大阪市中心三区（北・中央・西区）のマンションの価格動向は？

[都心部マンション動向は如何に？]

首都圏版には「東京23区について」の活発な議論があります。

負けずに、関西圏「大阪中心３区—都心」について情報交換致しましょう。

[122: 匿名はん]

関西はすでに調整段階、などとも聞くが。
業者さん、どんな肌合いなんでしょうかね？
少なくとも昨年春の勢いはないような気はします。

[123: デベにお勤めさん]

まあ、関西では平均＠２５０万超える大規模タワーマンションを
売り切るのは相当シンドイでしょうね。

まあ、北浜は＠２８０だが、それなりの立地とコンセプトで
どれだけの勢いで売れるか要観察ですな。
おそらく、中低層階は一番売りにくいだろうね。

[124: 匿さん]

シティータワー確かに単価さがったと感じました。以前は、20階程度で80平米で4200万程度でしたかね。30階程度80㎡ちかくで４８００万円程度の広告を見て、私もあれれっと思いましたよ。賃貸数十万払える人は東京には多いでしょうが、そんなお金があれば大阪は買いますからね。

[125: 購入検討中さん]

なんだかんだいっても、116記載の物件は確かにお買い得でしたね。
今、同じ価格帯だと上本町でも難しい状況。梅田周辺なら、野田阪神まで行かないとない。
福島ならまだしも、野田阪神は．．．

梅田中心主義の私は、シティータワー梅田イースト・ヴィークタワー大阪・ローレルサンクタス梅田がお買い得だったと思います。その次が、THE UMEDA TOWER、The Tower Osaka かな。

[126: デベにお勤めさん]

↑
確かに、総合的に考えると１２５さんに同感ですね。
特に、ファミリータイプなら、ヴィークタワー大阪やシティタワー梅田イーストでしょうね。
更に、シティタワーは殆ど実需入居だから、資産価値の維持管理には非常にベターでしょうね。

自分は売買・賃貸仲介ではないが、
いろんな「ウリ」が有る物件は人気が高い＝資産価値の下落幅は少ない。
（例）
①やっぱり梅田圏内（一駅で行ける範囲内）且つ、北区

②職住近接では中之島周辺が最適
　（但し、中之島の北側：２川と中之島の存在は心理的にＯＮとＯＦＦの切替効果大）

③自然環境：中之島（水と緑）・公園（中之島・扇町両方）の存在

④商店街（天神橋筋・南森町・天満宮）が活性化している

⑤治安が良い（警察すぐ近く。裁判所関係者、弁護士等の住民多い）

[127: 匿名はん]

ハセコーのキタハマから阪急撤退。
よほど前評判が盛り上がらないんだね。
それにしてもイメージダウン。
これじゃあ。販売前に、白旗あげたも同然。
阪急も始めから進出計画乗り出さなきゃ良かったのにねぇ。
足引っ張ったね。

[128: デベにお勤めさん]

↑
事業主が事業主だけにまあ、こんなもんでしょう。
低知名度・ＮＯブランドの１０社ＪＶなんて・・・

数十年後、半数位は業界にいなかったりして・・・

でも、他物件も高値牽引役と期待した北浜がこけたら（販売苦戦）、
影響大有りだろうね。

当初言われてた価格＠２８０万が、実際にはどうなるか見ものだね。

[129: 匿名はん]

また、住戸面積再検討でしょうか。
価格も検討せざるを得ない。万事休す。ここは神風を期待して、昼寝でもしまひょか。景気は日々変わりますから、目覚めたときには、またバブル？（それは夢？）

[130: 入居済み住民さん]

北浜の阪急百貨店撤退は、デベとしてはキツイ。
そして、今回は「人口が増加が見込めない」が理由とのこと。
商業・住居ともに、梅田/中之島・心斎橋/難波/堀江に集中しているから当然といえば当然？

一方で、人口が増えている南堀江にH2O-HDが進出する。との噂を聞きました。阪神電車の延伸もあるのが理由だとか。

[131: デベにお勤めさん]

>>128
阪急が北浜を見限ったのは、"高値牽引役は北浜ではない"ということじゃないでしょうか？阪急百貨店は高級路線で行くそうなので...

また、今の阪急阪神ＨＤは、郡山の阪神も撤退したりして、原点回帰の沿線集中投資型に傾倒してますね。それを勘案すると>>130の情報が非常に気になります。

[132: 匿名はん]

南堀江に隣接したドームのあたりでは？
イオンが進出と聞いたような気がしなくも無いが。

[133: 購入検討中さん]

最近、モデルルーム巡りをしているのですが、２〜３年前の物件が最後のお買い得時期だったような気がします。
特に、シティタワー梅田イースト・ロジュマンタワー天満橋・ジーニス大阪なんかは、全く不動産サイトで売却物件として出てませんもんね。実需も多く、賃貸利回りも高いんでしょうね。シティータワー堀江・ヴィークタワー大阪・ローレルタワーサンクタス梅田あたりも売却物件としてあまり出てきませんね。
２〜３年前の都心と現在の野田阪神・大日レベルが同じ平米価格ですから少し悔しいです。

[134: 住まいに詳しい人]

133の言うとおりですね。
南森町・天満界隈の中之島の物件は非常に人気ありますね。
シティタワー梅田イースト、ロジュマンタワー天満橋、
ローレールタワー与力町等は殆ど実需購入者ばかりなので
賃貸にも殆ど殆ど出てませんもんね。
やはり、100戸未満で殆ど購入者ばかりが住んでいると
管理面もしっかりしてるし、意思疎通もはかり易いから
将来的にも安心ですね。
これらのエリアでは賃貸でもファミリー用なら
２０万円は優に超えるから、安い時期に購入出来た人は
本当にラッキーですね。

もう、このような立地でファミリータイプの分譲マンションの供給は
まず困難でしょうから（価格度外視すれば別だが）、希少性が高くなり
資産価値も落ちにくいでしょうね。

[135: 契約済みさん]

この４、５年で大きく変わった１つとして、タワーマンションへの免震構造の導入が上げられると思います。
初期のタワーは、制震構造、耐震構造のものがほとんどで実際に大地震が起きたらどうなるのだろうという不安が拭いされません。
そういう点から考えてもお買い得だったのは、エルザ、ビオール、サンクタスではないかと思います。
中心３区ではありませんが、ウェリスなどはかなりのお買い得だと思います。
免震構造のことになるとすぐに長周期云々という話が出ますが、現在の工法の中では特にタワーマンションとなるとやはり免震構造が一番信頼出来るのではないかと思います。

[136: 匿名さん]

正直、今回の東電の柏崎原発で分かったように、直下型地震においては
現在の耐震基準ではどうにもならない。
原発ははるかに住宅なんかに比べて、構造設計は大幅に基準を上回るように建設してでもである。

従い、それだけの地震が来たら諦めるしかないですね。
来ない事を祈るだけです。

その意味では、個人的には２０〜２５階位の大規模でない方が
ベターかなと感じます。
（ただ、これは都心では地価が高い為、
　高層化しないと採算上、分譲マンションは建てられない状況を前提）

その点も踏まえ、さらに立地面を考えると、
やはり北区の中之島界隈物件がやっぱり人気の継続性（資産維持性）で
１３４さんの言われる物件がやはり魅力的ですね。

一方、ビオールはこの掲示板でもクレームが多いし、
賃貸物件で相当出回っている（現在募集中も多い）から？

サンクタス梅田タワーはシティタワー西梅田よりは
完全にベターな選択でしたね。
価格面は相当割安でしたから、ただ、北ヤードの西側がどうなるか次第で
しょうね（現状、交通アクセス面ではマイナスだから）。

エルザは堀江の物件ですかね、立地が今１歩ですね。
でも、どうしても堀江に拘る人は許容範囲内でしょう。
やはり、堀江なら立地・質ともシティタワー堀江がNO.1ですね。

[137: 匿名はん]

133の書かれている内容は「その通り」だと私も思います。
前の方で「夜に灯りが多いのがお買い得だった物件」という書込みがありましたが、これも「その通り」だと思います。

とにかく、梅田徒歩10〜15分圏内においては、庶民に手が届くマンションはもう出てこないのでは？と思います。最低レベルでも仕様を落とした７０平米クラスの低層(15F以下)で５０００万超でしょう。中崎のローレルタワー梅田、鷺洲の福島ガーデンズなどが、もうそんな感じ。福島４丁目計画・鷺洲のシティタワー大阪福島あたりの価格設定はもっと高いでしょうしね。

[138: 匿名はん]

先の日経が伝えるとおり、今年に入って関西の契約率は好調ラインの７０％を割った。もちろん、価格が急に上がったから。
実際、モデルルームは週末も閑散としている。（庶民に広がった）市内タワマンブームも完全に終了。築浅中古も欲深価格をつけたものはさっぱり売れない。

しかし、これは金があって本当に欲しい人には、嬉しい状況だ。
抽選なしに、欲しい物件がそのまま手に入る。
営業パースンともゆっくり話せるし。気分よくカネが使える時代になった。

[139: 匿名はん]

見晴らしの良い人気の角住戸も本当に抽選なしで買えますね。今は。
ある意味、いい状況です。金があり、多少の値下がり（値上がり）も気にかけない人には、いいのでしょう（私には無関係ですが）。

[140: ご近所さん]

大阪天満宮の西側（ほぼジーニス大阪の向かい）松屋街筋に
事業主パナホーム・ＭＩＤ都市開発の中型タワマン建設予定。

２６階　延床で１万㎡強位。
現在、遺跡発掘調査中（元々は松下関連の事務所＆駐車場）。
完成は平成２２年春位だったかな？

　立地的には人気の出そうな感じだね。
販売時に価格がどの程度になってるのか、楽しみ。

[141: おろろ]

サンクタス・・・びみょーじゃね？駅から遠いし、シティタワーは内装金掛け過ぎじゃね！？住民の所得者層もビミョーに違う。安くて程よいサンクタス。高くてセレブなシティタワーじゃね？賃貸情報も圧差だし

[142: てん]

私は堀江公園前のマンションを賃貸貸ししていますが、72戸の14階立てのマンションで北堀江1丁目なので立地がいいので持ち続けるべきか、売るべきか悩んでいます。ローンは後４年で終る予定です。築7年で購入価格4000万円67㎡11階　南に側に公園　家賃18万　管理費込み　4年間賃貸貸ししています。最近、タワーマンションが多いので？　意見お願いします。

[143: ご近所さん]

場所がいいのでも持ち続けるべき

[144: マンション投資家さん]

北堀江周辺を先日歩きましたが（定期的に遊びに行きますが）、
かなりファンドバブルの様相ですね。

間違いなく、２年内に供給過剰で家賃相場は下がると思います。
ファンドの完成新築物件ではかなり空室率高いみたいです。
何せ利回り重視の為、家賃をあまり下げない為、
仲介業者も入居付けに苦心してると聞きました。

何れはどっと家賃相場が下がるだろうな・・・と言ってました。
私の個人的見解も同感です。
雨後の竹の子のように賃貸マンションラッシュです。
購入後５年過ぎてれば、短期譲渡にはならないから
売買益が出ても税金は低め。
恐らく、今が売りのピークだと思いますが・・・。

ただ、将来的に自分が住む予定なら持ってても良いかとは
思いますが（資産価値としては下落度は低いと思います）。

[145: 匿名はん]

単純利回り５．４％ですか。決して高くは無いですが、おそらく手堅くしっかりした借り手を選んでいるのでしょう。

私も１４４さんの予想に賛成。
売るなら、ここ数年のうちでしょう。
ここ数年といっても、今すぐは売らずに、しばらく様子見ですね。来年か再来年あたりのバブルピークにいかがでしょうか。不動産売買はほとんどタイミングですから。

ただ、南が公園という好立地ですから、もしもタイミングを外してしまったら、焦ることなく持ち続けても損はないでしょう。景気循環サイクルに逆らわず、じっくりと構える事。長期の視点を失わず、日々改善していけば、「金持ち父さん」ですね。

[146: てん]

144さん145さん
貴重なご意見ありがとうございます。
私は、建設関係の仕事をしていて最近の高層マンションの仕事にも施工た関係で最近のグレードは知っているつもり。また、仕事の関係、内装のメンテは原価で出来るので、自分が住むときはフルリホームでもしようかとおもいます。また、後5年は海外勤務のためじっくり考えます。
堀江は将来的にどんな町になるんでしょう。私は9年前に住んでいましたがオレンジロードでフリーマーケットをしていたときが懐かしい。私的には西区が大好きです。

[147: マンション投資家さん]

１４４です。
堀江エリアでも、
南堀江は対象年齢が１０代〜２０代迄のショップが殆どですね。

一方、北堀江は２０代〜という感じで南堀江よりは落ち着いた感じは
しますね、あくまで個人的な感想ですが。

堀江周辺の街の変化は早いので、
５年、１０年するとまた大分と変化してるかも知れないですね。
でも北堀江は心斎橋のブランショップの集積地に近く、
良いイメージは維持されるんじゃないでしょうか・・・。

[148: 入居予定さん]

漸く、ザ・なんばタワーの入居時期が近づいて来ました。
後１ヶ月強、待ち遠しい。
契約から２年、長かったな・・・。

でも、今思うと相当割安で買えたから満足です。
パークスとの一体感もあるし、食や買物には困らないし。

フィットネスジムとかもあるそうだけど、
他のタワマンでも使われてるのかね？
どんなマシーンがあるのか良く知らないけど。

[149: てん]

最近の西区人気はどうですか？
わたしは、特に堀江中心が気になりますが、
情報を教えてください。
また、賃貸家賃相場　約７０㎡で３LDKぐらいではどうですか
また、新築の相場はどらくらいですか？
わかる範囲で結構ですお願いします。

[150: ビギナーさん]

上本町タワーとレジデンスタワーの購入で迷っています。
坪単価で言うと上本町タワーの方がお買い得のように思えるのですが、手付金の他に中間金というものを5ヵ月後に手付金と同じだけ払わないといけないようです。レジデンスタワーは2年後だったかな（？）
これって、前者の施行会社が厳しい状況だからなんでしょうか？

[151: 購入経験者さん]

中間金、戸建てなら聞いた事はあるが、マンションでは今まで聞いた事はない。
恐らく、契約後の解約を心理的に圧力かけてやめさせる作戦？

[152: 物件比較中さん]

タワーマンションなどで完成までに2年近くある場合は
中間金をとるとこもあるようですよ。
少ない戸数だったり1年ほどで建つ予定なのに中間金を
取るとこならちょっと？？ですが。

[153: てん]

西区の人気エリア教えてください

[154: 匿名はん]

どうやら、西区の江之子島にもマンションが建ちそうですね。川口旧居留地・赤煉瓦倉庫が建ち並ぶ対岸の景色を売り物にするのでしょうか？
最近、YAHOO不動産の売却物件にタワーマンションが多く出てくる様になりました。都心区で良く出てるのが以下の物件。
【北区】ウェリス・ジオ梅田レジデンス／ザ・梅田タワー／グランスイート中之島タワー
【西区】エルザグレース堀江タワー／パークタワー大阪中ノ島フロント／ライオンズマンション大阪スカイタワー
【中央区】淀屋橋アップルタワーレジデンス／アーバンライフ御堂筋本町タワー／ビオール大阪大手前タワー

一方で、全く出ていないタワーマンションもあるんですね。やっぱり、YAHOO不動産に出ているマンションの方が将来的に見た場合の資産価値低いんでしょうか？

[155: 匿名さん]

やはり、ビークタワー大阪、シティタワー梅田イースト、ジーニス大阪、与力町のタワー等の西天満・南森町は実需ニーズは強い。

サンクタスローレルタワー梅田も実需中心だから、
意外と売りや賃貸に出ない（シティタワー西梅田と違い）。

タワーも一時期のブームが過ぎて、
漸く選別の時期にきてるのかな。

やはり実需中心のマンションは10年以上経過しても
中古価格は高値で推移する事が一般的に多い。

[156: 匿名さん]

逆に言うと、投資目的購入比率が高いほど中古価格高値維持難しいということでしょうか？さてどうかな？

[157: 匿名はん]

>>155
ヴィークタワー大阪・ジーニス大阪・ローレルタワーサンクタス梅田も賃貸募集は結構出てる。やっぱり、西天満小学校の横という立地のシティタワー梅田イーストがお買い得だった物件の筆頭の様な気がします。賃貸にすら殆ど出てません。
もちろん、その次にくるのは、上記の３物件。しかも、この３物件は微妙に賃料が騰がっていたりしますよ。特に、ローレルタワーサンクタス梅田の高層階は、いつの間にかシティータワー西梅田の８０〜８５％くらいまでに騰がっちゃってる。最初はそこまで高くなかったんだけどなぁ。

[158: てん]

タワーマンションは一般マンション（１４階）に比べて管理費（修繕積立金等）は高いいでしょうか？　居住者が多い分　変わらないのかな・・・でも、修繕費用はかかるのでやっぱり高いのかな・・・疑問です・・どれくらい掛かるか実情を教えてください。

[159: 匿名はん]

そもそも論ですが、東京の２３区板に対して、大阪の３区で語るのが
結局無理があるのでは。相対論で言えば、まず阪神間でしょう。

[160: お太子さん]

経済圏では大阪３区（北、中央、西）ですが、
住宅圏としては、大阪５区（北、福島、中央、西、天王寺）が一般的では？？


■２００７年度・府内の基準地価上位５地点■ 2007.9.19

　（単位万円／平方メートル）
　　　　価格　　　　　住居表示　　　　　　　　　　変動率（％）
　【住宅地】
（１）６０．０　大阪市天王寺区真法院町１０の６　　　８．５
（２）５５．０　大阪市天王寺区北山町９の１５　　　　５．８
（３）５３．３　大阪市中央区玉造２の２１の６　　　　６．６
（４）４６．５　大阪市天王寺区堀越町１の８　　　　　７．１
（５）４５．５　大阪市中央区上町１の２７の５　　　　５．８

[161: サラリーマンさん]

いくつの”区”でくくるかというよりも、根本的に違うような（私は大阪生まれ・途中東京経験・現在大阪居住・大阪と東京同じ位すき）

大阪は狭い街です（環状線は山手線の半分？）、大阪も24区有りますが東京23区と同列で考えるのは無理があります。

東京では
①港・渋谷・千代田・目黒・世田谷などはほぼ良いです。
②品川・大田・新宿などは玉石混交です。

大阪には②的な区しか存在しません、各区とも玉石混交です。
従って”区”レベルではなく更にピンポイントのマーケティングが必要です。

[162: 匿名さん]

このサイトも全く盛り上がらないということは、
郊外型のみならず、都心立地マンションブームも終焉といことかな？

まあ、もともと購入を考えていた人は遅くても１〜２年前迄には
契約済みでしょう。

現在販売中及び今後の販売予定分は、以前より価格水準が３割以上は
高いので割安感ももはや無い。立地自体も徐々に悪くなっている。
（まあ、地価高騰で分譲マンションじゃ、デベも採算合わないしね）

その意味では２〜４年前位までに購入した方は大正解だったのでしょう。
ただ、無理して金額の殆どを変動金利ローンで借りた人は早く返済しましょうね。

[163: 購入検討中さん]

私は１６２さんのようには思いません。
３年ほど前から購入を考えて色んなモデルを
見てきましたが、設備ではやはり先に行くほど
いいものが入ってるように思いました。
３，４年前では標準でだいたいどのマンションも
確実についていた設備は食洗器くらいでしたが
今はディスポーザーやミスとサウナくらいは
だいたいどこでもついているようになっていますし。
仕様もずいぶんと違うなって思います。
かなりの数を見てきましたが、やはり３年前の物件を
今見たら『なんかしょぼい・・・』って思うと思います。
確かに価格の底値は確実に終わってしまいましたし
立地自体も減っているのでお得度は低くなるかもしれ
ませんが。
こんなサイトひとつで、ここが盛り上がってないから
ブーム終焉なんてちょっとお話が理解にかけます。
ご自分がその割安なときに購入されて自慢だったのかな。

[164: 匿名さん]

マーケットが狭まれば，「ブーム」なんてもんじゃなくなります。
とっくに「ブーム」は終わったと思ってますが。

[165: 匿名さん]

郊外といっても、千里中央タワーとかは順調。郊外/都心にかかわらず、選別の時代のような気がする。平たくいえば、乱開発型のマンションは売れ残り、コンセプトがハッキリしたマンションが売れているって感じかな。これから竣工する都心物件でいえば、タワー大阪、グランドメゾン京町堀あたりが売れるマンション。ザ・北浜、ＮＹ肥後橋は微妙。

[166: 匿名はん]

ＮＹ肥後橋は価格高い割には、意外に？健闘したと思いますよ。
まだ少し残っていて、チラシ入ってきますが。

[167: 匿名はん]

超都心も完売には、やっとこさっとこ。

給与が実質的に１割とか２割とか上昇しない限り、一方的に高価格化する今後数年は販売大変なのでは？

外国や日本のカネ余りの連中にドンと高く売ってババつかませてみたら？

[168: 匿名さん]

外資もファンドも投資家も皆もうマンションなんて買ってないよ。
ファンドなんて資金繰りに窮して、既に手放してる状況なんだから。
上手く乗せられて殆どローンで一棟買いした個人不動産投資家なんて
お先真っ暗、完全にババ掴まされた感じだね。

[169: 購入経験者さん]

ここの区には入ってませんが、
ザ・なんばタワー（なんばパークス隣接）に住んでますが、
超快適ライフです。
主要ターミナルと商業施設に直結した立地は最高。
やっぱマンションは立地だね。

ただ、子供あり世帯にはお勧めしません。
あまりにも刺激的すぎて・・・、DINKSやシニアにはGOODです。

[170: 匿名さん]

地価下がった？高止まり？
いずれにせよ、上昇鈍化は明確。
１年余りの実に短い局地バブルの徒花も萎んでゆくのか。

今のところ、郊外とは異なり、都心部の急速低下は予想しにくいものの、今後の内外の景気動向次第で、何らかの「調整」が見られるかもしれない。

[171: 匿名さん]

サブプライムローン問題を発端とする状況に対処する米国の金融政策（追加利下げ）により、結局はカネじゃぶじゃぶで強烈なバブルへとつき進む、という藤巻氏のご宣託にも惹かれるものはあるが。
ま、年末から来年にかけて、ある程度分かりますかね。どうなるか。