ピアース四谷Hillsってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ピアース四谷Hillsについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-yotsuyahills/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154967

所在地：東京都新宿区若葉1丁目18-10外（地名地番）
交通：JR中央線・総武線「四ツ谷」駅徒歩7分
　　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「四ツ谷」駅徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：30.27m2～70.00m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：株式会社小川建設
設計・監理：有限会社庵都市建築設計事務所
デザイン監修：アーキサイトメビウス株式会社
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

総戸数：25戸（事業協力者用住戸1戸含む。他に管理人室1戸、店舗1戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上6階建（建築基準法上地下1階地上5階建）
地域・地区：第一種中高層住居専用地域、準防火地域、第二種高度地区
地目：宅地
自転車置場：35台（2段式32台、平置ラック式3台）

完成予定日：2025年4月中旬
引渡予定日：2025年5月下旬
販売開始予定時期：2024年4月下旬

バルコニー面積：4.00m2～8.34m2
ルーフバルコニーB面積：6.64m2
建ぺい率：60%（建築基準法第53条3項2号により70％）
容積率：160%
敷地面積：724.41m2（実測面積）
建築面積：440.58m2
延床面積：1,842.60m2（容積対象外面積687.14m2含む）

JR中央線快速、中央・総武線 東京メトロ丸ノ内線・南北線「四ツ谷」駅徒歩７分

迎賓館赤坂離宮と御用地の豊潤な緑の傍ら
そこにしかない静謐に棲む。

- 山手線内側４路線利用可
- 内廊下設計 南向き住戸率66％超
- 30㎡台～70㎡台の多彩なプラン
- 環境配慮と快適・経済性に優れた ZEH-M-Oriented (取得予定)

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[101: 検討板ユーザーさん]

電動車いすを強くお薦めします。楽ですよ。

[102: 匿名さん]

ライフ5分ぐらいじゃないですか？徒歩圏にライブがあるのは便利ですよ。

[103: 名無しさん]

スーパー近くない？
贅沢すぎないか笑

[104: 評判気になるさん]

現地見学した時は、営業と一緒にしてみたが、大体11分ぐらいかかった。
歩いても良いだが、フルリモートなので買い物には確かに不便を感じた

[105: 匿名さん]

私も現地から四谷駅まで歩いたら11分程かかりました。
ライフは四谷駅近辺になりますから、買い物は不便に感じました。

[106: 匿名さん]

ライフは品揃えが良いんですよね。都心で品揃えの充実したスーパーが近くにある物件は希少だと思います。

[107: 匿名さん]

信号待ちが長いからね。夏とかしんどいよ。自分は気にしないけど。ここ買いたいから敬遠してくれる人が増えるなら歓迎。

[108: 評判気になるさん]

JRのホームに出るまでの時間だと
四ツ谷も信濃町も大差無いかも。
信濃町ルートは慣れないうちは迷いそうだけど。

[109: 匿名さん]

ここってミクニさんのレストランになるみたいだけど、資産価値的にはどうなんでしょう。一階が飲食店だと虫とか大変そう。。

[110: 匿名さん]

JR四ツ谷の方が近いしフラットですよ。信濃町側はアップダウンがあります。

[111: 匿名さん]

南側は最上階以外、学習院初等科の裏側を見て暮らすことになる。
立地が良くても間取りと眺望が良くない。

[112: 匿名さん]

>>108 評判気になるさん
四ツ谷にはイエズス会の日本管区本部、
信濃町には創価学会本部がありますから
迷っても親切な人が道を教えてくれそうです。

[113: 匿名さん]

信濃町からだと最短ルートは若葉のすり鉢を端から端まで下って上ってになるから現実的じゃないかもね。

[114: 検討板ユーザーさん]

ここから信濃町利用する人はいないですよ。下りと登り共に強烈ですし、ほとんど人がいないから夜とか歩きたくない。

[115: マンション検討中さん]

>>114 検討板ユーザーさん
現地→信濃町駅の断面切ってみた

[116: 匿名さん]

>>115 マンション検討中さん
勾配の急なところは階段で４～５階分くらいですかねぇ
仮に行きは信濃町に行ったとしても、帰りは四ツ谷からになりそう。

[117: マンション比較中さん]

四ツ谷往復に飽きたらたまには気分を変えて
昼間は散歩ついでに信濃町までのんびり、
夜帰ってくるときは四ツ谷からさくっと、
くらいはしてもいいかもしれないですね。

[118: 検討板ユーザーさん]

休日などは信濃町方面から神宮外苑を抜けて、青山・表参道周辺が散歩コースになりますよ。

[119: 検討板ユーザーさん]

イグナチオ教会の鐘の音もロマンチックですね。

[120: 匿名さん]

地元の不動産屋さんに現地のことを詳しく聞きましたが、皆さんの考えてるような理想と現実は違ってました。
日常的に生活することをよく考えて購入してくださいね。
かなり高い買い物になります。
リセールは非常に厳しい物件だと思います。
私は現地へ行って購入を見送りました。

[121: マンション検討中さん]

>>120 匿名さん
検討していたのですが、そうなのですね、、
ぜひ参考にしたいのですが、どの点がネガティブでしたか？
まだ価格出てないのかなと思っていたのですが、単純に高すぎる印象でしょうか？

[122: 匿名さん]

>>121マンション検討中さん
私はmorimotoの営業さんに、この立地と販売戸数が24戸なので非常に高くなると言われました。

私は四谷の不動産屋さんと一緒に現地を視察してまいりました。現地から四谷駅までは早歩きでも最低10分はかかります。住宅地の中を通るのでフラットな道とは言い難いです。
また買い物には不便だと感じました。
今、住んでるところにはコンビニは2分もかからない場所に4件あります。
大きなスーパー&レストランも徒歩2分圏内です。
自宅から駅までも2分です。

駅まで(スーパー&買い物)徒歩11分というのは、今の時代では考えられないと思いました。
コンビニも坂の下です。
毎日のことだと非常にストレスになると私は感じました。

また高台と言いますが、若葉1丁目は土砂災害警戒区域です。大地震のときは、谷底へ落ちていく可能性は否めません。
この物件の完成予想図も緩やかに傾斜していませんか？

利便性がないということは、リセールは期待できません。
この辺りが勤務地というのであれば良いとは思いますが…

上記の理由で私は見送りました。
家は安らげる場所がいいです。
アクセスが便利と言っても、毎日お出かけするわけではないですよね。

皆さん、いろいろな考え方があると思いますので、
あくまでも、私の感想です。
長文になってしまい申し訳ございません。

[123: 匿名さん]

>>121 マンション検討中さん
私はmorimotoの営業さんに、この立地と販売戸数が24戸なので非常に高くなると言われました。

私は四谷の不動産屋さんと一緒に現地を視察してまいりました。現地から四谷駅までは早歩きでも最低10分はかかります。住宅地の中を通るのでフラットな道とは言い難いです。
また買い物には不便だと感じました。
今、住んでるところにはコンビニは2分もかからない場所に4件あります。
大きなスーパー&レストランも徒歩2分圏内です。
自宅から駅までも2分です。

駅まで(スーパー&買い物)徒歩11分というのは、今の時代では考えられないと思いました。
コンビニも坂の下です。
毎日のことだと非常にストレスになると私は感じました。

また高台と言いますが、若葉1丁目は土砂災害警戒区域です。大地震のときは、谷底へ落ちていく可能性は否めません。
この物件の完成予想図も緩やかに傾斜していませんか？

利便性がないということは、リセールは期待できません。
この辺りが勤務地というのであれば良いとは思いますが…

上記の理由で私は見送りました。
家は安らげる場所がいいです。
アクセスが便利と言っても、毎日お出かけするわけではないですよね。

皆さん、いろいろな考え方があると思いますので、
あくまでも、私の感想です。
長文になってしまい申し訳ございません。

[124: マンション比較中さん]

>>120 匿名さん
新宿や高田馬場エリアの延長でここを考えると
急にハードルが上がる印象になりますが、
番町や麻布台あたりを検討している層にとっては
妥協先候補として検討の価値があるかと思います。
パークハウス千代田六番町と比較検討してる人も
結構いるんじゃないかと思いますし。

[125: 匿名さん]

ここは駅まで徒歩7分ですよ。違う物件と勘違いしている？コンビニは四ツ谷駅のファミマが近いですね。もし賃貸に出せば学習院にご子女を通わせるご家庭が、お金に糸目をつけず借りてくれそうな立地です。

[126: 検討板ユーザーさん]

>>122 匿名さんう
地元の不動産屋がここを薦めるわけないでしょ。手数料取れないんだから。

[127: 検討板ユーザーさん]

>>123 匿名さん

いや、どこから入りましたか？？
四ツ谷駅から四ツ谷中学校、そして住宅地までフラットな大通りですよ？
本当に四谷現地の不動産屋と現地まで行きましたか？？？
長文書かれているけど、嘘はやめてほしい。。。。

[128: マンコミュファンさん]

>>123 匿名さん
わーい。
検討者へるわ。

[129: 匿名さん]

ここって閉店したミクニの近くだと思ったけど、もしかして地図見たらミクニの跡地そのものですかね？

[130: 匿名さん]

スレの最初にミクニの跡地って書いてありますね。失礼しました。

[131: マンション掲示板さん]

千代田区や港区を検討している方からすると、価格も違いすぎるし資産価値的にも落ちる新宿区は比較検討の候補に入るんでしょうか。入ったとしても価値が落ちるエリアにはなるのでより価格は厳しく見られるでしょうが。
結局中古になったときに価格を左右するのは若葉近辺の新宿区の相場なので、そのあたりの中古相場よりもかなり高く出てくるならリセールも大幅に下げないと厳しくなりそうです。

[132: 匿名さん]

千代田区麹町と新宿区若葉ではリセールはあまり差がないですね。番町や3Aはブランドがあるのでまた違うかもしれませんが。

[133: マンション検討中さん]

ガーデンヒルズ四ツ谷迎賓の森の直近の坪単価を見る限り、向きや眺望で価格が全く違うので、眺望がイマイチな住戸を高値掴みすることだけは避けたいですね

[134: 匿名さん]

ガーデンヒルズは分譲の時も北向きと南向きでは大きく違いましたからね。値上がり率なら同じぐらいでは？

[135: マンコミュファンさん]

>>132 匿名さん
そんな訳ないわ
あるってんなら具体的にデータ出してみな

[136: 匿名さん]

ガーデンヒルズの高い住戸は赤坂御所が見えるからあそこまで高くなっているんだと思いますが、ここから見える景色はそんなに特別なものではないので、ここの眺望による価格差の基準にしてしまうと良くなさそうです。

[137: 匿名さん]

ガーデンヒルズの南向きは低層でも高いですよ。南面道路なので分譲価格も違ったし間取りも違いますね。

[138: マンション比較中さん]

自分は本命はザ・パークハウス 千代田六番町で
その次がクラッシィタワー新宿御苑のプレミアムでしたが、
本命待ってる間に次点が完売しそうということで
その次を探し始めたところでここも候補に考えています。

[139: 匿名さん]

四ツ谷に住むって23区ど真ん中に住むようなものなので駅から7分だろうが10分だろうがスーパー行くのに多少改札から遠回りだろうがトータルからすれば誤差なので検討してます。戸数がただでさえ少ないので気になるポイントがある人は遠慮なく他所の物件検討してもらえれば。

[140: マンション比較中さん]

>>139 匿名さん
まさにそれです。
今は通勤でここからだと数駅電車に乗りますが
大学通ってるときにここ住んでたら
歩いて通学できたなぁとか思ってみたり。

[141: 匿名さん]

>>132 匿名さん
六番町のパークハウスは所有権付きだけど、
最近の番町は定期借地権の物件が多くて逆にリセールしづらいかも。

[142: 匿名さん]

30平米買いたいけどリセールできるのかな。。

[143: 匿名さん]

ここの立地ならリセールで困ることはないでしょう。

[144: 匿名さん]

30平米でここに住みたい人はどんな属性の方？

[145: マンション検討中さん]

都心生まれ都心育ち。空が広くて、緑が豊富で、治安が良くて、名店が豊富で、都心エリアのアクセス最高で、人情味のあるおじちゃんおばちゃんが多くて、1歩入ると静かな場所。

[146: マンション検討中さん]

千葉で地震が頻発してるし、能登で被害にあった家屋の殆どが土砂災害警戒区域だったので、ここの近くのハザードが心配

[147: 匿名さん]

液状化歴のある埋立地の方がリスク高いですよ。この辺は地盤も良いし震災リスクの低いエリアです。

[148: マンコミュファンさん]

立地的に売れないことはないと思いますが、大事なのは買った値段に対していくらで売れるかなので、価格がわからないことにはなんとも判断しがたいですね。

[149: マンション検討中さん]

「リセールできるのかな」
「リセールで困ることはない」
意味あるかこの会話？
なんの前提も条件もなしで

[150: マンション掲示板さん]

完売でしょう、ここ。