築15年 中古高級低層マンション100平米 南角部屋

[トピ主]

一戸建てを探していたところ、
築15年の100平米の高級中古マンションを3600万円で見つけて
環境、広さ、駅の近さに惹かれて、検討中です。

売値が適正なのか、あと、中古マンションの資産価値が心配です。

物件は築15年　南向き角部屋　マンションで一番の日当たり
広さは100平米で、リフォーム済。
建物の耐震性はトリプルＡ
地価は駅近部分が坪150万、マンション裏手は110万
容積率は低め　一世帯あたり35坪の計算
修繕はこれまでにないが、積み立て金が4000万

バブル崩壊の数年前に計画された億ションで、当時の売り出し価格7-8000万でしたが
売り出し時には、バブル崩壊が直撃して、結局、売れず
完成後は、高級賃貸に出していたものが、分譲されてます。
賃貸家賃は20万だったそう。

敷地にゆとりがあり、中庭が敷地の1/3でエントランスからは
中庭が見えない作りになっていて、億ションの風格がありますが
管理は清掃は行き届いていますが、コンクリ部分はひび割れあり。

大手不動産が当時かなりの原価（3900万との事）で立てたので
建物は堅牢で、耐震性はトリプルＡと営業マンに言われました。
60年は持つと言われましたが、ほんとでしょうか？

場所は横浜市内で、徒歩8分です。

戸建てだと、市内はバス必須、広さも70平米どまりで、
建物も、デザイン性、重厚さに期待できません。
価格の適正、資産価値について、いろいろとご意見聞かせて頂けるとうれしいです。

戸建ての土地と同じ価値があれば、買った方がお得かなと思うのですが
マンション検討を始めたのがつい最近で、知識がありません。

この後気に入らず、戸建てに買い換える際
10年後（築25年）、20年後（築35年）にこの物件が
どの程度資産価値を保てるかおわかりの方いらしたら、ご意見

[2: 匿名さん]

建物の躯体は100年持っても、中の配管などは10年、20年程度で老朽化し
定期的に大きなお金をかけて修繕が必要です。

そもそも15年たって修繕がないというのはおかしい。
通常10−12年程度で大規模修繕があります。
これから修繕を予定するとすると、4000万もすぐ吹っ飛ぶかもしれない。
中古のマンションの価格は、周辺の地価との比較だけでなく
管理状況も重要です。

不動産会社経由で売主に頼んで、修繕計画と理事会、総会の記録を見せてもらう
といいでしょう。隠れた問題もそこで明らかになります。
逆にそのような情報提供を拒むような売主、マンションであれば
なんらかの問題があると考えたほうがいいでしょう。

[3: トピ主]

ありがとうございます。
ＡＥＲＡの特集ました。
修繕費積み立てって、高い！って思ってたけれど、大切な事なのですね。

修繕予定を聞いてみたところ、ここ数ヶ月以内に予定されているようです。
配管など、詳しい予定も聞いてみます。

いま抑えていて、週末に結果を出さないといけないので
すごく迷ってます。
住人は、重役クラスもいれば、普通のおばさんもいたり
管理組合が活発か、今度話を聞いてみます。

[4: 匿名さん]

不動産会社は売買を成立させて手数料を得ることが目的なので、場合によっては都合のいいことしか言わないことがあります。あとで言った言わないでもめることもありえるでしょう。工事予定や積立金の今後の予想額など、詳細を聞く場合は、不動産会社に頼るだけではなく、自分の目で資料を確認したほうがいいですよ。

今、新築マンションの内覧会に一緒に行ってくれる建築士を派遣するサービスがありますが、中古のマンションでも、管理状況や修繕情況のチェックなど同様のサービスを、数万円程度で行ってくれるところがあります。ネットで検索すればいろいろ出てきます。

頼めばすぐ対応してくれるので、明日にでも当該マンションの管理事務所に同伴してもらって、必要書類のチェックや建物の管理状況の目視をしてもらったほうがいいかもしれませんね（週末はお休みの事務所も多いので）。

マンションは大きな買い物です。しつこいと嫌がられることを恐れて後で実態を知って一生後悔するよりは、納得したうえで決定したほうがいいと思います。

[5: 匿名さん]

うちのマンションは、築１８年ですけど、１０年目に、大規模修繕を行いました。
（ただし、うちのマンションは、億ションではありません）
築15年で、修繕を行っていないのは、心配です。
これから、予定されているようですけど、
計画通りに修繕がなされていないということでは、ないでしょうか？

元高級物件の場合、中古価格が安くても、管理費や修繕積立金が高い場合があります。
失礼ですが、それらの毎月かかる費用も考慮した方がいいですよ。

あと、築15年くらいの物件だと、初期の住人は半分くらいだと思いますが、
初期の住人（バブル期購入組）との、ギャップがあるかもしれませんね。

なんか、悪い点ばかり指摘して、すいません。

[6: 匿名さん]

立地と専有面積、価格、そこそこの築年数と、確かに魅力的な物件ですね。
個人的に引っかかるのは、高級仕様の特に小規模物件の場合、修繕費用や管理費負担が
異様に高かったりすることでしょうか。
敷地が広く、共有部分が多ければそれだけ管理費も高くなりますので。

あとは、05さんが指摘されたように、新築で購入した住民との微妙な温度差でしょうか。
私自身、築12年ほどのマンションに住んでいたのですが、
中古価格が新築時の半値以下となり、新築時に入居した住民とは明らかに異なる層が
入居してくるようになったと、今も住んでいる友人が話していました。
スレ主さんが、こうした新住民に対する旧住民の微妙な視線を気にしなければ
大丈夫だと思いますが…。

[7: 匿名さん]

不動産会社経由で売主に頼んで、修繕計画と理事会、総会の記録を見せてもらう
といいでしょう。隠れた問題もそこで明らかになります。
逆にそのような情報提供を拒むような売主、マンションであれば
なんらかの問題があると考えたほうがいいでしょう

と０２さんがおっしゃていますので聞きたい事があるのですが、
現在気になる中古マンションの修繕計画などを知りたいと担当者に言うと
手付（１０万位かな）を入れないと資料は入手できないと断られました。
そんなものなのでしょうか？
最近中古物件を探しだしたところで知識が少ないので
ご存知の方教えて下さい。
ちなみにその物件は専任ですが、私が利用したのは他社でした。

[8: 匿名さん]

＞０７さん
修繕計画、理事会、総会の記録は、どういう過程で不動産会社が入手できるか
考えてみたら、よくわかると思います。

まず、そのような記録は、マンションの住人（つまり売主）であれば、常に入手可能あるいは
閲覧可能です。売主が要求して、不動産会社やその顧客（買い手）に閲覧させるというプロセスを
とることになります。それには一切費用はかかりません。

ここで問題となるのは、①不動産会社と売主の関係、それから②買い手の本気度
ということになります。
①については、専任の不動産であれば、売主もそこに依存せざるをえず、専任がつれてきた
買い手の要求にしたがって、すぐに閲覧手続きをとるよう手配するでしょう。一方、専任以外の不動産会社、あるいは一般媒介契約のケースの場合は、すぐに応じないかもしれない。
②については、買い手がかなり真剣に検討していれば、不動産会社も売主もより協力的になるでしょう。

ということで、7さんの場合は、現在話している不動産会社は、７さんがそれほど真剣ではないと思っている、買主を説得できる自信がない、面倒だ、等々の理由で、手付け金の入手を要求していると
思われます。今後の方法としては、専任の不動産会社に直接コンタクトする、専任ではなくても現在の不動産会社と別の会社にあたってみる、どうしても今のところを使いたいのなら、真剣に検討していることを伝える、などの方法をとればよいと思います。

[9: 匿名さん]

中古のセルシオと同じで、問題は維持費だな。
取得税も古都税、保険も高そうだな。

[10: 匿名さん]

>>09

確かに良い事を言った。
現在の管理費、修繕積立金はおいくらなのでしょうか？
今後の値上げのご予定は？
スレ主は、維持費は重要なので確実に押さえておいた方が宜しいでしょう。


あまり確かな事は言えないのですが、築１５年程度のバブル期のマンションが
一番危ないと聞きました。
法改定前の規制が緩やかで見た目だけを優先して中身が手抜きの家やマンションが
あのときニュースに沢山でましたからね。

トリプルＡの耐震性に？です。
まるで具体性がない。
それより、コンクリ部分はひび割れありのトリプルＡって本当かな？
耐震性の一番重要な所は基礎と鉄筋とコンクリですよね。
一番重要な一つにひびって、まだ１５年程度なのに・・・
本当に高級マンションなのかな？
高級にみえるマンションだったらかなりやばいね。

[11: 匿名さん]

No.08 さんありがとうございます。買う気は見せていたのですが、
努力が足りなかったようです。。。
見学とかした後に、担当者（別の不動産屋）は変更してはいけないと
思っていました。最初からあまりいい感じがしない担当者でしたので
専任の不動産会社に変えることにします。
話がスレから脱線してしまいすみませんでした。

[12: 購入経験者さん]

コンクリート部分にひび割れは危険信号です。
是非専門家の意見を聞いてみて下さい。
一生ものの買い物です。有償のコンサル料を支払ってもいいのでは。
業者の言いなりにはならない事です！

[13: 匿名さん]

高級中古マンションが現在のごく普通の新築物件並みか、それ以下で購入できるとなると、ちょっと心が動きますよね。
いい具合に年を重ねている（管理状態がいい、住人の質がいい）なら尚のことです。

普通のサラリーマンではなかなか新築ではそういう物件は得られない、
でも築年数が経っているとそれが可能、かもしれない。

自分も昨年そういう中古物件を見て、かなり心が動きました。
正直今も忘れられない思いです。
20年経っているのですが、
敷地が広くて木々がいい具合に育ち、こんもりとした森の中、公園の中の住まいのようになってました。

住人も買った当初は40〜50代くらいだったのか、見かける人は
60〜70代っぽい人が多く
建物、全体の雰囲気、
ちょっと黄昏た感で落ち着いた雰囲気に思えました。

ではなぜ購入までに至らなかったのか、
それは設備でしょうか、
やはり20年前というのは今とは水周りが格段に違うんですよね。
今は新築ならどこでも普通にあるような設備でも築20年では・・・。

それ以外はベランダの広さ、
今は大抵奥行き２ｍですが、、、、

梁とかも、昔風。
etc.


結局、同じくらいのお金をだすのなら、と普通の新築マンションということになりました。
自分ひとりだったら違ったかもしれませんが、
家族がいるとなかなか自分だけの思いを押し付けるわけにもいかないし、
というところでしょうか。

[14: 匿名さん]

ところで、このスレは昨年のものですが、
以降スレ主さんはどうなさったのでしょうか、
顛末をお聞きしたいような、