分譲貸し

[投資]

中古マンションを分譲貸しすると不労所得、確定申告、所得の３０％税金？？？とか？？？　必要経費は、どのようなものが、認められるのでしょうか？　また、築２８年の物件を、購入予定なのですが、まだ、減価償却費は、あるのでしょうか？　お教えください。

[37: 土地勘無しさん]

>>35

ありがとうございます。
利回りもそうなのですが、将来親を引き取る時に、新居と賃貸に出そうと思っている物件が
遠からず近からずの距離の物件なので売ってしまうのもと迷っていました。
賃貸に出す事を前提にもう少し調べてみます。

[38: 入居予定さん]

迷っていて結局売却した者です。

築浅のうちは楽観できるのですが、築２０年、30年となり、売却にしろ賃貸にしろ、魅力がなくなってきたとき、どうしたらいいものかと思い、自信がなくて・・。

[39: 後悔先たたず]

＞３８さん
　そうですね。手持ち資金に余裕があれば賃貸もありとは思いますが。
　
　現在新築で利回り５％なら１０年後は３〜４％、２０年後はさらに低下しますよね。
　なぜなら当然築年数が古くなれば賃料も下がるし、入居者もいなくなります。しかしながら逆にメンテナンス費用は増えていくという矛盾が生じます。利回りを維持しようとすれば賃料を上げる（維持）しかありませんが、結局入居率が下がるので、結果はいうまでもありません。
　現在５％程度の実質利回りなら、元本回収に３５年くらいかかるでしょう。建物価値は限りなく０ですね。

敷き引きや礼金などで調整する家主もいるようですが、敷き引きなどは訴訟リスクも考慮しないといけません。私の住んでいる地域も敷き引きが慣習としてありますが、訴訟リスクがあることを不動産会社から言われております。ですので私は敷き引きをしておりません。


さらにまとまった現金が必要となって売ろうと思った時に、賃借人に６ヶ月前告知及び退去料が必要となると言うことも念頭に入れなくてはいけません。

また現在人気の地区でも１０年後２０年後も人気が続くかどうかもわかりませんし、いわばばくちの世界です。

　
賃貸マンションを賃貸にするのはいいと思いますが、分譲マンションではあまりメリットがないでしょう。


預金（現金）は元本保証（１千万と利息までまで）ですが、不動産にはないことも考えて慎重にしたほうが私はいいと思います

[40: マンション投資家さん]

物件が古かろうが　場所が良く管理がしっかり出来ているのなら　いつの時代でも需要は有ると思いますがね。

[41: 匿名さん]

需要面で言えば

新築で駅より遠いより
中古でも駅に近い物件は需要ありますよ！

勿論、管理がいい加減なＭＳは、賃料相場を下げないといけませんが・・・

私が賃貸に出している物件は、都心から20分、駅徒歩3分築20年以上ですが
同ＭＳで賃貸に出されている方もスムーズに借手が見付かるようです。
実際私も引越し翌月には、賃借人が住み始めましたから！

ま〜管理が悪いＭＳは、早々に転売するべきだと私も思います！

[42: 匿名さん]

管理が悪いとはどういう事をいうのでしょうか？

[43: 匿名さん]

資産価値を維持しない管理です。

[44: 匿名さん]

もっと具体的にお願いします。

[45: サラリーマンさん]

43ではありませんが

>>44

一般的に管理が悪いとは
日々の管理が悪いのと長期的修繕計画が悪いなど色々とあります。

私が一番管理に必要なのは、住民が積極的に参加する管理だと思っています。
参加しない管理は、管理会社主導で割高な管理費を払わされたり
粗悪なメンテしかしていないと、建物自体の寿命が短くなったり
高額な修繕費が必要になると云う事です。

車で云えば、オイル交換も車検も受けず走り続けたら直ぐに壊れてしまう。
でもマメに点検、修理なんどをしている車は何十年も乗れると
似ていると思います。

[46: 匿名さん]

修繕計画が確りしていないＭＳで
築15年になるのに、大規模修繕の実施予定が無いＭＳは最悪だろう！

組合員の６割以上が賃貸に出しているのが原因らしいけど！
管理に興味が無いんだね！

[47: 入居済み住民さん]

前の方の投稿でも書いてあったけど、公団分譲住宅の管理は、本当にしっかりしてるところが多いみたいですよいね。

[48: 匿名さん]

>公団分譲住宅の管理は、本当にしっかりしてるところが

公団系管理会社？

公団系管理会社は、かなり割高と聞いたけど！

[49: 住まいに詳しい人]

公団の管理費は駐車場が平置きで、エレベーターが無い低層物件まら　古い物件でも安いですよ
私の知っている　団地は（2物件しか知りませんが）管理費と修繕積立金合わせて、月1万2000円〜1万4000円位です。その割には、管理がしっかりしています。

[50: ０４]

１年半ほど休眠していたスレですけど、また復活していたんですね。
私、プロではありません。
サラリーマンでの兼業です。
アパート１棟４戸と、店舗併用マンション１棟１０戸のオーナーです。
休眠している期間に全額借金で店舗併用マンションを建築しました。

[51: ０４]

規模が小さくとも、節税は出来ますよ。
青色申告をするんです。

所得控除は、黒字なら最低でも１０万円は受けられます。
事業的規模になると、複式簿記で所得控除を６５万円までできますけど。

[52: サラリーマンさん]

>>4

>規模が小さくとも、節税は出来ますよ。

規模が小さいとは、最低何戸あれば可能なのですか？

ご教授下さい。

[53: 住民でない人さん]

1戸でも10万円節税可能⇒青色申告

[54: ０４]

>>53
事業所得や不動産所得の所得控除が、その所得が黒字の範囲で１０万円まで増えるのです。

総合課税での課税対象の所得金額が最大で１０万円まで減るのです。
配当控除や住宅ローン控除のような税額控除とは異なり、所得控除が最大で１０万円増えても、納める税金が１０万円減るわけではありません。
課税対象金額に累進税率を乗じて所得税額が決まることをお忘れなく。

[55: 住民でない人さん]

53です
青色申告してるので知ってます・・・
説明書き方まちがえてますね；；

[56: ０４]

>>55
すいません。
どこが違っていますか？