新生銀行の住宅ローンについて Part3

[匿名さん]

新生銀行の住宅ローンについて語りましょう。


前スレ

Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30305/

Part2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29989/



新生銀行ホームページ
http://www.shinseibank.com/

[21: 契約済みさん]

>No.19
新生銀行 社員乙

裁判云々じゃなくて詐欺のような告知を指摘してるんでしょ
皆そのやり方に対して怒ってるんだから少しは空気読め

[22: 匿名はん]

金利の表を見ればすぐ分かる内容すら見ずに契約する人のほうががどうかと思いますが・・・。
あれが詐欺のような告知なんだったらもっと汚いこといくらでもできますね。
保証料もなく手数料も低くて金利も低いなんてうまい話があるわけないですよ。
（新生銀行の社員とかじゃないですよ。）

[23: 匿名さん]

>>21さん

19さんは、「裁判になってもおかしくないレベル」っていう
内容に対してのレスでは？普通に考えたら、
勝手に裁判でもなんでもすればいいじゃん、と思いますよ。しかも、理解力が足りないことが原因なんですよね？周りから見たら、モンスターの集まりですよ。
それに対して、空気読めって、なんであなたが命令してるの？

あと、どうでもいいことだけど、銀行では、
社員ではなく行員っていうんじゃなかったっけ？

[24: 匿名さん]

銀行はもともとそういう体質じゃない。

外貨預金も６パーとか謳ってるけどさ、よく見たら３ヶ月だけって。
為替変動なくても為替手数料で金利パーどころかマイナス。

銀行利用はすべて自己責任。

金融機関がいやがる言葉で非常にめんどうくさがられる言葉がある。

「金消契約で全く説明がなかった。金融庁に報告する。」っていってごらん。自分だけ金利優遇されるかもよ。

[25: 匿名]

保証料0円、低金利に飛びつき最初に新生を検討していましたが、金利に関してはとんだミスリードだと気づき、回避できて胸をなでおろしてます。
新生には金融庁から財務改善指導が度々入っているようですが、ネットの各種ランキングでなぜ１位なのでしょうか。。。

ちなみに私は、三井住友でローン契約を３本にして、変動２本、超長期固定１本にし、変動１本は繰上返済用に少額（５００万）に設定して、これにはガン保証を付けず（→金利上乗せせず）にせっせと返済することにしました。
変動を超長期固定とのパックにすると、変動も超長期固定も通常の優遇金利よりも更に優遇が付き（変動は1.6%になりました）、結構良い選択ができたかなと思ってます。

[26: 匿名はん]

新生銀行の住宅ローンを検討中の方、ご一読下さい。

現在、変動金利（半年型）0.98％で顧客を集めているようですが、以下の点に十分ご留意の上、よくお考えいただければと思います。

①金利変動ルール
メガバンク、信託銀行、地方銀行のほとんどは、各々の短プラを基準にしており、短プラの上下に応じて、ローンの利率は同幅上下することになります。契約書には基準金利と金利変動ルールが明確に定められています。短プラは市場金利をそのまま反映したものではなく、また、各行が独自に決めるものというものではありますが、実際にはメガバンク、信託銀行は現状、すべて1.475％であり（過去にも横並び）、地方銀行については、メガバンク等より高めの設定のところもありますが、金利の上下については同様の動きをしているため、住宅ローンの基準としている短プラは一定の指標性があるものと言えます。
一方、同行の基準利率は、同行が資金コストや営業コストおよび収益を加味して決定する（契約書の文言抜粋）としており、いわば、“同行の言い値”です。

②２種類の変動金利住宅ローン
同行の変動金利住宅ローンには、「変動金利（半年型）」「10年間特約つき変動金利タイプ（毎日変動型）」の２種類があります。前者は5月1日および11月1日を基準に同行が決定した基準金利に基づき変動。後者は、特に見直しのサイクルはなく、随時見直しを行うというもの。相互に変動金利を変更することはできず、また、両者とも固定金利への切り替えも可能であるが（細かいルールあり）、固定金利の水準が他行比高い同行の住宅ローンには、顧客の関心は低いものとなっています。

③上記２種類の変動金利住宅ローンの金利推移
ざっと以下の推移です（それぞれ、半年型・毎日変動型）。
2009年8月以降、半年変動型と毎日変動型の金利が逆転していますが、この動きが何とも釈然としません。

2005／11月　 (1.675％・1.000％）
2006／8月　　(1.675％・1.250％）
2006／11月 (1.675％・1.100％）
2007／3月 (1.675％・1.350％）
2007／9月 (1.900％・1.350％）
2008／2月 (1.900％・1.100％）
2008／6月 (1.900％・1.500％）
2008／8月 (2.100％・1.600％）
2008／10月 (2.400％・1.900％）
2008／11月 (2.400％・1.800％）
2009／4月 (2.300％・1.700％）
2009／5月 (2.200％・1.700％）
2009／7月 (1.750％・1.700％）
2009／8月 (1.450％・1.700％）
2009／9月 (1.350％・1.700％）
2009／10月 (1.250％・1.700％）
2009／11月 (1.200％・1.700％）
2010／6月 (1.100％・1.700％）
2010／8月 (1.100％・1.500％）
2010／12月 (1.000％・1.500％）
2011／1月　　(0.980％・1.500％）

これまで投稿されている方もおられますが、「10年間特約つき変動金利タイプ（毎日変動型）」で調達された方はだまされた思いの方が多いようです（「10年間特約つき変動金利タイプ（毎日変動型）」で一定の残高を確保してしまえば、金利は高止まりのままとしておき、一方、新規顧客の獲得を図るべく、「変動金利（半年型）」の金利を引き下げている）。同行にこの利率変動について説明を求めても、明確な説明はないようです。契約書にもあるように諸事情を勘案して、利率は同行が決めていると。

確かに契約違反している訳ではありませんが、住宅ローンは、マーケットのプロのやり取りではありません。一般の消費者がローンの借入により、おそらく人生の中で一番高価な住宅という買い物をして、生活を賭けて返済しているのです。契約違反はしていないということだけで片付けられる問題なんでしょうか。むしろ、監督官庁（金融庁）が実態調査、指導するような事象かもしれません。

これから、「変動金利（半年型）」で借入をしようとしておられる方、もし、借入をされた場合、１年後、２年後にご自身のローンの利率がどれくらいになっているかと、お考えになったことはありますか？

[27: 10年特約5年経過]

匿名はんのご意見に思わず頷いてしまいました。
10年特約で契約したときは，新発10年ものの金利とほぼ連動するような説明を受け，
実際に契約時はほぼ連動していました。
騙されたと感じたのは，実質1.9％になったときですね。
現在の新発10年ものの金利は,1.1％前後でしょうか。
本来なら,0.5％優遇で実質金利は1％以下になるはずでした。

現在の変動金利（半年型）の金利は，非常に魅力的に移りますが，
決定権は全て新生側が握っています。
遅くても10年特約契約者の期間満了が近づいてきたときには，景気動向に関係なく，
変動金利（半年型）の金利は上昇されるような気がします。
現在の基準金利1.6％だと借入元金が500万以上あれば0.4％優遇され，
特約期間よりも低い1.2％になるからです。

契約者としては，そうならないことを祈るしかありません

[28: 匿名さん]

26さん、なかなか鋭いですね。新生銀行を検討している人は是非一読したほうがいいです。ご指摘の通り、新生銀行の変動金利には指標とすべき客観的なものがないんです。短プラも客観的なものといえるかどうかの議論の余地がありますが、まあ横並びの銀行業界においては、変な動きはできませんね。一方で、新生銀行の変動金利はなんとでも都合よく動かせるのです。その1つに資金コストによってとありますが、これが曲者です。ローンを借りる側としては、別に銀行の信用力なんてどうでもいいかと思いますが、新生銀行のように業況が悪く、かつ調達コストをローン金利に反映させるという場合には極めてリスキーです。1年定期に以前1%つけていたのも、新生銀行ですし、お暇な人は調べると面白いですが、新生銀行がいったいいくら払えばマーケットから資金調達できるでしょうか。相当払わなければ資金調達ができないわけで、すなわち、ローン金利も高く設定せざるをえないわけです。あまり半年だけのキャンペーン金利に惑わされない方が無難ですね。

[29: 匿名さん]

詐欺は言い過ぎたかもしれませんが、誤解を招く誇大広告であることは、間違いないですね。
本当によく読まないとわからないし、現実的に私の周りに、6ヶ月立って気づいた、という人が、
結構多いです。
たまたま私は気づいて、多少手数料はかかりましたが、別の銀行で、現在の金利基準で、
0.875%の変動金利で借り替えました。

新生銀行、ATM手数料無料など、私のメインバンクとしてかなり愛用していただけに、
とても残念です。もう少しまともなやり方をお願いしたいところです。

[30: 匿名さん]

こんにちは　質問させて下さい

新生ローン利用中です。固定金利７割、10年特約３割で借り入れました。現在ろうきんで借り換え検討中です。
すべて変動、0.85％の最低金利が適用される立場ですが、借り換えると諸費用が１１０万ほどかかります。保証料を金利に上乗せすれば0.99％です。計算してみると、後者は借り入れが70万円少なくなる分総支払額は前者より少し増えるだけでした。新生に相談すると、どうやら変動へ変更も検討できるようです。その場合、登記はやり直しで手数料40万円くらいです。ろうきんで上乗せした場合と同じ借入額になり、0.99％と新生の変動0.98％なら新生で変更しようかなと思いました。しかし新生は半年後に基準が同じでも優遇がなくなって1.2％なので、全期優遇(-1.625％)のろうきんに較べて高くなります。と言っても総支払額で100万程度の違いで、両行の金利の動き自体で変わってくる範囲だとおもいます。使い勝手を考えると100万程度高いだけなら新生のままにしたい気はあるのですが…

結局新生の変動金利が今後どうなるかという話になるのですが、要は独自レートと言うことですよね？世間の動きで下がっても上がるかも知れない。もちろんその逆もあり得ますがる。最低金利が適用されるろうきんを検討した方がよいのでしょうか？

[31: 匿名さん]

新生銀行がどう変動金利を動かすなんかは誰もわかりません。ただいえるのは、調達コストは間違いなく、他の都銀（ろうきんも調達コストは安いでしょうね）に比べて桁違いに高いということで、これは客観的なデータをとれますので、暇なときにみてみるのがいいかもしれませんね。

[32: 匿名さん]

新生銀行の調達コストの問題というより、素人の一般個人を相手に、銀行都合（商売）で金利を上下させ、顧客からの問い合わせにも、まともに答えない（答えられない）ところに大きな問題点があるんでしょうね。調達コストが高いというのは、素人を相手に無茶な商売をしていることの土壌にはなっているとは言えるとは思いますが、、、、。
なぜ、２つの変動金利ローンでこういう不可解な利率変動になるんでしょうか？新生銀行さん、ホームページでしっかり説明されたらどうでしょうか？「諸事情を勘案して、弊行が決めている」では、なんら説得力がありません。金融商品を販売する際には、顧客説明が大事なんですよ。金融庁によくよく指導を仰いだら？

[33: 匿名さん]

ソニー銀行の変動金利ローンも独自レートを出していますが、リーズナブルな動きをしているように見えます。固定金利の利率も、新生銀行よりずっと安く、一旦、変動金利で調達した上で金利情勢を見つつ、固定金利に切り替えるという宣伝文句通りの対応もできそうに思えます。
その点においても、新生銀行の固定金利は水準が高く、なんらメリットがないようです。

要するに、変動の低金利で契約させ、一定の残高獲得ができれば、金利を引き上げる。顧客としては、固定金利に切り替えようにも高金利ゆえメリットがなく、あとは、新生銀行を恨みつつ、そのまま我慢するか、諸費用を計算しながら他行借り換えを検討するしかないということでしょうか。いかにも陥りそうなパターン。

他の方も書いておられるように、新生銀行が決める利率設定の過去推移についてホームページ等で納得のいく説明がない限り、ここから借りるのは非常にリスキーであると感じます。

[34: 匿名さん]

26さんが書いていますが、”同行が資金コストや営業コストおよび収益を加味して決定する”とありますから、これで十分納得いく説明になっていると思いますので、あまりホームページに納得のいく説明云々というのはちょっとずれているような。。。。金融庁の指導云々というコメントこそ笑えてしまいます。別に、住宅ローンの金利を、市場金利に連動させる必要がないわけで、調達コストも、収益性も各行それぞれ違うわけですから、銀行都合で金利を上限させるのは当たり前なのです。要は、そういったことを勘案したうえで、新生から借りるかどうかを個人で判断すればいいだけってことですね。種々考えるととても新生から借りたいとは思えませんね。

[35: 匿名さん]

３４さん、結論はいいのかもしれませんが、以下のコメントはよくありませんね。
金融行政に詳しい方から、あなたが笑われているかも。

「金融庁の指導云々というコメントこそ笑えてしまいます」？？？
「銀行都合で金利を上限させるのは当たり前なのです」？？？

[36: 匿名さん]

銀行都合で金利変えられなかったら大変ですね。また、それがゆえに、借り入れしようとする際に、自分にあったものを選択すればいいだけです。規制金利の時代じゃないし。むしろ当局はリスクに見合ったリスクをとれという方向で、ダンピング競争こそネガティブに見てるんじゃないですか。それに、新生銀行はそれをちゃんと伝えているわけで。。。それがいやなら借りなきゃいいわけです。どの辺が、金融行政に詳しい人から笑われるのか参考までロジカルにあなたの考えを教えてもらえますか。

[37: 銀行関係者さん]

通りすがりですが、客観的にみて、36さんのいっていることって、当たり前のこと。その辺の八百屋と、ダイエーでりんごの値段が違うのってなんでってことだけ。みんな自分の都合で、値段を上げ下げさせているわけかと。35さんはご承知じゃないのかもしれませんが、金融庁や日銀の検査は定期的にありますからね、個人向けのローンで銀行がさされるようなことはやりませんって。

[38: 契約済みさん]

ここ、そんなに良くないのか？
保証料もないし、金利もちょっと頑張れば0.2%は優遇してもらえるし、借り換えしてよかったけどな。

[39: 入居済み住民さん]

かつては私もメインバンクにしていたこともあり、一度は住宅ローンを
検討しましたが、どこぞのランキングで１位になっているのが正直
不思議なほど、特によいところが見つからなかったのでやめました。

まず第一は変動金利の告知の仕方です。
大きい見出しで0.98とうたっており、当時他行の優遇後の0.875とも近かったため、
保証料なしを含めてかなり魅力的に見えたのですが、0.98は最初のみで６ヶ月後
からは1.2に上昇するとのことだったので、とんでもないということで却下。

「保証料なし」というのも、新生だけがそのような優遇を出せるはずもなく、
結局はどこかに転嫁しているだけだということが、いろいろ検討していてよくわかりました。
新生の場合は優遇後の金利の高さにそれが含まれていると思えば、
特にすぐれているようにも見えませんでした。

[40: 匿名さん]

保証料って、たいがい0.2%金利上乗せに変えられるからね。
新生は0.2%引いてもまだ高いよ。あと事務手数料も高い。