アーバニス上新庄グレイブ

[物件比較中さん]

上新庄の小松2丁目の11階建て29戸のマンションです。
先日MRに行ったところ、設備がいいのは判りますが、
62平米の3LDKが2Fの最低価格でも3000万円強でした。
駅から5分ですし、静かなところなのでこれが相場なのでしょうか？
なにか情報ありましたら教えてください。

所在地：大阪府大阪市東淀川区小松2-27-11(地番)
交通：阪急京都線｢上新庄｣駅徒歩5分
　　　　地下鉄今里筋線｢瑞光四丁目｣駅徒歩10分

[2: いつか買いたいさん]

ここはまだ一般には価格発表されていないですよね。
駅から5分で商業地区から近くてもそこそこ静か。
個数も30戸以内となると、そこそこ高くても仕方ないのでは？
でも他の山科などのアーバニスも自然素材的な話を売りにしていたものの
あまり売れ行きが良くなかったようです。
それは価格的な問題もあったのでしょうかねぇ？

[3: ビギナーさん]

モデルルームに行って来ました！
立地と装備はそこそこ気に入りましたが、ちょっと価格設定が高いですね。
中には価格表がありましたが、まだ広告では発表されていないようです。
とりあえずこの価格で売れるかな？っていう高めの設定なのでしょうか？

もう少し価格が低ければ検討の余地があるのですが・・・・。
あと、細かいことでは図面ではゴミ置き場が屋根無しになっています。
単なる野ざらしの置き場なのはちょっとどうかと思います。

[4: ビギナーさん]

土地が少しばかりいびつなカタチをしていると思ったら
食い込む部分に中華料理屋さんが・・・・。
玄関の前が中華料理屋さんの裏側になるってどうなんでしょう？
匂ったりしなければいいですが・・・・。

[5: 物件比較中さん]

先日モデルルームに行って来ました。
ここの営業の人、ちょっと残念な方がおられますね。
人の話を聞いていないと言うか、売りたくて焦っているというか・・・・。
一生で一番大きな買い物をする担当者には、なって欲しくないです。

[6: 購入検討中さん]

昔住んでいた所の近所だということもあり
正直この物件の購入を検討していた（過去形）者です。
・・・がしかし！
上の方が書いておられる方と同じ方か判りませんが
営業でとっても残念な方がおられました。
仮にＫとしますが、
ＤＭだとか返済予定表だとか銀行からの仮ローンの通知だとか
こやつの言う、送ったという郵便物は一切家には届きませんでしたし
一度も和室を洋室へ変更したいなど言っていないのに
会う度に『和室は洋室へ変更でしたね？』と何度も言ってくる始末。
人の話聞いてるのかよ！？と思いきや
口を空ければお金お金と
部屋を留める１０万を振り込めだの
手付けを打てだの、お金の話は進める進める・・・。
人生一番の買い物でこんな営業マンでは先が思いやられると、
物件は結構良かったのですが
このＫのお陰で信頼性が全く無くなり
物件購入を見送ることにしました。

ここの販売会社さん、これ読んでたら
ちょっとよく考えてくださいね。

ちなみに他の物件の販売担当の
某大手不動産会社、Ｎ不動産は
とっても丁寧で判りやすかったですよ。
これこれ、これが営業マンよって感じで。
Ｋにもちょっと修行させてやりたいです。

[7: 物件比較中さん]

最近グランドオープンとかで、最低価格の物件の値下げをしたみたいですね。
しかも10月いっぱい諸経費サービスのキャンペーンまでやって、
来年5月竣工の物件でそこまでやるのって、よっぽど売れてないんじゃないの？

[8: ご近所さん]

最悪ですね。
やはり中小デベロッパーの営業さんって、こんな感じですか？
信用おけませんね。
気にはしていた物件ですが．．．。

わたしも吹田の某大手Ｎ不動産物件の方向で進めています。
こちらは対応バッチリです。

[9: 購入検討中さん]

おっと！評判悪いですね〜。
契約しようかどうしようか悩んでいます。
しかしコンクリートスラブ厚が180mmって今時薄い気がします。
他のアーバニス物件は200mmあるのに、なぜここは180なの？
リビングが11.6帖でそんなに広い訳ではないので、
問題ないってことなのでしょうか？

[10: 匿名さん]

新幹線の音もうるさそう・・・

[11: 購入検討中さん]

＞No.10
新幹線はかなり離れてますよ。
全くと言っていいほど新幹線の音は聞こえないと思います。
アウエリアと勘違いしているのでは？

[12: ご近所]

実は近くに住んでいる者です。
なのでかなり気になっている物件です。

マンション購入の為
色々とネットで調べ物をしていたら
このサイトが見つかり、
しかも気になってる物件がこの掲示板にあり
毎日毎日見ています。

上の方が『スラブ厚180ミリ・・・』と書かれていたので
私も気になり他の物件と比較してみました。

なるほど、他はもっと厚かったり（200ミリ以上）
二重天井だったり。。。
私の家中にある他物件のパンフレットでは
ここが一番薄そうでした。

何故？何故なんでしょうか？
比較的小規模物件だからなのでしょうか。

[13: 申込予定さん]

私もスラブ厚180mmというのはかなり引っ掛かっていました。
かなり悩んだ末、結局申し込もうと思っています。

駅近・・小規模物件・周辺環境（静かさ）・価格、と
優先順位を考えると、他の周辺物件にはない好条件。
リビングが梁で囲まれているため、
その厚さでも充分と考えて設計しているとのことなので
とりあえず納得しようと思っています。

今すんでいる物件もスラブ厚が180mmで、
上の階に小さな子供がいて走り回っています。
確かに音は聞こえますが、それほど気になる訳ではないので
同じレベルであろうと思っています。
上階の音に関しては上階の住人にも大きく影響されますし。

>No.12の方
モデルルームになっているAタイプの部屋はリビングがワイドスパンなので
スラブ厚が厚くなっているようですよ。（ボイド工法ですけど）
その分天井はB・Cタイプより10cmくらい低いですが、
2475mmあるので充分だと思います。

[14: 申込予定さん]

私もスラブ厚180mmというのはかなり引っ掛かっていました。
かなり悩んだ末、結局申し込もうと思っています。

駅近・小規模物件・周辺環境（静かさ）・価格、と
優先順位を考えると、他の周辺物件にはない好条件。
リビングが梁で囲まれているため、
その厚さでも充分と考えて設計しているとのことなので
とりあえず納得しようと思っています。

今すんでいる物件もスラブ厚が180mmで、
上の階に小さな子供がいて走り回っています。
確かに音は聞こえますが、それほど気になる訳ではないので
同じレベルであろうと思っています。
上階の音に関しては上階の住人にも大きく影響されますし。

>No.12の方
モデルルームになっているAタイプの部屋はリビングがワイドスパンなので
スラブ厚が厚くなっているようですよ。（ボイド工法ですけど）
その分天井はB・Cタイプより10cmくらい低いですが、
2475mmあるので充分だと思います。

[15: ご近所さん]

ここって住宅情報などにあまり載っていないですが、
完売も近いのでしょうか？？

[16: マンション住民さん]

29戸しかなかったら管理組合も頻繁にまわってくる他のマンションと同じ平米数でも管理費なども高くなりますよ。せめて100戸以上あるマンションがいいと思います。友達が大規模マンションにしておくべきだったと言っていました。
私は、350戸以上に住んでいます。確かに色々とありますが住み心地はいいです！

[17: 匿名さん]

>>15
その「色々」が嫌なひとが、頻繁に役員まわってきてもいいから、小規模に住むんでないの？

[18: 17]

失礼、>>15ではなく、>>16ですね。

[19: 契約済みさん]

>>16
色々あるっていうのは、住み心地いいのですか？

大規模だと府営住宅みたいで嫌なので、
ワタシは小規模派です。本当は一戸建て派かな。

市内でそれは無理なので、せめてポーチ付きで・・・。（＾＾；）

[20: 購入検討中さん]

ここって売れてるの？

[21: ビギナーさん]

＞＞16
私も＞＞19と同意見ですね・・・。
「色々」が嫌なので小規模を狙っています。
確かに管理費など、割高なんでしょうけど。
ちなみに私の友人も35戸程の小規模に住んでますが
快適だそうですよ。
その友人は小さい頃かなりの大規模マンションに住んでいたから
小規模に決めた、と話してました。

十人十色ですね。

だけど、ほんとここっって売れてるのかしら？

[22: 購入検討中さん]

大規模でも気にならない人は大規模を購入すればいいので・・・・。
そのほうが物件価格も管理費も修繕積立も割安なわけですし。
結局、小規模がいい人は少々割高でも大規模は検討余地がないわけで・・・。
需要と供給のバランスってやつじゃないでしょうか。

[23: 匿名さん]

１年前まで小松に住んでいました。
環境いいし好きですね。
静かですし駅も近いし。
環状線も近いのですがここまでは音は聞こえません。
夜中に走る大型爆音バイクが少々気になりましたが。

私はここの情報知る前に別のマンション契約していたので
検討することもありませんでした・・・
ただ発表時の価格が高くてびっくりでした。
資材の高騰の影響とは言えこんなに強気で大丈夫？って思いました・・・
大規模じゃないことに魅力を感じる人にはよいのではないでしょうか。
私も大規模敬遠派です。

[24: 契約済みさん]

ここ契約しました。
今週の土曜日にローン申し込み会があるので行ってきます。
ローン契約自体は4月以降のの金利や優遇条件などを
確認してから銀行を確定したいと思っているのですが、
契約した人たち、つまりこれからのご近所さんが集まると思うので、
その意味ではちょっと楽しみです。

ここのとこの円高の影響で4月以降の金利がさがればいいな〜！
と期待してます。

[25: ご近所さん]

高すぎますよね。相場より５００万くらい高いというのが正直なところでしょう。８０平米４ＬＤＫであの値段はちょっとＫＹ感満載ですね・・。建物の中でひとつしかないというプレミアムな意味合いが強いんでしょうが、普通に考えてそれだけの金額を出せる人がわざわざ上新庄に住むんでしょうか・・。このあたりの相場をわかってるはずでしょうからあの値段は相当強気ですよね。ここから５分の某マンションは建ってから二年経つのに今もずいぶん空いてるみたいですよ。アーバニスの立地条件は確かに抜群なんで一緒にしたらダメなんでしょうけど、このままでは結果は推して知るべしでしょう。このスレの書き込みもほとんどないし、あまりの相場観の無さに皆さんの関心も離れて行ってるんでしょうね・・・。

[26: 申込予定さん]

確かに相場より5〜10％は高いように思います。
上新庄に急行が停車するようになり、
販売開始の時期、景気に回復感がみられたのもあるのでしょうか。
でも駅近で大きな道路隣接ではなく静かで・・・となると
上新庄では他に無いですよ。

茨木は手が届かないくらい高いし、
千里丘のプラウドでも決して立地的にいいとは思えないですが、
もっと高いですよ〜。

でも諸費用サービスとかやってたり、
そんなに売れてないみたいですね。

[27: 申込予定さん]

＞25さん

でもその最上階の2戸は売れたみたいですよ。
大きな道路沿いではなく結構静かだし、
阪急京都線でこれだけ駅近となると他に選択肢があるわけでもないですし、
人それぞれ価値観って違いますからねぇ。

[28: 入居済み住民さん]

ここら辺は環境いいですよ〜

平和で穏やかな街って感じです。
現地付近に住まれてる方はよくお分かりと思いますが・・・

２０年物のコスモも中古で出れば即売れてますから
人気度は高いと思います。
値落ちもそんなにしてませんしね。
この先は中古しか狙えなくなるでしょうから
上新庄にこだわりのある人なら欲しくなるでしょうね。

ただ・・・まだ完売じゃないんだ〜と驚きです。
やはりネックは価格と小規模すぎるって所でしょうか・・・

もし中古で狙うならツインパークかベルプリモかなぁ？
あ・・・私はすでに購入済みですが。

[29: 契約済みさん]

久しぶりに動きがあったので喜んで覗きました。
私はここを契約したものです。

皆さん仰ると同じく、私も割高感を感じていたのでかなり迷ったのですが
小松のあの辺りの環境、小規模物件であることが
最後の決め手となり契約した次第です。
今となっては良かったかな、と思ってます。
ただ、どうにも完売するようには思えないので
入居後に空き部屋がいくつかあるんだろうなー、と思います。
そういうのって、大抵値引きして売られるんですよね・・・。
それはちょっと悔しいな・・・。

内覧会でどのくらい人がいるのか、ちょっとどきどきです。

[30: 匿名さん]

>>29
大丈夫。今のご時世、周りに新しく建てようとする物件がだんだん高くなってくるので、意外と埋まる。しばらくはその傾向が続く。5年後にはわからんが、2,3年なら意味のわからん地価高騰と資材高騰は続くと思う。北京オリンピック終わっても極端には資材が安くはならない。
小規模希望の人は限られているので、大規模避けて集まる。あとは品質のみ。
値段が異常に高すぎなければ何とかなる。うちがそうだった。ちなみにうちのMSは40戸未満。
値引きしたのは、推測できる分に2〜3戸程度のようだった。
竣工後売れ残っても、実物見れる分、品質が悪くなければ、実物見た客が安心して買う。品質が悪ければ、どうしようもなくなるが、ここはそんなことなさそうに思う。個人的に。

[31: ２５]

２５です。
２７さん情報ありがとうございます。
最上階の余ってる所は売れたんですか！？衝撃です・・。
高くても良いものは売れるんですね。
２０年以上前のコスモの最上階も実は数回見に行きました。
奥さんが意外に食いついたので結構な感じで検討してたんですが
今住んでる所からのギャップが激しくて
やはり今からアレを買う気にはなれず・・。
同じコスモに住んでる人が買い換えたんでしょうかね。
コスモの物件は最上階角部屋南向きだったので
窓からの眺望や間取りなどはかなり良かったですが
全面リフォームと言えどいかんせんモノが古すぎるので
天井の低さと昭和丸出しのトイレの狭さに
辟易としてしまい、結局断念しました。
そんなことがあってやっぱり現在上新庄で唯一の新築分譲物件であるアーバニスが
自分の中で再燃してしまったわけです。
２９さんには悪いですが、建ってから空き部屋を値引きして購入したいです・・。

[32: 契約済みさん]

ここにきて、小規模ながら何気に賑わってますね。

住宅情報ナビでは販売戸数6/30戸となっていますが、
あと6戸ってことなのでしょうか？

だとすれば、あと少しのとこまで来てますね。

[33: 購入しました]

先日、内覧会から入居までの案内が届きました。
ウチの内覧会は6/7になっています。
少しずつですが、アーバニスに住むんだなぁ。
という実感が湧いてきました。
いつからか現場も囲いが取れていますね。

[34: 契約済みさん]

内覧会から引渡しまで２週間しかなく、途中の確認も出来ないのは不安ですね。
引渡しのときに不具合があった場合どう対処するのかな。

[35: 契約済みさん]

＞34さん
引き渡しまで2週間なのですか？
うちは3週間です。28日に一斉引き渡しだと思っていたのですが、
1週間早く入居されるのですね？？そんな話は全然聞いてませんでした・・・・。

しかし、確かに入居前の確認が無いのはどうなんでしょ？
内覧会も「内覧会の案内」には部屋を確認するのは1時間程度となっていますが、
とあるサイトには「キチンと確認しようと思ったら2〜3時間は必要」と書いてありました。（ーー；）

引き渡しの時に不具合があったら、細かい事でもキッチリさせましょう！
7月からはよろしくお願いします。

[36: 契約済みさん]

>No35さん
すみません。２週間しかは書き間違いで、３週間しかです。
勘違いさせてすみませんでした。
こちらこそ、よろしく、お願いします。

[37: 契約済みさん]

＞34 & 36さん
今日は内覧会だったんですよね？いかがでしたか？
なにか大きな不具合があった場合は、
再内覧を交渉することも考えてみてもいいかもしれなせんね。

[38: 購入検討中さん]

完売できなかったようで、モデルルームが現地になっていますね。
8階のAタイプがモデルルームになっていますが、
2階のAタイプもバルコニーに「分譲中」という
垂れ幕を出しているので残っているのでしょう。

でも住宅情報ナビにはABC、3タイプとも間取りが掲載されているので、
モデルルームは残り住戸に入っていないのかな？
なんにせよ、これから狙い目ですね。

[39: もうすぐ新婚]

今日も広告が入っていましたが、何か売れない理由があるんでしょうか？

MRだから？

今中古マンションを検討中なのですが、この値段なら検討しても良いかなと

なにか情報お持ちの方、ぜひ教えてください

[40: 購入検討中さん]

720万割引には驚きましたね。
立ってしまってからの在庫処分って凄いですね。
同じ条件のプランを購入して、すでに入居している人は
さぞかし残念でしうょね。

駅から近いし、特に問題は無いように思います。
売れない理由はもともとの価格設定が
高すぎたのではないでしょうか。

広告では残り1邸となっていましたが、
住宅ナビでは3戸になってますね・・・。
どっちがホントなのでしょう？？

[41: 周辺住民さん]

以前に検討していたものですが・・・
ここは静かで駅に近く、生活利便性は良いと思います。
ですが、おススメはしません。
というのも、今広告に載っている部屋は、隣の中華食堂（？）に面しているので、
かなり臭いに悩まされるかと。
この値引き額はすごいので再検討しましたが、ほかにも気になる点があるので、
やむを得ず断念です。
（建物も階高低いし、駐車場は分譲だし、駐輪場は狭いし等）

[42: 匿名さん]

>>41
すばらしい、これこそが検討版の健全な情報提供だ。
ありがとう。

[43: 購入をあきらめました]

総戸数に対する管理費・修繕積立金が安いので、大規模修繕できない可能性がすごい高いマンションらしいです

割安感をとるか、将来ゴーストマンションになる可能性を認識して買うかだと知り合いの不動産屋が言ってました

10年で1500万くらいしか集まらないのかな

坪単価は値下げ価格が妥当な値段だそうです
マンションのグレードは普通とのこと

私は見送ることにしました

[44: ご近所さん]

土地的には、近隣に特定の民族方の学校あり、警察が過激派に指定している左翼団体の公然事務所ありですから少し気になりますが、駅近ですしそろそろ購入しようかと、検討の範囲にしています。
堺筋にも直結してますしね。

[45: 匿名]

二階の家具付は売れて六階の部屋のみ今残ってるそうです。価格は3000万超です。値引きもたいしてなく駅から近いから売れる自信があるのでしょうね。それにしても高い。

[46: 物件比較中さん]

＞45
「値引きもたいしてなく」って、
6階はもともと3860万の価格で販売されていた部屋ですよ！！
3000万強って、めちゃくちゃ値段下がってるじゃないですか！！
建ってもう3ヶ月、かなり弱気だと思います。迷いますね。
でも裏側の中華料理屋はちょっと気になります。

[47: 検討中]

46さん怒ってレスする事はないと思いますけどね？
下がってると思うなら購入されたらどうです？

[48: 周辺住民さん]

No.41です。

本日、妻の要望で現地モデルルームへ行って参りました。
気乗りしなかったのですが・・・。

まず、売れ残りは2件だそうです。すべてAタイプです。
6階と9階が残っていて、2階は売約済み、事務所として使用している8階も売約済みだそうです。
（本当かどうか怪しいですが。）
6階、9階は500万引きするようです。そのようなチラシを見ました。

ここからは推測ですが、2階の部屋は客を呼ぶための餌で、売るのは最後だと思います。
（最後にキャンセルとして販売するはず。）
かなり販売に苦労しているようなので、買うと宣言すれば、600〜700万は引けると思います。
6階、9階であれば、先述の中華食堂の臭いが多少軽減されると思いますので、
他に気になるところがないのであれば、買う価値はあると思います。（値引き後の価格で）

ちなみにここまでの値引きを提案されているにもかかわらず、断念した理由としては、
・天井が低い（＝階高）
・一昔前の工法（梁が気になる、壁が薄い、床が薄い、狭く感じる等）
・駐車場が分譲
・小規模の割りに、修繕費などが安い
・駐輪場の数
・隣の中華食堂の存在
・上新庄駅の朝の混み具合

これにてこちらの物件の検討を打ち切りいたします。
検討されている方の参考になれば幸いです。

[49: 物件比較中さん]

近所のものです。
現地ののぼりも無くなってます。
大幅割引で売れたんですかね？