今なら・・・変動ですか？10年固定ですか？

[ビギナーさん]

借り換えを検討中なのですが、変動と10年固定で迷っています。

現在：残期間30年、残金2000万で
　　　20年固定2.7％、特約期間終了後－0.6％優遇


①変動の場合：0.775（変動選択時－1.9％通期優遇、固定選択時－1.4％優遇）

②10年固定の場合：1.3％、特約期間終了後－1.3％通期優遇（変動・固定いずれを選択しても）

繰上げ金額の条件はありませんが、いずれも1回あたり繰り上げ手数料が5千円ほど掛かります。


個人的には今後2～3年は変動金利が大きく上昇することは想像できないのですが、
10年後となると今の金利水準のままとも考えにくいかと・・・。

でも、10年固定の金利が今後更に低下することが考えられるようならば変動を選択するべきか・・・。

この条件の場合、みなさんならどう考えられますか？
ご意見をお聞かせください。

[70: 匿名さん]

計算では15年で返せる予定
変動はこの先上がるかもしれないが、固定は10年間は固定のまま
10年であらかた払い終えれば、その後変動に移行しても5年ならしのげると考えての計画的犯行

10年後、変動金利が10^10％なんかになったら当然破綻だが、
そんなの、無借金でも日本自体が破綻するだろうから考慮の価値なし
よってそういう事態は想定しない

[71: 匿名さん]

経済的に余裕がある人なら断然変動金利
金利上昇リスクをとって現在の低金利を享受するのが合理的

余裕がないなら固定金利で返せる範囲の家を買うのが無難

[72: 匿名さん]

経済的に余裕があっても冒険出来ない人は固定を
選んだりしていると思う。

誰が正解なんてあと30年くらいしないとわからない
んだろうけど、35年固定を選んだ人が正解、なんて
事になったらショックだなぁ。。。

[73: 匿名さん]

私は２０年ローンの変動にしました。
１．５％優遇で、０．９７５ですね。
ローンの総額を抑えたので、金利が上昇しても大丈夫です。

私はビビりなものなので、金利が上昇しても大丈夫なように物件のレベルを落として借入金額を抑えました。
１０年もこのままの低金利なら、上階の角部屋買えたんだよなぁ。

[74: 匿名さん]

なんでここの人ってフラット20Sにしないの？
フラット20Sなら、9月は当初10年1％割れだし10年後以降の金利も固定。
フラットSに出来ない物件なら仕方ないが。

[75: 匿名さん]

団信も考えたらそれでも変動の方が安い。
変動が上がらないと考えてるんじゃない？

[76: 匿名さん]

フラットは繰り上げが１００万単位なのがネック。
団信加味すれば変動の方が数年は得だと思っているのでしょう。

でもフラットは魅力です。

[77: 匿名さん]

>74

新築の(マンション/一戸建て)や中古の一戸建てが多いのでは？
中古マンションならSが非常に楽に取れるから絶対Sがお勧めだけどね

[78: 匿名さん]

>76

団信は任意です。
加入しなくてもまったく問題ない。
火災保険だけは必要だけど35年5万円コースで十分。
あとは自分のお好みで地震保険もつけりゃいいだけ

[79: 匿名さん]

>>78
団信任意はその通りだけど、いざという時の備えはどう考えているの？
自分が死んで残された家族の事は考えないの？

現状では金利上昇リスクよりも自分が病気になったり事故にあったりするリスクの方が高そうに思えるよ。

入らない選択肢はありだけど、変動と比べるなら同条件で比べるべきだから、団信分は含めて考えるべきじゃないかな。

[80: 匿名]

普通に生命保険の金額上げれば良いじゃん。試算してみ。団信よりやすいよ。

[81: 匿名さん]

団信も大切だけど、3大疾病や8大疾病以外の病気や怪我で
働けなくなった場合の蓄えも必要ですよね。
団信もおりないわ医療保険も一時金のみ、とか。
そう言うパターンの方が周りを見ていても多い気がする。

考えたくないけど万が一の事を考え、家族がこまらないように
しておきたいなーと思う。

[82: 匿名さん]

あ、ちなみにうちは10年固定です。
月々の蓄えも忘れずやっています。

[83: 匿名さん]

つくづく、日本人って保険好きだよなぁ。オプションもたくさんつけすぎ。
保険は保険、３代疾病は普段の生活で防止できそうだけど。
まぁ死亡に関してはどうしようもないけど、本当に死亡したとき
どのくらいお金が入ってくるか計算したほうがいいと思う。
なんだかんだで入ってくるよ。余剰に掛けている可能性のほうが高いと思う

[84: 匿名さん]

いやいや死亡した時ってそんなにお金必要無いんですよ
国からも月々なんだかんだ出るし

大変なのは生きてて働けない、動けない、介護が必要、医療費がずっとかかる。
とかそう言った状態になった時が大変。
障害者手帳なんてたいして役に立たないし、国からもそれほど優遇されないんじゃ
ないでしょうか？

生命保険より医療保険の方が大切な気がします。
別に保険に入らないで貯金する形でも構わないけど。

[85: 匿名さん]

今変動金利1.075％（うち保証料0.2％）で借りています。残り23年ありますがたぶん12、3年で完済できるように思っています。
ここにきて固定10年がソニーなどでは1.6％台まで下がってきているので、借換えすべきか迷っています。借換えして金利があがるのは抵抗あるんですが、今の低金利の行き着く先が財政破綻、国債暴落、金利急騰なのではと元々小心なので心配になります。余計な金利や借換え費用は払いたくないけど金利上昇も怖い。どうすればいいやら。

[86: 匿名さん]

ちょっと前までは１０年固定が主流だったが、今は１０年固定は下火かな？

時流は変動でしょう。

とれんどはコロコロ変わる・・・

[87: 匿名さん]

>85さん
借換えならば、確かに10年固定下がってきているので悩みますよね。
もう少し様子をみるべきかもしれませんが。

[88: 匿名さん]

10年固定だったらハイパーインフレが起きても助かると思ってるのが間違い
>>85さんのようなケースだったら、何しても助かりませんよ
固定でも解除されて強制的に金利は変動と同じになるし

固定がいいケースは景気が良くなることによるインフレ・金利上昇だけです

[89: 購入検討中さん]

>88
そっか。考え違いしてました。
何にせよ不景気によるインフレになったら
借金があったら目も当てられませんね。

じゃ、結局変動か・・・

[90: 匿名さん]

>88
ハイパーインフレになったら確かに金利は上がるだろうけど
手元のお金の価値が跳ね上がってるから過去の借金分なんて
あっという間にチャラになってしまうんじゃ？？？

[91: 匿名さん]

借金もチャラになるけど貯蓄もチャラになるから日本の場合、仮にハイパーインフレになったら
今までのように国債発行による借金が出来なくなるから事実上破滅になりますよね。

よって、ハイパーインフレで借金をチャラにするような政策は絶対出来ないでしょう。

[92: 匿名さん]

＞90さん
インフレって基本的に物価上昇だから手元のお金の価値は下がるのではないのでしょうか？
ハイパーっていうことで意味合いが変わるのですか？

[93: 匿名]

たとえばインフレで物価価値が10倍になった場合
給料手取り30万円→300万円
スーパーの牛乳1パック158円→1580円
インフレ前から財布の中にある1000円→1000円のまま（実質価値はインフレ前の100円）
インフレ前から銀行に預けてあるお金500万円→500万円のまま（実質価値はインフレ前の50万円）
インフレ前の住宅ローン3000万円→3000万円のまま（実質価値はインフレ前の300万円）

こんな感じ？

[94: サラリーマンさん]

給料手取り30万円→300万円

これは難しいですね。

[95: 匿名さん]

>>94

昭和40年
大卒初任給２０，０００円
プリンス・スカイライン２０００ＧＴ（８８０，０００円）
トヨペット・コロナ・１２００ｃｃ（５４０，０００円）
シャープ卓上電子計算機（５３５，０００円）
東芝オーブントースター（３，３００円）
かっぱえびせん（５０円）
ワンカップ大関（８５円）
雑誌・Ｗｅｅｋｌｙ平凡パンチ（５０円）

インフレになるという事はそういう事。
ま、デフレ世代には理解するのは難しいだろうけどね（笑）

[96: 匿名]

かっぱえびせんとワンカップ大関が意外に高かったんだね40年

[97: 匿名]

過去と比べると一番物価が上昇してるのは給料なんですね。

[98: 匿名さん]

え？え？10年固定なのに解除されて金利があがる場合があるんですか？？
フラット35でも同じでしょうか？

[99: 賃貸住まいさん]

長期金利がまず上がります。
昔のステップアップローンなんかも、バブル当時は皆が疑問もなくローンを組んで破綻していきましたからね。

リスクだけですよ。

[100: 匿名]

１５年前長期固定６．２％で借りた俺は 未だに借り換えできずにいる。はぁ～あ

[101: 匿名さん]

＞100さん

マジですか！？
ちなみに買い入れ額いくらで、金利はどれ位になりましたか？

[102: サラリーマンさん]

>94

インフレーションとは物価が継続的に上がり貨幣価値が下がることを言います。
昭和におけるインフレは好景気を背景にした貨幣の供給量の上昇に対し、
品物の供給が追いつかないことから自然と物価が上がったためです。
国内では貨幣価値が下がったように見えますが、対外為替では円高というように
実際には貨幣価値は上がりました。１９７１年８月までは１ドル３６０円だったのに
いまは１ドル８５円です。４倍も円の貨幣価値は上がったのです。


ハイパーインフレでは貨幣価値が異常に下落し、そのため同じ品物が異常に高くなることです。
この場合、対外為替においても円安となり円としての貨幣価値も下がります。
１ガロンの石油の輸入のために今までの数十倍の円が必要になるのです。
結果として不景気となり物価はどんどん上がってもなかなか給料は上がりません。

ですのでハイパーインフレでリンゴの値段が１０倍になっても給料が１０倍になることがないのです。

デフレ世代の私はこの様に思ってました。

[103: 匿名さん]

ゆとり終了後の４％以上の金利でストップしています。
業績の芳しくない自営の借換は容易ではない。

[104: 契約済みさん]

私は最近２．７の長期固定から変動も考えたのですが、結局１．４％の10年固定に借り替えました。
借換えでこの金利はどうなんでしょうかね。

この選択が私にとって正解だったかどうか、とりあえず10年後にならないと分からないですね。

[105: 匿名さん]

10年固定　1.4%、非常に魅力的ですね
差支えなければ、どちらの銀行か教えて頂けますでしょうか？

[106: 匿名さん]

どこなんだろう？

[107: 匿名さん]

金融機関にとって住宅ローンの収益性がきわめて厳しい状況に追い込まれている。
住宅ローン金利の下値余地は限界にある。長期金利あるいは政策金利がさらに下落したとしても、ダイレクトに住宅ローン金利には波及しない。

景気の後退で信用コストは上昇傾向にあり、また、2009年12月に施行された「中小企業金融円滑化法」による返済猶予者の出現など、住宅ローンビジネスの収益構造を揺さぶる悪材料は尽きない。
民間金融機関が利ザヤを削ってまで低金利競争に参戦してくるとは考えられない。今が「借り時」。

[108: 匿名さん]

10月変動金利、銀行によっては2.675％になっている。3年固定も2.675％の変動と同じで
5年固定が2.9％に下がっているのはどうしてなんだろう。

[109: 匿名さん]

>>107さん
普通に考えたらそうかもしれませんが実際どうなんでしょうね～。
景気が全体的に落ち込めば銀行だって利ザヤを削ってでも商売するんじゃないんですかね。
だって今デフレスパイラルっぽくなってるじゃないですか。
銀行が他に儲け口があれば別ですが。

[110: 匿名さん]

９月３０日の長期金利の終値は0.930％まで低下。
今後も同じような流れが続けば、１１月の長期固定金利の水準は再度、９月の水準まで低下するかと予想。

変動金利は日本銀行の政策金利に連動することから、政策金利が引き下げられない限りは横ばい。
１０月４日、５日の日本銀行の金融政策決定会合では追加の金融緩和が行われる見通し。内容は資金供給の拡大とみられているが、円高がさらに進んだ場合は政策金利を引き下げる可能性もあり？！

[111: 匿名さん]

自分さえ良ければいい現代に於いて正義は何処にもないな。

[112: 匿名さん]

>>107
フラットは長期金利がダイレクトに反映されるので
金利が容赦なく下がってくるから、そうなったらローン選択者が
どんどんフラットSに流れるだけだと思う。

[113: 契約済みさん]

>105さん
>106さん

比較的大きな地銀です。
私は借換えでしたが、探せば同じような条件のところは結構ありますよ。

[114: 周辺住民さん]

質問です。
フラットは保証人がいらないみたいですが銀行(変動) は保証人は必要なんですか？

[115: 匿名]

今時住宅ローンに保証人つけてくれなんて言われないと思いますが？

よっぽど無理な借り入れなんですかね？
その借り入れはやめたほうがいいと思うなぁ

[116: 匿名さん]

三井住友で仮審査したとき保証人付けてくれと言われました。
他三銀行同じ借り入れ条件で、保証人無しでも大丈夫でした。
確認はしていませんが、三井住友でも借入額を落とせば保証人要らなかったのかもしれません。

[117: 匿名さん]

>>114

住宅購入にあたって、基本的なことですね。勉強して下さい。

[118: 匿名さん]

フラットの金利が上がってきてるようで
実行月の適用金利となるフラットは選択しづらくなってきている？

ということでこの変動と10年固定のスレが賑わってくるか・・・

[119: 匿名さん]

実行月の適用金利となるのは変動や10年固定だって一緒でしょ。

[120: 匿名さん]

10年固定なら実行時ではなく本審査通った時の金利を確保してくれるとこもある。

・・・はず。

[121: 匿名さん]

フラットは35Sなら変動と比較になるけど～～～
フラットの金利が2.20％を超えるとなると変動を選択かな･･･

これで比べられればねぇ･･･
インフレ時の保険代わりにフラット選択といっても
0.5％以上高くなるなら、フラットとの差額を貯金しておいた方がいいと思う

[122: サラリーマンさん]

大手都銀1.075の変動に借り替えました。
最初から10年固定は、考えになかったです。
なぜなら、10年固定期間が終了になるまでに元金が減っているから、

変動と１０年固定を比較すると
10年後金利が1.5倍になっても、現在の10年固定と同じ程度の金利
10年後、再度10年固定にすると変動の1.5倍程度の金利になる

仮に、明日金利が1.5倍になっても10年固定と同じ程度の金利だからだよ。
借入金が大きい時に金利が安いと、元金がどんどん減りますね。
元金が減った時に金利が上がっても、その金利は元金に対しての金利だから払う利息も少なくなりますね。

10年固定がいいと思う方、
一度、変動との金利差を考えて10年後の元金をシュミレートしてみて下さい。
借り入れから5年後に変動金利が倍になったとして、10年後どちらの元金が少ないでしょうか？

私はというと金利2.5から変動1.075に借り換え
銀行の返済計画をみると、今は驚くほど元金が減少しています。
変動と固定で比較して年に120万銀行に支払ったとして
変動のほうが元金の減り方は大きいですよ。
借り入れが多い初期に金利が少なく元金を大きく減らせば、後々に金利が上がった時の利息額は少なくなるね

[123: 匿名]

それは元金均等の場合ですか？
元利均等の場合ですか？

[124: 匿名]

元利均等か元金均等かはこの場合関係無いよ。

て言うか、元金均等に何のメリットも無い事が過去スレで証明されてますよ。

[125: 匿名]

元金均等は保証料が安い。
それはリスクが低いことを銀行が認めているということ。

繰上げは元金均等なら再計算
元利均等は期間短縮
マンションは特に積立金あがるからちょうどよい。

[126: 匿名]

金利が低い方が毎月払う元金が多い。の意味がわかりません。
月々の返済額が少なくても元金が多いって事？？
返済初期は返済額に対する金利の割合が多いんですよね？(元利均等の場合)

[127: 匿名さん]

>元金均等は保証料が安い。
>それはリスクが低いことを銀行が認めているということ。

違うよ。保証料は残債に対して掛かる物だから元利均等でも元金均等との差額を毎月繰上すれば
保証料は同じになる。

>繰上げは元金均等なら再計算
>元利均等は期間短縮

元利均等も元金均等も月々の返済額が同じならば支払う利息も完済時期も全く一緒。

>金利が低い方が毎月払う元金が多い。の意味がわかりません。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96108/res/643

固定3%月116000円（元本41000円＋利息75000円）
変動0.875月82000円（元本61000円＋利息22000円）

[128: 匿名さん]

ホントだ！！
全然知りませんでした。。。
元金の割合がこんなにも違うんですね

固定10年1.9％です。
借り換えようかなぁ？？

[129: 匿名さん]

>>127
解説ありがとう。

固定2.5から変動1.075に借り換えした時のシュミレートは
月々の支払額が同じなら、完済期間が数年短縮しました。
借り換え手数料上乗せですので元金は増えましたが、
借り替えるだけで、数年の繰上げ返済したのと同じ効果になります。

実際は、完済期間を少し短くして月々の支払も少し少なくする折衝案にしました。
余剰資金は家計の不測の事態に対応することして、残りは繰り上げ返済にすることにしました。

[130: 匿名さん]

先月末に10年固定特約付変動1.3%で借り替えました。
これまで3%全期間固定だったので繰り上げにがんばります。
もっと早く動けばよかったです。

子育て世代には10年固定の方が金利が少々高くても安心感はありますね。

[131: 匿名さん]

10年固定特約付変動1.3％って何ですか？？
これは変動ではなく10年固定？
10年は固定だけど変動で金利が上がった分を10年後に調節で支払う、とかですか？

[132: 通りすがり]

「10年固定特約付変動」は、普通の10年固定のことですね。
正式な名称は様々ですが「○年固定特約」と呼ぶところが多いです。

住宅ローンは「変動金利」と「(全期間)固定金利」に分けられます。
その「変動金利」の一種として、「○年間は固定する」という特約を付けるわけです。

特約期間が終了すれば、変動金利になりますよ、という意味でもあります。
（もちろんその時点で、また特約を付けることは出来ます。）

[133: 匿名さん]

うちも１０年固定1.3％（申込時金利で確定）で決めました。提携の第二地銀です。
変動金利と比べてもこの程度の金利差なら、総合的に勘案して許せる範囲だと思いました。

[134: サラリーマンさん]

預金金利＋１％以下で借りられて住宅ローン控除を100％利用できるなら
10年間は繰上げ返済せずに預金に回して利息をもらった方がとくですよ。

例）ローン金利1.3％　－　住宅控除１％＝0.3％　＜　定期預金0.4％
　10年後に定期を解約して繰上げ返済する。

変動で１％以下の金利なら効果が大きいので、
まず、住宅控除が100％利用できるまで繰り上げ返済する。
そして、繰上げ返済後に金利が１％以下のときは繰り上げしないで預金する。
金利1％以上になったっら預金を全額繰上げ返済にする。
10年後に預金を全額繰上げ返済する

この仕組みで、最近の超低金利が続く限り我が家は繰上げ返済をせずに預金しています。

[135: サラリーマンさん]

訂正）
【誤】
例）ローン金利1.3％　－　住宅控除１％＝0.3％　＜　定期預金0.4％
　10年後に定期を解約して繰上げ返済する。

【正】
例）ローン金利1.0％　－　住宅控除１％＝0.0％　＜　定期預金0.4％
　10年後に定期を解約して繰上げ返済する。

[136: 匿名はん]

＞＞１３４
繰り上げ返済してるやん‼

と突っ込んでみる。

[137: 匿名]

>>124
元金均等の方が総支払い額が少なくてすむと銀行から言われて元金均等にした私は騙されたってこと？

[138: 匿名さん]

>>137

厳密には間違いではないよ。繰上を一切しないのであれば元金均等の方が総支払額は少なくて済む。
ようは、返済方法次第で元金均等は意味が無くなるし、元利均等が元金均等より遙かに有効になりうる。

[139: 匿名]

>>138
同じ金額を繰上げ返済した場合、元金均等よりも元利均等の方がメリットが大きいってことですか？

[140: 匿名]

繰上額が同じなら年間返済額が元金均等のほうが多いので元金均等が有利になります。

しかし、年間返済額を合わせると、どちらも支払う利息も完済時期も同じになります。

元利均等は月々の返済額が少ない分をより多く繰上する訳です。

どちらも家計への負担は同じですが元利均等は不測な事態に繰上額を減らす事が可能です。

極端な例を出すと毎月元金均等と元利均等の差額を繰上していけば元利均等と元金均等の利息はイコールになるのです。違いは元利均等は止める事も出来ると言うこと。

もっともこれだけ低金利だと、どちらにしても大して月々の返済額に差がでないのでどちらでもいい気がします。

[141: 購入検討中]

アドバイス願います
年齢４９歳
年収　８００万
物件価格　５，２５０万
自己資金　２，５００万
借り入れ　２，７５０万
子育て終了

返済期間　１５～２０年で検討

どんなローンを組もうか検討しています

[142: 匿名]

141さん　
その年齢と、その年収ではその物件は止めておいた方がいいと思うよ。　

子供も巣立ったならば、もっと狭くて安い家にするべき。残りの人生がローン返済に追われますよ。

せめて１０年ローンで残債1000万円迄にしたら？

[143: サラリーマンさん]

>>141
自己資金を全額ローンに回すなら
返済期間　１５～２０年で検討検討していても実際の借り入れは最大にした方がいいよ。

[144: 購入検討中]

１４１

自己資金は　ローンに充てることのできる資金の事です

[145: サラリーマンさん]

>141
所得税額を見て、減税額を確認する。
減税額があまるようなら、借り入れを増やして調整する
金利１％以上or１０年後どちらかで、繰り上げ返済する。

[146: 匿名さん]

保証料は？

[147: 匿名]

>>142
どこに広さが書いてある？エスパー？
土地が高いだけで小さな家かもしれんだろ

[148: 匿名]

>>142
どこに広さが書いてある？エスパー？
土地が高いだけで小さな家かもしれんだろ

[149: 匿名]

>>148
まぁまぁ。いいじゃないですか。どっちでも。

でも、確かにそれだけの年収と自己資金をお持ちなら、家以外にお金をかければイロイロ充実した人生を送れそう、と思ってしまいました。


私も似たような環境で迷っています。
家を買う選択をした動機を、私自身の参考のためにも是非伺いたいです。

[150: 匿名]

141　残りの余生の割りにはローン額が大きいし、年齢の割に年収が低いコトも認識してますか？
止めておくべし！

[151: 149]

おいおい、この年収で年齢の割りに低いなんて、平均を考えるとどこの世間知らずがいってるのよ？

[152: 匿名]

年収800万は安くないけど、定年までを考えたらそのローンで800万は安い。

[153: 購入検討中さん]

3500万を20年返済の予定で借り入れしようと考えております。当地の地銀で１０年固定1.35％の金利（保証料別）ですが、10年後のローン減税後には残金を一括返済しようと考えております。この金利でも変動が有利ですか。教えて下さい。

[154: 匿名]

１０年後返済出来るなら変動。
金利が低いところを探しましょう。

[155: 匿名]

まさに今からならどっちかなあ。

[156: 匿名]

148
ぐたらねぇとこでつっこんでじゃねよ。あら探しするならほかいけ

[157: 匿名さん]

震災から立ち直るまでは政策金利を上げられない

[158: 匿名]

固定でいく

[159: 匿名さん]

世の中何が起こるか分からない

震災復興特需で一部で景気良くなって、金利上げ上げ・・・なんてことはないだろうな？？？？？？

[160: 匿名]

景気が良くならなくても金利は上がる

[161: 匿名]

↑日本が破綻の時だから、固定も同じ境遇におかれる。

[162: 匿名さん]

フラットＳがあるのに銀行の10年固定って何か隠れたメリットでもあるの？
10年先の金利も不明なのに。

[163: 匿名]

10年で完済するんだよ。

[164: 匿名さん]

固定しか怖い。

[165: 匿名さん]

>>162
借り換えの話してんですけど。

[166: 匿名]

固定が安全だ

[167: 匿名]

ギャンブルはできるだけしたくないから固定で。

[168: 契約済みさん]

現在フラット35ｓで承認を都市銀行からいただいています。
完成が地震の影響で遅れ７月か８月の実行になりそうです。
今から変動の銀行ローンに変更ってできるのでしょうか？
物件2850万　借入れ2600万　です。
実行月の金利がわかってからじゃ無理ですよね。

[169: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

本スレッドは重複しておりますので閉鎖いたしました。

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以下のスレッドをご利用いただけますようお願いいたします。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/56447

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大変お手数ですがURLのご変更をお願いいたします。

今後とも、宜しくお願いいたします。