中古マンションの値引き

[匿名さん]

中古マンションはあくまで売主の強気な希望売却価格。
仲介業者によると、大抵は１〜２割引いたところで落ち着くらしいのですが、
実際どうなんでしょ、というところを語るスレです。
値下げのコツ、出物物件（離婚等により即売を希望する値落ちしやすい物件）の
探し方などもあわせてどうぞ。

[2: 匿名さん]

とりあえず購入検討のマンションで今まで中古で売れた一覧（日付、価格、物件情報）
を見せてもらえば、割引率の目安になると思います。

地価の推移と築年数にもよると思いますが、過去最大の値引率を引き出すのが最低条件
でしょうね

[3: 匿名さん]

>1
僕も中古の購入を検討しておりまして、そういうノウハウを知る事ができると助かります。
この前に内覧させてもらった物件ですが、帰宅後すぐに業者に電話をしましたら、
「仲介料ぐらいでしたら・・」との返事。仲介料ですから３％弱ですよね。
他の物件では、素人の僕から見てもあまりにも高いので、
内覧後の帰りに業者にその旨を尋ねますと、
「売主が希望している金額ですからね・・残債もあって・・・」。
時価＋残債まで負担させられてはたまりません(^^;
やはり02：さんの言われるように時価を正しく把握するところから始めなくては
いけないのでしょうね。

[4: 02]

＞03さん
ハッキリ言って売主の残債なんて無視ですｗ
買う側が急いでなければ（検討、交渉まで進めば）大抵折れるのは売主だと思いますよ

私の場合、売主とこちらの価格差が300万近くありましたが、「急がないし、引かないなら買わない」
と伝えてもらったら、あんがい直ぐに売主が折れました（築年数が浅いので残債はかなり残っていました）

とは言っても私自身絶対欲しかった物件なのでハラハラドキドキしてましたがｗ

[5: 匿名さん]

>>02
一概に残債を無視出来ないよ。
売主の買い替え(物件が決まってる場合)で売却価格出してるなら
残債割れで売れないでしょ。若しくは債務整理とか。

先ずは売主の事情把握。
おかげで相場より格安(同マンション内で2階下より600万安い)で買えました。
仲介不動産屋の担当と仲良くなっておいて売主側訳あり物件を紹介して貰ってたよ。
例えば競売手前の任意売却物件とか。

築浅・真南・角部屋・駅近・大手施工買えてウマー!
ただ、探し始めてから手にするのに半年以上の時間かかったけど…orz

※任売物件は契約しても債権者がその金額じゃ駄目と言ったら白紙解除になるので注意!
過去1回喰らいました orz　これ喰らうと契約迄1ヶ月以上待たされ契約して更に1ヶ月位経って
債権者側から不可と言われたと仲介業者に言われ、しばらく探す気失せます…

>>01
そういう物件探すには担当と仲良くなる!これに尽きます。私がそうでした。
私が仲良くなるには最初こっちの目論見は伏せとき希望だけ伝えとき
電話がある度、色々、内覧し、世間話する様なってから
「色々売主さんにも事情あるんですね〜」と軽く振ってみたり
毎日ネットで不動産情報を確認して新たな物件が出て安いと思ったら
こっちから担当に電話入れて「この物件、相場より安くない?」みたいなこと
聞いてみれば担当が色々話してくれる様になりますよ。
そうするとネットに乗る前にレインズ(不動産業のみの閲覧出来る登録)に登録された段階で
電話くれる様になってウマー!な情報を得れる様なります。
その段階で担当が大元の扱い業者に確認してくれ事情説明してくれるので
無駄な内覧をせず済む様になり効率的。ただ、時間かかりますけど。
って、あくまでこのやり方は私だけがやったので一般的に通じるかどうかは分かりません。

[6: 匿名さん]

　今、売価2,900万円の物件の購入を検討中ですが、買う気になって具体的な価格交渉に
入る際のテクニックのご相談です。
　希望の部屋は4LDK84平米角部屋・4階/15階なのですが、同じマンションの3LDK75平米
・3階/15階の部屋が2,200万円で出ています。
　坪単価を比較すると約114万円：約97万円と開きがあるのですが、これは単純に部屋割り
や階数（1階分の差）等による差なんでしょうか。
　値引き交渉に使えそうかと、それよりも効くテクニックがあれば、ぜひアドバイスを伺い
たいのですが・・・。素人質問ですみませんが、どなたかよろしくお願いします。

[7: 匿名さん]

恐らく部屋割り云々ではないでしょう。
1Fでそれだけの値段差が付くことはありませんから、
単純に売主の気分でしょうね（方角の違いはあるかも）。
どれくらい安く買えるかは、仲介の不動産会社の手腕に寄りますので、
　・買う金はある（ローン審査も問題なし）
　・買う気もある（すぐにハンコ押せる体制）
ただし
　・希望額より１円でも高かったら、この物件は買わない
　・その上、他の仲介不動産会社で１F下の２２００万の物件を買う
と切り出してください。
最初の提示金額の目安は２４００万くらい。
で、もちろんこの数字は売主も首を縦に振りません。
（２６００くらいで妥協線を提示してくると思います）
そこで、不足分を３者で分配するという提案を『不動産会社』に持ち出します。
たとえば売主側にはリフォーム代負担（５０万程度）、
仲介業者には手数料を１％減らす（５０万程度）で、
実質２５００万程度で購入する。
（もし売主が飲まなければ仲介業者が更に手数料を１％減らす。）

というのは割とアリだと思うんですがいかがでしょうか？

[8: 匿名さん]

>>06
それだけではレスしようがない…。
リフォーム入れてる入れてないでも変わるし
オプション等で設備機器の差があるのかも分からない。
どっちが先に売りに出たのか分からないが目当ての方が
後なら少なくとも1部屋多く1階上で角部屋ならそれだけで
付加価値つけたいという売主の気持ちも分からないでもない。
若しくは担当業者が高く設定しても売れると判断したのかも知れないし。
判断材料無さすぎてアドバイスのしようがないけど
両方自分の目で見て自分の中で値段相応の価値があるかないか見てみ?
先ずはそれからだな。買い付け証明ってその物件に"自分なら幾らで買うか"だし。
その上で売主の事情を聞いてから質問してくれれば答えやすいかと。

[9: 匿名さん]

昨年４月に売り出された日当たり良好物件。（南側に自マンションの駐車場がある、南向き物件。）
東京の中央線２３区内駅から徒歩２０分またはバス５分。
３２８０万円で築３０年、１０８平米。駐車場とトランクルーム付き。

見に行ったら、カーテンボックスの一角がワンちゃんの引掻き傷で２ｃｍくらい削られている。
この辺りの相場だと、綺麗にリフォームされていれば大体妥当な価格なのだけれど、手入れするのに３００万円くらいはかかりそうなので辞退しました。
１年経ってもまだ売れ残っています。

手数料やリフォーム代を考えると、この近傍では大規模新築で共用設備が色々付いて９０平米くらいが６０００万円くらいで手に入ります。
今年から税制が変わって税額控除が受けられるようですが、登記代なども考慮したら１０００万円近く中古は不利でした。
新築を購入しました。

[10: 匿名さん]

>>6
売り出し価格として妥当でしょう。
角部屋でワンフロア上なんですから。
しかも4LDKと部屋数も多いですしね。
まあ、下がっても2700万円台後半でしょう。
坪単価で2200万円の物件に＋10万円がいいところ。

[11: 中古より安く買えた話]

私は今年の２月から中古マンションを探していました。築６年経過くらいのです。思い切って１８００万までのです。
参考の為と思い新築マンションのモデルルームに足を運んだのが私の運命を変えました。営業マンには勉強の為と思い、
断る事なく話しを聞いていました。３月も末になったある日、営業マンから電話がかかり、会社の決算に間に合わせたいので
原価でお売りしますと・・。結局、２３００万の新築マンションが１８００万で買う事が出来ました。
仲介手数料もありませんし、３月は狙い目です。

[12: 通りすがり]

＞結局、２３００万の新築マンションが１８００万で買う事が出来ました。
同じマンションの住民には絶対内緒ですね。そうしないと必ずグダグダとこぼす人がいて、
これから先の近所づきあいが大変になりますし、悪くすると管理組合でトラブルかも知れません。

[13: 11]

通りすがりさん有難う御座います。
なかなか人に言えない事なので、書き込みしてしまいました。
ここのデペは２〜３年前から急成長しようとしているようで、凄い数のＭＳを建て続けています。
そんな理由から安く買えたのだと思います。
中古で狙っていたのも同じデペの物でしたので大満足でした。
現在、前に住んでいたＭＳを売りに出していますが、なかなか売れずにいます。
値引く気持ちで待っているのですが・・。

[14: 匿名さん]

>>13
> 現在、前に住んでいたＭＳを売りに出していますが、なかなか売れずにいます。
> 値引く気持ちで待っているのですが・・。

仲介業者にちゃんと条件を伝えていますか？
値引きの上限とか。

私の場合、現状で売りに出して、最初からリフォーム代を100万
出します。という条件にしました。こっちで勝手にやっちゃう
より、買い手の趣味でやってもらったほうがいいかなと。
結果、チラシを出した次の日に売れました。
経験的に、内見の数は、ほとんど駅からの距離に依存するといっ
ても過言ではないですね。（ウチは徒歩５分）
中古の場合、きれいなパンフがあるわけじゃないので、い
くら環境が良いのをウリにしても、遠いとなかなか見に来ても
らえないんですよね。ほとんどの買い手は、ある駅の徒歩圏で
めぼしい物件がないと、バス便まで手を広げるのではなく、
となりの駅に行ってしまいますから。というようなわけで
バス便は売却に時間がかかることが多いですね。

[15: 何が何だか分からない]

東北の田舎の都市にマンションを探しています。いろいろと勉強をしているつもりではいますが、
いまいち値段がいくらなら妥当なのか全く見当がつきません。３LDKで1４−５年ぐらいの物件が1300万とか6年物で
1400万とか何をもとに値段というのは決められるのでしょうか。チサンやライオンズマンションは一般に高いようですが
それはグレードが高いからとか、そういう何か原因があるのですか。どなたか教えてください。

[16: 匿名さん]

田舎だったら一戸建ての方がいいんじゃない？
マンションに住むのは貧乏な人というのが東北では常識だし。

[17: 何が何だか分からない]

マンションは一年に4-5ヶ月住むためのものなので、一戸建てよりも管理が簡単だと思うのです。

[18: 11]

>14最初からリフォーム代を100万出します。
目から鱗です。有難う御座いました。
今の私にぴったりの提案でした。
リフォーム予定でいましたが、どこに依頼し又、リスクを伴う事も心配でした。
依頼している不動産屋は、売り出し価格の２００万引きで買い取ると言いましたが、
実際、見にきたお客さんはリフォーム代金が無いので敬遠されていたようです。
つまり、今の価格に１００万上乗せして、１４さんの方法で売れば良い事に気づきました。
リフォームに１５０万考えていたので、これはやって見る価値大です。
有難う御座いました。

[19: 匿名さん]

たとえば6000万の中古なら、4500万くらいから挑戦。
でまったく取り合わない場合は、不動産会社を買えて再挑戦。
これでだめならちょっと無理。

ちょっと乗ったら、あとは交渉かな？

でどうでしょ？

[20: 匿名さん]

>>19
2.5割引からスタートか…自分は2割から交渉して1.5割引きまで持って行くつもり。
自分は予算3000万なのに3500万の物件を見に行く予定なんですが
最初から値引きミエミエで行くのは印象悪いですかね。
以前から気に入ってた所なんで失敗したく無いなあ。

[21: 匿名さん]

人気物件は、そんなことを考えてる間に売れてしまいます。
私は、それで買逃がしました。
イマイチ物件なら、じわじわ責めるのもありですね。