自主管理でやりたい放題

[困りマンション]

３年前に世田谷に購入した築35年の60世帯のファミリー向けマンションの2LDK一室を所有しているのですが、理事会が同じメンバーで独占され、理事会もほとんど開催されず、監事も設置されない状況で、数千万単位の大規模修繕や数百万単位の設備更新を同一業者でやられまくっています
まずはどこから手をつけるべきなのでしょうか

[44: 匿名さん]

自主管理でやりたい放題というけど、管理会社のやりたい放題の方が問題ははるかに深刻。ってか、大抵のマンションは管理会社がやりたい放題やっていることに管理組合は気がついてない。必要な工事や修繕と思われているうちの３割くらいは不要だし、マージンが乗っている分高い。自主管理は理事の性質次第で、良くもなり、悪くもなるが、管理会社に頼むと、１００％に近い確率で利益相反を働いてくる。だって、商売だからね。

[45: 匿名さん]

管理会社のやりたい放題は抑止力もできるが
理事会のやりたい放題はとめようがない。
どちらがいいのか。

[46: 匿名さん]

＞管理会社のやりたい放題は抑止力もできるが

抑止なんてないでしょ。なんせ管理会社丸投げなんだから、やりたい放題に気付いてないことが問題。自主管理でバックマージンもらうとダメだけど、管理会社がぼったくるのは料金だからOKなの？

[47: 匿名さん]

>>46 匿名さん
理事のバックマージンなんて可愛い方でしょ。
組合員が丸投げなら理事の管理費や修繕費の使い込みなんて誰が気がつく？
金も戻らんよ。

[48: 匿名さん]

自主管理の場合、自己責任で他人のわれわれがとやかく言う必要はないが、管理会社の場合、加害者と被害者という憐れな関係を作ってしまう。

[49: 匿名さん]

>>47 匿名さん

自主管理であれ、収支報告はあるよ。そもそも、犯罪と比べるのおかしいだろw

管理会社は元々管理会社の費用がのっている分高いし、犯罪ではなくても費用として請求するから、ぼったくられていても気づかない。２０万で済む工事を１００万で請求されても「必要です」と言われれば素人組合員は反論できないからな。そういうビジネスモデル。自主管理なら、犯罪者でない場合は２０万円で済む。

[50: マンション検討中さん]

犯罪レベルもあるようです。
長期間権力持つととんでもないことに。
管理員、管理組合責任者は1、２年ごとで交代しないと不正が起こります。

[51: 職人さん]

それは、自主管理と関係ないよ。管理会社だろうが、規約を変えたら長期間権力持てるよ。

[52: 匿名さん]

一般論として参考になります。

[53: 匿名さん]

大阪にも、理事長が暴走している自主管理マンションがあるようです。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/671820/

[54: 検討板ユーザーさん]

>>53 匿名さん

暴走を標準速度にしてるのが、管理会社です。

[55: デベにお勤めさん]

まずは、相見積もりをとることから始めてみては？
これが基本ではないのでしょうか？
大きい工事などは、最低３社は見積もりを取ってください。
値段が差が出てきます。

相見積もり先は、全く見当が付かないのであれば、
お住いのマンション管理士会などに相談されてはいかがでしょうか？

そうすれば、個人的な業者だ！と言われても反論できるでしょうし、
ただ、自主管理自体が
個人のバックマージンをもらうとか、不正の温床になりやすいでしょうし、
工事のレベル（業者選びや内容含めて）が落ちるとか、
高い業者に何らかの理由で見積もってしまう？例もあるのではないのでしょうか？


そのように組合がしっかりしていないと、
マンションにとって、
利益相反になりやすいのではないのでしょうか？

ただ、管理会社に委託する分の費用より安いのであれば、
メリットではあるのでしょうが。

当方は３５戸のマンションですが、
管理会社に普通に委託しています。

あまりに暴走した管理組合なのであれば、
管理会社の見積もりをお試しで取ってみてはいかがでしょうか？
自分のマンションがどのくらいの金額で委託できるかわかります。

[56: 匿名さん]

うちは自主管理ではなく輪番制だけど、理事会に透明性がなく、
総会決議でなければいけないものを理事会決議で決めてしまうことが何度も起きている。透明性を確保するためにZOOMなどを活用して、管理組合員全員がオブザーバーとして監視できる仕組みでもつくらないかぎり、癒着や横領がいつか生じる可能性もあるのではないかと危惧している。

[57: 匿名さん]

>>56 匿名さん
密室がだめなんでしょうね。
昔は全員参加が現実的ではありませんでしたが、今はできるんだからガイドラインで方針示すべきです。

[58: 匿名さん]

>>57 匿名さん
2021年6月の改正で標準管理規約の同条項に、会議の方式にWEB会議を含むことが明記されました。ごく最近の改正ですから、ほとんどの管理組合の規約には、「WEB会議～含む」の文言は入っていないと思います。
しかし、国土交通省は、この改正にあたって「ITを活用した総会・理事会が可能であることを明確化したので、各管理組合の管理規約の変更をしなくても、ITを活用した総会・理事会の開催は可能」と説明していますので、規約に明記されていなくてもWEB会議は可能と考えて良いでしょう。

ただし、理事の中で、WEB会議可能なデバイスを所持していない、操作の不慣れ、通信料が従量制などの理由で、WEB会議に参加できないという方がいらっしゃる場合には、その方が納得する形で実施する必要があります。

たとえば、WEB理事会の前に、各議案について、個別に時間を設けて十分にその方の意見を聞き、WEB会議で共有してから採決をする、あるいはリアル会議室を設けて、リアル会議とのハイブリッドで開催するなどの配慮をお勧めします。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/95110/

ZOOＭの無料コースでも録画機能も付いています。
監視の目を増やせば、癒着や横領もやりにくくなりますし、くだらない無駄話や陰口も減るのではないかと期待します。最後にオブザーバーの質問に答えて終了するという形が理想です。
人手不足のため、フロントの質の低下が問題になっていますが、フロントもわざわざ訪問しなくてよいというのは仕事時間の短縮や軽減につながるので歓迎すると思うのですが、いかがでしょうか。

[59: 匿名さん]

生の映像は、個人情報に当ると思われる。例えば、音声だけで、ボイスチェンジャーで個人が識別できないように加工するなどの対応が必要でしょう。

〇マンション標準管理規約　改正案（新設）
【コメント】
第49条関係
② 議事録には、個人情報やプライバシー情報が含まれる場合も多いことから、閲覧等に当たっては、発言者や審議内容から特定の個人が識別できないように加工するなど、個人情報の保護に関する法律（平成１５年法律第５７号。以下「個人情報保護法」という。）の趣旨等を踏まえて適切に対応することが必要である。

〇個人情報の保護に関する法律
（定義）
第二条　この法律において「個人情報」とは、生存する個人に関する情報であって、次の各号のいずれかに該当するものをいう。
　一　当該情報に含まれる氏名、生年月日その他の記述等（文書、図画若しくは電磁的記録（電磁的方式（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によっては認識することができない方式をいう。次項第二号において同じ。）で作られる記録をいう。以下同じ。）に記載され、若しくは記録され、又は音声、動作その他の方法を用いて表された一切の事項（個人識別符号を除く。）をいう。以下同じ。）により特定の個人を識別することができるもの（他の情報と容易に照合することができ、それにより特定の個人を識別することができることとなるものを含む。）

[60: 匿名さん]

>>59 匿名さん

それはWeb会議開催後の閲覧に関する注意点ということでしょう。
Web会議中に個人情報保護のために個人識別ができないようにするとかいうことではありません。そんなことしたら、Web会議そのものが成立しなくなります。
やや論点がずれている気がします。

[61: 匿名さん]

>>60 匿名さん

そのとおりです。
閲覧等に当たっては、閲覧者が議事録に記載されている「特定の個人」を識別することができないように、適切に対応することが必要だということですね。

[62: デベにお勤めさん]

>>59 匿名さん

外部に公開するならともかく、理事会の音声が管理組合内部で個人情報に当たるわけないだろw 　ここで個人ていうのは、住民のトラブルとかの住民を特定する場合が、個人情報になるってことで、理事自体は個人情報じゃない。そんなこと言い出したら、理事役員の氏名や部屋番号も全て個人情報になって、ますます密室化して喜ぶのは管理会社だけってことになる。

[63: 匿名さん]

>>61 匿名さん

自分は個人的には自己の発言に責任を持つという意味で個人特定されても全然かまわないけどね。実際に管理組合員有志が第三者管理方式に反対して理事会設立を実現するために臨時総会を開こうとしたとき、管理会社が個人情報だから渡せないと言って区分所有者名簿を渡すことを拒否したという話をゲンダイで読んだことがあるが、
理事会方式では透明性の欠如＝密室化が住民の無関心を引き起こす原因の一つであり、管理会社の不祥事の隠れ蓑になってしまっている。悪徳管理会社は必ず内通者をつくるから気を付けよう。