのは地権者の多さ。
理事長さんは、等価交換の話をまとめるのに活躍してくれた人で、議会の議員さんかなにか経験されたような方に
もう決まっていると思いますよ、もちろん妄想ですが。
あとは入居後、いかに公正さを保つか。
理事会の理事に報酬を払うように管理規約で最初から決まっている可能性もありますね。

[514: 匿名さん]

ここは、やはり駅に近いです
蘆花公園に決めなくて、家族から感謝されています。

[515: 住まいに詳しい人]

>>502
>城西エリアまでターゲットを広げると、価格競争力のある競合相手がたくさんいますから。

杉並区・中野区・世田谷区・目黒区で＠300未満の大規模ってあります？
価格競争力のある競合相手って『アトラス調布』とか『ドレッセ二子新地』ですか？

『アルス桜上水』＠269万円が分譲された2005年当時で＠260～290なら
『ＴＨＥ目黒』『プラウド成城』『目白プレイスレジデンス』『パークハウス吉祥寺北町』『井の頭公園パークハウス』
『パークタワー東中野』『パークハウス池田山公園白金台の杜』『グランフォート用賀』
あたりが購入出来た

2013年現在、＠260～290で購入可能なのは
『ヴィークグラン世田谷千歳船橋』『ザ・パークハウス杉並和田』『プレサンスロジェ荻窪桃井』

2005年の物件を指標に今の市場を語るのは意味ないよ

[516: 匿名さん]

帰ってきた514。レスをスレと言う人。

[517: 購入検討中さん]

507です。
未確定部分があったので自主削除しましたが改めて確認できたので再度修正の書き込み。

以下、前分に同じ
先日インフォメーションサロンのかたから耳寄りな情報を聞きました。
契約者全員に、引き渡し時に鍵と一緒にこのメダルが記念のノベルティとして贈呈されるとのこと。
ピカピカしてきれいですね。現物が早く見たいものです。

（ただし等価交換の地権者には残念ながら用意しておりませんとのこと。）
↑
改めて確認しましたが、これは未確定のこと。もしかしたら地権者にも配られる可能性もあるかも

[519: 匿名さん]

>>515
そもそもこんな大規模物件自体がほかにないでしょう。
＠300未満の大規模ってありますか？って設問自体が意味ないですよね。

2013現在でも、中高層中規模で、平均＠290ならもっとたくさんありますよ。
中高層中規模では、平均＠300超の方がむしろ少ないでしょう。あっても多くは城南（田都以南）ですし。

中高層大規模ニーズは、基本的に、同じ仕様・サービスレベルの物件なら大規模の方がより安価（価格も管理費も）、というニーズですよ。
それ以外にわざわざ中高層大規模で探す理由があるのでしょうか？

[520: 匿名さん]

都下板で、調布徒歩3分に分譲されるグレーシア調布(一応、調布の目玉物件)が、駅近で分譲された
ザーパークハウスの@260、徒歩14分で分譲予定のアトラスの@240を参考に@270とか@280万とか予想されて
いるんですが、大規模物件とはいえ、23区内で調布より圧倒的に新宿に近い桜上水の目玉物件が、
調布と同水準価格なんてあるんでしょうか？

[521: 住まいに詳しい人]

>>519
>.2013現在でも、中高層中規模で、平均＠290ならもっとたくさんありますよ。

具体的な物件名を挙げて欲しいなあ
　
　
>中高層大規模ニーズは、基本的に、同じ仕様・サービスレベルの物件なら
>大規模の方がより安価（価格も管理費も）、というニーズですよ。
>それ以外にわざわざ中高層大規模で探す理由があるのでしょうか？

＠400クラスのベネフィットを＠330で得られるのならとても魅力ですね
だから地元需要だけじゃなく広域から客を集められるわけで
あなたの話は矛盾していると思うのだが．．．

この計画は環境創造型の大規模として稀少性があるわけで
パークシティ浜田山の下の価格帯なら需要は開拓出来る

もちろん7000万円を超えると客の数が急激に減るから＠330はギリギリのラインで
ものすごく薄くて広いターゲットだ
商品企画だけでなく、広告・販売などもピッタリ合っていないとコケる可能性もあるけどね
　
　
>>520
調布駅南口のスミフはファミリー物件じゃないから＠300を超えるでしょ
ココが＠290とかじゃバランスがわるい

[523: 匿名さん]

513さん
「理事会の理事に報酬を払うように管理規約で最初から決まっている可能性もありますね。」

桜上水団地では、管理を自前でやっていましたから、専務理事に報酬を払っていました。

ガーデンズはマンションで管理会社があるのでわかりませんが、あなたは理事をやりたいのですか？。

[524: 匿名さん]

とにかく広いです。最北と最南の住居だと駅徒歩時間まったく違います、笑。

敷地の一番北の部分までが3分とのことだからどこに住んでも5分以上は計算して検討したほうが良さそう。
細かいようですが朝の電車はそれほど大切ですから。

まあでも南のほうがのどかそうですね、周囲がグランドや記念館などの住宅や商業じゃないエリアに寄り添っていますから。

[526: 匿名さん]

正直なところ、メダルはいらないかも…

[527: 匿名さん]

確かに最南からは徒歩10分はかかりそうだけど、狭い車道を7分歩くのと、敷地内の遊歩道を7分歩くのとは訳がちがう。
そしてメダルはいらないに同意。

[528: 匿名さん]

宅地建物取引業法で徒歩1分は80mと決まっています
現在の地図で1番遠い11号棟から敷地の北端までの道のりが360mですから
徒歩4～5分程度は差がでるかとおもいます

[529: 匿名さん]

こちらは敷地外周を塀や柵で囲ったりするんでしょうか？
そうでなければ、敷地内でも一般道とほとんど変わりないような気がするのですが。

[530: 匿名さん]

条件悪くてもいいので安いところが欲しい

[531: 匿名さん]

囲わなくても、車が通らない分一般道とは違います

[532: 購入検討中さん]

よくわからないので教えて欲しいのですが広告上はどの棟も徒歩3分なんですか？
実際は同じ敷地内でも徒歩3分と徒歩8分では金額に差はどの位、出るのでしょうか？

[533: 匿名さん]

パークシティはプランを色々変えて単純に駅から遠い方が安いって感じにはしなかったですよね。
ここはどうなるのかな。

[535: 匿名さん]

徒歩3分は注意書きで「敷地の入り口まで」となってます
ですから実際は「部屋から敷地の入り口までの時間＋3分」です
そもそも徒歩3分が人によって違いますが

[536: 匿名さん]

>>528さん
私も物件を探し始める前までは、どうしてこの時間ではたどりつかないのに、いつも
少ない分数で書いてあるのだろうと疑問に思っていたんですよね。１分で８０ｍ歩くのは
かなり速い速度ですよね。しかも建物や、信号などは考慮に入れていない分数ですから
どうしても実際歩くよりかなりの違いがでてきてしまうのでしょうね。
エレベーターを待つ時間なども考えて計算しなくてはなりませんね。

[537: 匿名さん]

このあたりの幼稚園事情に詳しい方がいらっしゃったら教えてください。
預かり保育がある幼稚園が希望です。
私が調べた範囲では、
・みどり幼稚園は体動かすのが好きな子には良さそう。
・松蔭幼稚園はお勉強系が充実していそうでうが、通うのが少し大変そう。
くらい。。
他にも情報ありましたらお願いします。

[538: 匿名さん]

これが出来ると、スーパーなどライフラインも充実するのでしょうか？
いまのままだと生活するには不便。

[540: 匿名さん]

ピーコックは大丸からイオンへ譲渡されてから、トップバリューはあるは・・・。
高級路線からは転換中ですよ？

[542: 匿名さん]

青山のピーコックのようなスーパー桜上水にできるとでも？
京王線高架化に伴って駅周辺も道路幅拡張も含めて再開発されることを期待してます。

[543: 匿名さん]

普段、青山のピーコックに行く様な方もここを検討するんですね？

[544: 匿名さん]

https://www.kensetsunews.com/?p=16639
立体模型の写真あり。
こうやって見ると、やっぱり圧迫感がすごい。
少なくともガーデンではないですね。

[546: 匿名さん]

これ見ると、そもそもパークシティと比較的するような物件ではないのは明らかですね。
ザ・集合住宅、東京テラスの駅近版。

[547: 匿名さん]

駅から遠いほうは罰ゲームみたいな建物の配置だな

[552: 匿名さん]

548
北側に隣接する他の住居（ガーデンズの敷地からさらに北側の住居）への日照を確保するため、北側の建物は道路や境界から一定の距離をとった上で高さを低くし、南に行くに従って高くするのが通常だと思いますが…北側斜線制限？。

[553: 匿名さん]

外観完成予想イラストでは手前にある6階建ての建物までしか描いてないところがポイントですね

[555: 匿名さん]

プラウドシティ池袋本町みたいになりそうですね…

[556: 匿名さん]

湾岸に建つ団地みたいで、残念感が否めない。期待し過ぎた様です。

[557: 匿名さん]

やっぱり公団の団地と変わらないですね。

[558: 匿名さん]

ランドスケープは残念ですが間取りと価格に期待します。

[559: 匿名さん]

548

552の補足です。敷地内の日照権を担保するには、548の通り、南側を低く、北側を高くする必要がありますが、552の通り、北側斜線（建築基準法）の影響で、敷地外の日照権を確保する必要があり、北側に高い建物は建てられません。
ただし、同一敷地内の日照権は建築基準法の適用外。
よって、戸数確保の為に高い棟を配置したいので、敷地内の日照権を犠牲にしているのです。

[561: 匿名さん]

値段に反映してくれるなら別に気にならん

[563: 匿名さん]

560

559です。
特別悪徳な訳ではなく、マンションで戸数を稼ぎたい時の一般的な手法だと理解してます。
561の通り、日が当たらない部屋は価格にそれが反映されます。

[564: 匿名さん]

南側の高層棟と北側の建物群はかなり距離が離れているので、よほど下の方の階でなければ日照を妨げることはないと思います。
むしろ、北側の１２階建て（B・H）が８階建て（A・I）の日照の障害になる可能性の方が大きいです。
確かに南半分は密集してますが、（今のところ）陸上グラウンドの方角に解放されていますし、圧迫感は少ないのではないでしょうか。

[565: 匿名さん]

>　むしろ、北側の１２階建て（B・H）が８階建て（A・I）の日照の障害になる可能性の方が大きいです。
>　確かに南半分は密集してますが、（今のところ）陸上グラウンドの方角に解放されていますし、

しかしながら東側の道路は、補助133号として南北方向の幹線道路として拡張する計画があります。
甲州街道へのアクセスは楽になりますが、路線バス等が通る道路にするらしいので、結構な交通量になると思われる。
詳細は世田谷区役所のホームページに掲載されています。

残念ながら「庭園邸宅街」から想像する閑静な住宅街というイメージとは随分かけ離れることになりそうです。

[567: 匿名さん]

野村・三井またやらかしたか…もはやこの2つが組む物件は地雷でしかないかもな。。せっかくブリリアタワー池袋から自然を求めてこっちきたのに、あのまま契約しておけば良かったかもしれんわ。

[568: 購入検討中さん]

建て替え前でもそれほど余裕を持って建ってる感じもなかったけど建て替え後は予想以上に圧迫感あるな。
これ場所によってはなんか昼間でも薄暗そうでかなり人気、不人気な場所が出てきそうだね。

ちなみに元々の住民はどこに入るとかは決まってるの？

[569: 匿名さん]

568

詳細は知らないけど、基本的に地権者が先に選べるはず。
元の広さによって持分が決まっていて、高いところを選ぶと追加料金、というしくみだと思われる。
ちなみに、間接的な知り合いは、5年程前に建替を狙って75m2を4000万で買い、
この度100m2を希望し、+2000万だそうです。
いくら酷い出来でも、100m2で6000万ならいいですよね。

基本的に新入りは余りもののはず。

[571: 匿名さん]

地権者に安く売った分は、新参者からしっかり徴収して帳尻を合わせるので、ご心配なく。

[572: 匿名さん]

皆さん、中庭がどこにあるか知ってて書いてるのかな？
建て替え組合は、団地の中央庭は大事にしているはずです。

構造上、日当たりの悪い部屋は出来るでしょうが、それはどの物件でも同様でしょう。

補助133号は計画されていますが、いつ出来るかわかりません。反対も多いですし。

ところで、桜上水団地に75㎡のとこなんてあったかな？

[573: 匿名さん]

京王線沿線やここの近くのモデルルームを回っていると、会社は違えど営業同士の繋がりがあったりするらしく、色々な裏話を漏れ聞きます。
野村としては、コストがかさみ、周辺相場と比較すると高値で売り出さなければならない事情があるが、販売を意識するとかなり頭が重い、という状況らしい。
確かにこの高級感ゼロの棟配置じゃ、8000万以上出せる人は絶対買わないよね。
当初、自分は一期での購入を検討してたけど、買うとしても販売苦戦が見えてきて値段が下がってからにします。

[576: 匿名さん]

一般向け分譲価格が100平米で6000万のはずがない。
もしこの価格で売り出すなら、あっという間に完売ですよ。

[577: 匿名さん]

ここは平均79m2だから、周辺相場と比較して妥当な金額でも1戸あたり平均7000万。苦戦が目に見えてる。。。

[578: 匿名さん]

野村＆三井、やっちゃったね。。
ババひいちゃった感じ？

[580: 匿名さん]

広さによっては7000万～7500万までなら出す人はいると思うけど、少なくとも8000万出す人はいないと思う。
都心で7500万だとなかなか広さは求められないので、エリアを妥協してここを選択することはありえると思うが、
8000万出せるなら選択肢はぐ～んと広がる訳で、その人達がここを選ぶ理由は思い浮かばないな。
建替えは、売れる要素だけではなく、地権者の意向を汲み取る必要がある。
売りやすくする為に（販売価格を抑える為に）戦略的にコストダウンをはかりたいところも、
地権者の意向を考慮すると実現できなかったりするんだろうな。
耐震ではなく免震にすることは地権者からの強い要望だったらしいし、
戸あたりのヘーベーが広いのも、この影響な気がする。
いずれも単価が上がる大きな要因だけど、必ずしもこのエリアの需要ではないよね。

[582: 匿名さん]

580さんのご意見はとても的確だと思います。
都心の狭い部屋より広く部屋で自然もあるならと思い、7500万位までをメドに考えようと思ってましたが、建物の配置等のマイナス要因が結構ありますね。。
ただデベとしたら、すでに相当な費用が発生してるでしょうし、それゆえのああいう詰込み型計画なのかなと思ってます。確かに平面で見ると、空地率・緑地率結構あるような印象を受けるのですが、実際に住んでみたら圧迫感は予想以上かもしれません。

[584: 匿名さん]

582に同意。
7500万で85～90m2だったらいいけど、80m2前後をそれぐらいで出してきそうな予感。
戸数が500以上ある中で、これだと当然完売は厳しいよね。
だからデベも頭痛いんじゃない？

[586: 匿名さん]

販売開始が10月中旬となっていますが値段がわかるのは販売開始までわからないのですかね？
先に発表することはありますか？

[589: 匿名さん]

駐車場が戸数分用意できないマンションはカーシェアリングを導入するのが最近の流行り。
ここは駅近なんだから車いらんのでは？

[590: 匿名さん]

駐車場、抽選なんですか？
普通に借りれると思ってたのでそれは考えてなかった。
地下駐だからというのがかなりいいなと思ったけど
万が一、借りれないとここを買う意味が自分にはない。
駐車場代も気になるなーいくらくらいなんだろう？
今まではいくらだったんでしょうか？

[593: 匿名さん]

地権者が全員車持ちなはずがない。
駅近なんだからもともと持ってない世帯だって多いのでは？
そもそも駐車場数は、地権者の車保有率はもちろんのこと、立地、ターゲット層など、諸々の条件を加味した統計データに基づいて決めているはず。
戸数が少なければ、偏りが出る可能性はあるが、戸数が多ければ多いほど、そこからのブレは小さくなる。
全くもって心配無用だと思われます。

[594: 匿名さん]

駐車場代は25000円くらいでしょうね

[596: 匿名さん]

593さん

駐車場の台数は、旧反対派との和解のなかで減らしています。
車を使わないエコな生活を進めたいということですかね。

桜上水団地では、駐車場に置けない車は東側の道路敷地に平置きしてましたけどね。
どうなりますかな。

[598: 匿名さん]

ここの間取りを見た方はいますか?

[599: 匿名さん]

596

反対派は建替えそのものに反対していたのだから、そもそも要求レベルが無駄に高い。
よって、それより減らしたから、駐車場が少ないと判断するのは安直。
最近は、駅近なら府中あたりでも駐車場は50パーセント前後が常識。
世田谷であたりは徒歩10分以上でも50パーセント以下が主流です。
駐車場は少な過ぎてもよくないが、分譲価格や管理費に影響があるので、多すぎるのも同様によろしくない。
周辺物件と比較して、多い少ないを判断するなら、ここの駐車場は
決して少なくないですよ。