中古マンションの値引き

[匿名さん]

中古マンションはあくまで売主の強気な希望売却価格。
仲介業者によると、大抵は１〜２割引いたところで落ち着くらしいのですが、
実際どうなんでしょ、というところを語るスレです。
値下げのコツ、出物物件（離婚等により即売を希望する値落ちしやすい物件）の
探し方などもあわせてどうぞ。

[1024: 匿名さん]

東京、大阪の人気駅近は値上がりしてますね。
築5年以内駅徒歩2.3分以内なら、販売価格より上で取引されています。
このスレを見て値引き交渉も良いですが、本当に欲しいマンションはスピード勝負だと思います。

私は欲しい物件を一つ決めて、この一年それだけを待ち続けています。
出たら80から100平米の間であれば、部屋の方向関係なく、内覧前にでも、販売価格より上でも即決するつもりでいます。

ただ、自分が欲しくても人気物件とは限りませんから、その判断はきちんとする必要があります。
郊外型や駅近でも不人気エリアは、築浅でもまだ販売価格より上はあり得ません。

[1025: 買い換え検討中]

新築時に買おうか迷っていたマンションがわずか一年で売りにでてました。
値段は新築時と全く変わってません。こういうことってありえるんですか？？？？

[1026: 匿名さん]

京都中心部でも、２年前に売り出し
１年前に竣工したマンションは、売り出し価格の
１割以上の割り増しは当たり前になっています。

[1027: 匿名さん]

>>1025
新築で買うと、修繕積立一時金でウン十万取られるし、これまたウン十万のオプションを入れてるパターンもあるので、別におかしくはないかな。
それか値切りのバッファを持たせてるんでしょう。

[1028: ﾏﾝｼｮﾝ売却希望中]

先週、マンションを売却に出しました。
1年以上前の物件も含めて同じマンション内で直近3件の売り出し価格と売れた価格を見せられて
これくらいならすぐに売れますと値段を提案されましたが、いくらで出しても値切られると思っ
てその価格プラス100万円でお願いしました。
郊外でしかも築13年、フローリングに傷がついている箇所もあるし、ふすまやクロスには子供の
落書きも。値下げ交渉をされそうな要因はたくさんありそうです。

[1029: 匿名さん]

>>1028
買うほうも、直近の価格を見せてもらうことが多いので
値切り分を上乗せしてあるんだろうなと考えますよ。

[1030: ﾏﾝｼｮﾝ売却希望中]

>No.1029さん
不動産屋にも100万円下げた値段の方で「ここまでは下げられるって言っていいですよね」って
ニヤニヤされました。
交渉とか駆け引きとかはしてくれなさそうです。
上の方のように東京や大阪だとマンションそのものの値段が高いので気合も入るでしょうけど。

[1031: とくめい]

このようなサイトがあるのを初めて知りました。
とても参考になります。

ところで、
山手線駅徒歩８分（住みたい街ランキング上位の街です）　
１４階建９階角部屋　
７９平米　
築１６年の中古マンションが８８８０万　という物件がありました。
中古でこの価格は、高すぎるような気がするのですが、不動産事情に疎く、交渉術がわかりません。
妥当な価格や、交渉方法など、御指南いただければ有り難いです。

[1032: 匿名さん]

>妥当な価格や、交渉方法など、御指南いただければ有り難いです。

デベや施工会社、方角や間取りはもちろん、
駅名、町名すら教えていない相手から、

　「その物件はXXXX万円が妥当です」
　「8880万は高すぎるので、こうこうこういう交渉をすべきですね」

って言われたら、あなた本当に信じるんですか？

適正価格を類推したいのであれば、
近隣物件の過去の成約価格と、現在の売出価格を調べましょう。
ここで他人の意見を求めるにしても、せめてこの程度の情報はあなたから先に示さないと
有意義な議論にはなりえません。

[1033: さら]

2019年、中古マンション築古1500万以上出すひとって、アホなの~?

[1034: 名無しさん]

築14年の中古マンション
8階建の3階角部屋
95平米の4LDK
駅徒歩8分
昨年12月売出し2,980万円
今年3月2830万に値下げ

食洗機がやたらと新品なので、よく見たら昨年11月製造品
つまり、売るつもりのマンションの食洗機を交換するとは思えないので、急に出された物件かなと思われる。

以上のマンションを2600万円で申し込みたいと思います。ローンは組まず、現金で交渉するつもりですが、2600万は無茶でしょうか？

ざっくりですが、専任媒介の不動産屋さんからは、2830万に諸費用140万、リフォーム110万を合わせて3080万の見積もりです。

予算は3000万まではローン組まず買えるとは何となく担当者に伝えており、手元の生活防衛資金100万、家電や引越し費用50万残して、総額2850万でお願いし、2900万までは許容範囲かと思います。

ご助言いただければ、幸いです。

[1035: マンション比較中さん]

具体的な話でなくて申し訳ないんですが、
今は中古マンションは売り手市場買い手市場、どちらでしょうか
特に焦っていないと、オリンピック後の値崩れ説を信じてみたくなります

[1036: ななし]

>>1034 名無しさん
現金、ローンは売主に関係ないのでは？
ローン審査期間が省かれる程度でしょう？
ローンが決定すれば、売主に即金ですから。

リフォームを不動産屋に頼むなんて愚の骨頂。
手数料上乗せされるだけでは？

[1037: マンション比較中さん]

買い手市場と思いたい人が多いけど、今も中古も新築も基本的に売り手市場。ただ価格が上がりすぎちゃって、買える人が少なくなって成約件数がどんどん下がってきている状況。
新築に関しては売主が体力のあるデベしか残ってないから、売れ行き悪くても何年でも値下げしないで売り続けるよー、売れないならもう作らないだけだよーってなってる。中古も新築に連れて上がっているけど、中古はこの先売り物件どんどん増えていくし、どこかで確実に供給過剰になって値崩れすると思う。ただオリンピックは全然関係ないし、値崩れも長い時間かけて郊外（人気のないところ）から段々と都心近いところに波及すると思う。
都心に関しては長期的に見ても中古もむしろ値上がりするんじゃないかと思う。

[1038: デベにお勤めさん]

1037さん
都心の中古が値上がりする理由というのは、どのようなものでしょうか

[1039: マンション比較中さん]

すみません、1038は名前が間違ってしまいました

[1040: 購入経験者さん]

私、大阪住みですけど、都市計画とか参考にされては？
https://www2.wagmap.jp/tokyo_tokeizu/Portal

私の場合（3LDK　74平米）
3480万円（1999年新築）
2180万円（2006年中古で購入、諸費用別）
2780万円（2011年あべのQsモール開店、同程度の物件）
3280万円（2014年あべのハルカス開店、同程度の物件）

現在3480万円なら、直ぐに売れるらしい。（手元に入るのは3300万円とか、税金怖いけど）
大阪阿倍野再開発、損失は2,000億円
https://say-kurabe.jp/25944

[1041: ななし]

>>1034 名無しさん
リフォーム110万円？
キッチン、洗面台交換とか？
クロスだけなら、壁面、天井で20万円以内では？
私の場合、3LDK88平米、クロス交換、畳14畳、カーペット洗浄で30万円以内でした。
クロス交換、カーペット洗浄は、近所の畳屋さん紹介です。

[1042: 匿名さん]

プラウドの中古を野村が仲介していて、両手物件でも仲介手数料は値引きしてもらえないものですか？

カウルみたいに仲介半額のところを使い物件価格の値下げ交渉をするのと、野村に仲介してもらい値下げ交渉するのとは、総額どちらがお得かなと。

[1043: マンション検討中さん]

不動産の営業と友達になること

[1044: 販売関係者さん]

物件の人気度、売主の属性と事情（物件への思い入れ含む）によるので、値引き交渉が得策かどうかは一概に言えない。
個人が売主の物件で、絶対に買いたい物件が相場の範囲であれば、値引き交渉しない方が安全と思います。誰に売るかは売主次第と認識することが重要。自分が売主だった場合、いきなり値下げ交渉されたら、余程の事情でもない限りそいつには絶対売らんと思います。

相場より割高に売り出されている場合は、内見をしたり管理組合関係の情報開示を求めたり、真剣に検討している姿勢を見せたうえで「予算の関係で・・・」とお願いベースで話をすれば、売主にとっても印象は悪くないでしょう。ただ、グズグズしていて別に申込があったらそれっきりとなりますが。

バッタものをテキヤさんから買うんじゃないので、特に自宅用物件については、後々のことを考えて気持ちのよい取引をしたいものです。

[1045: 匿名さん]

>>1044 販売関係者さん
何度か買い替えているものですが、私は売却する時に不動産屋さんに「絶対値引きしない」「値引きの話をする人は断ってくれ」と最初に言って仲介をお願いしています。
以前売却した時に、何度も内覧に来られたり交渉するのは煩わしかったのが理由です。それでも何組も引き合いがあり、対応が結構負担でした。中古を売る側も片手間でやってるのでうるさい人には「あんたには売らない！」って言いたくなります。

[1046: マンション検討中さん]

>>1034 名無しさん
キャッシュで３０００万あるなら強気でいけばいいんじゃないですかね

[1047: 匿名さん]

都心で中古マンションを探しています。ただ価格が相場価格からかけ離れた金額(1000から1500万高い)ばかりなのですが、何年も住んだ家をそんな金額で買うのが普通なのでしょうか？新築時価格から高いのは地価の上昇でしかたないとは理解していますが、、、。

[1048: 匿名さん]

近年の新築マンションは、10年ぐらい前より、仕様は良くないです。

たとえば、タワーマンションじゃなくても、乾式壁を使っていて、経費削減しています。
軽量になるので、鉄骨も節約できます。床暖房がオプションだったり・・等。

2010頃頃に竣工した渋谷区の60㎡は、1000万円以上高く取引されています。
うちは、賃貸に出しているので、売る気はないです。

[1049: 匿名さん]

うちのは、渋谷区でも山手線外側です。

[1050: 通りすがりさん]

>>1047 匿名さん

馬鹿みたいな価格付けで中古はいま都心ではほぼ動かなくなっています。まったくお金に気にしない人または初心者(相場や実際の価値を確認しない)以外は馬鹿ではないので、いくらが適正なのかを調べるからです。仲介不動産屋も売主に相場が上がっているから今がチャンスなどと煽て高値で販売開始しますが、売れずにか価格更新の繰り返し。それでも下げ幅は微々たるもので、結局売れ残っていますね。コロナ禍の長期化に加え、買え控が続けば供給が需要を上回るのでいずれ下がっていくと思いますよ。中古物件は一点ものなので、少しでも迷われるようなら様子を見てみては？新築も、わずかながら坪単価が下がってきています。中古は新築相場に影響されて後追いで下がるので。

[1051: マンション検討中さん]

東北圏のマンションなのですが、買付証明書は1番で出したんですが(100万円の値引きで売主さん了承)、その後仲介業者さんより連絡があり2番手3番手の方が値引無しの価格で購入したいと言っており売主さんが悩んでいる。という連絡が入りました。
中古マンションの知識が無かったもので、あくまで私達は当初の値引きありでお願いしますと頼んだのですが、色々サイトを見ると売主さんは自由に買主を選択出来ると書いてあり、やはりこの様な場合値引き無しの方が優先されますよね…？

[1052: 匿名さん]

>>1051 マンション検討中さん
同じ価格なら１番手が優先されるので、値引きを取り下げればすぐに決まるよ
さもなければ、売り主は２番手に行くでしょうね

[1053: 匿名さん]

モラルの問題になりますが、売主が一度了承したのであれば普通はあなたに売却するのが筋ですね。ただ、契約ではないので、あなたにもキャンセルの権利があり売主にも了承したものの条件のよい買主が現れたらそちらに売る権利を有します。

[1054: 匿名さん]

業者と売り主が、堂々とルール違反をやるんだから
買手も同じことやっても……となっちゃいますね

[1055: マンコミュファンさん]

>>1051 マンション検討中さん
売買契約ではないし、購入の意思がありますよって知らせるための紙でしかないから、そりゃ売る方にしたら値引きしないでいい人に売りたい。

[1056: ご近所さん]

うるさく値引く方は、売却後、面倒くさそう。

[1057: マンコミュファンさん]

>>1051 マンション検討中さん
これよく聞くけど仲介会社が少しでも手数料多く取るための策略としか思えないんだけど違うのかな？

[1058: マンション検討中さん]

相談させて下さい。

東大阪 駅徒歩3分 築13年 3LDK 角部屋
12月3680万(フルリノベ済み)→3月3480万
東大阪で築13年なのに強気値段設定だなぁと思っているのですが、待ってたら、又は交渉で更に200万引きいけると思いますか？
売主が法人の場合、値引き交渉は難しいとの情報を聞いてどうしようか、考えてます。

住まいサーフィンやマンションレビューでは3480万は適正価格らしいのだが、周りの中古物件と比べ感覚的に高い気がする。
そもそも本当にマンション偏差値や適正価格を信じていいのか…直感を信じるべきか…

[1059: 通りがかりさん]

都内の駅3分、築23年の8階建8階の戸、65平米2LDKを売った。
新築で買った時は3800万だったが5300万で売れた。
ローン残債1300万あったけど手元に新築当時の価格である3800万がまるまる残った。
売った理由は、新築当時の住民が23年歳を重ね、物件だけでなく住民も高齢化し、病気や失業で管理費を2年、1年滞納する戸が頻出し始めたこと。
このままだと他の戸の住民がかぶることが確実で、あと5年もすれば間違いなく管理不全物件になると思ったこと。
あと、私と同じような考えの人が去年売却してババ抜きから脱出したのだが、その戸を買って住んだのが70代後半の夫婦で、ベランダ、外廊下、共有部分に大量の私物を置き始め、マンション内ゴミ屋敷化が確実視され、あと5年もすれば80代で更に悪化と予想、この戸以外にも似たようなケースが出始めると予見出来たこと。
築17年目あたりから水道管やエレベータなどの共有施設が次々と故障し、修理や交換で多額の修繕積立金を食いつぶし、今後更に頻出必至と見たこと。
トドメは開口部側（南）に2年後13階建マンションが建つとの情報が入り、完成したら一日中日が全く入らずあかりを点けなければならないことが判明したこと。
などなど、この物件に住み続けた場合の今後が明るいはずがないと思ったため、中マンション下落局面に入る直前に売却完了。
今となっては物件も住民も高齢化した築20年以上はリノベしようが駅近だろうがリスク高すぎのババ抜きでしかないと本当にホッとしている。
何年かしたら今という時期は歴史に残るような中古狂乱価格時代となっているわけだし。

[1060: 匿名さん]

>>1058 マンション検討中さん
今マンション値段上がってるから中古もつられてあがってるんちゃうか。値引き交渉は200万相場らしいから不動産屋さんに相談して家主さんに交渉してもらい。
これからも上がるから買えるときに買っといたほうがいいかも。

[1061: 匿名さん]

>>1058 マンション検討中さん
むしろ売主が法人ならビジネスライクに価格交渉すれば良いと思いますよ。
個人の場合は物件に思い入れ等があるので、あまり価格交渉すると感情的なしこりになる可能性がありますが（条件に関わらず貴方には売らないとなるケースあり）、法人は常識的な範囲であれば、その点あまり心配する必要はないです。

なお、中古は１点もので売主の状況により価格が変動するので、あまり過去の取引価格に拘っているとタイミングを逃します。ある程度のレンジに収まっていれば、あとは直感を信じるべきでしょう。

[1062: マンション検討中さん]

今のぼったくりのような売り手最強市場で、値下げ交渉って行われてるのですかね？

[1063: 匿名さん]

>>1062 マンション検討中さん
新築ちゃうんやし人それぞれやろ。売り急ぎたい人は値下げ交渉応じるだろうし、急がなければ応じないでのんびり売るだろうし。

[1064: マンション掲示板さん]

23区内駅徒歩5分以内で1億超えの物件を専任で販売してます。
1ヶ月で内覧6件ですが、専任業者は0件、大手などの他業者が連れて来ています。

専任業者の選定ミスった感ありますがどうでしょうか？
まだ残り2ヶ月ありますが担当の営業力が低すぎて決まるか怪しいです。
現状からふまえると、値引きよりは業者変えて一般契約で販売が良いかなと思ってますが一般契約結んだ事がなく迷ってます。

経験ある方アドバイスいただけると助かります。

[1065: eマンションさん]

>>1064 マンション掲示板さん
専任業者は囲い込みせず片手仲介で他社に紹介してくれているんだから優良仲介業者だと思いますよ。
内覧で売れないのは価格が高いから部屋の印象が悪い以外ありませんから仲介業者を変えても同じ事です。

[1066: マンコミュファンさん]

>>1065 eマンションさん
囲い込みしないなんて当たり前やろ。

内覧10件未満で決まるなんて稀。
客連れて来ない営業なんて無能なのは聞くまでもない。
そもそも専任は内覧獲得も余り期待出来ない不人気物件向けの契約でしょう。

[1067: 匿名さん]

専任なのに客を連れてこないのは不可思議です。担当者自身も「こりゃあ高い売れるわけない」と思うようなチャレンジ価格で出してないですか？他業者については、客を連れてくるだけでは何とも判断できません。「こっちの物件はこんなにお高いですそれに比べるとうちの物件はどうでしょう」てな感じに当て馬に使われているだけかもしれません。

一般契約はおススメしません。今の買い手はほぼ100%suumoで検索してきます。検索結果に1件出ればそれで充分。一般で同じ物件がずらずら何件も並んでるようなのは、買手からすれば売れてない不良物件にしか思えません。イメージが悪くなります。

[1068: 経験者]

>>1051 マンション検討中さん
私も貴殿同様、しばらく売れていないマンションを内見後に100万円値引きで1番目で申し込みました。その日のうちに売主側の仲介業者経由で当方の仲介業者へ内諾連絡も頂き契約日の調整となりました。２週間程度したら「売主さんが契約予定日が都合が悪くなったので１週間先の日にしてほしい」と連絡があり、数日後「正価で買いたいという人が現れたので売主が検討している。契約日当日に貴殿に連絡があれば貴殿に、連絡がなければ今回の話はなかったことに」と一方的に仲介業者経由で伝えられました。「こちらも正価で買いますから」と伝えていただきましたが結局連絡はなし。売主側の仲介業者が手数料両手を目論んでの時間稼ぎだったのだと思います。
涙も流れるとても悔しい思いをしましたが、お陰様でその２週間後に地域の誰もが認めるもっともっと素晴らしい場所の物件が同価格で出てすぐに内見正価申し込み、現在はそこに満足して居住しております。

[1069: 匿名さん]

予算が３０００万ほどなので駅近や築浅マンションは買えません。

買えるのは、駅から徒歩２０分以上の築年数が４０年、５０年のフルリフォームされたマンションだけです。

築４０～５０年のフルリフォームされたマンションを購入するにあたり、注意する点はありますか？
部屋の中だけは綺麗なのですが・・・

また今、いいなと思っているのは、
専用庭つきの１階か、４０㎡のルーフバルコニーがついた最上階です。
注意する点はありますか？

[1070: 評判気になるさん]

>>1069 匿名さん
築30年超えているマンションはおすすめしません。
なぜなら給水管・給湯管が鉄管だから。
築35～50年にかけてピンポールによる漏水の嵐。
引き直しはフルリフォーム時でなければ露出配管になります。
さらに言えば2012年以前のマンションはコンクリートの質が今より良くないので60年程度が限界。
今のマンションは100～200年は保つコンクリートが使われています。

[1071: マンコミュファンさん]

>>1069 匿名さん
1階はリセールキッツイでしょう
ルーフバルコニーは結局使わずってことが多いと聞きます

[1072: 匿名さん]

>>1068 経験者さん
追記
２週間後に出た素晴らしい物件は、毎日チェックし続けていたネットで発見し、それまでお付き合いしていた仲介業者ではなく、ネットに出していた大手の仲介業者（要は両手業者）に翌朝一番で内見申し込み、そのまま当日内見、当日申し込みという流れです。

[1073: マンコミュファンさん]

>>1059 通りがかりさん

赤字売却でもババは手放したいです。修繕積立金不足や住民の高齢化に伴う管理不全の予兆。あるあるです。
マンション躯体は適切な費用をもって適切な時期に維持管理を行えば７０年位行けるのになー