修繕費いくらかかりますか？

[大手企業サラリーマンさん]

もちろん修繕の内容や規模に拠りますが、
一般的に大規模修繕はどれくらいの費用がかかるものなのでしょうか？
条件付でよいのでアドバイスを頂けるとありがたいです。
７階建て２４戸のマンションになります。
基本的な設備を前提として下さい。
（機械式駐車場等は無し）

よろしくお願いします。

[106: 匿名さん]

役員が職務怠慢だと管理会社や業者に、いいようにダマされボラレてしまいます。
十二分にお気を付け下さいませ。

うちの小規模マンションでは、１０年保証で何ら問題ない完璧な工事でありましたが、一戸当たり３４万円で出来ましたからね！

マンション住民の大事な財産を使う訳ですから、
当然に皆様で一致団結と協力をして、
全くの同じ条件で見積りを沢山取り、ユックリジックリと時間を掛けて決めました。

一戸当たり、いくらだったら、いい加減、いくらだったら完璧などの決まりも全くありません。

この話しは間違いなく管理会社や業者が勝手に言っているだけの話しですから、
役員や組合員は決してダマされないで下さいませ。

管理費や修繕費はマンション住民の大事な大事な財産ですから！

[107: 匿名さん]

>>106
組合で業者を決めたということですので教えてください。
大規模修繕時の総合評価方式はどうすればいいのですか。
又、入札評価の計算方法を教えてください。うちのマンションで参考にしたいので。
１０年保証は建物が建設された時なので勘違いされているのではないですか。
修繕工事の保証はその箇所によって違うとおもいますけど。
長期修繕計画があると思いますが、それによるとあなたのマンションの１戸当り月の修繕積立金はいくら
なんですか。私のところは月11,800円になりました。

[108: 匿名]

相場なんて言う話しは、高くやりたい業者が勝手に言っている、何の意味も根拠もない、いい加減な話しなんです！

[109: 匿名さん]

>>108
だから入札業者の決め方を教えてくださいよ。
何の基準もなくて業者を決めればその工事費が高いのか安いのかも分からないので。
総合評価方式と入札評価の計算方法が分かれば自分達で決めれるので。

[110: 匿名さん]

５階建て３８戸のマンションで、普通の当たり前の大規模修繕の防水工事でしたら、、、
１５００万前後～２０００万円前後が妥当な工事価格でしょう！

最近、他のマンションの大規模修繕費用を聞いてみましたら、６０世帯で２０００万円でやったと話していました。

それが大手デベの管理会社を通しますと１億円前後に化けますから、末恐ろしい現実です！

役員と住民さえシッカリとしていれば、何ら問題ない大規模修繕工事が安く出来るカラクリなんですから！

[111: 匿名さん]

>>110
いくら大手の管理会社をとおしても、2000万が１億にはなりませんよ。
管理会社のバックリベートは１０％～２０％ですよ。
それに管理会社を通さなくても、管理会社へのバツクリベートは１０％前後はいってますよ。
２０００万の工事はそれだけの工事しかしてないんです。

２０００万の工事　　　管理会社へ２００万　　　実際の工事費　１８００万
５０００万の工事　　　管理会社経由の場合　高くみて１０００万が管理会社へ　　実際の工事費４０００万

[112: 匿名さん]

>>110
外壁補修工事だけの費用なんですか。
大規模修繕工事は修繕箇所によって大きく違ってくるでしょう。
外壁補修工事でも、タイルの剥落分の箇所にもよりますし、ベランダの補修や塗装工事、シーリング工事
ベランダの物干し台の交換等いろいろありますけどね。
外壁補修工事は単なる洗浄だけでごまかされてるのではないですか。

[113: 匿名さん]

デベの計画表に入っている工事ですと、色々と不要な工事も沢山入ってきますから、１億円に化けてしまうのです！

入札業者の決め方ですが、先ずは住民の皆様で個々に見積り業者を探してもらい(管理会社・タウンページ・インターネット・親戚・知り合い・友人等)

その後、臨時総会を開いて皆様の見積書を集めて検証に入りました。

そこで、うちのマンションに建築関係に詳しい塗装工事・防水工事・タイル工事・その他工事に精通している方が何人かいましたので、、、

その方達のアドバイス通りに、使用する塗料が何で何回塗りか・何工程の何防水をするか・タイル工事の内容・現状から判断してどこまでの工事が必要か否か・保証内容の説明をジックリと受け、、、

大規模修繕工事で、やるべき必要な全ての内容を統一しました。

そして、もう一度皆様が個々に頼んだ業者に、工事内容・工程・使用材料・保証内容を全て統一しまして、再度の見積書を提出してもらいました。

その中から安い３社に絞りまして、
その業者を臨時総会に出席させて、マンション住民さんとの面接と質問会を開きました。

その後、皆様の多数決で業者決定の運びとなりました。
一件落着♪

[114: 匿名さん]

>>113
大規模修繕工事にムダなものはありません。
ただグレードアップ化とかバリアフリー化、修繕周期の早い遅いがあるだけです。
積立金に余裕があれば早くやることも可能ですし、修繕をやればきれいになるのは間違いないことです。
それをどの時期にやるかを判断するのが組合員ですよ。
外壁修理や塗装は１０年でやろうが、２０年でやろうが雨漏りや危険度においてはそんなに変りません。
通路のやり変えにしても早くやっても遅くやっても関係ないでしょう。
要は資産価値を高め、きれいにして、快適な生活をしたいかどうかだと思います。
それは全て積立金の額にかかっています。
お金のあるマンションは早めにやり、お金のないマンションは多少汚くても我慢して工事を遅らせれば
いいだけのことです。

[115: 匿名さん]

兎にも角にも、デベ関連の管理会社や業者などは、
必ず危機感を煽って、
今直ぐにやる必要のない工事もやらせようとしますから、
一番は美観と防水工事を頭に置いて、
役員や住民の皆様で延々と厳しく精査されて下さい。

うちのマンションでは車検と同じで痛みがなくとも、１０年周期と決めています。

雨漏りしてからでは後の祭りですから…
実際に何年か延ばして雨漏りしてしまったし～…

[116: 匿名さん]

通常のマンションで１０年程度で雨漏りすることはありません。
勿論雨漏りする危険性があれば早急に工事をすべきです。
雨漏りの原因はひび割れが大半です。
修繕工事と並行してグレードアップと美観を保つには工事費が必要です。
やはり美観を保つ一番の対策としては早期に工事をすることです。
修繕積立金の額の設定にかかっています。
長期修繕計画で１戸当り月の積立金が出ますのでそれを基準に設定すればまず大規模修繕工事は
順調にできるでしょう。
やはり余裕のある大規模修繕工事をおこなうには１戸当り７０万～８０万程度は必要と思います。

[117: 匿名]

勝手に意味不明で根拠が全くないにも関わらず、一戸当たりの単価発言をするなよ、悪徳ゴキブリ未満の人間のクズ管理会社と人間のクズ業者め！

[118: 匿名さん]

>>117
私は組合員でして管理会社の人間ではないよ。
工事にかける金額はまともな仕事をしてくれるのであれば、より多くの金額をかけた方が
ずっときれいになるしグレードアップやバリアフリーとかの工事もできるしね。
長期修繕計画に沿った修繕周期まで待たずに余裕があれば早く工事をすることもできるしね。
又、計画分以外の修理についても当然積立金に余裕があればできるよ。

各人の部屋についても、天井や壁紙の張替え、畳の交換、カーテンの交換等余裕のあるところは
早く又いい材料を使ってできるけど、お金がなければいつまでも入居したままになるからね。
それと同じことだよ。
お金がないんだったら工事はしなければいいんだよ。あなたのとこがそうかな？

[120: 匿名さん]

>>118
無駄金使って無駄なハコモノつくりたがる役人と同じ発想のように思えるが。
それとも競争入札を嫌うゼネコンかな。

[121: 匿名さん]

>>119
批判するのが趣味のつまらない奴だな（笑）

>>120
マンションの住民といっているでしょう。
それに大手ゼネコンであろうが地元の業者であろうが競争入札は当然やるべきだよ。
総合評価方式や入札の計算方法を駆使してね。
全て組合が主導権をとってやることが大事だよ。
グレードの高いマンションに住んでいるので積立金も豊富だよ。

[123: 匿名さん]

>>122
私はマンションの住民といっているでしょう。
ただ、去年自己啓発でマン管士の資格はとりましたけど。
しかし、理事の経験もまだありません。
近いうちに輪番制の理事が回ってきますので少しでもお手伝いができればいいと思っています。
私どもの委託している管理会社は別に問題はないようです。

[125: 匿名さん]

>>124
あんたはただ批判するのを楽しみにしているＱ２タイプの人間だね。
あなたはこのスレにくる資格のない者だよ、Ｑ２にいって思う存分力を発揮しなさい。
つまらないスレを繰り返す同じ仲間達とね。
あなたをみているとたいした職業にはついてないようだし、学歴も当然高卒だろうしね。
ダメ人間の象徴（笑）かわいそう。同情はするけどね、社会が悪いんだね。

[127: 匿名さん]

>>126
そうだよね、あなたにとってマン管の資格は羨望に値するだろうからね。
残念ながら私は一応一流大学を出てますけどね。
マン管の資格はあまり必要もないしなくてもいいけどね。
暇つぶしにマンションの管理に興味があったので受験したら合格しただけのこと。
今でも資格は何の役にもたっていないけどね、欲しかったらあげてもいいよ。
ところでＱ２にはいかないの。
あなたのレベルではここのスレにはついていけないのでは。

[129: 住まいに詳しい人]

どうやらマン管士さんに軍配があがったようですね。

コミュニケーションのとれない人っているんですね。

修繕費どうこう以前の問題ですね。

[131: 匿:名さん]

>>127
>ところでＱ２にはいかないの。

ところで、「Ｑ２」ってなんじゃらほい？

[133: 匿名さん]

２ちゃんねるのことじゃないの？

[134: 匿名さん]

なんか高卒とか学歴云々をいわれても反論しないということはやはり高卒なんだろうね。
学歴で人は評価したくはないけど、大学にいかなかったんだったら少しは勉強もしてほしいね。
人の批判や資格の批判ばかりしてるようだけど、くやしかったら資格を取ればいいんじゃないの。
役に立たない資格といってばかりいないで、自分で取ればいいんだけどね、受験資格に制限はないんだから。
勉強はしたくない、資格は認めたくないということですね。

[135: 匿名]

資格趣味の頭でっかちだけで、世間知らずで役員の経験無しでは誰が何と言おうと、説得力は皆無なんですがね。
趣味が資格取りなんだから別にいいんじゃない！

[136: 匿名]

乱入でスレタイが乱れましたが、
兎にも角にも修繕費はマンション住民の皆さんで業者を見つける努力さえすれば、きっと安くて良心的な業者に巡り会えます。
一番やってはいけない事は、面倒くさいと言って何もかも役員＆管理会社＆業者任せにする事だけですから。

[137: 匿名さん]

大規模修繕工事は基本的には住民が行うということです。
業者を決めるに際しても管理会社や建築士の紹介は絶対にだめです。
業者選定の総合評価方式や入札の計算方法等は知らなければ専門家に聞けばいいでしょう。
しかし、業者からのヒアリングにしても全て組合員が主導して行い評価して決めていかねばなりません。
修繕箇所や修繕周期についても当然組合員がジャッジすべきです。
それぐらいはちょっと勉強すれば素人でもできますよ。
兎に角管理会社や建築士を介入させないことが大切です。

[138: 匿名]

↑同感と共感です！

[139: 匿名さん]

こんな奴が施工業者紹介して、業者からバックマージンもらって売り逃げする奴や。
残された住民は、一元業者にアフターサービスも対応してもらえず、泣き寝入りするんやろうなぁ。
こんな投稿に共感する奴は最大級のアホや。

[141: 匿名さん]

>>129
業者からバックマージンを貰うのは業者まかせにしても組合が自主的にやるにしても
どちらも発生します。
しかし、組合主体にした方がその可能性は小さくなるのでは。
組合主体で業者を決め、修繕箇所や修繕周期、予算を決めていく。
この基本は絶対死守しなければ工事額が上乗せされますよ。バックリベートどころではありません。
勿論、どちらも賄賂等はないものと考えてください。

[142: 匿名さん]

良心的で安い大規模修繕工事は決して難しくありません。
そのためにはマンション住民の業者選択をする努力が必要不可欠です。
絶対に厳禁は管理会社や業者任せにする事です。

[143: 匿名さん]

業者まかせにするのは絶対だめだけど、組合員にそれだけの能力があるかどうかということでしょう。
できることなら、組合員の中にマン管や管業の資格を取るぐらいの者がひつようですね。
マンションの管理に関する勉強をするというその意識が必要でしょうね。
そうすることによって自覚が生まれ、いろんな勉強をしていくことになりますから。

[144: 匿名さん]

信頼できる地元の建築業者、３社くらいで見積もりを取り、全員でよく検討するあるいは質問する。
簡単なようだがこれがうまく出来ないのがマンション。
『金』が動くところ不正が起きるのだから、注意。
善人がああだこうだと言ってる間に、
不正を働く者はエサがあればスグまとまるから注意。

善人を一人でも多く参加させられるかが、成功への鍵。

[145: 匿名さん]

役員ですが我がマンションも今年中に大規模修繕工事の段取りを決めなくてはいけません。
ここを読んで大変に参考になりました。
今までは管理会社にやらせていましたが、今回は参考レス通りに組合員みんなで業者選択をすることに決めました。

[146: ハチャメチャ爺さん]

組合員みんなで業者選択を決めた。素晴らしいと思います。
余計なことかもしれませんが、一言。
決め方。投票方法ですが・・・
無記名で、投票箱に入れるやり方が良いと思います。

[147: 匿名さん]

>>144
地元の建設業者だけですか？
元請会社を募集するのは、公募じゃないとダメですよ。
私どものマンションは大規模修繕工事を現在やっている途中ですが、元請会社については公募をしました。
そこで大手ゼネコン５社、地元建設会社３社が応募しました。
管理会社等の紹介は受け付けませんでした。
業者を集めての説明会を実施し同じ仕様での見積もりをとりました。
元請会社選定の方法は、総合評価方式を採用し、入札評価の計算方法（ヒアリング時の点数含む）で決めました。
その時の点数での上位は大手ゼネコンで地元業者は７位と８位でした。
現在は大○建設さんにお願いすることになりましたが、すごく丁寧で安心して仕事をしてもらってまして
住民の評判もすごくいいようです。

[148: 匿名さん]

地元の建設会社と大手ゼネコンを比較すること自体が無理。
地元の建設会社では価格面だけ捉えても太刀打ちできないのはわかりきったことだし。
ただ、地元なので顔の繫がりがあるので頼まれれば断りにくいのは確かだけど。
大手だろうが地元の建設会社だろうが、下請けや孫請けは地元の者がやるんだけどね。

[149: 匿名さん]

下請けや孫請けに支払う金額はどこが元請になっても大してかわらないんだけどね。
地元の建設会社は元々設備とか人材が手薄だからね。
高益率じゃないと経営がうまくいかないこともあるだろうが。
その点大手はローコストで運営できるメリットはあるね。

[150: 匿名さん]

>>147
＞元請会社については公募をしました。
公募の方法について教えてください。どのように募集したのですか？

[151: 匿名さん]

地元の建設新聞で募集しました。

[152: 匿名さん]

私達のマンションでは組合員が業者を探してきました。
初めての経験でしたが驚いたことに意外と数多く探せました。
管理会社も含めて１２社。
今の時代は情報も氾濫してますから意外と簡単なんでしょう。

[153: 匿名さん]

大手ゼネコンには組合から連絡して見積りに参加するよう要請をすればいいでしょう。

[154: 匿名さん]

公募や任意の呼びかけで施工者候補を集め、あとは価格だけで決められたのでしょうか。
法で瑕疵担保保障が整備されたとはいえ、やはり当初施工した会社（できれば担当者）があとあとフォロー（有償無償に関わらず）するメリットは我々には大きいことです。そういう意味で、例えばその会社の株価や施工実績などを選定の評価に入れた例がありましたら、どのように選定されたか教えてください。

[155: 匿名さん]

価格も当然参考にはなりますが、まず適正な見積り業者かどうかの判断が必要になります。
そのためには、総合評価方式を採用し、入札評価の計算方法で採点して決めなければなりません。
この入札評価の計算の中に入札額も入っています。
総合評価方式と入札の計算方法を記しておきます。

[156: 匿名さん]

総合評価方式
　＊施工業者選定協議（ヒアリング時）・・・・・６０点満点
　＊企業の技術力　　　　　　　　　　・・・・・１５点満点
　＊企業経営力　　　　　　　　　　　・・・・・１０点満点
　＊配置予定技術者の能力　　　　　　・・・・・１５点満点

入札評価の計算方法
　①合計点（ヒアリング時の）　１００点満点中
　②得点評価　　　３０×①/１００　　加算点　　満点３０点
　③技術評価点　　１００+②
　④入札額（円）
　⑤入札評価値　　③/④　×　1,000,000

　　⑤の最高得点を出した儀容赦を中心に契約をする。
　　予定工事費との兼ね合いで工事の増減をしていく。
※入札額については、同じ仕様でやる必要があります。これについては、設計・監理に依頼しました。
　

[157: 匿名さん]

>>155、156
ていねいなご説明ありがとうございます。
私の心配している修繕部門撤退（倒産を含む）の評点は、「企業経営力」に含まれるのでしょうね。
おかげで、総合評価方式について勉強できました。下の国のＨＰもありましたので、参考にしたいと思います。
http://www.nilim.go.jp/lab/peg/sougou_guideline.htm

ちなみに、①～⑤までの説明は、例えば次のような理解でよいのでしょうか。

入札評価の計算方法
　①技術能力合計点（ヒアリング、資料選考）（100点満点）
　②技術評価点　　①/100×30　　　　 　（30点満点）
　③入札額（円） 　　
　④価格評価点　　入札最低価格/③×70 （70点満点）
　⑤入札評価点　　②＋④　　　　　　　　　（100点満点）

[158: 匿名さん]

>>157さん
総合評価のガイドライン（簡易型）に添って評価されたらいいと思います。
細かい採点方法がありますので、専門委員会のメンバーで採点すればいいでしょう。
私どもの組合でもこの方法を採用しましたが、大手ゼネコンが上位にくるのは仕方ないですね。
勿論これには、見積り価格も加味されてますから、仕方ないことでしょう。
大規模修繕工事の業者選定にあたって、皆さんといろいろ意見のバトルをやったことがありますが、
この総合評価方式を採用されたというか、理解されない方が大半でした。
やろうとすれば素人でもできるんですけどね。
ただ、見積り額については同じ仕様で見積もってもらう必要はあります。これについては、専門家に依頼すべきでしょうね。
私も技術的には全くの素人でしたが、マンションの住民でもあり、マン管の資格を自己啓発で取った手前
マンションの管理に関しては理解しようと努力しました。
理解者が出てきて嬉しく思っています。頑張っていい工事をしてください。

[159: 匿名]

平成１６年の消防法改正によりすべての住宅に住宅用火災警報器の設置及び維持が義務付けられた。

平成１８年６月から全国で義務化された新築住宅に続き、市町村条例で定めることとされた既存住宅への義務化についても、平成２３年６月までには全国で義務化される。

【推計普及率】

北海道 58.5%
宮城県 74.7%
埼玉県 52.1%
千葉県 55.7%
東京都 65.8%
神奈川県 42.7%
愛知県 68.3%
京都府 61.6%
大阪府 49.7%
兵庫県 53.8%
広島県 48.9%
徳島県 27.4%
香川県 23.1%
愛媛県 36.2%
高知県 33.7%
福岡県 65.2%
佐賀県 33.1%
長崎県 62.7%
沖縄県 27.9%


【推計普及率】

(東日本)
北海道 58.5%
東北 47.0%
関東 54.3%
東海 61.3%

(西日本)
東近畿 55.0%
近畿 51.2%
中国 40.3%
四国 30.9%
九州 49.6%

合計 52.0%

[160: 匿名さん]

みなさん、大規模修繕の時は自分達で業者を選び

管理会社や業者にバックリベートが取られたり

ぼられたりしないように気をつけましょう。

そのためには勉強が大事です。

ここのスレは大変役にたつので

是非参考にしましょう。

[161: 匿名さん]

10年以上経過しているマンションは、規約と使用細則の洗い直しをして、組合員に再交付
すべきじゃないかな。
古い規約しかもってないのでね。

[162: 匿名さん]

そういえばうちの規約も業者にあてがわれた規約で、いろいろ改正もあったけど
新しい規約はもらってないので、改正分は何が変ってるのか分からないね。

[163: 匿名さん]

中古マンションの購入契約時の重要事項説明には管理規約のうち重要事項の説明が含まれ、最新規約を渡さない売買自体が違法です。
規約改正で管理費値上げやペット禁止となったマンションに、古い情報で説明されて購入した場合も、最新管理規約が優先しますので、トラブルとなります。
改正した場合は、新しい規約を全区分所有者に配布するのが当然ですが、怠っている管理組合もあるのですね。

[164: 匿名さん]

>>163
規約改正は法改正や総会での規約改正等がありますが、その都度規約をつくり直して全員に配布というのは
難しいと思います。
議事録には記載されてますが、中々それまでは見ないし組合員は以外と総会で議決された規約を忘れたり
しますからね。
１０年程度ごとに作りかえるというのも一法ではあります。

[165: 匿名さん]

163
なぜ配布が難しいのか、理解に苦しみます。規約を遵守する義務をどう考えてられるのでしょうか。
次回配布までに売却した方が古い規約を引き継いだらどうするのですか。
意味不明です。

[166: 匿名さん]

上の163は164の間違いです。

[167: 164じゃないけど]

>>165
＞なぜ配布が難しいのか、
紙に印刷して配布、　1枚10円 × 細則含めて全100ページ × 組合員(予備含む)500部 ＝ 50万円(1回、郵送別)。
毎年、規約の部分変更はあるけど、全てを再配布するのは、無駄です。

＞規約を遵守する義務をどう考えてられるのでしょうか。
総会議案書のほか、総会議事録には規約変更部分は明記され配布されるし、遵守する義務と配布頻度は関係なし。

＞次回配布までに売却した方が古い規約を引き継いだらどうするのですか。
うちの場合は、PDFにして物件用サイトに理事会議事録などと一緒にアップされている。
古い規約を引き継ごうが、内容の解釈も含めて誤認してようが、組合と多くの組合員が最新と認識する規約の内容が有効。

尚、当組合でも差し替え可能なバインダー方式も検討したけど、議論未了で頓挫した。

[168: 匿名さん]

売却する時は、それまでの規約改正分も含めてパソコンに打ち込んであるので
それを不動産屋に渡します。
規約改正分は組合員が議決した分であり、了承はしています、ただ、まとめた規約はありませんが。
だから１０年ぐらいたったら、規約改正と使用細則を洗い直し全組合員に配布すべきです。

[169: 匿名さん]

大規模修繕時の工事費の額はそのマンションのグレードや住民の考え方によって大きく違ってきます。
修繕周期にしても、８年でやるとこ、１３年でやるとこ、２０年でやるとこがあるでしょう。
修繕やグリードアップは早くやっても遅くやってもいいでしょう。問題は快適なマンション生活を
おくるためには早くやるにこしたことはありませんが。
修繕箇所や補修、やり替え等にしてもできることなら全てやるにこしたことはありません。
問題は修繕積立金次第です。お金の余裕のあるところは早めの工事が出来るでしょうが、積立金の少ないところは
最低限の修繕箇所とできるだけ修繕周期を先延ばしすることです。
平均的にいえば、第１回目の大規模修繕工事は１２～１３年目というところでしょう。
１年工事を先延ばしすれば１戸当り月の必要修繕積立金をかなり抑えることができますが。
これも簡単に計算できるでしょう。

[170: 匿名さん]

167
＞差し替え可能なバインダー方式も検討したけど、議論未了で頓挫した。
これが不思議。100均バインダー＋差替え分配付で安価で対応できる話で、どこでも普通にやっている。

168
＞規約改正分は組合員が議決した分であり、了承はしています、ただ、まとめた規約はありませんが。
規約の閲覧請求があったらどうする？議事録添付資料の規約案は閲覧対象ではない。

[171: 匿名さん]

>>167
規約の閲覧要求があったら、一番新しい規約と議決書をみせますよ。

[172: 匿名キリン]

修繕積立金は、当初入居しやすいように安く設定され、7、8年立つころに管理会社の提案により引き上げられ、各不動産、管理会社のいいようにされているのが現状です。
特に大規模修繕は、管理会社の利益だけでなく、それに寄生する設計会社、建設会社他の利益、トータルするとぼったくりの構図です。
管理組合個々自主性を持ってぼったくりに対抗し、自分の資産を守りましょう！

[173: 匿名さん]

>>172
でもね、考えようによっては修繕積立金は安いにこしたことがないかもね。
どうせ１２～１３年後は買い替えするでしょう、普通は。
私も現在は２軒目ですが、後１回は買い替えをしますからね。
しかし、今のマンションは１３年が経過し大規模修繕工事も終了しました。
修繕積立金も余裕があったので、１戸当り100万ということで全てやり替えました。
お陰様で、入居時のようにきれいになりましたけどね。
現在私は５８才ですので後３～４年で買い換える予定です。
修繕積立金の安いマンションは、大規模修繕工事は最小限の工事しかしないですからね。
汚くなっても我慢すればマンションは住めますがね。要は快適な生活ができるかどうかでしょう。
価値観は人それぞれですから。

[174: 匿名さん]

＞価値観は人それぞれですから。
そういう価値観の違う住民が一緒に住む共有財産だからこそ、あなたの価値観でなく、だれでも納得のいくであろう妥当なラインで修繕積立金を設定しなければならない、ということなのです。

[175: 匿名さん]

長期修繕計画の目安は協会から発せられているでしょう。
第１回目の大規模修繕工事の目標は１２～１３年目ということでしょう。
これより早くても遅くても構いません。
より快適なマンション生活を送りたければ早くやるべきです。
お金がなければ、少々汚くても我慢して工事の先延ばしをすればいいだけのことです。
工事の時期や修繕箇所が早いとか遅いとかいって批判される方がおられますが、その時期の判断や
修繕箇所、バリアフリー化とかのグレードアップ化をするのはそのマンションの積立金次第です。
誰でも納得いく妥当なラインというのは、マンション管理センター等が出している目安を参考にすべきでしょうね。

[176: 匿名さん]

修繕積立金の１戸当り月の目安は、12,000円程度といわれています。
勿論これで十分ではありませんが、余裕のあるマンションはそれだけお金をかけることができます。
積立金の少ないところは、修繕周期を遅らせ、修繕箇所も最低限に抑えればすみます。
ただそれだけのことです。

[177: 匿名さん]

お金の余裕のあるマンションはいつもきれいでいいなあ。
それに比べうちのマンションは修繕費が少ないものだから、絶対必要な修繕箇所しかやらないので
どんどんスラム化していく、資産価値もなくなってきている。
賃貸に出そうにも借り手がいない。

[178: 匿名さん]

汚いマンションには住みたくないよね。
ちゃんと修繕や改良工事ができないマンションはスラム化するだけ。

[179: 匿名さん]

今年大規模修繕工事をやりました。
見える部分は全て工事をやり、グレードアップ化も図りました。
新築時とかわらないというか、かえって良くなったような気がします。
建物がきれいになるということは気分がいいですね。
後は自分の部屋をきれいにするばかり。

[180: 匿名さん]

最近修繕積立金の額とか、大規模修繕工事の１戸当り相場とかはあまりいわれなくなったみたいだね。
ようやく理解されてきたのかな。
修繕積立金の額の設定や工事に要するお金のかけ方は各マンションで大きく違ってくるというのが分かって
きたんだね。
お金のあるマンションは早めの工事と修繕箇所やグレードアップ化もできるけど、積立金の少ないマンションは
それなりの工事しかできない。
汚くてもいいかきれいで快適な方がいいかだけど、結局それもお金次第。

[181: 匿名さん]

以前は修繕積立金が１戸当り７０万とか１００万とかいうとすぐぼられてるとかいって反発する
レスが多かったけどね。
工事の周期や内容は積立金次第というのがわかってきたからだと思うね。

[182: 匿名さん]

修繕積立金の額の設定をもう一度考え直さないといけないような気がしてきました。
今まではただ安ければいいと思っていましたので。
やはり、いつまでもきれいなマンションに住みたいですから。

[183: 匿名さん]

修繕積立金の相場は12,000円程度とのことだが、うちは少し足りないな。

[184: 匿名さん]

私のマンションでは修繕積立金は平均１万程度ですが、駐車場の収入がありますので
それで十分賄えるようです。

[185: 匿名さん]

修繕積立金の額はそのマンションのレベルに合わせて決めるべき。
積立金が多くあつめられないマンションであれば、修繕や改修が最低限しかできないだけ。
単純なこと。

[186: 匿名さん]

修繕積立金の余裕のあるマンションは駐車場をイッパイもっているとこかな。

[187: 匿名]

平ら置きならそうでしょう。機械式駐車場は10年ぐらいで一台あたり200万円のメンテ費用が必要になってくるから駐車場代は修繕積立金とは別に積立ておいたほうがよいとマンション選びの本に書いてありましたよ。

[188: 匿名さん]

機械式駐車場はだめだね。
金食い虫。
自走式でないと修繕積立金に回すお金は出てこないし。

[189: 匿名]

機械式駐車場が金食い虫なのは事実
ただ、稼働率さえ計画値を下回っていなければ、まず大丈夫でしよう。
問題なのは、むしろ駐車料金が不当に安い場合の自走式のほうです。

[190: 匿名]

駐車場代を管理費に組み込んでしまっているのは大丈夫ですか？

[191: 匿名さん]

駐車場については、駐車場の年間の収入から駐車場経費を差し引いた残額を修繕積立金に
回したんではないの。

[192: 契約済みさん]

自走式の場合、修繕積立金問題がまだでてないだけですよ

平面駐でないなら（立体駐の場合）、自走式の修繕は、長い目でみたら、機械駐より少し安い程度です
大規模修繕でかなり大きな金額がかかります。
建て直しになるので

しかし、自走式の場合、ランニングコストがかからないことや初期の修繕計画で、建て直しの計画まで入らないため、修繕積立金を集めないケースが多いです

タワーマンションの建て直し問題と同様に、将来的に問題になる可能性が高いです
そこまでに売ってしまえばいいのでしょうが。。。

[193: 匿名さん]

自走式駐車場のマンションですけど、現在１５年経過してますが、毎年修繕等はやってますが、
経費はそんなにかかりませんよ。
建て直すとかいっておられますが、手入れがよければ建て直すことはありませんよ。

[194: 契約済みさん]

> 建て直すとかいっておられますが、手入れがよければ建て直すことはありませんよ。

これは、ありえませんよ
マンションと同様に耐久年数があります
手入れがよければ、長持ちはするでしょうが、いつかはかならず建て直しになります

問題は、それを想定して修繕積み立てをある程度しているかどうかだと思います
マンション自体は、全住民が対象になりますが、駐車場の場合、車のない人からもお金を取るのかが問題になり、もめると思います

[195: 匿名さん]

>そこまでに売ってしまえばいいのでしょうが。。。
と１９２さんはおっしゃっているのだが。

[196: 匿名さん]

>>195
しかし、建物が残っている以上誰かが住んでいる訳ですからね。
まあ少なくともあと３０年はもつと思います。

[197: 匿名]

ひょっとして、ばば抜きのばばを誰につかまそうかって話なんですか？

[198: 匿名さん]

>>192

タワマンを比較にあげているけど、そもそもマンションの建て替え費用は、修繕積立金には含まれない（管理組合は建物の維持管理までで、建て替えは建替組合の仕事）ということを理解している？

[199: 匿名さん]

１９８　あなたが正しい！

[200: 匿名さん]

>192
自走式か機械式かは別にして、立体駐車場の建て替えはお金がかかって大変なら
必要があるならよく検討して、予算を確保できるようにして、立て替えればいいのでは？


ちなみに自分としては、駐車場建替えで使う人だけが費用を出すというのなら、
自分１人で10台分とか確保するのもいいと思う。

駐車場を使わない人がいるなら、この先20年でも30年でもその部屋の人は
駐車場使用権はずっと無いことになる。　そうなると、売るときも少しマイナスだと思う。

[201: 匿名]

>>197
建て替えまでに売り逃げ
後は野となれ山となれ

[202: 匿名]

建築会社の経営者から一言…

業者が勝手に決めているだけの、一戸当たりの坪単価など完全に無視しなさい。

一戸当たりの坪単価を出す会社は、悪質で悪徳なのは間違いない。
どこの会社の見積書でも、先に値決めをしてから、後は都合上の数字合わせでしかないのだよ。

業界の常識だよ！

[203: 匿名さん]

丸投げ工事をする業者には一切合切、絶対に頼んではいけません。
坪単価いくらだと騙されてしまうのがオチです。
中間に会社が沢山介在しないよう直工事で頼むのが一番です。
直工事は情報過多の時代ですから、容易に役員や組合員で探すことが出来ます。
また直工事ならグレードの高い材料を使用しても安く出来ます。

しかし中間会社が入りますと、入る度に２割～３割づつ上乗せされ、ピンハネされる仕組みです。

５０世帯前後のマンションで直工事なら２０００万円で出来る工事が、いくつもの中間搾取会社の介在で１億円に化けてしまうカラクリなんですから…。

[204: 匿名さん]

>>203
マンションの管理というものが全然分かっていない方なんですね。
それに、大規模修繕の仕方も分かっていないんですね。
基礎から勉強してください。

[205: どっかの理事長]

内容が判りませんが2000万位でしょうか？
積算できる人を頼むか業界新聞に○○マンション大規模修繕工事業者求むで広告を出す（無料ですよ）

入札してもらい価格だけの比較じゃなくて会社の信用度も勘案して決定下さい。

以外に業界は、暇みたいなので大手のゼネコンも入札してきます。

有名ゼネコンでも良いし中堅で堅実な業者選定するかは、理事会/総会で決めてください。