管理侍への質問部屋！

[販売関係者さん]

管理侍への質問はここでどうぞ！

[916: 匿名さん]

ランキングよりも行政処分を受けたかどうかの方が重要。

[917: 管理侍]

>915

フロント一人当たりの担当数も大まかな参考程度にしかなりません。
フロントの業務範囲に大きく左右されますから。
同じ担当数でも、きちんと分業されている会社もあれば、
何でもかんでもフロントがやらなければならない会社もあります。
その業務量は雲泥の差ですね。

[919: 匿名さん]

担当数とは何だ。戸数か、棟数か、組合数か、意味不明。

[920: 匿名さん]

>>917
ははは。
ご自分でも認めてますね。
ランキングなんてたいした意味のない事を。
別に管理業界に限った事ではないですが、大手だから知名度があるからユーザーの満足度も高いとは限らないですね。

[921: 管理侍]

>920

勿論。
私はランキングが重要などとは一言も言ってませんよ。
一般の方がランキングを気にされるのかを質問しました。

[922: 匿名さん]

>同じ担当数でも、きちんと分業されている会社もあれば、
>何でもかんでもフロントがやらなければならない会社もあります。

分業されているのはどういう業務なんでしょうか。

[924: もはや]

長谷工とかは管理人が事務を結構やってる。
よその会社の管理人は掃除しかしないところもある。

[925: もはや]

管理侍の会社は担当物件数12個くらいだ。

[926: 匿名さん]

それって多いのか、少ないのか。

[927: 管理侍]

>922

当然会社によりますが、下記のような業務でしょう。

例えば会計業務として請求、督促、決算、支払い、入金確認等。
管理員の面接、指導。
緊急センターがなくて入居者からの電話が24時間フロントにかかってくる。
工事の見積作成。
新築マンションの管理費積算、規約作成、売主との折衝。
再委託先の管理。
長期修繕計画の作成、見直し、資金プランの作成。
その他、ありとあらゆる資料の作成。

[928: 匿名さん]

927
サンクス。
それだけ分業されてれば、倍以上の組合を担当できます。

[929: 匿名]

管理人の件！
戸数150戸以上の住込み管理人は何処の
管理会社も家賃だけでなく光熱費社会保険は当然の
如くＮＨＫ受信料、駐車場代、新聞代もすべて出してくれるのか？
そこが知理たいですね！？

[930: 匿名さん]

>>929
ほとんどが管理組合負担ですな。詳しい内訳は管理委託契約書に記載されているはずだから見てみなさい。
管理会社が負担しているものがあるとすれば、それは各管理会社の福利厚生に属する事で貴方の知るところではないですな。

[931: 管理侍]

一般的に、

住居は組合からの無償貸与
光熱費は会社により様々
社会保険は雇用条件による
ＮＨＫ受信料、新聞代は個人負担
管理員用の駐車場はマンション内に存在しない
外部に駐車場を借りるなら個人負担

[932: もはや]

住み込み管理人が、さまざまないじめで半年ごとに交代するマンションがあったよ。
いまは通勤に変わったけど。

[933: 管理侍]

住込み管理の弊害は少なくないですね。

[934: 匿名さん]

>>931
リゾートマンション等の場合、管理員用に駐車場を確保している場合がある。
お宅さんの担当する物件ではそういうマンションがないだけの話だ。

[935: もはや]

１９８０年代は景気が良くて、住み込みにして部屋代タダってことにしないと
管理人が集まらなかったらしい。
なので、その頃建ったマンションは住み込みが多いのだ。
いまは、管理人は大人気で最低時給くらいでも倍率２０倍くらい。。。

[936: もはや]

住み込みはやめるべきであろう。

[937: 匿名さん]

>>934

リゾートマンションは、一般的に入るのか？

[938: 管理侍]

住込みは、管理員がお客様と共に生活する、ということに問題があります。
管理員が勘違いする場合があるのです。
自分をお客様と同列、若しくはそれ以上の立場のように思ってしまう場合がある。
これは教育で100%防止できるものではありません。

労基法上もグレーな部分が多い。
金銭トラブルリスクが高い。
採用が難しい。
代行も難しい。

[939: 匿名さん]

フロントにとっては住み込み管理員は住民側に付きやすく扱いづらい存在になりやすいんだね。
月一回位しか顔を見せないフロントと毎日顔を合わせる住民と、心情的にどっちを取るか分かりますよね。
労基法上グレーと言うのは管理会社がグレーにしている。はっきり言うと払うものを払っていない。
夜間の対応や祭日のゴミ収集の立ち会い清掃等はうやむやにしてるんじゃないの？
それじゃ管理員は会社にロイヤリティを尽くせないね。

[940: 匿名さん]

そうです。

[941: 匿名]

住友不動産建物サービス管理会社の社員、管理人
何かサービス業であると言う事を完全に忘れていますね！
分譲マンションの組合員（区分所有者）の人達が住友と言う
知名度？大きい会社で安心？そう言った事で任せきりで
営業担当者・管理人の言うに任せている者だから自分達は
偉いものだと勘違いしている様だ！区分所有者と（管理組合員）
口喧嘩を何度もしているのを観ましたが？
管理侍さんはこの事をどうすれば良いのでしょうか？
いっそのこと管理会社委託先を変更した方が代わりの者が来ても
同じではないかと？

[942: 匿名さん]

組合員が変わらないと変わらないね。

[944: 匿名さん]

>>943
管理組合役員＝管理組合員ですよ。
仮に優秀な役員がいたとしてもずっと役員をやっていれば不正の温床になるよ。
何でもかんでも他人任せは楽だけどリスクも大きい。

[945: 匿名さん]

滅私奉公の精神を他人に押し付けるのな。

[948: もはや]

↑区分所有者の立場では無理なんですけどね。
そこが管理組合のむつかしいところ。
株主代表訴訟のような「区分所有者代表訴訟」が制度としてないので
無理なんですね。

[951: 管理侍]

>939

>フロントにとっては住み込み管理員は住民側に付きやすく扱いづらい存在になりやすいんだね
そんなレベルの話をしているのではない。
サービスの提供者である管理員が、自身をサービスを受ける側のお客様と
同等の立場であるかのように勘違いすることが問題なのです。
そうなると真のサービスは提供できなくなる。

>労基法上グレーと言うのは管理会社がグレーにしている
>はっきり言うと払うものを払っていない
払うものは払ってます。
と言うか、管理会社が払うということは、管理組合が払っているということを理解されてますか？

>夜間の対応や祭日のゴミ収集の立ち会い清掃等はうやむやにしてるんじゃないの？
そんなレベルの話をしているのではない。
待機時間が労働時間に該当するのか？
休日は会社の指揮命令下にあるのか？
そういう話です。

[952: 管理侍]

>941

申し訳ありません。
ご質問の意図が読み取れませんでした。

[953: 匿名さん]

住み込み管理人の訴訟の内用見ればいい
労基上の問題点が多々ある

住民化していくのも大きな問題
居住者に暴言吐いても問題無いと思い出す
内部の人間関係に立ち入っていくことも多い

サービス提供からしたら住み込みは確かに無いと思う
戸建の執事のようになるには管理組合の各自が相当強くないとムリ

[954: もはや]

＞＞>仮に優秀な役員がいたとしてもずっと役員をやっていれば不正の温床になるよ。

＞＞その時は訴訟起こして損害賠償を請求すればいい。

不正があったからといって
管理組合員が損害賠償請求することはできない。

[955: 匿名さん]

>>951
少しは労務を勉強したらどうですか？

待機とは手待ち時間であり労働時間に参入される。例えばタクシーの客待ちなんかも該当しますね。
休日は会社の指揮命令は及ばない。及んだら休日ではなくなる。
しかし休日でも（特に祭日）はゴミ収集や理事会支援その他スポットの業務がある。その場合はあらかじめ36協定締結の上、休日出勤を会社が命じる事になる。
きちんとこうした手続きを踏まずになあなあでやると、例えば労災が発生したりすると厄介な事になる。
管理会社は労務管理をきちんと行い、拘束時間と非拘束時間を明確にすべきなんですよ、お分かりか？

[956: 匿名さん]

夜中に水漏れが起きても非拘束時間ってことでヨロシク

[957: 匿名さん]

>>956みたいな事態にならないように管理会社は事前に管理員と協定を結べばいいのである。
もっとも夜中に水漏れ発生しても管理員が出来る事は限られているけどね。

[958: 匿名さん]

どんな協定結ぶんだ。
24時間365日待機ってことか。

[959: 匿名さん]

↑
横からすまんが、サラリーマンやった事ないと３６協定も知らんのだな、勉強してからレスしたら。

それと、管理人は水道屋でも、何でも屋でもないから、業者手配するくらいだろ。
自分で森末さんのクラシアンでも頼めよ。

[960: 管理侍]

>955

先生、ありがとうございました。
是非教えてください。

契約上の勤務時間は9時〜17時
勤務曜日は月〜金曜日
管理形態は住込み管理

この場合、管理員は土日は毎週旅行に出かけて、勤務が終わると毎日飲み歩いて朝帰り。
このようにマンションを不在にしてよいのでしょうか？
拘束時間と非拘束時間の区分を教えてください。

[961: 管理侍]

念のために補足
>960の「契約上」とは管理員との雇用契約ではなく、管理組合との管理委託契約です。

[962: 匿名さん]

何だか土俵を揃えようとしない議論

[963: 匿名さん]

酒も旅行もいいよ、なにか問題ありますか？　聖人では無いからね。
昔ながらのお考え、今時通用しませんね。

管理会社と管理人さんで、サブロー協定で時間外労働の約束くらいしないとね。
住みこみでも、２４時間拘束は有り得ないしね。

[964: 管理侍]

>963
皆が貴方みたいな方なら平和ですね。
ということは、この世に「住込み管理」という形態は存在しませんね。

３６協定などは議論の余地の無いことです。

[969: 匿名さん]

アホ多数ですね、管理員も人間で賃金貰って生きてます、ボランティアではありませんよ。
３６協定も無しで、お人よしはしませんね、住民が自分でやれよ、時間外はな。
住みこみはそれなりの協定が無いと今時成り立ちませんよ、昔とは違いますからね。
いつでもどこでも、すぐ近くに労働基準局は有るからね。　住民は関係ないし。

[970: 匿名さん]

>>960>>961
寝ぼけてますか？
土日管理員が勤務解放になり外出外泊して何の問題がある？管理会社が外出禁止外泊禁止なんて言ってみなさいよ、労働基準法違反だわな。
少しは労務を勉強しなさいって言ったのに何故言うことを聞かないかねぇ。
因みに管理組合との委託契約上、住み込み管理員派遣であっても勤務時間の定めの記載ないか？
管理委託契約書見た事ない？

どうしても夜間休日も管理業務の必要性があるなら（そういう契約なら）代行を活用すればよろしいであろう。

[971: 匿名さん]

高級マンションみたいに管理員や警備員も２４時間の交代制なら問題ないですね。
問題が有るのは費用負担に対応出来ない住民なのでしょう。

サービスが必要ならお金も必要ですよ、お金出さないならサービスも無しが当然。
ケチなみなさん、お金が解決してくれますよ。笑～

[972: 匿名さん]

＞９６４
住みこみに何を期待してますか？　便宜上住んでるだけなのにね。
いつでも対応が必要なら、契約自体に変更が必要かと思いますよ。

それと３６協定無視しての超過勤務自体が違法ですから、噂守してね。
無知は知ったかぶりしないのよ。

[973: 管理侍]

>970
>972

それで住込み管理と認めてくれるんだ。
本当にありがたいお客様ですね。

じゃ、住民票の住居はマンション内の管理員居室で、
夜間休日はセカンドハウスでの寝泊まりは？

やはりこの世に住込み管理は存在しませんね。

[974: 匿名さん]

↑　
いやなら住みこみ管理は断れば良いだけですよ、なにをためらってるんですか？
それとも時間外にサービス残業でもしろと言うのかな？　無知な貴方はケチ？　笑～～

[975: 管理侍]

住み込みは断ってますよ。

サービス残業？全く次元が違うでしょ。

住込み管理と言っておきながら、勤務時間外は全くマンションにいなくてよいのかって話。
組合側は勤務時間外は全くマンションにいなくても問題無いなどと、誰も思ってません。

[976: 匿名さん]

この人、集団就職とか出稼ぎとかで住み込みの経験が有るんじゃないの。
昔の感覚でもの言っちゃってるのかな。
３６協定ないと、夜勤どころか１０分の残業も出来ないの知らないんだね。

by 管理侍さん、勉強してみてね。　　管理員さんも雇われ人だからね。

いまさら嘱託とか請負とかの雇用は通用しないのよ。
さんざん問題になったからね。

[977: 管理侍]

私は>964で「３６協定は議論の余地がない」と申し上げてるんですけどねぇ。

今はまともな管理会社は新たな住込み管理は受けないですよ。
しかし、昔からの歴史で一部に住込みが残ってしまているのも事実。
組合は「事実上の住込み」という過度な期待をする。
一方、労基法は遵守しなければならない。
しかし組合はコストアップを認めない。
結果、ファジーな部分がどうしても残る。
これが現実。

[978: 匿名さん]

>>977
ファジーな部分を残したのは管理会社の怠慢ですよ。
コンプライアンス遵守と言いながら労働基準法すら守っていない。
組合のせいにするのはお門違いで労働基準法の雇用者・労働者の範疇に組合は何の関係もない。
労働基準法遵守の為にコストアップするならきちんと検証し組合に提示する努力はしてきたのか？

[979: 管理侍]

>978
批判のための批判なら何とでも言えますね。
私の言う「ファジー」とは何を指しているとお思いですか？
そこを確認もせず「怠慢」と言えますか？
労基法を守ってない？誰がそんなことをいいましたか？

全ての法にはグレーゾーンが存在している、ということをご認識ください。

[980: 匿名さん]

グレーは白じゃないから、子どもみたいな事いわないの。

ひょっとして勘違い住民が管理員さんに命令したり指図してるんじゃないの？
管理員さんは住民に雇われている訳では無いので、指図命令は聞きませんよ。
管理会社で指示された業務をするだけです、就業規則通りにね。

変形労働時間制を取り入れても、管理員業務では意味無いでしょうし。
住民がよりサービス求めるならそれなりの費用負担してからの話ですね。

[981: 匿名さん]

>>979
では御社は住み込み管理員に対し下記の場合どうしろと指導していますか？
・夕方から降り始めた雪が積もりエントランスから公道に出るのが困難になってきて苦情が何件か会社にきている。
・あるお宅で夜間トイレの給水が止まらずとりあえずメーターボックス内の止水バルブを閉めたいが、どれが止水バルブか分からないと会社に問い合わせがあった。

[982: 匿名さん]

>981
それは、管理会社とは関係ないことでしょう。
住民で考え、対処すればいいだけのこと。
夜間トイレの件についても、専有部分内のことであり、そこの
住民が対応すべき問題。業者に連絡すべき、お金を払って処理してもらうこと。。
戸建てだったらどうしますか？甘えてばかりいてはダメですよ。
もし、管理員に指示命令をだせば、深夜残業手当や休み（代休）とかも検討
しなければならなくなります。
そのお金は誰が出すんですか？組合？管理会社？個人？

[983: 匿名さん]

自分が勤めている会社で、深夜にちょっと分からないことがあるので
出てきてくれと警備員とかにいわれたら、タクシーを使って出かけていく？
それも無償で？
そんなことは誰もしたくないんですよ。それと一緒では。

[984: ごるちゃん]

こんな判例があるみたい。


互光建物管理事件　大阪地裁　平成17.3.11

　 マンション住込み管理人の所定労働時間外に管理員居室に駐在していた時間は、一般人が自宅で過ごす時間と同様に、その自由な利用が許された時間であるといえるから、緊急事態への対応が義務付けられているからといって、それ以外の日常生活時間を緊急対応のための待機時間（いわゆる手待時間）と評価することはできないとして、その労働時間性が否定された。

http://www.mykomon.biz/jikan/jogai/jogai_kijun.html

[985: 匿名さん]

住みこみの管理人でも、時間外に利用は出来ないってことね、労働時間じゃないのね。
そういえば管理人室に看板出てるわ、業務時間云々のね。
みんなコンビニと間違えてるか。

[986: 匿名]

住み込み管理員と24時間常駐管理(勤務交代制)は別物で、業務内容や必要経費も全く違ってくることを勘違いしている方々がいますね。

あと、管理人と管理員の区別ができていないケース。

[987: 匿名さん]

管理人＝管理員です、どちらでも好きに呼称して下さい、管理員より。
また、住みこみはゴミ収集の早朝の時間帯や突発に備えただけ。
業務時間外は働きませんよ、突発時に伝票上げて対処するくらい。
安い宿直手当で今時住みこみは少ないですよ。

[988: ごるちゃん]

住み込み管理員は、夜中でもなんかあったら対処してもらえるという安心感が大きいような気がします。
(現実には期待に応えることができるかどうかは別なんでしょうけど)

[989: 管理侍]

グレーは白ではないが、黒でもない。
グレーなのです。
だから解釈がわかれ、争い（訴訟）になるのです。

ごるちゃんが示して頂いてますが、判例はいくつかあります。
しかし事実関係によって判決も異なっています。
しかも地裁レベルが多い。

[990: 匿名さん]

住み込み管理員がいない場合を想定しましょう
管理費削減の為将来は管理員不在のマンションが増えるでしょう
当然管理会社の社員の出番はふえます

[991: 匿名さん]

住込みなら管理のプロを、
日勤　巡回　なら必要ない。

[992: 匿名さん]

どうせすぐに変わるしね

[993: 匿名さん]

２４時間体制の管理望むならそれなりの費用負担でできますよ。
みなさん安くあげたいから巡回や日勤での管理なのですよね。
住みこみの管理はあまり聞かないですね、交代当直が多いのかな、
当然費用も掛かります。

マンションの管理室を住居に利用するのは昔話です。寮母さんみたいですね。
もしいまでも住みこみで管理するマンション有りましたら、どんな態勢なんでしょうか。

[994: もはや]

もうすぐ１０００だね。
約２年半かかったが。。

[995: 管理侍]

もはやさん

１０００を目指してあえて連投してみました。
読み返すとなかなか面白いですね。

[1001: 匿名さん]

ここからがスタート

[1003: もはや]

スレ主ですが継続します。。。
１００２は消す。

[1004: もはや]

管理侍が書き込む方がほんものである。

[1005: もはや]

こっちがほんものである。

[1007: 匿名さん]

もうケチがついたわ、リニューアルしたら又来ます。　パート２とかたのむわな。
それと、時代劇みたいなもの言いはすかんな。　　わかさがないで。

[1008: 匿名さん]

そりゃあ、若くはないわな。管理職だもの。

[1009: 匿名さん]

たかが課長ごときで管理職は片腹痛いよ。

[1010: 匿名さん]

部長だろう。

[1011: 匿名さん]

課長だよ

[1013: 匿名さん]

管理職にはどのくらいでなれますか。

[1014: 匿名さん]

３５歳前後が普通じゃないの、管理会社では。
零細の管理会社では、３０歳で部長や役員もあるけど。

[1015: 匿名さん]

40歳で定年だからもっと早いはずだ。

[1016: 匿名さん]

>>1005

肝心のオサムライがこないぞ。

[1017: 匿名]

死んだんじゃないのか？

[1018: 匿名]

管理侍って、なんか分かってないこと多いね。必死の弁解に笑った。

[1019: 匿名さん]

>>1018
低レベルの突っ込みをするアンタの方が痛痛しい。

>>もはや
またインチキなパート2が立ってますよ。

[1020: 匿名さん]

>1018
おまえのくだらんレスよりましだろ。　　馬鹿さ加減には呆れるわ。

[1021: もはや]

管理侍はしばらく帰ってこないであろう。
類似スレッドは自由であるが、管理侍が回答しなければ価値はないであろう。

[1022: 匿名さん]

なぜ帰ってこないんだ。

[1023: もはや]

つまらんからでしょ

[1025: 管理侍]

念のために二つのことをお伝えしておきます。

１．私はここのスレ主ではなく、参加者です。
２．類似スレは私とは無関係です（スレタイからも明らか）。

以上

[1026: もはや]

損害保険の勧誘は「損害保険募集人」の資格がいるのかい？
募集人でないフロントが説明するのは違法？＞管理侍

[1028: もはや]

募集人届出は保険業法の義務みたいだ。
募集人はどのレベルかを決めるのが資格試験みたいね。
損保業界ルールとして受かった人を募集人にするということみたい。
募集人届出していないフロントが保険の重要事項説明するのは違法ではないか？

[1029: 前期高齢管理士]

＞１０２７
＞国家資格でない。正しいが、金融監督庁長官に登録申請し受理されなければならない。
＞法的規制は何もない。 間違い。募集人でないなら保険業法違反となります。

もはや（スレ主）さん、侍さんの意見を期待されたのに、横から口を挟んですみませんね。

[1030: もはや]

うちは同じ保険を毎年更新だが、長年に渡って説明漏れがあって、利用できていないサービスが発覚。
保険会社に直接聞いたら、大問題だという見解で、そもそも、保険の説明ってだれがやるものなのかという話になってるのだ。
フロントは去年と同じだから付箋の場所にハンコおせというばかりだったし。

[1031: もはや]

よくわからんから、保険の説明ちゃんとしろとは言った。フロントはちょこっと説明した。去年と同じとかくらいだが。
あとから、事情通のマンカン士に、こういうサービスついてるはず！といわれてフロントに聞いたら１週間くらいしてついてますっていってきた。その保険毎年更新で１０年以上はいってるのだが、誰も知らんとはどーいうことかと大問題である。

[1032: 匿名さん]

それは大問題だ。

[1033: 匿名さん]

架空工事をデッチ上げて理事長名で保険金の請求。

自分のマンションの保険を悪用されていませんか。

役員のチェック能力をチェックしてください。

[1034: もはや]

そそ。想像だが、管理侍の管理会社は、保険代理店をやっていなくて、子会社がやっている。
で、説明は、子会社の代理店担当者を理事会によんでやっている。。。とおもう！

[1035: 匿名さん]

ところで、利用できていないサービスってなんだ。
つまらないオマケのサービスならどうでもいい。

[1036: もはや]

↑ひみつw

[1038: もはや]

↑そのように書いてあるでしょ

[1039: もはや]

正確には使用人の登録であろう。（保険業法第三百二条）
使用人の登録をする場合、業界の資格試験に受かったものと業界内で決めているのだろう。

管理会社が保険代理店になっている場合、フロントは保険業法第三百二条の使用人の登録がいるのではないかというのが質問の趣旨である。

[1041: もはや]

↑たぶちゃんのピンボケ回答であろうw

[1042: 匿名さん]

たぶちゃんではないだろう。
彼は、自分のマンションで着実に実績をあげている。有言実行の御仁だ。

[1043: もはや]

↑たぶちゃん

[1044: たぬちゃんファン]

たぶちゃんは理事会報を素早く出すようになった。
個別面談も受ける。
開かれた理事会にしたから凄ぶる評判が良い。

[1045: 管理侍]

もはやさん

調べてみました。

法律上、損保の募集には代理店の登録と募集人の届出が必要です。
無登録・無届募集には懲役、罰金、過料等法令上の罰則もあります。

一方、「損害保険募集人一般試験」は業界の試験です。
業界ルールとしてこの試験への合格を保険募集の要件にしています。

では、単なる業界ルールだから守らなくてもよいのか、と言えばそうではないでしょう。
保険会社には代理店を教育する法律上の義務があり、
その一環として業界で決めた試験制度であり、募集要件ですから。

以上、保険が不得意な管理侍より

[1046: 匿名さん]

募集人有資格者が自らが説明しなければいけないものか
だとしたら、ネット販売は？

[1047: 匿.名さん]

>>1046
>ネット販売は？
インターネットによる契約は、保険会社との直接契約（保険会社の直扱）です。

また、保険募集人の資格に関しては、以下のものが参考になると思います。

「保険会社向けの総合的な監督指針 平成25年3月」（金融庁）
http://www.fsa.go.jp/common/law/guide/ins/03b.html
III －２－２　損害保険代理店の登録事務
(7)　保険募集に従事する役員又は使用人届出（法第302条の届出）
①　法第302条にいう保険募集に従事する役員又は使用人とは、代理店の事務所に勤務し、かつ、保険募集に関し所定の教育を受け、その代理店の管理のもとで保険募集を行う者をいう。

「募集コンプライアンスガイド」（日本損害保険協会）
http://www.sonpo.or.jp/about/guideline/pdf/index/boshuguide.pdf
１．募集と届出
エ．募集人の要件
募集人届出を行うためには、以下の３つの要件をすべて充足する必要があります。
（ア）代理店の事務所に勤務していること
（イ）保険募集に関し所定の教育を受けていること（損保一般試験の合格を含みます）
（ウ）その代理店の管理のもとで保険募集を行うこと

[1048: もはや]

>>以上、保険が不得意な管理侍より

管理侍の会社では、
理事会には専門の保険屋さんを連れて行くということ？

うちはフロントが説明してるがまったくわかっていなかったようだ。。。

[1049: コ"ルコ"１３]

懐かしい面々が集まってますね。
>>1047　匿.名さん　のリンク先を足掛かりにちょっと調べてみました。

「保険会社向けの総合的な監督指針 平成25年3月」（金融庁）
http://www.fsa.go.jp/common/law/guide/ins/02c.html

Ⅱ －３－３－５　適正な損害保険募集態勢の確立

損害保険募集人が保険契約者の利益を害することが無いよう、損害保険会社は損害保険募集人の適正な保険募集態勢を確保する必要がある。このため、以下のような点について、損害保険会社の取り組み状況等を確認する必要がある。

(1)損害保険募集人の採用・委託・登録（届出）
②以下のいずれかの業務を行う者は、法第276条に規定する損害保険代理店の登録及び法第302条に規定する届出を行っているか。
ア． 保険契約の締結の勧誘
イ． 保険契約の締結の勧誘を目的とした保険商品の内容説明
ウ． 保険契約の申込みの受領
エ． その他の保険契約の締結の代理又は媒介

(注)登録・届出の要否については、一連の行為の中で当該行為の位置付けを踏まえた上で総合的に判断する必要があるが、例えば、次に掲げる行為のみを行う者は、基本的に上記登録・届出は不要であると考えられる。

(ア)保険募集人の指示を受けて行う、商品案内チラシの単なる配布
(イ)コールセンターのオペレーターが行う、事務的な連絡の受付や事務手続き等についての説明
(ウ)金融商品説明会における、一般的な保険商品の仕組み、活用法等についての説明

[1050: コ"ルコ"１３]

監督指針Ⅱ-3-3-1（1）②注（ア）～（ウ）について大手法律事務所の解説を見つけました。

＜以下、引用＞
保険募集人資格が「基本的に」不要とされた行為
（ア） 保険募集人の指示を受けて行う、商品案内チラシの単なる配布
（イ） コールセンターのオペレーターが行う、事務的な連絡の受付や事務手続き等についての説明
（ウ） 金融商品説明会における、一般的な保険商品の仕組み、活用法等についての説明

「基本的に」不要であるという表現が使用されているのは、上記（ア）から（ウ）の行為について無条件に保険募集人資格が不要とされたわけではなく、「一連の行為の中で当該行為の位置付けを踏まえた上で総合的に判断する必要がある」、つまり同じ行為を行う場合も、事情によっては、保険募集人資格が必要となる場合があることを表しているからです。

ここで上記（ア）から（ウ）の行為について、少し具体的に説明します。

「（ア）保険募集人の指示を受けて行う、商品案内チラシの単なる配布」とは、例えば、保険募集人資格を有する銀行員の指示に基づいて、保険募集人資格を有しない銀行員が商品案内チラシを配布する行為をいいます。これに対して、例えば、「この商品は元本保証商品ですので安心です」等と言いながら配布する場合は、「単なる配布」の範囲を超えますので、保険募集人の登録が必要な行為ということになります。

次に、「（イ）コールセンターのオペレーターが行う、事務的な連絡の受付や事務手続き等についての説明」とは、コールセンターにおいて、特定商品についての資料請求の申出を受付ける行為や契約申込に必要となる書類に関する問い合わせへ回答する行為をいいます。なお、ここで「事務手続き等についての説明」として説明内容が「事務手続き等」に限定されているのは、商品内容の説明は保険募集そのものであり、例えマニュアル通りの説明を行ったとしても保険募集人の資格が必要と考えられるからです。

http://www.jurists.co.jp/ja/topics/docs/newsletter_200911_finance.pdf

[1051: コ"ルコ"１３]

>>1048　もはやさん

貴殿のマンションでフロント担当さんがどこまで「勧誘」、「内容説明」したのかわかりませんが、上記を参考にしてみてくださいませ。ついでなので、比較的情報開示が充実している上場管理会社の保険の取り扱いも調べてみました。

■東急コミュニティー
損害保険に関するご相談・お申込先【取扱代理店】
株式会社東急コミュニティー　マンションライフ事業部　ライフサービス事業ＰＴ

http://www.kurashinomado.com/comuse/insurance.html

■日本ハウズイング
平成19年6月1日付けで、事務センターを新設し、マンション管理における事務に係る部署（組合会計事務および損害保険事務）を集約する。

http://www.housing.co.jp/ir/indication/pdf/190515_1.pdf



以上から、フロント担当者は、本来「商品案内チラシの単なる配布」が役割で、具体的な「勧誘」、「内容説明」は専門部署が担当するという業務分担になっているのでしょうか。

[1052: 匿名さん]

そんなに真剣に調べることではないのでは？
プロに任せればいいこと。
ちょっとしたことは、フロントに聞けばいいのであって、
フロントは知らなければ、会社の保険担当に聞けばいいこと。

[1053: 前期高齢管理士]

管理組合にとって、共用部分に対する損害保険加入は大切ですが、内容の吟味は結構杜撰なケースが多い。
・例えば、共用部分の定義は規約に依り算出されますが、壁心法になっているとか…
・地震保険の対象にしかならない過度の損害まで対象にしているとか…
・専有部分に掛けられた任意の保険額も、支払い額の上限に含まれる事を事前に説明を受していないとか…

管理会社や、その子会社が保険代理店になっている事例は多いです（中堅規模以上なら殆んど）。
保険料の20％近くが代理店報酬ですから、もっと真剣に組合の利益も考えて丁寧に対処したら…と思います。

[1054: 管理侍]

コ"ルコ"１３さん
相変わらずの研究熱心。流石です！

もはやさん
私の会社のことはさて置き、管理会社が保険代理店として理事会等で商品説明をする際、
わざわざ専門セクションのスタッフを連れて行くような非効率なことはしないと思います。
特に管理戸数の多い大手はそんなことしてられません。
フロントに資格を取らせて営業させますよ。

見積、提案書を提出するなら説明が必要ですし、質問にも答えることになるので、
「チラシの単なる配布」では済みませんから。

[1055: 管理侍]

>1053
前期高齢管理士さん

世の中、保険代理店だらけです。
マンションに一人は保険関係者がいますよ。

そんな中で下手な保険提案をした場合、見る人が見れば簡単にわかります。
まともな管理会社ならまともな代理店としての提案をしてると思いますが。

ま、世の中にはまともではない管理会社も存在してますけどね。

[1056: コ"ルコ"１３]

>>1052
>そんなに真剣に調べることではないのでは？

自分で書いておいて言うのもどうかと思うが、確かにやり過ぎだ。

[1057: 匿名さん]

実際は資格なしのフロントが契約書を持ってきて理事長に署名捺印を求めるパターンだな。
ほとんどが継続扱いだから説明する事はない。
フロントは理事長の署名捺印済みの契約書を持ち帰り契約扱者の署名は有資格者に行わせる、
つまり契約書の控えに担当フロントの名前の記載がなければ無資格間違いなし。

[1058: 前期高齢管理士]

＞１０５５　管理侍さん

＞マンションに一人は保険関係者がいますよ。
貴方らしくもない根拠ですね。

貴方が管理に関するの事は、熟知されているのは充分承知しています。
同様に、私が結構多くの管理会社の実態を少しは知っている事もご存じだと思っていますが…

[1060: もはや]

>>私の会社のことはさて置き、管理会社が保険代理店として理事会等で商品説明をする際、
>>わざわざ専門セクションのスタッフを連れて行くような非効率なことはしないと思います。

なんで「私の会社のことはさて置き」になるの？
管理侍は保険に詳しくないようなので、子会社の代理店を連れて行っているのでは？
まあ、同一条件の更新の場合は、そこまでしないかもしれないけど、新規か条件変更ならそうしているのでは？＞管理侍

[1061: もはや]

>>１０５９
質問部屋なので質問に応じた展開になっているだけであろう。

[1062: 匿名さん]

1060
鋭すぎて氏はスルーするだろう。

[1063: 匿名さん]

>管理侍は保険に詳しくないようなので、子会社の代理店を連れて行っているのでは？

募集人資格持っていないのかな。

[1064: 管理侍]

>1058
前期高齢管理士さん

勿論、貴方が多くの実例をご存知であることは承知しています。
マンションに一人は保険関係者が存在しているというのは例えであり、
多くの目が見張っている状況下でまともな管理会社は下手な提案はできないということです。
保険でトラブって本業の契約を解約されるようでは本末転倒ですから。

ご指摘のように低レベルな対応をしている会社が存在していること自体は否定しません。

[1065: 管理侍]

>1060
もはやさん

私は立場上ここでは「一般論」でしか語れないことをご理解ください。

私個人としては、損害保険の募集ができるだけの資格は取得しています。
ただ、保険はそんなことで「詳しい」と胸を張って言えるような代物ではありません。

いずれにしても、まともな会社ならフロントが資格を取るか専門部署（子会社含む）を連れて行くかでしょう。

[1066: 匿名さん]

資格持ちなら詳しくなくては困ります。その為の資格なんだから。
詳しくないなら保険取り扱いはしないで欲しいし、もっと言えば資格返上すべきです。
資格はあります、でも詳しくありません…じゃユーザーは納得出来ないですよ。
プロとしての自覚を持てと言いたい。

[1067: 前期高齢管理士]

＞まともな管理会社は下手な提案はできないということです。

下手な提案がどの様なものと理解されているか解りませんが、結構杜撰な内容の約定は多いです。

一般的に、フロントをはじめ管理部門は知識（関心）を持っていません。（自部門の成果にならないから？）
契約内容は最終的に保険会社がチェックしますから不法なものは無いでしょう。

・最も多いのは、費用対効果の観点で保険範囲が個々の建物設備の実情に適していない内容
・フロントと専門部署との連携が悪く保険金対象となる事故事例を見逃している（故意？）
逆に観点から
・管理組合側の要求か、阿てか、保険の対象とならないものを仮装して申請する（例；老朽による事故）

[1068: 匿名さん]

総合保険でいえば、管理会社はできるだけ積立金の部分を少なくし、
掛け捨て部分を多くするというのは考えられること。

[1069: 匿名さん]

何も管理会社に保険取り扱いを頼む必要はないんだよね。
担当者が詳しくないって言ってる位だし。

[1070: コ"ルコ"１３]

>>1053,>>1067 前期高齢管理士さん

2つのレスの6つ(・)の例示はとても興味深いです。独立スレでも面白そう。

>・フロントと専門部署との連携が悪く保険金対象となる事故事例を見逃している（故意？）
自動車保険は保険金請求すると等級が悪くなり保険料が高くなるデメリットがありますが、火災保険、施設賠償保険には、そういうデメリットがないので、フロント担当者は保険金が出そうなケースで積極的に動いて欲しいですね。

[1071: 匿名さん]

管理会社経由で保険の契約をしてれば、保険を適用する時に
融通性が出てくるので有利になるよ。

[1072: 匿名さん]

高い見積もりの融通を効かせて、管理組合、管理会社共にwin-win

[1073: 前期高齢管理士]

＞コ"ルコ"１３さん

事例に興味を持って頂いて恐縮です。
特約内容にもよりますが、フロントは保険の対象になりそうな事故は必ず担当部署に確認すべきでしょうね。
（対象にならない事の確認でも）
尚、１５３の三番目の・
＞専有部分に掛けられた任意の保険額も、支払い額の上限に含まれる事を事前に説明を受していないとか…
後で気が付きましたが、これは間違いです（地震保険でのケースを書いてしまいました）

[1074: 匿名さん]

>>1071
その根拠は？
アジャスターは代理店とは関係ないと思うが。

[1075: 管理侍]

>1067
前期高齢管理士さん
>一般的に、フロントをはじめ管理部門は知識（関心）を持っていません。（自部門の成果にならないから？）

低レベルな管理会社、もしくはフロントを例に「一般的」と表現されても。。。
繰り返しますが、管理会社としては保険で下手なことをして本業を解約されては困るので、
普通の会社はきちん提案していると思います。
勿論、保険申請も。

保険金の対象となる事故事例を見逃すなどありえません。
それこそ総会で突っ込まれますから。
最近の保険は破汚損が補償されますので、免責を超えれば原則保険申請です。

また、保険は必ずしも費用対効果で語れるものではありません。
費用対効果を考えたら地震保険など入れません。

[1076: 匿名さん]

>また、保険は必ずしも費用対効果で語れるものではありません。
>費用対効果を考えたら地震保険など入れません。

費用対効果に目をつぶってまで地震保険に入る効用ってなんでしょう。
自分は、地震保険に入るメリットは無いと思っているので。

[1077: 匿名さん]

>>1075
という事はあなたの担当管理組合には地震保険は薦めていないと？
入りたいと言う管理組合には断るのかね？

[1078: 匿名さん]

1076だが、管理侍は、ちゃんと費用対効果以外の理由を説明してくれるよ。
ちょっとお待ち。

[1079: 前期高齢管理士]

＞１０７５
管理侍さん

何事にも良くも悪くも例外はあります。「一般的」とはそれを含めても、なお多数を表現するものです。
私は一般的だと判断（推定）して記述していますが、あなたは妥当ではないと仰る…
いずれが妥当なのかは業界の方々を含め読む人に任せましょう。


それと、解約の恐れすらある「下手なこと」ってどの様な事でしょう？
私も複数の管理組合とお付き合いはありますが、保険のトラブルでリプレースに至った事例を知りません。
（少々評価を下げる一因になった事例ならありますが…）

[1080: 匿名さん]

そりゃあ、そうだ。
担当者が保険について勉強不足でしたって言えばみんな保険は難しいからって納得しちゃうわな。

[1081: 管理侍]

>1076
そもそも分譲マンションの管理組合が加入する保険は、原則、建物全体の内の共用部分が対象です。
その主契約の付保率を100%で加入しているのは小規模マンションくらいであり、
一般的には100%未満で設定します。
そして、地震保険はその主契約の半分までが保険金額の設定上限です。
更には建物主要構造部が全損して始めて100%の保険金が下り、半損で50%、一部損なら5%しか下りません。
しかも下りる保険金は時価額です。
つまり、全損しても保険金で建替などは到底無理。

私個人の考えとしても、地震保険に入るメリットは無いと思っています。

しかし、別の考えが存在しているのも事実。
上記のことを踏まえた上で、それでも地震保険の加入を推奨される考えもあります。
例えば大震災が発生しマンションが全損した時、保険金だけで建替は到底できないが、
それでも保険金が下りれば各自が次の生活を模索する際、多少の金銭的な足しにはなる
という考え方もあります。

特に南海トラフの地震は発生の可能性が具体的数値で示されていますから、
大きな被害が想定される地域のマンションでは、地震保険の加入率は以前と比べて上がっています。

[1082: 匿名さん]

どっちにしろ管理会社としては売上アップの為に地震保険を薦める方針は間違いない。
当然管理足軽はメリットデメリットを説明して管理組合で判断せよと言うだろう。
しかし素人では到底結論は出せず、管理足軽に『貴方はどう思うか？』と見解を求めると思うが何と答えるのだろうか？

[1083: 匿名さん]

1076です。
いやー。びっくりしたなあ。ここまで踏み込んで地震保険に消極的な物言いになるとは思わなかった。例え、個人的な意見にしてもだ。すまん、答えにくいことを聞いて。

[1084: 管理侍]

>1079
前期高齢管理士さん

仰る通り最終的には読み手の判断ですね。

下手なこととは、貴方が例示されたことです。
保険トラブルだけでリプレースにはならないでしょうが、キッカケにはなり得ます。

[1085: 匿名さん]

20%は代理店の報酬か。
ウマ〜。

[1086: 匿名さん]

歩合制の管理会社は、保険料の何%が担当者の取り分ですか。

[1087: 匿名さん]

＞１０８６
１０８５は削除依頼したから、相手しなくていいよ。

[1088: 匿名さん]

>1086
保険会社の社員でも有るまいし、取り分？　有る訳ないだろ。
それと、社員が歩合制の管理会社ってどこに有るんだ？　

おまえ、いいかげんアホ過ぎだろ。

[1089: 匿名さん]

1085だが、
>>1053
取り分が20%というからオイシイ商売だと思ったがいけなかったか？

[1090: 管理侍]

>1083

何も答えにくいことはありません。事実ですから。
きちんとした情報を知った上で、多数決で決めればよいことです。

管理会社の役割は、正確な情報としてのメリットとデメリットを伝えることです。
判断するのは管理組合ですから。

最後に、ご存知ないかもしれませんが、このスレのルールはコテハンです。
今後はコテハンでのご参加をお待ちしております。

[1091: 匿名さん]

↑　
勝手にルール決めてはいけませんね、ここは匿名掲示板。
コテハンはおまえの勝手で好きでやってる事、一緒にするな！
スレ主でも勝手はできないのよ～　笑～

[1092: 匿名さん]

>>25 でルール化された。

[1093: 匿名さん]

↑　おまえが勝手に決めた事、従う理屈はどこにもない。　馬鹿だね、子どもか？

[1094: もはや]

スレ主は私

管理侍は客員です

コテハンは既定のルール

ゴルゴもそれに従って
コテハンなのだ

[1095: もはや]

従わなくてもいいが管理侍の意向なので
管理侍は相手にしないよ。

[1096: もはや]

従わなくてもいいが管理侍の意向なので
管理侍は相手にしないよ。

[1097: 匿名さん]

ならば、匿名の書き込みが出来ないようにしてみろよ。
おまえら爺さんが勝手に作ったルールなんか通用しないんだよ。

掲示板の意味くらい理解してスレ立てろや、無能者が。

[1098: 匿名さん]

>>1096
べつに答えてもらう必要はない、馬鹿さ加減を楽しんでるだけだよ、素人のな。
だから、たまに突っ込むだけ、アホレスにな。

[1099: 匿名さん]

やっぱり、一線級は違う。
現場で戦う前期高齢管理士さんが光ってます。

[1100: コ"ルコ"１３]

>>1094
投稿者の自由ではあるのでしょうが、面白いコテハンの人が出てくるといいですね。

[1101: 匿名さん]

コテハンはサイト管理者は強制していません。
どうしてもコテハンだけで議論したいなら借り物のサイトではなくご自分でサイト開設して管理者になりご自分の納得出来るルールで運営する事をおすすめします。

[1102: 匿名さん]

↑あなたはずっと匿名さんでいいよ。

[1103: 匿名さん]

↑　おまえ矢印少し離せや、匿名のド素人が。

[1104: もはや]

↑なんで離すんだ？

[1105: 匿名さん]

レスアンカーの付け方を覚えましょう。
矢印だとアップする間に別の方のレスが入ると意味が通じなくなったりトラブルの元になります。

[1106: もはや]

ほー

[1107: 匿名さん]

>>1104

↑あなたはずっと匿名さんでいいよ。

↑　おまえ矢印少し離せや、匿名のド素人が。

どっちが見やすい爺さん、他のレスも見たら学習しろや年寄り。

[1108: 匿名さん]

↑
これはどうだろう

[1109: 匿名さん]

>>1107
1102です。2つ並べると大変分かり易かったです。
次回からは、矢印の間にスペースをいれましょう。

[1110: 匿名さん]

>1108
それもいいよ、でも勘違いするなや、基本的に失礼な表示だからね。

[1111: もはや]

↑どこのことばだ？

[1112: 匿名さん]

保険の話に戻しますが、
管理会社の系列外を使ったら、管理会社は動いてくれなくなるんですか。

[1113: 匿名]

>>1112
管理委託契約書ぐらい読んでから質問したらいかが？

[1114: 匿名さん]

保険の話題に戻しましょ

[1115: 管理担当]

管理担当です。

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