これから分譲マンションを売却しようと思ってます。

[心配性]

今住んでいる分譲マンション（築７年）売却を前提に戸建を申し込みました。
入居は来年夏頃なんですけど、ヒューザーの一件で、現在の中古マンション市場
はどうなっているのでしょうか？中古市場にはどれ位の期間、影響を及ぼすので
しょうか？

[2: 匿名さん]

詳細を教えてください。買いたいかも。
23区内で条件があえば

[3: 心配性]

>02さま
返答が遅れてすいません。わたしの自宅は大阪市内です。
説明不足があった事をお詫びいたします。

[4: 匿名さん]

ヒューザーどうこう言う以前に、中古市場は冷え切っているのが現状。
持ってけ泥棒！ぐらいの値付けにしないと難しいかも。

[5: 匿名さん]

今中古は難しいと思うよ
よっぽど条件良くないと。

[6: 匿名さん]

でも、今売っとかないともっと悪化しそうだけどね。
これからは購買者層は減る一方だからね。大学が潰れてるのと同じ。

[7: 匿名さん]

政府のいっている分譲マンションの耐震強度検査（全棟）が実施
されれば、売れる中古と廃墟と化す中古の２極化がすすむと思われます。
耐震強度に自信のないマンションは、ほんとに「持ってけ泥棒」という
くらいの値付けで、今のうちに売り逃げた方がいいかもね。

[8: 匿名さん]

というか、うちのマンションは検査しても大丈夫だろうか

[9: 匿名さん]

＞０２
都内マンション築１２年
３ＬＤＫ駅徒歩４分
２階南西角部屋約６４平米オール電化
いかが？

[10: 心配性]

いろいろとレス頂きましてありがとうございます。
売買事例でいくと、数ヶ月前までは、同じ間取りで１ヶ月位で入居者が入れ替わってました。
他の間取りでも結構買い手がすぐつくマンションだと思ってたんですけど、
売却時期失敗したかもしれません。この時期に売却に出すべきか、ほとぼりが冷めるまで待つか
本当に迷うところです。「持ってけ泥棒状態」だけは何とか避けたい！！

[11: 匿名さん]

うちは売り始めてからこの問題が発覚。ヒヤヒヤしましたが、高額物件でしたので、幸い３件買い付けが
つき、一番高値で指した方に売りました。この間ちょうど一ヶ月。
買い主さん、予算を大幅オーバーしていましたが、競争になったため、ぎりぎり頑張ってくれました・・・。
ちょうどいい時期に決着したと思います。ちなみに戸建に移ります。

[12: 匿名さん]

＞１１
うちも分譲マンションを売却して戸建へと考えているのですが、築年数はどれくらいだったのですか？
間取りにオプション的なものなどあったりしたのでしょうか？

[13: 匿名さん]

うちは築４年強でした。１００平米超で住設も今の新築と比べても見劣りしないハイグレード仕様
（ヒ●ーザー物件とは全く違います）で、人気沿線の駅近です。中古の売却は、かなり
特殊な物件でない限り、損はしても得はしないですよ。
残債（当初販売価格の15％頭金を入れ、後はローン。４年半の間に、１００万円単位で３回繰り上げました）
と期限前完済手数料、印紙代（結構＊＊になりません）、
仲介手数料を入れたら、この売買に関しては数十万円の赤字です。
ただ試算したところ、同じ程度の部屋に同年数住んだと仮定した場合の支出とほぼ同じ
ぐらいの損失額でした。
私の物件は、マンションの中でも一番場所の条件の良い部屋だったんです（泣）周辺環境も抜群だし。
結局査定額ちょうどぐらいで落ち着いてしまいました。
まあ移転先が妥協せずに決めたいい物件なので、まだ我慢できますけどね。。。。
マンションの売り主という立場は、正直もう二度と経験したくないですねぇ。
しかもこれは、最後まで強気で引っ張った結果なので、すぐ妥協したらかなり損をするところでした。
ちなみに、同じ業者の取り扱いで、買い手がつかず買い換えがキャンセルになったケースも近隣に
あったそうです。

[14: 匿名さん]

私、新築時１８００万円の物件を　築１８年の時点で１０００万で買いましたよ。
これ、決して売り手側は損してない。むしろ高く売れて御の字。
なぜそうなるか。それは土地が値上がりしたからだ。

[15: 匿名]

私は平成４年に大阪府枚方市の新築・３ＬＤＫ・７９㎡の物件を３５００万円で購入し、今年１２００万円で売却しました。近隣に最近建築された新築物件が２０００万円程度なので、まぁよく売れたなぁという感じです。ちょうど５月にはじめての大規模改修を行ったため、外観・共有部分はずいぶんとキレイになりました。三井のリハウスに仲介を依頼し、専任媒介契約後２日目で売却が決まりました。

[16: 匿名さん]

＞１５さま

場所は枚方のどのへんでしょうか？
私は楠葉なのですが、売却を検討していますので
参考までにお教えいただけるとありがたいのですが。

[17: もと多摩]

>１５と殆ど同じです。
東京都多摩地区、３ＬＤＫ・７０㎡の物件を３５５０万円で購入し、今年１１５０万円で売却
例の問題前だったので１ヶ月で売れました。不動産屋はゆっくり待てば１５００万は行くといわれたのですが
家賃とローンの２重払いが嫌で決断したのが、今ではよかったかも。
１０００万代の物件ですと、リタイヤした人が一戸建てから買い替えて、残ったお金を生活資金にするという
市場もあるようです。　私のケースでは、これで既に一戸建ては売却済み、ローン成立待ちが無いので
決断しました。

慰めは、残債があればその分が所得税が控除されます。
可能ならば、返済を止めた方が、控除の額は大きくなります。

銀行と交渉して、その分を保証金とするので、返済額は減らさないもらうというのも手だと思います。

[18: 匿名さん]

神奈川県民ですが、私も譲渡損失は、2000万超えました。 (-_-;;
繰上げ返済をがんばったので残債がなかったのが救いでしたが。
家（戸建、マンション問わず）が資産になるなんて状況は完全に
崩壊したと思ったほうがよいんでしょうね。

[19: もと多摩]

中古販売希望で、売れたのは１０％前後と聞きますが、その殆どは損切り覚悟で売ったのでは？
今年から税制が変わって、買い替えでなく、賃貸に住んでも控除可能な点は助かった。

＞１８さん
残債分は、販売に必要な経費（手数料、印紙代、リフォーム代も可能）と併せて所得控除可能ですが、
残債無しでも、　販売経緯費は控除できるのでしょうか？

[20: 匿名さん]

＞１９
横レスですが、特例を受ける条件の中に【譲渡する住宅に一定の住宅ローン残高があること】とあります。
住宅ローン残高がゼロの場合には譲渡損失がいくら発生してもこの特例の適用はありませので
取得経費や売却経費のみの控除は難しいでしょうね。

詳しくはお近くの税務署にお問い合わせ下さい。電話相談は無料ですし、親切丁寧に教えてくださいますよ。

[21: 18]

>>20
譲渡する住宅にローン残高は不要（＝完済後でもよい）に改正されてますよ。
ただし、買い替え資産に新規ローンを組んでいることが必要ですが。

http://allabout.co.jp/house/kaikae/closeup/CU20031224L/index.htm

結局、なんだかんだと国民にローンを組ませて、金融機関や土建業者を助け
ようという政策なわけです。