＜未入居＞サクラディアってどうですか？＜新古＞

[マンコミュファンさん]

今月で竣工後１年を経過して中古となりました、中古といっても未入居の新古です。

新築マンションの定義

青田売り（新築マンション）：販売開始から竣工日までに契約したマンション
完成在庫（新築マンション）：竣工日以降、1年未満の売れ残りマンション
完成在庫（新古マンション）：竣工して1年以上の未入居マンション

所在地：埼玉県さいたま市桜区道場2丁目15-1他（地番）
交通：京浜東北線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分
　　　高崎線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分
　　　東北本線 「浦和」駅 バス14分 「町谷三丁目」バス停から 徒歩2分

[2: 匿名さん]

まだ一年経ってないのでぎりぎり新築じゃないでしょうか。
時間の問題かもしれませんけど。

あと推定300位残っているなかで、どう売っていくのか。

メロディハイム武蔵浦和、ゼファー武蔵浦和なども投売り、
グローリオ武蔵浦和、与野本町、対岸の志木、すべてアウトレット価格。
ヒューマンランドの武蔵浦和の物件も完成して、売るのか売らないのかわからない状況。
完全に供給過多でダブついている。
近隣では川口のニチモ・ルイシャトレも転売業者へ。そしてついにアウトレットに。
（ルイシャトレ戸田公園もそうなるか？）

場所が悪い以外はわりといいマンションですけど、周りの値下げ圧力にいつまで
耐えられるかが問題ですね。

[3: 匿名さん]

物件概要では完成時期2008年2月8日であるから少し早いだけですよ。
入居日は３月でした

[4: 匿名さん]

１年経つと中古なんですね…。

[5: 匿名さん]

デベロッパーのゼファーってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47432/

[6: 匿名さん]

アウトレット価格に飲み込まれるまで検討客は静観が正しい。

[7: 匿名さん]

以下の書き込みが「サクラディアってどうですか？(Part2)」にありましたが、
この「管理担当」というのは本当の管理人さんではありません。「偽物」です。
中古板で検討されるのは構いませんが、この書き込みによって誤誘導され、
「新築版は利用できない」と誤認されることのないようご注意下さい。

…しかし何を理由にこんなことをするのか？
そんなにまでして、サクラディアを貶めたいのですか？

*****************************************************************
【No.06 by "管理担当"　2009/02/07(土) 22:52】

本マンションは竣工から1年経過し、2/8から中古物件となります。
したがいまして本スレッドへの書き込みはご遠慮いただくようお願いいたします。

なお、以降は、以下のスレッドをご利用ください。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7789/

いつも本サイトをご利用いただき、ありがとうございます。
*****************************************************************

[8: 匿名さん]

>>07
新築板の06の投稿は私ではありませんが新築板に新築ではないマンションがあるのは
適切ではないと思っています。

[9: 匿名さん]

では、すべての竣工後1年以上経っているマンションの中古スレを立ててください。

[10: 匿名さん]

>では、すべての竣工後1年以上経っているマンションの中古スレを立ててください。

それは管理人がやることでしょう
私からの提案は新たに新古（未入居）スレを管理人が設立してくれるのを望んでいますが
ま〜無理でしょう、スポンサー中には新古も新築扱いで掲示していますからね。
楽待（http://www.rakumachi.jp/）非公開の新築マンション売れ残り 楽待なら見つかるサイト
を載せているのは評価できます。

[11: 匿名さん]

まったくこの物件のこと知らないけど、変わった荒らしがいるもんだね。
特定の物件だけを狙って・・・ここ以外にも築１年以上、いや２年以上だって結構あるのに。

こういう荒らしはいつか逮捕されないか心配です。

[12: 匿名さん]

住民や営業の方々には心苦しく残念ですが、竣工後1年経過してれば、中古です。

この物件は巨大過ぎます。売れ残り戸数を見ても大規模マンション1つ分です。

今の経済情勢からいうと多分完売するまで2、3年かかるでしょう。
中古じゃないという方もいますが、遅かれ早かれ、やはり売れ残りで、未入居で中古になる運命なのです。

アウトレットにするしかないか。

[13: 匿名さん]

ゴーストマンションだな、こりゃ

[14: 匿名さん]

マンションの移り変わり

http://d.hatena.ne.jp/images/diary/f/flats/2007-07-31.jpg

[15: 匿名さん]

↑とてもわかり易いですね。

[16: 匿名さん]

訴えられるんじゃないか・・・こいつら。

[17: 匿名さん]

なんで訴えられるの？

[18: 匿名さん]

皆様

正確に物事は覚えておきましょう。
竣工後に１年経過しても、物件としては「中古」ではありません。

◎ 公正競争規約により、広告上築後1年以上は、未入居であっても新築と表示できない。

のです。
なので、１年経過しても売り元がもってるケースもあれば、
１年経過しても売れない物件は、第三者（子会社や再販業者）に名義上販売してしまうケースもあります。
後者は、未入居中古になりますね。

新築として表示・販売できない ＝＞ 中古 と単純化できないわけです。

[19: 匿名さん]

>竣工後に１年経過しても、物件としては「中古」ではありません。

１０年経ってもそんなこといえますか？
経過年数による建物の傷みは竣工１年を経過すれば中古扱いとされています。
ではこのスレが新築板がふさわしいか、中古板がふさわしいか考えると・・・・・
中古板ではないでしょうか、もし未入居板があればそこがベストでしょう！
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26996/res/992-992
この書き込みを見ると１２月で残り２００くらいみたいです。
おそらく完売までには２〜３年要するでしょう、販売途中でアウトレットになるかもしれません
「バス便」「中古」といったことを考えるとやはり「価格」ではないでしょうか。
今行われている１００万円相当のプレゼントキャンペーンは中古になったから行われているキャンペーンではないですかｗ、ちょっとしょぼいですね。

ちなみにヤフー不動産の仲介戸建の一年経過した物件は中古一戸建住宅でしたね。

[20: 匿名さん]

竣工後１年以上している物件がここ以外に多数、というかほとんどがいまそうか。
それらはどうするの？
全部移行させれば？

ここだけ叩くのはよくないよ！

ここを叩く理由はなんだろ？
ここより悪いライバル物件高値で掴まされた人？

[21: 匿名さん]

>>19
極論されると返答に困るわけですが・・・10年なら？100年なら？・・・

でも19さん自身が書かれているとおり「中古扱い」なんでしょ？＜扱い。

スレ主は「新古」という言葉を使っており、新築でもなく完全な中古でもなくってところでしょう。

このサイトでの新築と中古の区分けは、我々に決定権はありませんが(笑
検討者からすれば「以前に誰も住んでいない住宅」は新築と同等のほうが比較し易いと思います。

最近は、１棟リフォーム物件も出始めてますね。私は完全リフォームも「新築」カテで良いと思う派です。

[22: 匿名さん]

↑新築風な売り方しているリノベでも、躯体は立派な年季もの。
それをさらに、売る時は、当初の築年から起算するから気をつけましょうね。

[23: 物件比較中さん]

みなさん、どれくらいの値段なら買いますか。

2480万円の部屋は坪単価114万円。
4030万円の部屋は142万円。
大体だけどこのマンションの平均は坪単価125〜130万円くらいでしょうか。

仮に2割引いたとして、坪単価100〜104万円。
これくらいでしょうか。

100万割ることはまいかな。

[24: 匿名さん]

中古なら２〜３割引が適正じゃないの
早期完売したいなら４割引かな
今の現状なら長期販売だよ

[25: 匿名さん]

中古・未入居中古の定義を法律に照らし説明がありましたが、朝霞のア○カレジデンスなんぞは去年の７月に竣工してるのに売り主が一社変わり、今月から再度売り出したら、竣工が２００９／２と記載されてたぞ

法の網をくぐった悪質な手だと思います。

という事で一年云々の定義などあってないようなもの

熱く第三者が中古・新築・未入居中古など語ってるのは変な感じ、購入・検討者が気に入ればいい話な訳ではないでしょうか

[26: 匿名さん]

>>25
ここはサクラディアのスレですから朝霞レジデンスのほうへ書き込んでください。

何を勘違いしていると思ったら青田売りは竣工ではありません。
全部完成したら竣工というのですよ
ソースがなければ勘違いしている香具師のたわごと。

[27: サラリーマンさん]

>>25
勘違いする人は簡単に騙されやすいので、今後は慎重に言動してくださいね？

確かにここはサクラディアのスレなので、無関係な内容は削除されても仕方ありません。

[28: 匿名さん]

25さんは、「青田売り＝竣工」とは言っていませんよ。

25さんは、一つの例として「竣工」の時期すら法の目をかいくぐって
変えられることを挙げているにすぎない。

ところで、この板はレスがしばらくないと、スレ主が自分で書き込みをして、
アゲているみたい…

ほとんどの人はサクラディアを中古板で話題にする必要性を感じてないんじゃない？
「サクラディア」を見ている人じゃなくて、「中古」板を見ている人たちが
時々反応しているだけじゃないの？
だから「サクラディアがどうか」じゃなくて「竣工後1年以上経った物件とは？」という
レスが多くなるんだよね。

スレ主もいい加減に一人相撲だと気がつく時期じゃないの？

[29: 匿名さん]

すでに、入居済み中古もでているんだから、中古でいいのでは？

[30: 匿名さん]

>ところで、この板はレスがしばらくないと、スレ主が自分で書き込みをして、
アゲているみたい…

妄想乙
中古板は書き込みが少なくても上位にありますよｗ
私以外に書き込みが多いから常に上位が多いですね。
だから全国の中古板ファンに注目をあびていますからサクラデぃアにとって宣伝になっていいことじゃないですか。

[31: 匿名はん]

本当の中古なら、今の新古価格よりも3割引くらいですか?

[32: 匿名さん]

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=11&md=...

2/14の時点で１件中古物件があります、価格は２７５０万→２６４０万と新築と変わらない価格。
新古が１００万相当のキャンペーンをやったからそれにつられて１１０万円下げたと思われます。
１〜２ヶ月売れていなければ５００万以上値引き交渉してもいいと思いますね。

[33: 匿名さん]

>>32

いくらで買ったか、わからなけれど、
「西向き」だから、今売っている（新古）物件の南向きより
圧倒的に安くしないと売れないかもしれないですね。

プロが長期間かけて売っているのに売れない。
仲介もプロだろうけど、売るのは困難かもしれません。

この物件の怖いところは、こういう売らなきゃならないときに売るのがかなり
難しいところでしょう。

[34: 匿名さん]

常時複数物件でてしまうことになるので、マンション内での叩き合いになってしまいますね。

[35: 匿名さん]

モデルルーム住戸を前面に押し出した形の販売計画
不動産で言う目玉商品、スーパーの卵○○円みたいなもの。
それにガソリン券３０００円で集客を狙う
だが肝心の割高物件の情報がない！
モデルルーム住戸は確か１ヶ月前くらい前に８戸あったと思うが今は５戸、目玉商品の売れ行きが良くないです。
今だ第一期が完売していないことからリスクがある価格帯じゃないのかな
今現在モデルルーム住戸の価格帯はこちらです。

A-1302 A-75B 2870万円 3LDK+WIC 13階/15階 73.39m2
A-1211 A-75K 3060万円 3LDK+WIC 12階/15階 77.38m2
B-330 B-70P 2480万円 3LDK 3階/15階 71.66m2
D-550 D-90A 3430万円 4LDK+MC+WIC 5階/15階 88.16m2
D-1156 D-75K 2900万円 3LDK+MC 11階/15階 73.39m2

[36: 匿名さん]

えっ、まだ売れてないの？
上記モデルルームに、昨年11月に見た部屋があります。
売れてないなんて驚きです。

[37: 匿名さん]

第10期
販売価格 2,700万円台～4,200万円台
１００万相当プレゼント

モデルルーム住戸2480万円～

客寄せのモデルルーム住戸、価格にインパクトがない・・・
やはり1980万～なら客寄せとしてインパクトがある！
そのかわり一年間契約はできないが予約のみの対応ならいけるでしょう。

[38: 匿名さん]

住友不動産販売が総額1億5千万円の割引キャンペーンをやっているみたいだ。抽選でくじを引いて、1等があたると500万円引いてくれるみたいだ。
このマンションでも1等がでたみたいだ。
ということは500万円引き。こんな形で値下げしてくんでしょうね。

[39: 匿名さん]

第1期～第9期（モデルルーム住戸）

A-1211 A-75K 3060万円 3LDK+WIC 12階/15階 77.38m2
B-330 B-70P 2480万円 3LDK 3階/15階 71.66m2
C-231 C-75B 2580万円 3LDK+MC 2階/15階 76.18m2
D-550 D-90A 3430万円 4LDK+MC+WIC 5階/15階 88.16m2
D-1156 D-75K 2900万円 3LDK+MC 11階/15階 73.39m2

A-1302 A-75B 2870万円 3LDK+WIC 13階/15階 73.39m2 が売れて新たに
第9期のC-231 C-75B 2580万円 3LDK+MC 2階/15階 76.18m2 が入った。

第1期はいつ売れるの？

[40: 匿名さん]

完売は夢のまた夢…半端無い大規模だもんね…。魅力満載なんだけどな。

[41: 匿名さん]

第10期

価格 2840万円～3570万円
間取り 3LDK・4LDK
専有面積 73.39m2～86.1m2
販売戸数 10戸(第10期)

A-1202 A-75B 2840万円 3LDK+WIC 12階/15階 73.39m2
A-1206 A-80F 3360万円 3LDK+MC 12階/15階 81.52m2
A-708 A-85H 3410万円 4LDK+MC 7階/15階 84.74m2
A-1014 A-85N 3570万円 4LDK+WIC 10階/15階 86.04m2
C-1227 C-75B 3250万円 3LDK+MC 12階/15階 76.18m2
C-937 C-75E 3170万円 3LDK+MC 9階/15階 76.18m2
C-939 C-85G 3310万円 4LDK+MC 9階/15階 82.6m2
C-1143 C-75M 3050万円 3LDK+WIC 11階/15階 73.68m2
D-1050 D-75D 3010万円 3LDK+WIC 10階/15階 75.4m2
D-1449 D-75I 2990万円 3LDK+MC 14階/15階 73.39m2

いったい何期まで続くのか・・・・・
皆さんこの価格を見てどう思いますか？
駅から近いマンションより安く設備がいい！？
「は？」駅から近いマンションよりかは確かに安いが駅から遠いマンションならこの価格はぼったくり。
設備は使い勝手が悪いと聞いています・・
ではなぜこのような価格になったのか、やはり無駄なコスが原因だと思います。
有名タレントのCM、インターネットなどの宣伝費、売れ残りの管理費、修繕費の負担、バスの事業主負担、人件費
などなど。無駄なコストを価格に転嫁した値段だからでしょう。
この辺の土地の相場ははっきり言って安いです！準工業地域であり中古マンションの価格、マミーマートの裏辺りにある３年ぐらい前の新築戸建は南道路となりが工場が２６８０万（土地は３０坪くらいの４ＬＤＫ）
今は栄和辺りでは３０００万前後でしょうか。

それに新築ではなく新古になったサービスが１００万円相当の品ではあまりにもしょぼい。
定額給付金のすずめの涙と変わらない。
それでも気に入って買うのは自由ですが本来価格が安い地域ですから売るときの資産が目減りする恐れがあります。

[42: 匿名さん]

本当に検討版か？ただ売れないマンションを面白がってるだけみたい。

[43: 匿名さん]

検討または購入するにはかなりリスクがあるマンションということでしょう。
検討するに値するためにはリスク低減が求められます。

[44: 物件比較中さん]

私的には将来性に不安があるのですが、24時間スーパーや教育環境の充実など、
妻がかなり気に入ってしまって聞く耳を持ちません。

・シャトルバス
　通勤にはシャトルバスを使うことになるのですが、今の運行状態がいつまで続くのか。
　50代とかになって自転車通勤になるのはつらい…

・将来の入居状況
　駅から遠い中古マンションは売れなさそうな気がします。
　5年くらいして中古が出始めたらなかなか埋まらないのではないか。
　30年後には老人ばかりの過疎マンションになっているのではないか…

・管理状態
　これだけ大きいマンションが適切に管理できるのか。
　共用部分やセントラルパークなど、荒れ放題になるのではないか。
　自治をしっかりやればだいじょぶなのですかね…
　規模が大きいだけに住民が一致団結というのはそもそも難しい気がします。

妻と険悪な雰囲気になるのは避けたいです。
上に挙げた将来性の不安なんて、素人考えで気にする必要はないんでしょうかね？

[45: 匿名さん]

>シャトルバス
利用者が少なくなれば廃止の可能性はあるでしょう。
だけど計画道路が開通すれば南与野駅にいくバスが通るみたいです、計画道路が開通するのは５年後か１０年後か
１５年後か・・・・・不明。
>自転車通勤
電動アシスト自転車ならそんなに苦にならない、それでも苦になるなら原付がいい
だけど雨の日は合羽を着ての通勤ですよ。
>将来の入居状況
完売までにはかなり要する・・・・将来、売るときにだぶつきがあったら安くしない売れないでしょう、それに立地が悪いことから値下げ要求されるかも？

本当に悩んでいるならこの人に相談してみては？
「榊　淳司のマンション値引き情報」で検索すればこのサイトにいけます。
以前榊氏がこのマンションのことを割りきりが必要だとコメントしていました。

[46: 匿名さん]

>適切に管理できるのか。
管理費削減のために理事会で管理会社変更を検討することは最近はよくあることだと思いますが
今のような状態だと難しいと思います。
今の管理会社は売主の関連会社で完売できなければ管理会社を変えることも難しいのでは？
また大規模修繕までに計画見直しをしたりしますがそれも難しいのでは？
管理会社主導で全部進められていって言われるままに修繕積立金は上がり
無駄な管理費も払い続けることになるのではないでしょうか。

[47: 匿名さん]

奥さまと一緒に色んなモデルルーム見学をしたほうがいいですよ。資産が気になるようでしたらココは外したほうが良いかと。

[48: ﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑ見学者]

半分くらいしか売れてないと聞きましたよ。

[49: 匿名さん]

>>32の中古がやっと売れましたね、掲載されてから２ヶ月半くらいですか？
新古が販売中での入居中古の販売は苦戦をしたでしょう。
希望価格で売れればいいですけど、新古と変わらない価格ならおそらく値下げ要求されていると思います。

[50: 匿名さん]

今日メールがきたけど、モデルルーム使用住戸3LDK71平米1980万円～、4LDK82平米2380万円～だって。
500万円～700万円値下げしましたね。バーゲン開始かな。そろそろ買いどきかな。

しかし中古売れてよかったですな。うまく売り逃げたね。