（仮称）神戸名谷・駅前複合開発プロジェクトってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

（仮称）神戸名谷・駅前複合開発プロジェクトについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.livio-sumai.jp/pj/myodani318/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154792

所在地：兵庫県神戸市須磨区西落合一丁目1番1・1番3・1番4（地番）
交通：神戸市営地下鉄西神・山手線「名谷」駅徒歩3分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.06平米～81.77平米
事業主(売主)：日鉄興和不動産株式会社
事業主(売主)：関電不動産開発株式会社
販売提携（代理）：株式会社ロイヤル不動産販売
販売提携（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
施工会社：岩田地崎建設株式会社
設計・監理：株式会社IAO竹田設計
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：318戸（分譲対象268戸）※賃貸住戸50戸を含む、他に保育所1区画
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上15階・地下1階建
用途地域・地区：近隣商業地域
駐車場：119台※内共用駐車場7台（EV充電用2台、カーシェア用3台、荷さばき用2台）含む
駐輪場：478台
バイク置場：7台
ミニバイク置場：25台

建物竣工予定時期：2026年1月下旬
入居予定時期：　　2026年3月下旬
販売開始予定時期：2024年6月上旬予定

アルコーブ面積：3.04平米～7.71平米（分譲対象）
バルコニー面積：10.62平米～30.86平米（分譲対象）
サービスバルコニー面積：3.85平米～5.25平米（分譲対象）
建ぺい率（法定）・（計画）：90％・47.55％
容積率（法定）・（計画）：400％・399.98％
敷地面積：5,036.62平米
建築面積：2,394.88平米
延床面積：23,862.86平米

神戸の新たな五つ星レジデンス

リノベーション神戸の一環として商業・文化・交流など
都市機能の活性化が進む名谷駅前に、新たなプロジェクトが始動。

駅前の利便性はもちろん、街と一体となった大規模コミュニティならではの
充実した共用施設、省エネ・エコ品質など、便利で快適な暮らしを実現するための
あらゆる機能を享受し、「五つ星」の暮らしを叶えるランドマークレジデンス。

暮らしの未来を輝かせる、生活創造プロジェクトにご期待ください。

KOBE-MYODANI

総戸数318戸
神戸市最大級分譲マンション
(仮称)神戸名谷・駅前複合開発プロジェクト始動

-「名谷」駅9年ぶり 「名谷」駅徒歩3分圏内の新築分譲マンション
- 神戸市営地下鉄西神・山手線「名谷」駅徒歩3分
　神戸市営地下鉄西神・山手線「三宮」駅直通20分 (通勤時)
- 大規模商業施設隣接 (大丸須磨店・須磨パティオ他)
- 2LDK～4LDK 多彩なプランバリエーション
- 大規模ならではの共用施設 2層吹抜けのエントランスホール ホテルライクな車寄せ
- 躍動する多世代共生のまちへ「名谷活性化プラン」 保育施設の新設・駅ビルリニューアル 他

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[201: 匿名さん]

>>200匿名さんのおっしゃる通りです。

プラウドは面積もここの3倍近く広く、落札価格もずっと安かったので、管理棟+住居3棟ゆっくりと建てられたし、自走式駐車場もつくれた。(←それでも設置率80%弱で当時も足りないと文句がでていましたし、現在も満車状態)

2012年夏に販売開始。サウスヴィラは抽選倍率7倍とかもあったはず。(2013年3月完売)

リビオは面積狭いのに、さらに保育所と賃貸50戸の条件がついているから現実的に駐車場もとれないし、間取りも削るしかないのは仕方がないですね。
今後の発表では設備もいろいろとグレードダウンされているかもしれません。

過去には戻れませんが、10年前は諸々の状況が良かったのですよ。

[202: 通りがかりさん]

>>198 匿名さん
プラウドの中古を待ちましょう。なかなか出ませんが、近頃は新築時の1.3～1.4倍の相場ぐらいですかね。

[203: 検討板ユーザーさん]

>>202 通りがかりさん
プラウドシティは売りがほとんど出ないので、不動産会社に空きがでたらすぐ連絡してもらい、即決するくらいでないと買えませんよ。
市街地のマンションがとんでもない価格になっているので、かなり注目されてるみたいですね。分譲時の価格聞いたら、1番高い93平米で4890万、最安が67平米の2780万だったそうです。
今の中古相場も中央区よりかなり安いそうです。
ここの価格に引っ張られて高騰しなければ良いのですが。

[204: eマンションさん]

>>203 検討板ユーザーさん
ある程度引っ張られるに決まってるでしょ
隣で新築がでるのに価格あげずに売る人なんて一週間後には成約してほしいって人しかいません。
名谷付近で買いたい人断言します、
ここの名谷新築マンションの価格発表があるまえに付近の中古買うべきです。
価格発表されてからじゃ遅いです、相場上がります。
買うなら正式発表前までです。

[205: マンション検討中さん]

５月くらいに価格発表ですかねー。
ここ逃すと新築分譲マンション建つような土地名谷駅付近ないですよね。
楽しみぃぃぃヒャッホー！！

[206: 匿名さん]

営業は駐車場については聞かれなくてもキチンと説明しとかないと、後々揉める火種になりそう。
ほっといたら都合の悪いことはサーと流しておしまいだからね。

[207: マンション検討中さん]

>>205 マンション検討中さん

2024年3月下旬MR公開(予定)の案内が来ていましたが、MR公開時には価格は教えてくれないのでしょうか？

[208: マンション検討中さん]

プラウドは殆どが実需組で、たまに転勤などでの買換えで売り出されるぐらいですね。広告出ても大抵はすでに申込済みで、瞬殺ですね。(余程の高値でなければ価格交渉などする余地なしの売主の言い値)
一般の投資(賃貸)物件も少なく、実需組の2～3年の転勤で定期借家契約が多い印象です。

[209: 口コミ知りたいさん]

>>208 マンション検討中さん
プラウドでもどこでもいいんですよ
ここの新築が高いし、車置けないってゆうなら
他探したほうがいい
駐車場ありの中古で駅10分以内なら買いでしょ
どうせ値上がるんだから
それも買えず名谷でマンションがいいーってゆうなら
ここの低層階、50.60平米あたり我慢して買っときな
車はないかもしれないけど、駅の利便は沿線でピカイチよ

[210: 匿名さん]

ここの購入者はファミリーが多いと思う。そんな世帯が郊外の50や60平米の極狭間取りでは満足せんでしょう。しかも間取りが凸凹で有効面積はさらに狭い。子供がいる世帯は80平米とかの値段が高すぎるとパスするんじゃあないかな。
今分譲されるのが平面駐車場のプラウドシティなら当時の倍の価格でも無理しても欲しいが、リビオは各棟が異常に近過ぎるのが気になるし、タワーパーキングを建てる費用も分譲価格に含まれるし電気代、毎月のメンテナンスも必要。今一つ魅力に欠ける。
期待していただけにガッカリしている。

[211: マンション検討中さん]

>>210さんに同感です。
更にここは部屋1、2ともエアコン室外機を置くだけでアルコーブは一杯になるかと。
メインは3LDKでファミリー層向けと考えると、アルコーブに三輪車とか外で使う細々とした物が出てくる可能性が高い。

そもそも「アルコーブなどの共用部分に物は置かない」というマンション規約違反！の建前はともかく、
アルコーブに余裕があるマンションであれば個人的には三輪車とか子供用品は「お互い様」「子育て中はいちいち仕舞うの大変よね」と広い心で受け止められる事もあるのですが、
あんまり狭いところにはみ出てくると、苦情→注意張出し→聞かない人は聞かない→ギスギスってなりそう。賃貸組もいますし。

>>209さんには「なら買わなければいいじゃん！」と言われるのを承知での愚痴です。
ホント、数年ぶりの駅近、大規模ということで期待してたんですよ。

[212: 匿名さん]

物件見てたら有りますよね。
無理してでも欲しいと思うのと、この値段ならパスしとこと思うの。
ここは価格次第という雰囲気ですが、かなり高いという予想が多いので、中立の立場で価格発表待ちたい。

[213: マンション検討中さん]

まぁ色々言われてますが私は購入検討してるのでとても楽しみにしておりますよ。
ただ価格がどんだけ高くなるかですね

[214: 検討板ユーザーさん]

駐車場少なすぎですよね？
当たらなかったらどうなるんですか？

[215: 口コミ知りたいさん]

>>214 検討板ユーザーさん
コジマの駐車場を夜間使えるようにしたら良い。

[216: マンション検討中さん]

駐車場はもうどうしようもないんだから諦めるしかないよ
車必須の方はここ以外探したほうがええですよ

[217: 匿名さん]

>>215 口コミ知りたいさん
車を使わない日でも毎朝出さないといけませんね

[218: 匿名さん]

>>217 匿名さん
駐車料金払えば出さなくても良いようにすれば。割引料金設定してもらって。

[219: 匿名さん]

駐車場少ないのは神戸市のスマートタウン構想の影響だろう。駅近の住民は鉄道利用で、車が必要な人は少し離れた一戸建てを促進するためだろう。そうすれば一戸建ての需要も増え空き家問題も少しは解決する。

[220: 匿名さん]

>>219 匿名さん
>少し離れた一戸建てを促進
そうですね。
70坪位の古い戸建てが、ある日突然取り壊されたかと思ったら、2軒の建売住宅(駐車場2台付)になっていますね。

[221: 匿名さん]

>>211 マンション検討中さん

規約がだめなら、建前じゃなくて置いてはいけませんよ
ルールは守っていかないといけませんよ

[222: 匿名さん]

いっそのこと駐車場無しでも良かったんじゃあないか。

[223: 検討板ユーザーさん]

>>219 匿名さん
スマートタウン？コンパクトシティじゃなくて？

[224: 匿名さん]

>>223 さん

>>223 検討板ユーザーさん
すみません、コンパクトシティです。
スマートシティと間違え、さらにタウンに勝手に変えた私の新造語でした。

[225: 名無しさん]

>>220 匿名さん

戸建ても現在の建築費、人件費高騰で70坪以上あれば、二分割して売りますよ。
なぜなら、70坪以上じゃ軽く6000万以上しますから
それなら30-40坪くらいで4000万-4500万で２つ売った方がいいですからね

[226: 匿名さん]

>>221 匿名さん
仰る通りです。
ちょっとだからいいじゃんは崩壊の始まりですからね。

[227: 匿名さん]

駐車場設置率35%って企画ミスでは？
間違ってて欲しい。

[228: マンション検討中さん]

隣に消防署があるとサイレンの音気にならないですかね？

[229: 名無しさん]

駐車場35%設置率ってほんとですか？

[230: 口コミ知りたいさん]

駐車場設置率は概要の通りでしょう。
もう今更そんなこと言っても仕方ありませんね

[231: マンション検討中さん]

駐車場はもうどうにもならねぇよ

[232: マンション検討中さん]

資料請求者限定ですが、一番広い81.77㎡がNタイプで公開されましたねー。

ご覧になった方はどう思われました？

方角からマルハチ向きの東角部屋と思います。
値段はともかく、この広さで4LDKはやはりキツイなぁ

MRでこの部屋が設置されるとすれば、洋室3を分割して半分をLD側に取り込んで広々LDを演出、残り半分は書斎風にして「在宅ワーク対応」とか「家事・趣味部屋に！」とか。

一番残念なのは柱がまるまる1本取り込まれている…この面積が居住部分だったら、、、

[233: マンション検討中さん]

マンションどんどん高くなっていくだろうからちょっとは妥協しないといけないかなぁ

[234: 通りがかりさん]

>>232 マンション検討中さん
リビオレゾン町屋で「モアトリエ」という間取りがあったので、こんな感じでMRになってたら結構良い印象になるかな

[235: 通りがかりさん]

>>234 通りがかりさん
正面は棚ではなく、窓になりますね。

[236: 評判気になるさん]

>>232 マンション検討中さん
セレクトプランとかで3Lとかにできればいいですね！

[237: 匿名さん]

プランを拝見しましたが収納力は結構あるなと思っています。
キッチンにも収納できるスペースがあったり、各洋室にウォークインクローゼットが設置されているのは良いですね
それぞれのプランで収納や機能性が考えられていると思いますが、キッチンのスペースがちょっと狭そうなのと凹凸があるのが
気になるかな。

[238: マンション検討中さん]

2LDK3LDKがメインで駐車場も少ないことから、ファミリー向けというよりシニア向けのような気がします。屋上の庭園は老人の憩いの場になりそう。

[239: マンション検討中さん]

名谷若い世代減ってるのにね

[240: 通りすがり]

ここは、西神中央のクレヴィアより
高額になるのでしょうか？
もしそうなら、西神中央の売れ残りを
検討対象にしようかと迷っています。

[241: マンション掲示板さん]

>>240 通りすがりさん

高いと思いますよ
西神って全然売れてないんですか？

[242: 評判気になるさん]

>>240 通りすがりさん

こちらの方が絶対高いです。
西神もあと40部屋くらいなんじゃない？

[243: マンション検討中さん]

クレヴィア西神中央の土地も神戸市入札だったんですよね？
どなたか西神中央の落札価格ってご存知ですか？
(ここの名谷は64億円！だったとの事ですが)

[244: 匿名さん]

>>243 マンション検討中さん
6,279,283,547円。
11,844㎡土地譲渡面積7,800㎡

[245: 匿名さん]

>>240 通りすがりさん
皆さんも言っている通り、同じ面積なら確実に名谷が高いですね。
今後も後から出てくる物件が以前の物件より安いなんてことはあり得ません。
だからデベロッパーも竣工完売みたいに売り急がず
のんびりやっているんです。

[246: マンション掲示板さん]

>>244 匿名さん
>ありがとうございます。
11,844㎡-7,800㎡=約4,000㎡は西区役所等施設という事ですよね。
単純に住宅部分の土地価格は約41億円と考えていいのでしょうか？公共施設と一体的な開発の入札価格の考え方って難しいですね。↓の計算、解釈間違っていたらすみません。
(6,279,283,547÷11,844×7,800=4,135,293,115)

↑で合っていれば、名谷のリビオは5,036㎡で64億ですから、
保育所があるとは言え、全体的にクレヴィア西神中央より1,000～1,500万円以上高くなりそうですね。

[247: マンション検討中さん]

>>240 通りすがりさん
名谷の様子見をしていた人達のうちの一定数は
名谷価格発表後にバタバタと西神中央に流れるんじゃないですかね。
あと価格にもっと余裕がある人達は垂水のプラウドタワー待ちになるかも。

[248: 匿名さん]

建設価格が上昇しているし、相場が急上昇しているので値上がりは避けられないでしょうね。
東京カンテイのレポートによると、中古マンション価格は約10%増ですし、新築は周辺より値下げして販売することはないと思います。
https://www.kantei.ne.jp/report/c2023.pdf

[249: マンション検討中さん]

名谷若い人少なくなってるし若い世代のファミリーを集める為のマンションだと思ってたら駐車場設置率悪くて値段もやたら高いマンションだすもんね。

[250: マンション検討中さん]

妙法寺のワコーレもそろそろ販売じゃないっけ？
名谷高くなりそうだし妙法寺のワコーレもいいかもね。
どんなマンションか知らんけど。

[251: マンション検討中さん]

そこまで高いなら、徒歩圏内の戸建ても買えそうですね。

[252: 匿名さん]

>>251 マンション検討中さん
徒歩圏内を何分と考えるか？ですよね。

個人的には10分以内位が理想ですが、
10分以内は殆どがUR・市住・昔の5階建の分譲マンション等が占めている所なので、
戸建が建てられる土地を探すとなると難しい…
おまけに方角によっては坂があったり。

いざとなればバスも使える所とすれば、
範囲も広がりますが、将来的にバス便の減少も考慮するとコレもなかなか難しいですね。

マンション・戸建てに関わらず、住む場所を決めるってたいへんですよね。

[253: マンション検討中さん]

妙法寺は、名谷とひと駅違うだけだけど
駅力としては、雲泥の差があるので
やはり高くても、ムリをしてでも
私は、名谷を選びたいです。
もしくは、西神中央。
でも最大限ムリしても、ムリそうですが…

[254: 匿名さん]

>>253 マンション検討中さん
土地勘あれば妙法寺は選択肢に無い人多いですよね。

[255: マンション検討中さん]

ずっと名谷に住んでますが妙法寺はないかな。
買物するなら結局パティオ行きそうですし。
妙法寺って昔から何もないイメージですわ

[256: 匿名さん]

ここで比較するなら
・垂水駅タワー
・舞子駅大規模×2物件
かな？舞子はここより安そうだし。

[257: 匿名さん]

プラウド在住のアラカンです。今は単身赴任中ですが、時々名谷に戻るとホッとします。学園都市にも住みましたが、やっぱり名谷に戻りました。独身時代は北側の戸建てだった。
帰り道に広告見て、コンパクトな部屋に買い替えもいいかなと思ったけど、かなり高額予想なのと、駐車場がそんな倍率だとは…。
うちは主人が車絶対って奴なんでちょっと難しい。
前の消防署？は慣れたら気にならないです。

[258: マンション検討中さん]

2LDKで５０００万～とかだと他の部屋は６０００万とか７０００万かな？
確かに名谷便利だけどさすがに高すぎる気がするね

[259: 通りすがり]

>>258 マンション検討中さん
高すぎですね。
それなら西神中央の売れ残りに流れていくかも

[260: 検討板ユーザーさん]

>>259 通りすがりさん

西神中央の営業マンええて笑
売れ残りでいいなら買っちゃいな
始発駅ー始発駅ー

[261: マンコミュファンさん]

>>258 マンション検討中さん
高過ぎますね、庶民では買えませんね

[262: 通りがかりさん]

名谷のくせに高級マンションとか生意気ですね
なるべく安くしてくださいお願いします

[263: 通りがかりさん]

>>252
名谷駅徒歩10分で戸建てとなると竜が台6丁目、7丁目、西落合5丁目ぐらいでしょうかね…

ぽつぽつ土地はでてきますが土地の値段も高いですよね

[264: 評判気になるさん]

>>263 通りがかりさん
西落合5丁目は坂がかなりキツいので、
竜が台7丁目全域と竜が台6丁目の一部、
北落合3丁目の一部が良いと思います。

ただ法定建ぺい率、容積率が低いので、
小さく土地を分割することも難しく土地の値段が高いですね。

[265: 通りがかりさん]

北落合３丁目は新築６０００万くらいのやつがこの前売ってたね。

[266: マンション検討中さん]

車が必須の人達は↑のエリアの戸建てがオススメですね。

[267: 通りすがり]

神戸市の東のほうJR・阪急沿線に比べたら安いけど、神戸の地下鉄沿線とくに名谷・西神中央もそこそこ高いですね。
神戸電鉄沿線は、安いですよ。

[268: マンション検討中さん]

さすがにここのマンションを検討している人は、神鉄沿線は候補にしていないかと。

[269: 匿名さん]

>>268 マンション検討中さん

ですね
資料請求1000越えてるのか
関心はあるんだな、あとは価格発表ですね

[270: マンション検討中さん]

ここのMRは定休日が水・木なので、金曜のHP更新が多いですね。次は3/1かと。
月も変わるし、そろそろ価格発表してほしい所ですが、
3/1にCGパース、3/15に価格発表、
3/29にMRオープン！ってところでしょうか。

多分、価格発表は引っ張れるだけ引っ張るでしょうね。その方が検索、問合せ件数アップするので。

[271: 匿名さん]

>>270 マンション検討中さん
月も変わるし、そろそろ価格発表してほしい所ですが、
3/1にCGパース、3/15に価格発表、
3/29にMRオープン！ってところでしょうか。
↑
予定価格公表もMRオープン以降でしょう。
予定価格で早くて4月下旬と思われる。
GWにぶつけてくるかな？

[272: マンション検討中さん]

スマートサイズの３ＬＤＫなら予算的にも手が届きやすいってサイトに載ってたけど
そこまで高くならないのかな

[273: 検討板ユーザーさん]

MRの建物ほぼ出来上がってましたね。

[274: 検討板ユーザーさん]

駐車場設置率40%は失敗では？
このエリアのこと、わかってないのでしょうね。

[275: 検討板ユーザーさん]

日鉄興和不動産だけでなく関電不動産開発も共同で土地を落札、建設しています。
関西のデベロッパーから見ても、このくらいの駐車場で良い立地との判断なんでしょう。
名谷エリアが出来た昭和の頃とは価値観も変わってきているので仕方がないですね。

[276: マンコミュファンさん]

想定される新築価格どおりでさらに車維持するなら結構お金嵩みますよね
その金額だと車捨てて東灘の築浅中古に住めてしまうのではと思ったり

[277: マンション検討中さん]

私は車いらないのでその心配はないですがここ人気で抽選で買えないと残念だなぁ

[278: マンション検討中さん]

東灘はエリアとしてのブランドや、三宮・梅田へのアクセスでは良い立地ですが、普段の駅前生活の利便性でいうと微妙。
昔からの市街地なので雑多で道も狭い。

名谷以西の地下鉄沿線は計画的に開発された住宅街なので道が広くて公園も多く、名谷と西神中央は駅前の利便性も良い。
特に名谷は三宮に近い方なので「生活する」という面ではちょうど良いと思っています。

もちろん東灘と比較検討するエリアではないことは分かっており、個人的な好みの問題です

[279: マンション検討中さん]

ワイはここ買うって決めてるから販売待ちやで！
駐車場は別にやしな！

[280: 匿名さん]

直接、内部の人間に聞きました。
この物件は新長田より北、西神中央までで、過去物件全てのマンションの中で、
最高値物件になるとの事。
80平米　約7260
70平米　約6350
60平米　約5440
高すぎる、、、
三宮に比べたら安いですよって笑いながら言われました。

[281: マンション検討中さん]

１番ショボい2LDKで５４４０万円…

[282: マンション検討中さん]

それが本当なら流石に高過ぎです。

[283: 検討中]

>>280 匿名さん
本当ですか？
すぐには信じられないくらい
ありえない金額です。
その金額がほんとうなら
私、悲しいかな撤退です。

[284: 通りがかりさん]

>>280 匿名さん
西神中央のクレヴィアが完売しそう

[285: マンション検討中さん]

まだ価格発表前なのに内部の人に聞いたとか書いて値段書いて大丈夫なの？

[286: 検討板ユーザーさん]

>>280 匿名さん
流石にそれは高過ぎだけど、板マンは坪300万以下は難しい時代が迫ってるのは確かだ。
タワマンに至っては坪400万以上が最低価格になりそう、その上で修繕費はこれまでの想定の2-3倍になる

[287: 名無しさん]

>>280 匿名さん
昨今の建設費高騰の情勢からしても、そのくらいの価格なんでしょうね。今と10年くらい前を比較するのはおかしいですが、同じ地域にある名谷のプラウドがバーゲンセールみたいな価格ですね。

[288: マンション検討中さん]

事前案内会のお知らせきました。
当日価格もついに分かるみたいですね。
２３日から事前案内会なので２３日に価格分かりますね！

[289: マンション検討さん]

>>280 匿名さん
こんな高額な部屋の賃貸ってデベはいくらを設定するつもりなんでしょうか？(賃貸には駐車場も割り当てないでしょうし)

そもそも神戸市は若い人達に賃貸で借りてもらい、
住みやすさを知ってゆくゆくは近隣に定住してほしいという意図だったかと。。
賃貸も高すぎると若い層で借りる(借りられる)人が限定されるし。駅前開発の趣旨が逸れてしまったようですね。

[290: マンション検討中さん]

>>288 マンション検討中さん
うちにも来ました。
「予定価格帯、シアターの視聴、模型・モデルルーム等の見学」となっていましたが、
「予定価格帯」ということは個別の部屋の価格は教えてもらえないということでしょうか？
新築MRは初めてなので、ご存じの方がいれば教えてください。

[291: マンション掲示板さん]

>>290 マンション検討中さん

教えてくれるんじゃないですか？
私も新築MRは初めてなので多分ですが。
事前案内会の予約も完了したのでとても楽しみにしております。
価格が厳しかったらすぐ帰りますけども！！

[292: マンション検討中さん]

>>291 マンション掲示板さん
> 私も新築MRは初めてなので
心強いです。
高額と聞いているので、ちょっと場違いになるんじゃないかという不安と価格は聞いてみたいという好奇心で行ってこようと思います！

[293: 匿名さん]

>>292 マンション検討中さん

291です。
大丈夫です。私も場違いな不安ありますけど行ったからって購入確定しませんしどんな部屋なのか気になるからちょっと見学するだけみたいな軽い気持ちで行きますので。

[294: 匿名]

定年後に便利な駅近物件に買い替えて、ベランダで花やハーブでも育てながら、ゆっくり第二の人生を…　と考えて、楽しみにしています。
が、ここの間取り図をみたところ、ベランダにスロップシンク(水道)がありません。
これって、ただ省略しているだけですか。
それとも本当にないのでしょうか？
ご存知の方、教えて下さい。

[295: 匿名さん]

>>294 匿名さん
物干しも省略しているのでどうなんでしょうね。
余り人が気付かない所や、需要の少ない設備はコストダウンでドンドン削っている可能性が高いので、期待しない方が良いかも。
ただ、シンク無しで水栓のみの場合もあるので、その場合は簡易図面には出ませんね。
後、ベランダに花を置くなら避難ハッチの無い間取りを必ず選んでください。あれは回りに何も置けないのでベランダの有効面積激減します。

[296: 匿名]

>>295 匿名さん
期待しないほうが、よさそうですね。
色々とありがとうございます。

[297: 匿名さん]

価格帯発表で全体に比べると安い部屋があったとしても、そこを検討するかは躊躇した方が良い。
あくまでマンション全体にく、ら、べ、る、と、安いだけで、そもそも無理してます。わざわざ条件悪く、安いだけで検討を進めると、銭失いです。
マンションの中で安いだけで、名谷では高いですよ。

[298: 通りがかりさん]

名谷で２ＬＤＫ5000万円～とか高すぎくん！

[299: マンション検討中さん]

マンションギャラリーも2階建てだし、オシャレ感も出してるしお金かかってそう

[300: 匿名さん]

手が届くかどうか、価格帯発表が待ち遠しいです。

[301: マンション検討中さん]

この前内部の人に聞いたって書き込みあったけどあの通りなら安くて5400万円～でしたよね
安くて5400万円…笑

[302: マンション検討中さん]

この前内部の人に聞いたって書き込みあったけどあの通りなら安くて5400万円～でしたよね
安くて5400万円…笑

[303: マンション検討中さん]

>>299 マンション検討中さん
届いた資料請求者限定のMRの先行案内も
マルハチ側からみた南棟と西棟のCG完成図が
載ってましたが、紙がキラッキラッでお金かけてるけどすっごく細部が見にくかったです。

マルハチ側から2棟が写ってて角度的にはこれが良いのかもしれませんが、広告にメインエントランスが写ってないって、どうなんですかね。
マルハチ側との交差点に写っている出入口らしきものは、保育園の入り口？そしてその奥がサブエントランスになるのでしょうか？

消防署との角寄りに南棟の一戸分位の1、2階をぶち抜いて駐車場棟内への入り口があるようですが、
中へ入ってからの「ホテルライクな車寄せ」がどうなっているのかいずれもMRで確認するのが楽しみです。

[304: 匿名さん]

あの狭さであの価格の前情報通りなら、手が届く、届かない以前に、頑張って購入したいと思える物件ではないかな。

[305: マンション検討中さん]

これ以上の駅前立地は難しいから、立地重視でどこまで出せるかですね。

[306: マンション検討中さん]

タワーパーキングや機械式駐車場、ソーラーパネルなどの管理・修繕費用を考えると、10年ぐらいで売却するパターンがベストかなぁ。
このマンションの20～30年後、ローン払い終わっても毎月の管理・積立金がヤバそうです。

[307: 通りがかりさん]

あんな狭い２ＬＤＫで５４００万なら絶対戸建ての方がいいね
このマンション駅近いくらいしかいいとこないよ。笑

[308: 匿名さん]

間取り図を見ると、ベランダにスロップシンクがなさそうなので、私にとってはそれがおおいにネックです。

[309: 通りがかりさん]

北須磨支所の裏辺りに建築される集合住宅ってまだ全然情報出てないけど分譲マンションじゃないのかな

[310: 匿名さん]

>>309 通りがかりさん
賃貸マンション

[311: マンション検討中さん]

市営住宅にしてもURにしてもなぜ駅近に賃貸が多いのか。。
そこそこの所得、税金を払っている中間層が駅から離れた戸建に住むことになり、駅近の分譲マンションになるとこの価格。
URが土地を売却して、そこにマンション開発が進めばもっと公平な街になるのに。

[312: 検討板ユーザーさん]

名谷駅近くの団地群は、築30～40年の分譲マンションも多いですよ。
駅近なのはいいのですが、古過ぎてエレベーターがない。
…かといって、新築は、高過ぎですね。

[313: マンション検討中さん]

ここは大規模マンションということですが、
ゲストルームって恐らくないですよね？

[314: 匿名さん]

大規模購入経験者だが、ゲストルーム、コンシェルジュ、カフェ、ぜーんぶ要らなかった　年数回泊まりに来るだけなら三宮の綺麗なホテルに泊まってもらうで良いと思う

[315: 匿名さん]

カフェやジムなどは不要でしたが、ゲストルームは両親の宿泊に結構利用していました。

初めての子の育休中に母が手伝いに数日きてくれる時は夜はゲストルームで過ごしてもらい、棟内なので、直ぐに来てもらえるし、朝ご飯から助けてもらったり。(旦那はお弁当まで作って貰ってました笑)

子供の誕生日やお祝い事も、ホテルの宿泊費よりも安いので、浮いた分は皆んなで美味しいものを食べてましたし、両親・義理両親ともに孫と過ごす時間も多くなり喜んでいました。

泊まってもらう方との関係にもよるので一概には言えませんが、うちはゲストルームは大変便利でしたよ。
(因みに両親達は1時間くらいの距離に住んでました)

[316: 匿名さん]

流行り廃りもあるから余計なものは付いてないほうがいい。
管理費だってバカにならないし、すぐ撤去できる自販機くらいで十分だと思います。

[317: 匿名さん]

来客用駐車場とゲストルームは、あるほうが絶対いいと思います。

[318: マンション検討中さん]

どっちもいらないかな
来客用駐車場作るくらいならマンション住人の駐車場作れとか言われそう。笑

[319: マンション掲示板さん]

ゲストルーム借りるのは安いですが、購入時に割り勘で前払いしてるようなもんですから使わにゃ損

[320: マンション掲示板さん]

ところで結局、この物件にゲストルームは、あるんですか？
関係者のかた、教えて下さい。
ついでにベランダのスロップシンクも。

[321: マンション掲示板さん]

駐車場の設置率が少なくて驚きです。
周りに月極駐車場がないので、もし抽選外れたらと思うと、
申込できません、、立地はいいのに間取りなども含めて、商品がとても残念です、、、大手デベではないので、期待しすぎですかね。

[322: マンション掲示板さん]

駐車場の設置率が少なくて驚きです。
周りに月極駐車場がないので、もし抽選外れたらと思うと、
申込できません、、立地はいいのに間取りなども含めて、商品がとても残念です、、、大手デベではないので、期待しすぎですかね。

[323: マンション検討中さん]

車必須の方はここ諦めるしかないですね
土地の落札価格が高すぎて駐車場を限界まで削って部屋数増やして売るしかなかったんかな

[324: 匿名さん]

>>321 マンション掲示板さん
大手デベではないので、期待しすぎですかね。

↑
2022年全国マンション供給ランキング10位の大手だよ。

[325: 匿名]

早くこの物件の確定金額を知りたいと思っています。
もし噂通りにバカ高いのなら、他をあたろうと思っているので。
でも私的には、結局、常識的な金額に落ち着くのではと希望的観測を持っているのですが。

[326: 匿名さん]

もし噂通りにバカ高いのなら、他をあたろうと思っているので。
でも私的には、結局、常識的な金額に落ち着くのではと希望的観測を持っているのですが。
↑
今後、この物件以降もあなたが思う常識的な金額の物件は出てこないですよ。
これからのマンションで普通の物件を買おうと思うと少なくとも㎡あたり85万くらい見ないと。

[327: 匿名]

>>326 匿名さん
そうですね。
でももっともっとバカ高い東方向は、せいいっぱいムリしてもムリなので、がんばったら可能かもしれないムリさ加減の西方向のクレビアの売れ残り物件にシフトしようと思います。
でも、まだここにも未練があるけど…

[328: マンション検討中さん]

ちなみに常識的な金額とはどのくらいですかね

[329: 匿名]

>>328 マンション検討中さん
隣のプラウドより高くなるのは仕方ないとしても
でも高くても西神中央のクレヴィアくらいまで。

[330: 匿名さん]

>>329 匿名さん
西神中央のクレビアは2019年、名谷のここは2022年の入札
同じ土俵で比較するのはどうかと思いますが

[331: 匿名]

>>330 匿名さん
そうですね。
単なる私個人の願望を書いてしまいました。
昨今の新築物件の高騰に引っ張られるように
中古もどんどん高くなり、頭が痛いです。

[332: 匿名さん]

入札価格高すぎたのが間違いの始まり。
２番手の企業だともっと安く分譲出来た可能性もあり、単にここは購入者の迷惑にしか成っていない企業。

[333: 匿名さん]

>>332 匿名さん
＞２番手の企業だともっと安く分譲出来た可能性もあり、
2番手はいくらで札入れしたんですか？？？

[334: マンション検討中さん]

落札当時は各社の落札額が開示されてましたが、今は見れないですね。
そりゃ二番札の方が安く土地を仕入れようとしているのだから分譲価格も安くできるでしょう。
それ言い出したらキリないですけど。

[335: 匿名さん]

>>334 マンション検討中さん
いや、あの落札価格は狂気の沙汰。
そのツケは結局購入者が払う。
ここ買う人にはなんのメリットも無い。
更にあの落札価格のせいで、この辺りの固定資産税も跳ね上がるかも知れない。なーんもいい事無い。

[336: マンション検討中さん]

ここのマンション検討中です。
仕事上、2～3年の転勤(神戸に戻ってくる)の可能性があるのですが、転勤中に貸出をするにはここは苦戦しますよね。
調べたら、定期借は普通借家よりも1～2割ほど家賃が安く設定になる、法人契約が難しいなどがありました。
棟内にデベの賃貸が50戸もあるし、家賃も足元を見られそうで、、、嫌です(涙)

転勤可能性のある方はマンション購入時はどのように検討されているのでしょうか？

[337: 匿名]

>>336 マンション検討中さん
2～3年の転勤ですか？
もう少し長期ならともかく、それくらいの短期なら、おとなしくそのまま留守宅として、おいておきます。
貸すときも、また帰ってきたときも、いくら築浅でもハウスクリーニングは必須だし、その他修繕箇所等もあれば、2～3年の家賃収入だけでは、あまり旨味はないですよ。
欲をかかずに優雅に別荘とでも思っておきましょう。

[338: マンション検討]

>>337 匿名さん
> もう少し長期ならともかく、それくらいの短期なら、おとなしくそのまま留守宅として、おいておきます。

3,000万円位の物件ならそれもありなのですが、
流石にこちらの6,000万円～だと月々の費用(ローン・管理費・修繕積立金・固定資産税)も馬鹿にならず…(キャッシュ一括購入なら大丈夫ですが、さすがに。苦笑)

かと言って、安かろう狭かろうの部屋を購入する気にもならず、難しいです。

[339: マンション検討中さん]

転勤があることが分かっていて単身赴任の予定もないなら、そもそも家を買うこと自体が微妙では。

[340: マンション検討中さん]

いよいよ今週土曜日に大体の価格分かりますね。
狭くて駐車場もなくて駅近いくらいしかいいとこのなさそうなやたら高いこのマンションの価格が！！

[341: 匿名]

私は、身の程を知っているので、ここの購入希望者の枠からは、すでに脱落していますが、
でもマイホームを夢みている一般人として、この物件の価格にはとても興味があります。
たのしみ

[342: 匿名さん]

ここのファミリータイプを賃貸で貸すなら設定20万越えるだろうけど、そんなに需要あるかなあ

[343: 通りがかりさん]

確か安くて５４００万～ですよね？
名谷でそんな値段のマンションとか信じられないですね。
名谷に住んでますけどさすがに高すぎるね

[344: 匿名さん]

>>342 匿名さん
昨年春～夏ぐらいに西神プラウド・ジオの75m2前後の3LDK物件が18～20万円で賃貸出てましたね。
西神は医療系企業のサイトもあるのでそれぐらいの家賃でも時季が合えば一定数の需要があるかと。
またあちらは車高にもよると思いますが、機械式駐車場のキャパもあるみたいなので、こちらのよりは良い条件が揃っていると思います。

どのくらいの広さの部屋を賃貸に設定するつもりかは分かりませんが、20万円近くの家賃で70m2弱は名谷では高すぎだし、夫婦＋子供1人では狭い。ましてや駐車場の割り当てもない。余程の理由がないと50戸分の賃貸って埋まらないと思います。

[345: 通りがかりさん]

2LDK5400～って灘区、東灘区の新築と近い水準ですね。西区に長らく住んでいますが、名谷で？ってビックリします。
開発でどれだけ変わるのか未知数ですが、今は正直寂れてお年寄りが多い街になってる感じがします。

[346: 匿名さん]

HPの請求者限定の間取りが更新されて少し増えてましたが、ここって60m2台の間取りが多くないですか？
MRがオープンしたら、全部の間取りが揃うのでしょうが、最多販売帯は65～70m2切る位なのでは？

結局318戸をつくる為に、ひと部屋　ひと部屋が狭くなり、柱も玄関も凸凹、アルコーブ・ベランダも狭く、駐車場も最低限数で管理・修繕費のかかるタワーパーキング＋機械式で凌ぐ。
車乗りたいなら、シェアカーあるよ、その維持費用は管理費に含めておくから乗りたい人も乗らない人も皆んなで払ってね！

あとは売り文句として都合がよいので、低炭素住宅やZEHは『デベに補助金も出る』から建築費が高くなっても認定とりますよ！(どうせ価格に反映されて払うのは購入者だし、今時はマンションが高いのは常識だし、こんな駅前なら仕方ないよね)
って言われているように感じてしまうんです(悲)

[347: 匿名さん]

>>346 匿名さん
価格が高騰してるから部屋のサイズを小さくして価格を抑える苦肉の策です。
東京近郊では10年前から徐々に部屋が小さくなってます。関西も同様のことが起こるだけ。

[348: eマンションさん]

>>343 通りがかりさん
高齢者はお金持ちが多いからそれでもバカ売れ

[349: 評判気になるさん]

>>346 匿名さん
ZEH認定されるとローン減税増えるから買う人にとってお得。
何も知らんし、金もないとは哀れよのう

[350: マンション検討中さん]

明後日ついに価格分かりますね。
言われてる通り安い部屋で５４００万～なんですかね。
名谷駅からは少し離れてるけど神の谷の戸建てとか３９００万くらいで販売されるみたいですしここが高すぎるなら神の谷の戸建て見に行ってみようかな。

[351: 匿名さん]

車が必要ない方なら、クレヴィアより20％高くてもしょうがないと思う。三宮に近いし買い物するにも近いから便利かも。

[352: 匿名]

>>351 匿名さん
でもここは、部屋が狭いし、スロップシンクもなさそうだし、その上、ばか高そう。

[353: マンション検討中さん]

徒歩15分ぐらいなら戸建も狙えそうな価格帯ですよね。

[354: 名無しさん]

価格情報の速報、
よろしくお願いします。

[355: eマンションさん]

>>354 名無しさん
4LDK 8500万
3LDK 7500万
2LDK 6500万　
2LDK(55平米) 5400万

[356: 名無しさん]

>>355 eマンションさん
早速のお返事ありがとうございます。
驚がくの価格ですね。
これって上層階は、もっと高額ってことですね。

[357: 通りがかりさん]

名谷ですよね…マンション価格が上がっているとはいえ、正気の沙汰とは思えない価格。市内でも買える層は限られそうですね。買える層は東に買う方が多いし。

[358: 匿名さん]

流石に高過ぎる。。

[359: 名無しさん]

西神中央のほうが子育て世帯も多いはずなのにそごうは潰れ、どんどん寂れていってます。名谷は老人が昔から多いですが最近は団地をリノベーションして子育て世帯がどんどん増えていっております。大丸もスーパーもあり買い物しやすく、区役所や図書館、病院もあります。学習塾、スイミングスクールもありいいですね。またコンパクトにまとまっているのも高齢者、子育て世帯にとって便利ですね。しかしこちらのマンション、高価格で駐車場が少ないので金持ちの老人が大半を占めそうな気がします。

[360: 匿名さん]

>>359 名無しさん
区役所や図書館、病院もあります。学習塾、スイミングスクールは西神中央にも駅前にあります。
西区は人口減ってますが西神中央駅近辺は減ってませんよ

[361: マンション検討中さん]

MR行かれた方へ
設備はどうでしたか？
食洗機、ディスポーザー、浴室、ベランダの奥行き、スロップシンク等など、
良かった所とケチってるなぁ、という所があれば教えていただけると嬉しいです。

[362: マンション検討中さん]

さすがにそこまでは高くなかったですよ。
2LDKは4,000万円台後半～、3LDKは5,000万円台前半～って感じでしたよ。
駅前と今後の名谷をどう評価するかで購入判断はわかれそうです。

[363: 匿名さん]

>>362 マンション検討中さん
では少し前に書かれていた金額はデマと言うことですか？

[364: eマンションさん]

元々、噂されていた5400～はデマだったということなのでしょうか…

[365: マンション掲示板さん]

>>362 マンション検討中さん
すみません
3LDKの平米数と予定価格教えてもらえませんか、

[366: 口コミ知りたいさん]

>>365 マンション掲示板さん
2タイプあります。
67㎡ 5200- 階数によって数十万変わります。
78㎡ 6000- 階数によって数十万変わります。

[367: マンション検討中さん]

デマというか
少しずれてますね
56平米4800万台
60平米5,000万台
63平米5300万台
67平米5500万台
70平米6000万台
80平米8000万？台
だったような気がします。西、東、南の向きでも変わってた気がします。
とにもかくにも来場の予約がとんでもないそうで、注目はあるなかなと。
設備は思ったよりよかったです。
ディスポーザー、スロップシンクはなかったです。
部屋の空間の作り方が上手なのかと思いました。
私は元々買うつもりなので、引き続き前向きです。

[368: マンション検討中さん]

来場予約そんな凄いんですね。
案内届いた日にすぐ予約して良かったです。
ここ販売開始したら抽選になるのかな。
にしてもやはり高いですね。笑

[369: マンション検討中さん]

>>367 マンション検討中さん
ありがとうございます。
それならまだ想定の範囲内の値段ですね。

ディスポーザーやスロップシンク無しのようですが、共用設備のことですか？

[370: 匿名さん]

>>368 マンション検討中さん
おそらく市街地は高過ぎて手が出ないが、名谷だったら安いと思って来場してる人多いと思う。
予定価格聞いて諦める人多いと思うよ

[371: 口コミ知りたいさん]

価格の情報がそれぞれ違っていてどれを信じたらわからないですね
素直にMR行きます

[372: マンコミュファンさん]

>>367 さん
予定価格の情報ありがとうございます。
これは普通のサラリーマンは厳しい価格ですね
名谷にこの価格出せる人は限られてくるような気がしますが、それでも売れてしまうのでしょうね。

[373: マンション検討中さん]

>>355 eマンションさん

この価額帯の信ぴょう性は？

[374: eマンションさん]

>>373 マンション検討中さん
本日MR行ってきました。
355はデマですね。367さんも3LDKの情報が違っています。3Lは366の通りでしたよ。
ちなみに設備は十分で壁やドア、キッチンの色合いなどをオプションで選べました。

[375: 匿名さん]

>>374
すみません、67平米、70平米の階数と方角と予定価格を教えてもらえませんか。
モデルルーム来週行く予定ですが、今書かれてる価格なら我が家は無理かなーと思いまして。。

[376: マンション検討中さん]

２ＬＤＫは４８００万台で確定ですかね。
情報助かります。
予想してた額より低くて良かったです。

[377: マンション掲示板さん]

それでも名谷ってことを勘定に入れると全体的に1000万ずつ高いですね

[378: 匿名さん]

普通に冷静になって考えてみ

名谷やで

寂れかえってるとこにマンションなんか買ってどうすんの？心中するんかいな

[379: 匿名]

ここ名谷は、三宮、大阪には、たしかに西神中央よりは近いけど、私なら、西神中央のほうがいいかなぁ。

[380: 匿名さん]

人口動態見てたら西区から明石市への流出激しいね。そりゃこんな価格でマンション売ったら子育て世帯は広い部屋買えないから子供1人にするか明石へ流出するわ！
神戸市が補助金出して再開発するならもう少し何とかしろよ
明石大久保のように子育て世帯は4000万で3LDK買えるようにしないと人口増えんてそりゃ

[381: マンション検討中さん]

名谷も西神中央も神戸市が開発した街で、若返りも市が主導してるから寂れないでしょ。
ヤバいのは神鉄沿線の北区。

[382: 評判気になるさん]

>>380 匿名さん
お金のない人は市営でもURでも団地がありますよ

[383: 匿名さん]

>>380 匿名さん
明石大久保のように子育て世帯は4000万で3LDK買えるようにしないと人口増えんてそりゃ


何年前のマンションと比較しとんねん。

[384: 匿名さん]

名谷の価格の件、嫁に話しました。
途端に泣き崩れる嫁。
すまんな、もう贅沢品は買えない。
今から子どもに神戸市内のマンションが買えなくて転校になる事、伝えます。
神戸で生活している人もいるんです。俺は須磨パティオを絶対に許さない。

[385: マンション掲示板さん]

>>384 匿名さん
?須磨パティオ関係あります？
?中古で他の物件を購入するのはなしなのですね

[386: 匿名さん]

どういう状況?
名谷以外にも地下鉄沿線は住むとこあると思うんですが…
学園都市とか妙法寺とか西神とか。

[387: 匿名さん]

>>384 さん
パティオ関係ないし、買えないなら現状維持で転校する必要ないし、市内のマンション買っても校区外ならどのみち転校になるし。

[388: マンション検討中さん]

妙法寺のワコーレの２LDKは３７００万くらいでしたね。
ここの２LDKは４８００万くらいだから１１００万も差がありますね。
ここほんと高いですな。笑

[389: 匿名さん]

途端に泣き崩れる嫁っていうテンプレネタですよ、
https://kaji-amehare.com/nakikuzureru-yome/

[390: 匿名さん]

・ディスポーザなし
・スロップシンクなし
・廊下側、リビング側両方ともアウトポールではない（リビングすら食い込みは珍しい）
・風呂が3LDK67平米でも1317... 一番の謎ポイントは4LDKでも1418 (なぜ...)
・納戸がキッチン横にある謎間取りあり
・ホームページ激重
予定価格坪280万平均。これは建設費も人件費も建材費も上がってるからとはいえすごいですね。エリアは違いますが、大阪15分の稲野の三期が坪240万平均だったことを考えると新時代到来ですね。

新時代ですね。

[391: 匿名さん]

立地が最強レベルにいいから他は削れるもの削って価格抑えてホームページにも設備載せないのはできるデベ。立地以外あんまりみられたくないから重くして動画てんこ盛りってのもナイス判断だな

[392: 匿名さん]

>>388 マンション検討中さん
その価格差でも妙法寺は住みたくないなぁ、何もないし

[393: 評判気になるさん]

>>384 匿名さん
これのどこが参考になるんだよ笑

[394: 匿名さん]

6000万か
いくら駅近とはいえ、JR・阪急ではないからなあ

[395: マンション検討中さん]

この価格なら駅徒歩15分ぐらいでそこそこ広い戸建て買えますね。

[396: 匿名さん]

>>394 匿名さん
JR・阪急でこの駅距離なら8000万~ですけどね

[397: 匿名さん]

坪単価290万円なんですね。
さすが土地入札64億円なだけありますねぇ

間取り図で気になったのですが、
ここの東棟と西棟の距離がとても狭そう+マンション全体的にベランダ以外の窓が小さめなので、
東と西の玄関脇の部屋1・2は今年3月末までの建築基準法では「フリールーム」なのでは？

4/1から基準が改正されて「部屋」表記できるパターンなら、棟同士の距離感から考えてこの2部屋は行燈部屋確定ですよね。(まあ、照明つけてしまえばいいんでしょうし、低炭素とかZEH-Mの高断熱の為には窓や開口は小さめにならざるを得ないのかもしれませんが…)

[398: マンション検討中さん]

どなたか賃貸がどこになるのか聞かれた方はいらっしゃいますか？
棟とか階、広さとか決まってるんでしょうか？

[399: マンション検討中さん]

共用部に保育施設が建設されると思うのですが、保育園なのか小規模保育園なのか聞かれた方いますか？

[400: 口コミ知りたいさん]

>>398 マンション検討中さん

賃貸は１ＬＤＫだったような…
前にネットの記事で見たような気がします。
勘違いならすいません。