その3スレッドが1000件を超えましたので、
その4を作成しました。
物件額、ローン額、年齢、家族構成、夫婦合算割合、その物件の購入理由など
情報交換をしましょう。
過去スレ
その1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29964/
その2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29954/
その3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49949/
[スレ作成日時]2010-04-07 23:20:09
世帯年収1000万円〜2000万円の方、いくらの家を買いますか?(その4)
756:
匿名さん
[2010-12-26 23:49:45]
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
不動産買う時にPERなんてどこかに書いてあるかい?
まず買おうとする物件に対して、相場の月坪単価を調べまくる。
月坪1.1万円~1.2万円なら
駅からの距離、築年数、階数、方位、眺望で補正して、「自分で」月坪
想定賃料を決める。
賃料月坪1.0万なら
仮に22坪(74㎡)の物件の場合 22万/月
空室率10%として 家賃収入 242万円/年
表面利回り 7%なら 3460万
実際そうい物件があるかといえば
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/192C3168/
こんなのがある。少し値切らないといけないけど
さて、この中古につくアパマン融資はせいぜい8割だろうから
2800万のローンを2.725%の変動金利で組むとする。
自己資金は660万
何年ローンにするかで月々のローン返済は違ってくるが、仮に
13万/月とするなら
管理費・修繕積立 3.7万
固定資産税 1.5万円月額
として経費月額 18.2万円 年額 218.4万円
純利益 年額 242-18.2×12=24万円
たいしたことはないと思うなかれ
減価償却費は 築年数28年、残存償却年数 17年
建物価格 1730万として定額法で償却しても年100万円
定率法の届けを出して建物付帯設備を分計すれば
定率法償却率 0.127 初年度で220万になる。
借りれ金の建物分の利子 建物1730万の2%として概算で35万
管理費等・固定資産税 62万
その他経費 20万
として
家賃収入 218万
経費総額 337万
帳簿上の赤字119万円
所得税率が33%の人は39万円の税金還付が受けられる。
24万と39万とあわせて63万
投資額は660万だから、投資利回りとして9.55%
それほど悪くないと思うがどうだろう。
問題は出口だが、残債+自己資金+売却経費+中間修繕費用で
売れないと損がでる。
そういう意味では中古はちょっとやばい。
私は利回りをおとしてでも新築にして出口を確保している。