中古マンションを賃貸に出しておられる方

[入居済み住民さん]

中古マンションを購入して９年。
立地良し、東南角部屋・最上階、室内はスケルトン・リフォームして良し、ですが
マンション自体には何の魅力もありません。築２０年の４５戸小規模です。

住民にも特に問題ある方はいませんが、マンションや組合運営への意識が高くない人が大半（役員経験済）、意識が高いが独断的とか噂好きとかで苦手な人が数名といった感じ、個人的に交流・交際したい人々でもありません。半分ほどが既に賃貸です。
　これから先、残る居住者同士でほそぼそと運営して、頑張って修繕したりしていくのかなぁと思うと、そこまでして住み続けたいマンションでもないし、と考えつつあります。
　立地と室内は悪くないため売却してしまえ、とまで思えず、賃貸に出すのはどうだろうか、と思ってみるのですが・・・。

　分譲マンション貸主ならではの、良いこと悪いこと気をつけたほうがよいこと、その他、売ってしまったほうがよかったとか、賃貸に出すことになった経緯でも何でも・・・ご経験談をお聞かせ下さい。
　よろしくお願い致します。

[2: 経験者]

築14年2450万円で購入 リフォーム代300万円
6年居住後、近隣に引越す為
賃貸に出すか、売却にするか私も迷いました。
立地条件も良く、管理体制も割りに良い状態でした。

最終判断は、当時の売却最低価格が2000万円だった事で
不満が無い物件で750万円減してまでも売却とは考えませんでした。
賃貸に出しても立地条件が良いので空き状態無く貸せるとの不動産屋の話、月12万の家賃収入が得られる事
将来どちらかの親を引き取った時に、近からず遠からずに住居が
有れば便利と考えていたので賃貸に出しました。

賃貸に出して良かった事
やはり、賃貸物件とは違い質が良いので賃料は割高で募集出来ます。
悪かった事
今現在は特に有りません。
別スレでも話題になっている、非居住組合員の管理活動費の徴収が話題になっています。最悪5000円程度負担が発生する可能性があります。

因みに賃貸に出して今年で2年になりますが
不動産屋に売却相場を聞いたら2500万円との事でした。
無理して急いで売却する必要は無いかと思います。

[3: ビギナーさん]

>経験者さんへまた、他に分かる方でも
すみませんが、質問させて下さい。
不動産屋に借家人募集や管理を依頼しているのかと思いますが、費用はどんな感じでしょうか？
また、家賃は修繕費や管理費分を共益費とかで他に貰っているのでしょうか？

[4: 経験者]

私の場合は、少し特殊かもしれません。

家賃12万、敷金2ヶ月 礼金1ヵ月 更新料1ヵ月で募集
不動産屋に成約後広告費として1ヵ月分
2年後の更新時半月分を不動産屋へ更新手数料として
以上が不動産屋への支払いです。
他と比べて安いのは、賃貸物件1階が不動産屋だった為
管理手数料は特別請求されていません。

友人の場合
成約時に1ヵ月 管理費として家賃の5％
更新時手数料1ヵ月不動産屋に支払っているとの事でした。

>家賃は修繕費や管理費分を共益費とかで他に貰っているのでしょうか？

総て家賃に込み込みです。

私の場合、家賃125,000円で募集しましたが、交渉の結果12万
但し、4年未満で退出する場合は、敷金1ヵ月を違約金として徴収する特約を付けました。
短期で出られると、家賃が入らない月が発生し、募集費用、内装費用が発生する為。

[5: 経験者]

因みに建物は勿論減価償却が出来ます。
リフォーム代金の領収書を紛失してしまい
リフォーム代金の減価償却が受けられなかったのが残念。
不動産屋に支払う手数料、固定資産税、保険料、管理費、修繕費等も
経費として認められます。
よって私の場合144万の収入に対して所得税は6万円です。

中古物件で何年か居住後の減価償却の計算は難しいですが
税務署で教えて頂けます。

[6: 入居済み住民さん]

＞経験者さん
たいへんご丁寧に有難うございます。
かなりしっかりとした計画で、順調に賃貸しているご様子ですね。
近隣にお住まいですと、物件の現状も把握できますしね。

お持ちのマンション、賃貸に出している率は高いのでしょうか。
こちらは前述の通り半分ほどが既に賃貸です。
非居住者は総会などにも出ませんし、無関心ですね。
これ以上進むと、居住者でいた場合の負担が増える一方だし
（それで管理活動費の話になるのでしょうけれど）
三分の一、四分の一なんかになってしまったらほとんど
機能不全になりそう・・・。
早く出たもの勝ちかと投げやりに考えたりします。

[7: 経験者]

賃貸に出しているＭＳ90世帯中約30世帯が賃貸です。
総会は、新旧役員と5名ほどの組合活動に熱心な組合員さんしか出席しません。
現在非居住者に対しての費用負担（組合活動費）の請求はありませんが
友人のＭＳ20世帯約7割が賃貸に出されている物件（都心）では
居住者に役員負担が大きくなるので、組合活動費を総ての組合員から徴収しているそうです。
1戸月500円負担で理事長に5万他役員3万役員報酬を支払っているそうです。
他のスレでも判例で非居住者に対して組合活動費の徴収を5000円まで認めているようです。
将来的に費用負担する可能性がある事と
理事役員の成り手が居なくなる場合、やはり管理、修繕に目が届かなくなり、予定外の出費もあるようです。
前記友人のＭＳでは大規模修繕に一時金徴収をしないと大規模修繕が出来ない事が判明した事例があります。
後はスレ主さんの判断になるかと思います。
納得できる解決方法が見付る事をお祈り申し上げます。

[8: ビギナーさん]

０３です。
経験者さんありがとうございました。

[9: 匿名さん]

経験者さん、
そうですね、自分の判断なのです。
切羽詰った事情がないだけに難しいです。
いっそ転勤にでもなってしまえば思いきれるのですが・・・

いろいろとご丁寧に有難うございました。
追々、査定をしてもらおうかと考えています。

[10: 匿名さん]

賃貸に出すかは利回りで判断すれば良いと思うけど！

売値が2000万で、賃貸利回りが経費抜いて5％なら賃貸に出した方が得だと思うよ！
5年後に25％減の1500万で売れればトントン！
それ以上で売れれば特って計算になるよね！

利回りが3％だと微妙なラインだと思う。

[11: 入居済み住民さん]

ローン全額返済して賃貸に出されてるのですか？
転勤などでなく戸建に引っ越したいという理由でも
理事会に認められるのでしょうか？

[12: 10]

>ローン全額返済して賃貸に出されてるのですか？

住宅ローン残が有る場合は、アパートローンなどに切り替えが必要です。
私の場合は、全額返済しました。

>転勤などでなく戸建に引っ越したいという理由でも
>理事会に認められるのでしょうか？

ご質問の意味が良く分からないのですが
自己所有の物件を、賃貸に出すのに理事会の承認などは必要ありません。
管理組合によっては、組合員が非居住者となった場合に
管理費とは別に費用負担を求める場合があります。
判例でも最高月に5000円程度です。
徴収理由は、議事録の送料等と理由のようです。