団地型管理組合の問題について

[スレ主理事]

私のマンション（約200戸）は全体管理組合、A棟管理組合、B棟管理組合と３管理組合が存在します。
理事に就任して、過去の記録（議事録等）を調べて見ますと、
管理会社（大手デベ）は、さまざまな費用を2重請求や3重請求している形跡があります。
A棟B棟の同時期の修繕工事で、工事の出張費をそれぞれ請求。
管理事務費が、住民がいない全体管理組合が一番高い。
警備費が、住民がいない全体管理組合が一番高い。
現在、管理会社と交渉しているところです。

この問題に限らず、団地型管理組合の問題に興味がある方、アドバイス下さい。

[1: 匿名さん]

管理費が、「団地全体」「A棟」「B棟」に分かれているのですか？
警備などは、AB棟が独立して管理員室を持っていない限り全体に入る事に成ると思いますが・・・。

工事については、A・B棟で積立金が分かれているはずですから別々にA棟工事、B棟工事が発注されてそれぞれの積立金から出される訳ですから経費が分かれていても不思議ではないと思いますが。

[2: 匿名さん]

まず管理費は全体で一つです。
修繕積立金は、団地修繕積立金と、Ａ棟修繕積立金、Ｂ棟修繕積立金の三つです。
これが基本ですよ。

[3: スレ主理事]

>管理費が、「団地全体」「A棟」「B棟」に分かれているのですか？
分かれています。

＞警備などは、AB棟が独立して管理員室を持っていない限り全体に入る事に成ると思いますが・・・。
全体管理組合が管理室・管理員の費用負担しています。
警備費は、「団地全体」「A棟」「B棟」がそれぞれ負担しています。

＞工事については、A・B棟で積立金が分かれているはずですから別々にA棟工事、B棟工事が発注されてそれぞれの積立金から出される訳ですから経費が分かれていても不思議ではないと思いますが。
おっしゃる通り、経費が分かれていないと決算できませんので見積もりは分かれています。
それを口実に、管理会社は、工事業者の出張費等を３棟分見積に記載して請求します。
資材運搬費3棟分請求して、トラック1台で運搬とかね。

[4: スレ主理事]

>2
>まず管理費は全体で一つです。
「団地全体」「A棟」「B棟」の予算もそれぞれ作成していますが、全体で一つですか？

修繕積立金は、団地修繕積立金と、Ａ棟修繕積立金、Ｂ棟修繕積立金の三つになっています。

[5: 匿名さん]

管理費と修繕積み立とも「団地全体」「A棟」「B棟」の3本立てと言う事ですね。
建物構成や設備構成が、分かりませんから想像です。

警備は、全体の問題ですから全体に比重が置かれ、各棟には関連設備だけと言う様な積み方ではないのかと思います。多分、普通はそうなるはずです。

工事経費については、3本に分かれてるとしても全体を3本に分けただけでしょうから金額が妥当かどうかの問題だと思います。トラック3分の1台ってのは無いので1台となっていても費用は見かけ上1台と成っているのかもしれません。


しかし、管理費が分かれていると言うのも合理的かもしれませんけど大変そうですね。管理費で補修をするのに団地や棟ごとの使い分けなんて面倒すぎて私ならやってられないかも。

[6: 匿名]

総会は別にやってんの？
全体で可決して各棟で否決されたらどうすんの？


管理費については2がおかしい

[7: 匿名さん]

>>6

総会は、基本的には団地総会だけで出来るようになっているよ。棟別総会は、その棟だけの問題の場合開くんだよ。

管理費は、考え方次第だと思うけどうちは団地型だけど2と同じ管理費1本だよ。棟が、完全に独立してお互いが立ち入れないとか共有部分が無い作りなら3本立てでも良いかもしれないけど、共有部分が有るので分けられない。

標準規約でも積立金は分かれているけど管理費は、分かれていない。

[8: スレ主理事]

>>5
＞工事経費については、3本に分かれてるとしても全体を3本に分けただけでしょうから金額が妥当かどうかの問題だと思います。トラック3分の1台ってのは無いので1台となっていても費用は見かけ上1台と成っているのかもしれません。
最初、私もそう思いました。作業員の出張費3倍って・・・分身するのかよって突っ込み入れたくなります。
実際、相見積をとると重複する部分の費用は1/3以下になりました。

>>6
総会は、各棟の管理費の予算・決算がありますので、「団地全体」「A棟」「B棟」と3回しています。
管理会社との契約も「団地全体」「A棟」「B棟」とまるでそれぞれ独立した管理組合のような契約です。
理事長も3人います。
総会資料も、「団地全体」「A棟」「B棟」と3部作成されます。
例えば、「A棟」の住民は「団地全体」と「A棟」の資料を配布されます。
そのため、管理費が適正かどうか理事会役員以外の住民が知ることが難しいです。
まったく同じ点検・工事にもかかわらず「団地全体」「A棟」「B棟」の単価が違ったりします。

やっぱり変ですよね？

[9: 匿名さん]

個人的な感想としては、基本的には団地全体の理事会で管理するべきだと思います。
各棟については、団地の理事会が兼ねるとかすればよい訳で完全に分けると調整も大変ではと思いました。

後、管理会社にやられ易いと思います。全体の管理費を把握できないと言うのも良くないですよね。

[10: 匿名さん]

団地型管理規約に則って規約改正すべきです。
管理費は１本にしなければどうしようもないでしょう。
管理会社の委託費や、清掃費、固定資産税、電気料金、電話代、設備点検費、駐車場管理費、保険料、
防犯カメラ、役員手当て、植栽管理費、備品代等々　　どうやって各棟に振り分けるのですか。
各棟の持分比だと思いますが、そんなややこしいことする必要はないでしょう。
団地管理組合を運営するのは、１つでしょう。
そして棟の組合には、理事はいませんよ、必要があれば、世話役を設けてもいいでしょうが。

[11: スレ主理事]

ありがとうございます。
やっぱりそうでしたか。
現在、管理会社と規約変更の打ち合わせをしていますが、
どうも、管理会社の利益システムを破壊するみたいで、協力が得られません。

[12: 匿名さん]

規約改正は組合で専門委員会を設けて取り組んでいってください。
管理会社が規約改正に介入する余地はありません。
基本は団地型管理規約とそのコメントを雛形として作っていってください。
作り方で判らなければ、取り敢えず標準管理規約通りでいいと思います。
作っていくうちに要領も得てくるでしょう。

[13: 匿名さん]

私の住んでいるマンションは２棟から構成されています。
A棟は高層でエレベーターがありますが、B棟はありません。
管理組合は全体型です。
質問は長期修繕積立金の負担に対し、B棟住民から、B棟はエレベーターが無いのに
何故、均等の負担金かとの質問があります。
初歩的な質問で恥ずかしいですが、どの様な管理をすべきでしょうか。
B棟からは不満、A棟からは当然、棟別管理に反対があると思いますが。

[14: 匿名]

>>13
それを言い出したら単棟のエレベーター付きのマンションでも１階の住民はエレベーターは使わないから費用負担はしたくないとなるでしょう。更に２階や３階に住む人の中でも『自分はいつも階段で登り降りしている』と言い出しかねません。
共有部分は区分所有者全体の所有であり、維持管理の費用負担は使用実績ではなく所有に関わる負担だと考えます。

[15: 匿名さん]

棟毎に区分しなさい。

[16: 匿名さん]

団地型管理組合で、全体とＡ、Ｂの３つの管理組合があることになりますが、
通常は、ＡとＢの役員はいません。全体の管理組合に役員はいるのです。
修繕積立金だけの管理（他にもありますが省略します）で必要なときがあるから、団地型にしているだけです。
例えば、Ａ棟だけが倒壊してＢ棟は全然壊れなかった場合を想定してください。
Ａ棟は建て替えをしなければなりませんが、単棟型管理規約では、Ａ棟だけが
倒壊しても、一部分の復旧工事とかになります。
もし、Ａ棟を建て替えするといっても、Ｂ棟の方はその経費は負担しないでしょう。
特別決議ということになりますので、Ｂ棟は賛成しないでしょうから、いつまでたっても
建て替えはできません。単棟型であれば、１つの建物ですからね。
修繕積立金で対応することになりますし、足りなければ借り入れをして全員で返済という
ことになりますよ。
だから、団地管理組合にして、そのときにＡ・Ｂの管理組合（役員）ができるのです。
ただ、管理費会計は、全体しかありません。

[17: 匿名さん]

勉強しなされ。

[18: 匿名さん]

それ、議論にならないわ、ま～がんばって！

[19: 匿名さん]

団地管理組合だと莫大な金額の横領が起きる可能性があるのですね。
組織は大きいほど優秀で善良な役員でないと、運営は病み闇に包まれやすい。
一部の人間が大きな権限を握ることになる。

国から地方自治体への業務移行が進むが、団地マンションも同じではないか？

[20: 匿名さん]

数棟あるマンションを単棟型管理規約で管理しようが、団地型管理規約で
管理しようと、横領とは関係ない。
ではなぜ団地型管理組合にするのかを理解してなければ、議論にもならないね。
１８みたいなのがいるからね。

[21: 匿名さん]

横領の起きる可能性ではなく
横領が起こった場合の被害額の問題です。

図体がデカイが、頭脳明晰であり筋肉質であれば危惧することもないが、どうでしょうか？

[22: 匿名さん]

図体が大きかろうが小さかろうが
一人当たりにすれば同じこと。

[23: 匿名さん]

団地型管理組合＝横領事件、と連想するアホさ加減。
なにを議論したいのか？　意味の無用な暇人の発想でしか無いな。

[24: 匿名さん]

リアルであったよ
団地マンション管理組合で理事の一人が２億持ち逃げしたそうだ
２３区です。

[25: 匿名さん]

横領なんて規模の大小ではなく管理体制の問題。
役所でも会社でも諸々団体でも、だいたい１人の人間に長期間任せきりにすると発生する。
毎月帳簿、通帳の入出金、現金を第三者が照合すべき。
そういう手間を惜しむと犯罪が発生しやすくなる。

[26: 匿名さん]

なにをしようが悪さする奴はするわ、発覚して警察突き出すしか手は無い。

暇つぶしの無駄な議論、どうぞ続けてみてください。　　ネタ有るかな？

[27: パパさん元理事]

悪さするやつは、するが
された時に被害を最小限にできれば、リスク軽減となるでしょう
団地、a棟、b棟と
管理費を3つに分けると横領の上限も制限される
同時に3組合の理事長になることは不可能という事

[28: 匿名さん]

胡麻すりと睨みを使い分ける役員に気を付けましょうね。

[29: 匿名さん]

>27さん
団地管理組合の基本的なことは勉強した方がいいですよ。
管理費を３つに分けるとかいっていたら、話しにもならないからね。
修繕積立金は、全体とＡ、Ｂに分けますけど。
それに、Ａ棟とＢ棟には、理事はいないんですよ。
いても世話人を置く程度です。
まず、勉強してからですね、議論に入るのは。

[30: パパさん元理事]

私がいいたいのは、
団地管理組合で理事長一人で、a棟の委員長、b棟委員長として
管理費を一つにするのではなく、
全体管理組合(団地建物管理組合)、a棟管理組合、b棟管理組合の形式にして
各管理組合に理事長をおく。兼務可能(全体とb棟の理事など)
毎月の理事会は基本的に合同開催、総会は3回する。
管理費口、修繕積立口の会計は当然に3組合ある。
我が家のマンションはこの形式です。

ちなみに、私はスレ主ですので議論から追い出さないでくださいね。

[31: 匿名さん]

スレ主なら同じHNを使え。
まずはそこからだ。

[32: パパさん元理事]

2年前だから変わるよ

[33: 匿名さん]

総会何回もするだけで経費かかるし見積り分割させるためにも経費がかかる
そもそもそこらへんからムダだと思うな

[34: 匿名さん]

無駄？
手抜きでいい管理ができるか？

[35: 匿名さん]

>30
そんなでたらめな管理組合って、全国であなたのとこだけだよ。
基本が全くできてないからね。
もう一度、団地管理組合の項目だけでいいから、勉強してね。
全体の管理組合は１つでいいの。
口座、修繕積立金の口座を分けるだけのことだよ。

[36: パパさん元理事]

このスレは、まだ35スレですがすべて読んでいるのでしょうか？
私は、スレ主で真摯に答えています。
そして、私のマンションは大手の分譲です。
管理組合の成り立ちがデタラメと言われても分譲時から3組合あります。
団地型管理組合は、私も勉強しました。
管理費が一つにまとまっている組合の方式、団地型管理組合
もう一つが、管理費が独立している方式、単棟型の併存で敷地の管理を全体管理組合にする
単棟型の併存のメリットは、各棟が独立しているので災害などの復旧がしやすい。費用の分担が明確。
もし横領された時の金額の上限を抑制できる。a棟の理事はb棟の理事になれない。
それに
現場の区分所有法で認められた方式をデタラメと言われても、納得感が全くないですね。
あなたが指摘するデタラメな箇所はどこでしょうか。？
私の認識では、複数の棟が独立した単棟型の管理組合の併存で、敷地の管理を全体管理組合としているので
正確には、標準管理規約にある団地型管理組合ではないという事でしょうか？

[37: 匿名さん]

３つの管理組合があるとのことですが、Ａ棟の共用部分の工事は、Ａ棟の修繕積立金
から払われているのですか？
大規模修繕工事の時でも、それぞれＡ棟、Ｂ棟別々に支払うということですよね。
修繕の時期も同じ年にしなくても問題はないのですね。そこの管理組合で決めることでもいいんですね。
共用部分の按分費という訳でもないんですね。
Ａ棟、Ｂ棟には、全体の共用部分とかはないんですか？
例えば、メールボックスとか高置水槽とか。
その場合は、全体修繕積立金から支払われているのですか。
Ａ棟Ｂ棟は、全く同じ大きさではないと思いますので、Ａ棟だけが倒壊した場合は、
Ａ棟だけで建て替えをやり、Ｂ棟の者は関係ないということになりますね。
管理費については、全体でないと、仕分けが難しいでしょう。

[38: 匿名さん]

銀行口座はどうなっているんでしょう？
収納口座、保管口座が全体・Ａ棟・Ｂ棟、管理費と修繕積立金それぞれ
あるんですね。
口座が多すぎて却って管理・チェックが煩雑になるのでは？

[39: 匿名さん]

ペイオフ考えると全部の銀行分けないといけないし
余計に煩雑になって経費かかる

ちゃんとやれとか言う人間はなかなかコストを理解していない

[40: 匿名さん]

管理会社は大手といっているけど、まさかＧ社では？
ここなら、なんでもありの会社だから考えられるけど。

[41: 匿名さん]

ペイオフ対策はどこもやってるよ。

[42: 匿名さん]

管理の手抜きを薦める意図は何か？

[43: 匿名さん]

管理はシンプルがベストだということ。
分かりやすさのためにも、シンプルな方がいい。
会計は誰がみても分からなくちゃ意味ないしね。
シンプルだからチェックしやすくなるんでしょう。
管理会社とか理事からの不正も防止しなくちゃいけませんので。

[44: 匿名さん]

んで、2年も経って何が聞きたい。
何が問題で、どうしたいんだ？

[45: 匿名さん]

何にも聞くことはないよ。
２年って何？

[46: パパさん元理事]

>>13さんの質問ですね。
2年ぶりに活性化しましたね。

[47: パパさん元理事]

>>37
およそその通りです。
全体は面積按分です。植栽、駐車場、水槽、集会室、管理員の費用等
棟の建物のなかにあるものは、それぞれの管理費から支出します。
エレベーター、消防点検、宅配ボックス、電気代など
ですので、戸数が多い棟は管理費が安いです。スケールメリット
例えばbさんは
b棟管理費、修繕積立金、全体管理費、修繕積立金を負担します。
理事は全体と兼務です。
b棟の理事は全体の理事も兼務ですので、全体の理事の数は棟の理事の和です。
ちなみに、財閥系の管理会社です。

ペイオフ対策デスが、名義が違うので同じ銀行で3口座が可能です。a棟、b棟、全体

[48: パパさん元理事]

>13、に話しを戻します。
高層と低層の混合マンションで管理費、修繕積立金が同じ会計で同じ分担なら
当然に低層棟の住民が損しますね。
改定しようにも高層棟の住民の数が多いので多数決でも負けますね。

ただ、損するか得するかは考え方で変わってきます。
例えば、高層棟があるのでマンション全体の資産価値が上がると考えれば、
低層棟は相場より資産価値が上がることになります。