麻布十番の中古マンション

[家なし子]

はじめまして。みなさんの意見をお聞かせください。
麻布十番はエリア的にどうでしょうか？
資産価値は？
小さな子供もいまが、子育てには？
「麻布十番の中古マンションなんて、なんで？」
という意見もございましたらぜひお聞かせください。
よろしくおねがいします。

[14: 物件比較中さん]

13さん

売主さんのご迷惑になるので具体的な物件は申し上げられません。
私はその物件がとても気に入ったので、他に無ければここにしたいと仲介業者に話しました。
その後、その物件を色々調べてみたところ半年前に同じ物件が-23,000,000円で売りに出ていました。
担当者に事情を確認すると、その部屋は所有者が10年前に亡くなられてその後放置されていた部屋だったそうです。　元々築年数には問題があるような物件でしたので、ボロボロでお客は全く付かなかったそうですが、それをリフォームしたものだったそうです。
要するに、元々の資産価値はその程度のものだったということです。勿論、そんなに高価なリフォームなんかではありませんでした。　資産価値については何度も確認したにも関わらず、担当者は何も言ってくれませんでした。息子が「ここは絶対に嫌だ。このお部屋は誰も住んでなかったからお化けが住んでるんだよ。」と言ったのをふと思い出してしまいました。亡霊などあまり信じないタイプですが、息子はたまに知っているはずも無いことをズバリ当てることがあるので、それも含めてその担当者には憤りを感じました。
今は、信頼できる人に物件を探してもらっていますが、やはりそれは伝える義務があるとその人も驚いていました。
でも、きっとこの物件を購入される方がいらっしゃると思います。
何も知らされないでしょうし、10年間風も通してなかったようですので実際の傷みも激しいはずです。正直申し上げてお気の毒です。

[15: マンコミュファンさん]

事故物件だったのですか？
前所有者が、その部屋で亡くなっていて、気付かれずに放置されていた部屋？
それとも、別の場所で亡くなって、資産を引き継いだ人が、部屋を放置していた？
ということでしょうか（いずれにも読めますので・・）
その部屋で人が亡くなった場合は、自殺だと通知義務があり、自然死だと通知義務はない、
でも、説明するのが普通と聞いたことがあります。
いずれにしても、買わなくてよかったですね。

[16: マンション業者]

不動産業者にお願いして、レインズで調べてもらえば
そのマンションの過去20年間の部屋ごとの売買履歴と
取引価格がわかりますよ。

[17: サラリーマンさん]

>>16
でも、一般媒介でレインズに登録してない部屋までは、わからないですよね？

[18: 物件比較中さん]

14です

例の物件は、その部屋で亡くなったのかどうかは分かりません。
しかしながら、半年前に2300万円も安く出ていたという経緯や、10年間誰も住んでおらず放置してあったというのは部屋の傷みもあるため知らせてくれるのが当然だと私は思いました。
現に、私はそれを知ってこの物件を諦めました。
皆さんでしたら何も知らずに購入した後でそれを知っても平気でしょうか。
もしかしたら、その説明が最初にあったとしたらここまできっぱり諦めていなかったのかも知れません。
今は、信頼出来る仲介業者にお願いしているため、レインズも含め仕事仲間や友人にまで物件の裏情報をとって調べてくれています。
そこまでして下さって、購入後に何か知らなかったことが発覚しても私は彼に苦情を言うつもりはありません。
お陰さまで、先日とても気に入った物件に巡りあいました。
少し予算をオーバーしていますが、上手く契約が進むと嬉しいです。
何れにしても、住宅の購入は本当に難しいですね。
色々コメントを下さって有難うございました。

[19: 匿名さん]

私は数年前、独身時代に麻布十番の賃貸マンションに住んでいました。都会のような下町のような街、お洒落なレストランもたくさんあって、便利でとても生活しやすい場所ですが、やはり繁華街ですので治安はいいとは言えないでしょう。複数の方が書かれていたような暴力団の問題どころか、私は深夜のコンビニで強盗を目撃したこともあります。警察で調書作成に協力しました。その犯人は、まだ捕まっていないはずです。

[20: 匿名さん]

この界隈を歩いて住みやすそうだと思い中古物件を探したいのですが、やはり治安的にはまずいでしょうか・・・利便性＆資産性を重視したいのですが。。。

条件はシングル子供なしなので１Ｋもしくは１ＬＤＫ前後希望です。
しばらく住んでその後は賃貸で回したいと考えています。

一応、昼間はベビーカーを引いたお母さんなんかも見受けられたので安心かなと思っているのですが、住んだことがないので自信がないです。


麻布十番界隈で中古を購入された方、経験談などお聞きしたいです。
（１Ｋ購入だと実需より投資目的だらけのマンションに当たってしまいそうでそれも不安です・・）

[21: 匿名さん]

十番はその筋の方々が住んでいらっしゃいます。
昔、オリン○○○ってとこでドンパチがありました。最近もこの辺りでありましたよね。
東京出身でない方はあまりご存知ないかもしれませんが。

ただ、シングル向けであれば需要は多い地域だとは思います。

[22: 匿名さん]

>>21

このあたりのシングル・ＤＩＮＫＳ向けのマンションって投資家が買ってるケースが多いのでしょうか？
できれば居住用で買って住んでる方の多い１Ｋあたりの中古が希望なのですが・・

[23: 匿名さん]

麻布十番に限らず１Ｋや１ルームはほとんどが賃貸です。
自己居住目的でそのような物件を買う人なんてほとんどいません。
５０平米超なら自己居住も少なくありませんが。

[24: 匿名さん]

えっ、そうなんですか？自己居住目的で１Ｋとかワンルームを買うのっておかしいのでしょうか・・・今こんな情勢だし、多額のローンを抱えたくないので小資金ですむ１Ｋにしようと思っていたのですが・・・逆に、何平米以上だったら自己居住でワンルームもあり、という平均ラインのようなものはあるのでしょうか？

[25: 匿名さん]

逆に聞くけど50m2以下で賃貸ではなく買うメリットって何かあるのか？
全額キャッシュなら別だけど

[26: 匿名さん]

>>24

５０㎡未満の住宅については住宅ローン減税、融資条件、その他税制
について優遇が受けられません。
ただ５０㎡というのは壁芯面積ではなく、登記簿に書かれる内法面積
が基準となるので５３平米くらいあっても登記上は４９平米で住宅ローン
減税が受けられないというケースもあるので注意してください。

[27: 24デス]

たしかに５０㎡未満の住宅については住宅ローン減税が受けられませんね。だけどそのぶん平米数が増えれば金額も大きくなるわけで・・・今ってシングル向けに４０㎡弱ぐらいの新築マンション増えてませんか？お金のある人ならフルキャッシュもありでしょうけど。こちらは庶民なのでローンに縛られた人生って考えちゃうんですよね。

[28: 匿名さん]

>>24
本気か？
ネタだよな

[29: 匿名さん]

>>27
>今ってシングル向けに４０㎡弱ぐらいの新築マンション増えてませんか？

逆に減ってますよ。

[30: 匿名さん]

いや、ネタではなく本気だったのですが・・・１戸目を安く買って数年でローン完済してから２戸目を買う算段でした。何十年も住むという予定ではなく、住み替え前提で・・・やはりおかしいでしょうか？

[31: 23]

>>30
＞できれば居住用で買って住んでる方の多い１Ｋあたりの中古が希望なのですが・・
ということだったので、オーナー自ら住んでいる１Ｋや１ルームなんてありませんとレスしたのですが、自己居住目的で買うのが悪いとは思いません。物件の古さにもよるけど、利回り１０％（家賃月額１０万円くらいの物件なら１２００万円程度）で買えるのならいいと思いますよ。でも７％切るなら借りた方がいいかも。
あと１Ｋや１ルームばかりのマンションは管理組合なんてないようなものですから、管理の悪さは覚悟しておく必要があるでしょう。

[32: 匿名さん]

利回り１０％というのは実質利回りですよね。「家賃月額１０万円くらいの物件なら１２００万円程度」をひとつの目安にしようと思います。でもさすがに港区じゃそこまで美味しい物件はないでしょうね・・・あったとしてもすでに投資家が手に入れてるでしょうし・・管理の悪さに対するリスクヘッジとしてファミリータイプ混在のマンションをがんばって探します。ありがとうございました。

[33: 31]

>>32
＞利回り１０％というのは実質利回りですよね。
いえ。表面利回りでです。管理費その他諸経費を差し引いた実質利回りなら７〜８％あればいいでしょう。