東京でアパート建築(耐火建築構造)3階建て 検討中・・・

[匿名さん]

親の土地がありまして、アパート経営を検討しております
土地35坪　防火地域なので耐火建築になるそうです。

ハウスメーカーは一切考えておりません。
価格だけ高いので利回りも悪い。

いい建築会社がありましたら情報をお願い致します。

文京区　

[18: サラリーマンさん]

展示場に行きましたが、ハウスメーカーの営業マンは素人さんだらけ
ぜんぜん回答も出来ません
これじゃーダメだなーと思いました。

頼めませんよ。

[19: 匿名さん]

今の入室希望者の程度低いよ、家賃6万以上払える人はマンション買う人が多い,今特にワンルームは最悪。

[20: 入居済み住民さん]

うちは、パナホームの重量鉄骨３階建てですが、悪質な手抜き工事の結果、耐火性能が建築基準法に大きく違反しています。
耐震性能も、やはり悪質な手抜きの為、ほとんどゼロです。
建築費用はかなり高くつきましたが、出来た建物は違法建築で、価値は全く無いどころか、マイナスです。

[21: 匿名さん]

35坪って、どのぐらいの世帯数考えてるんですか？
ヘタすると建築したところで採算あわないですよ。
収益部分、しっかり計算しておかないと、ボランティアで家貸してるような状態になってしまいますから。

[22: 匿名さん]

予算の少ない素人の賃貸経営がうまくいく時代でもないような・・。
余計な苦労かかえるだけかと。

[23: 地元不動産業者さん]

売り払うのが一番、それとも家賃3万ぐらいでボランティアでもして人助けをする？。

[24: 申込予定さん]

信用でき、そして安い企業と言う事と思いますが、信用は調査でわかると思いますが、安い企業（本音の工事金額）の探し方となると方法は一つ、一般の方には理解し難いと考えますが、契約根拠（設計図）の下で多くの業者に見積依頼する事です。信頼できる設計事務所などに相談する事がよいとおもいます。何か遠回りする様に考えがちですが
一番近道です。

[25: 匿名さん]

止めとけ、35坪では極小住宅を作るのがやっと、そんな所を借りる奴はろくな奴は居ない。

[26: サラリーマンさん]

購入予定地が放火地域なので、ツーバイフォー・ハウスメーカーさんで見積り依頼したげと
かなり高いですねー
3社共、3500-4000万円。

追加工事も含めると、いい金額になりますね

一般住宅ですか、いい会社ないかなー

[27: 匿名さん]

積水ハウス　 ミサワホーム　 旭化成ホームズ　 大和ハウス
セキスイハイム　 住友林業　 パナホーム　 三井ホーム

お金持ちだけのメーカー

貧乏人はダメ

[28: 匿名さん]

耐火建築のアパートでも住宅でも・・・施工実績がいいと思います。

実績の無い会社はミスだらけ。

安心料ですねー。

[29: 匿名さん]

35坪で何世帯の建物にするかによって、収益計算だいぶ違うよね。

[30: マンション投資家さん]

4000万借りて20年返済、金利３％で毎月２２万の返済、税金、保険、修理や退室時のリホームで年300万位
収入9部屋のワンルーム4～8万位(地方都市～23区）

年収入×入居率90％として389万から778万

23区の駅近なら良いけど駅から10分以上や地方都市では入居率が悪くなる一方で入れ替えの度にリホーム代や家賃の値下げで持ち出しに成る事も有る、駅近でなければ売却するかアパートを建てるなら頭金は最低でも30％出来たら
50％有ったら安心して経営できる。

[31: 匿名さん]

ワンルームでなくとも、広く２ＬＤＫを上下で分けて２世帯に貸すのはどう？。
いったん入居すれば１０年ぐらい居ついてくれるかもしれないし。リフォーム費用も出入り少なければ軽減する。
あとは建築費をいかに安くできるかかなぁ。

[32: マンション投資家さん]

>>31

毎年一室は出入りが有ると思った方が良い、10年経てば80％は入れ替わる。

新築は少ないから家賃が高くても入居は決まりやすいが退室されると家賃を下げなければ入居率は下がる、最近の
20年間家賃が下がるだけで上がった事は一度も無い、業者はアパートを建てさせるため相場よりかなり高く家賃を設定して家主にこんなに利益が出ると説明するが二年後の家賃改定時は顔が蒼く成るよ。

[33: 匿名さん]

いい事しか話さないHM
借金しても自己責任です
建築費　利回り重視だと思います
HMでは高額ですからダメ

[34: 購入経験者さん]

>>いい事しか話さないHM

メリットや他社のデメリットは言うが自社のデメリットを正直に言う営業は殆ど無い、デメリットを指摘してもそれ以上のメリットが有りますと視点を変えるのが多い、結局は自己責任だから一社に絞らずに数社の見積もりを取って検討した方が良い。

[35: 匿名さん]

若い営業マンだと、今までアパートを建てた事がない人がほとんど。
大手ＨＭならば集合住宅用の担当部署がちゃんと分かれている。

[36: 匿名さん]

「積水ハウス施工」などと書かれている賃貸アパートの入居募集広告を目にしたが、
施工会社のネームバリューで、入居者をひきつけるのもひとつの方法なのだろうか

[37: 匿名さん]

入居者は同じ家賃なら大手ＨＭを選ぶ、安普請では家賃を下げなければ入居率は下がる、安い家賃は入居者のレベルも低いからトラブルも多い、三流管理会社は対応が悪い、入居者の退去が増える、

大手はもうけも少ないがトラブルも少ない、頭金が少ないと止めた方が良い、、、、、、

[38: 匿名さん]

家賃は安い方がいいなー

ブランドより家賃ですよ。

[39: 匿名さん]

入居者がどこが「積水ハウス」の良さなのか、ほとんどわからないよね。
建築コストはローコストメーカーで建てて抑える。

[40: 匿名さん]

管理が良ければ問題無いけどね。

[41: 匿名さん]

安い家賃を選ぶ人はそれなりの人が入居する、審査も緩いから家賃滞納も多い。

[42: 匿名さん]

35坪では普通の家でも極小住宅、採算合うようにするにはワンルームの極小アパートしか無いな。

[43: 匿名さん]

35坪でもデザイン次第で、人をひきつけるアパートにできるんじゃない？
そこらにたくさんある「セキスイハウスが建てた家」なんていうんじゃつまらない。

[44: 匿名さん]

管理会社から電話が有った、退去時のリホーム代が払えないから分割に出来ないかとの事、最近は入居者のレベルが低い、経営は大変だよ。

[45: 匿名さん]

44さん、いったいいくらの家賃の借主？。リフォーム代分割だなんて、信じられないよねぇ。

[46: 匿名さん]

家賃5万、リホーム借主分11万円の4月分割、母子家庭だし無い奴からは取れない、いざと成ったら無い奴が一番強い裁判で勝っても無い奴からは取れない、分割でも払うと言ってるだけましかも。

[47: 匿名さん]

金額からいってワンルームですか。敷金２もらっておけばよかったのに。

[48: 匿名さん]

敷金２は人気が有る地域の優良物件で無いと無理、うちは1月、安普請はゼロゼロや家賃1～2月無料にしないと入居者は来ない。

[49: 匿名さん]

急に物件の空きが多くなったなぁと街歩いてて感じます。
なんか特色ださなきゃ新築賃貸作りはむずかしい。

[50: 匿名さん]

賃貸は工事金額を抑える事、家賃保証は保証でない。更新（時勢で見直し有り）があったり、預金や免責、何より保証で更新は理が通らないよ。又、一括３０年と言うが、時勢で借り上げが続けられないと言う事は有り得る。保証は不動でない事、然し、事業費の借入金は不動、要は、完済まで保証は変動であって借入金は不動、保証に勝る安全策は借入金を抑える事です。どうしてもと言うときは、事業費借入の概ねを占める工事金額を安く抑える事です。

[51: 匿名さん]

賃貸住宅建設に対し、具体的にどのあたりの部材をコストダウンすればよいかがわからない。
屋根材、外壁は将来発生する修繕までの期間をなるべく先送りする為にそこそこの物をと考えてはいるが。

[52: 匿名さん]

建築費を安く抑えた人、１０人中１人は何故か、このくらい難しい事です。

[53: 匿名さん]

賃貸住宅の場合、トイレに洗浄用シャワー（ウォシュレット）を付けるメリットはあるのだろうか。
余計な物を省き建築コストを下げる、又は付加価値で客をひきつける、どちらの選択をすべきか非常に悩む。

[54: 匿名さん]

５０と５２は専門家、５１と５３は建主それとも設計やさん。よくわかんあい。

[55: 匿名さん]

私も賃貸アパート（２階建て）を検討しているのですが大手の会社にお願いするとどうしてもデザインが
格好悪く１０年もすると古くなって入居率が悪くなり家賃もかなり下げないと入居者が入らないのが実情
みたいです。
私の場合子供たちに資産として残してあげたいのでヨーロッパのアパートみたいな古くなって味がでるような
ものを建てようと思ってます。

[56: 匿名さん]

収支はどうなのか、残したいが建てた事がアダになっても、資産と事業の収支を照合してどうなのか、事業計画書を作成すべきと考えます。これは工事金額等と税を含む諸費、この算出から検討すべきです。大手の場合は、己の利益から試算しますので、建主の理想通りにはならないと考えます。貴方の計画地の相場家賃もありますし、デザインや設備のよさを強調しても、家賃が高ければ入居率は？、相場家賃よりどの程度まで下げたら収支がアウト、この様な事も含み全てを把握できなければ、建築にどの程度かけられるのかも、大変難しいかと、文章拝見しますと建物的な事で入居を心配、収支検討済後の相談なら、失礼をお詫びいたします。

[57: 匿名さん]

アパート建築は100％ローンは危険、30％以上の頭金と1000万位の手持ち資金が無いと厳しい、何か有ると数十万から数百万の出費が突然有る、甘い物では無いよ。

[58: 匿名さん]

57さん、数百万の出費とは、どういう事を想定しておけばいいのでしょうか。
１０年後の屋根材の修理とかの費用ですか？。
建築後、手元の現金が小額になったとしても、
家賃収入の半分程度でも貯蓄にまわせれば、修繕費もなんとかなるだろうと考えていますが。

[59: 匿名さん]

>>58

退去時のリホームが20～50万、壁や屋根の塗り替え10～15年後300～500万、給湯器10年後20万(一室）
その他細かい修理が毎年必ずある。

>>家賃収入の半分程度でも貯蓄にまわせれば

30％以上頭金が有って都街の駅近なら可能だがそれ以外では高い家賃の設定は入居者が来ない、安い家賃では半分残す事は無理です、今金利が安いと言ってアパートを奨めるＨＭが多いが入居者が無ければローンは払えないし今の低金利が何時までも続く訳ではない、頭金が無い人が極小土地でアパートが経営できる甘い時代は20年前に終わってます。

[60: 匿名さん]

金が無い奴が土地だけ有ってもアパート経営は厳しいよ、破産しない様に頑張ってくれ。

[61: 匿名]

三大都市の周辺の山やたんぼが残ってる田舎都市、土地が１２０坪くらいありまして（不動産サイトで土地販売額の相場が坪４４万くらい？）、一応駅前ではあるんですが（ただ１時間４本程度）

頭金全く無し、アパートやるべき？

[62: 匿名さん]

>>61

使う予定が無ければ売った方が良い、郊外のアパート経営は金が有ってもやらない方が無難、空き室で苦労だけだ。

[63: 匿名さん]

まわりに多少でもアパートやマンションが建っている土地柄なら、トライしてみては？。
せっかくの土地、売却せずにいかしたいものね。

[64: マンション投資家さん]

>>まわりに多少でもアパートやマンションが建っている土地柄なら、トライしてみては？。

田舎でもアパートは何処でも有るよ、周りを見回して空き家が殆んど無い地域なら良いかもしれないけど之からは人口減少時代、どうしてもトライしたいなら止めないけど俺なら100％ローンではやらない。

[65: 匿名さん]

簡単にトライしろと言われてもアパート建てたら後戻りは出来ない、どんな高い土地でも売る時は利率10％位で売値は計算される、家賃収入1000万で一億以下が売値になる、空きが多いと値が付かず買い叩かれる。

[66: 匿名さん]

近くに大学があれば学生向けの賃貸住宅にしたり、会社があれば単身者向け＆ファミリー向けの賃貸住宅にしたり、土地の環境に合わせて建築方法を考えればどうかな。

[67: 匿名さん]

学生は今までアパートを借りてたが通学が大変な人まで実家から通うようになった、数カ月通学で厳しく成った人だけが4～6月にアパートを探している、数年前までこの様な事は無かった。

>>会社があれば単身者向け＆ファミリー向け

ワンルームはどこの地域も空き室だらけ、会社が有ってもリストラで大量の空き室の恐れが有る、愛知のトヨタが良い例、当時トヨタがコケルとは誰も思って無かった、今でもガラガラだそうだ。