おりこうな繰り上げ返済とは？その３

[匿名さん]

その２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30004/
その１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

[2: 匿名さん]

繰り上げ返済には「返済期間短縮型」と「返済額軽減型（返済額変更型）」がある。「繰り上げ返済手数料が無料」という条件が成り立つなら（今はネット経由なら大抵の金融機関で無料だが）、「軽減型で繰り上げ返済して、返済額が減って浮いた分をさらに繰り上げ返済に回す」という方法がおりこうな方法。

短縮型はほとんどメリットがない。しばしば聞かれる以下の発言はいずれも間違いなので注意。

「短縮型にした方がローン返済が早く終わる」

→「今後二度と繰り上げ返済はしない」なら確かにそう言えるが、軽減型にしておけば、返済額が減って浮いた分をさらに繰り上げ返済に回せる。返済額の合計（通常の返済額＋繰り上げ返済額）が全く同じなら、短縮型だろうが軽減型だろうが同じ時期に返済が終わる。

「定年までに完済せねばならないので短縮型」

→「今後二度と繰り上げ返済はしない」なら確かにそう言えるが、定年までに完済するように返済額（通常の返済額＋繰り上げ返済額）を計画して繰り上げ返済すれば、短縮型だろうが軽減型だろうが同じ時期に返済が終わる。短縮型の方が返済が早く終わるなんて事はない。

「短縮型の方が総返済額が少なくなるから金銭的に得」

→「今後二度と繰り上げ返済はしない」なら確かにそう言えるが、軽減型で返済額が減って浮いた分をさらに繰り上げ返済に回せば、同じ総返済額で返済は完了する。短縮型だろうが軽減型だろうが、残債も金利も同じなんだから短縮型が得するわけではない。

それでは短縮型と軽減型で何が違うかというと、「返済の自由度」が大きく違う。将来何か予期せざる事態が起きてお金が必要になったとき、軽減型で繰り上げ返済していたなら、「返済額が減って浮いた分をさらに繰り上げ返済に回す」のをやめればお金を手元に残せる。しかし短縮型で繰り上げ返済していた場合は同じ真似はできない。

ただし、短縮型で縮めた返済期間を再度35年に延ばすのが比較的容易なのであれば、短縮型でも軽減型でも大差はない（フラット35などが該当するかも）。また、「返済額が減って浮いた分をさらに繰り上げ返済に回す」ということは繰り上げ返済の手続き回数は増えるので、手続きが面倒だったり手数料を取られる場合は短縮型を選ぶ余地がある。