ブランズ伏見桃山ってどうですか？

[マンション住民さん]

ブランズ伏見桃山についての情報を希望しています。
ブランズがたつようですが、気になっています。
同じように気になっている方いたら情報交換しましょう！
公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/fushimi-momoyama/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154156

所在地：京都府京都市伏見区大阪町587、御堂前町616番1、618、新町四丁目465番6（計4筆）（地番）
交通：京阪本線「伏見桃山」駅 徒歩4分
近鉄京都線「桃山御陵前」駅 徒歩6分
京阪本線・宇治線「中書島」駅 徒歩11分　JR奈良線「桃山」駅 徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：39.18平米～90.50平米
売主：東急不動産株式会社
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[41: 匿名さん]

イオンでしょう
https://www.city.kyoto.lg.jp/sankan/cmsfiles/contents/0000297/297912/k...

[42: 匿名さん]

>>36 評判気になるさん
購入検討とは羨ましいです。
モデルルームがオープンしてから日にちがたっていませんが、
早くも希望住戸やローンのことまで話しが進まれているのですか？
やはり人気物件ゆえに早い者勝ちなのかもしれませんね。

[43: 匿名さん]

市内に新居を購入したためもうすぐ引っ越す予定ですが今現在、桃陵団地前のマンションに賃貸で暮らしています。
この周辺は日常生活の買い物は困ることなく便利です。
しかし約3年半ほど実際に住んでみて感じることですが、やはり伏見区なので住民層はうーん…という感じです。
イオン(仮店舗)へもたまに買い物へ行きますが客層は何とも言いがたいです。
この辺りでは路上喫煙者は当たり前ですし、上品さというものは欠片もないかと…。
私の住んでいるマンションでは私立にお子様を通わせている方も多いですが、子育てに良い環境かと聞かれるとYESとは言えません。
正直、この価格を出してまでファミリーで住むべき場所ではないように感じます。
伏見桃山は田の字や市役所前などのエリアとは需要が違いますから、今7～8千万で購入したとして、もし10年15年後に手放す時のことを考えるとかなりのチャレンジに思います。

[44: 匿名さん]

皆さんが価格に対して価値があるかの話をしている中、話の腰をおってすみません。

モデルルームの見学に行きましたが、遮音性能についての説明をしてくれませんでした。
質問してみたのですが、はぐらかされてしまって。
担当についた人が知らないのか、まだ言えないのか分からないのですけど。
床とか壁の遮音性能のように後からどうにもならないところ、ふつう気になりますよね？

[45: 検討中さん]

>>44 匿名さん

確かに、どこにもそういった情報がなくて我が家もモヤモヤしています。パンフレットも図面の1冊しかいただけていませんので、コンクリート厚や工法、遮音性や耐震性、セキュリティシステム(アイルス等)など、今何も情報がないのに申し込むのは厳しいと思ってしまいます。
スーパーの納品トラックは年中無休で早朝から夜まで何度も出入りしますよね。ピーピーオーライオーライと結構うるさいと思います。
東向きの低層階、あとは4階くらいまではどこも、毎日音がうるさいのではないか想像しています。
また、住人用の機械式駐車場と納品トラックは同じ出入り口ですから、自家用車の出入りに余計な時間もかかるのではないかと。

各戸に宅配ボックスがあるのが売りのようですが、宅配業者が中まで出入りする回数も増えるわけで、イオンの客など含めて不特定多数の人がスッと一緒に入れてしまいますから、セキュリティは大変心配です。

このような下層が店舗等のマンションは下駄履きマンションと言って壁が少なく、耐震性にも不安があります。
このお値段に相応しい重厚さであればいいのですが、実はお粗末な造りにガッカリするのではないかと心配しています。
不安ばかり長々と書いて、申し訳ございません。
それだけ真剣に考えているのでご容赦ください。

[46: 通りがかりさん]

上の方の不安材料が的確です。
横からすみません。ファミリー層、新婚さん、
定住者さんは厳しいと思います。
車の音は本当に響きます。不動産関係の仕事されてる人も言ってました。ここは富裕層高齢者、
投資の方用ですね。只、高齢者の方々も静かに暮らしたいと思われない方がいいと思います。

で、担当者さんのはぐらかし？まだ言えないのでは無く知らない、勉強不足ではないでしょうか。
高いお金を出して購入する物件では無い気がします。

[47: 匿名さん]

資料請求してモデルルーム行ってきました

[48: 匿名さん]

>>45さん
ありがとうございます。私も、プラスな面もあればマイナス面もあると思いました。

イオンが近いので、お買物しやすいメリットはあります。
ただ、やはり侵入者がいるかもしれないと思いながら生活するのは…

>>伏見桃山駅・桃山御陵前駅周辺は伏見区の中でも治安の良いエリアで、街灯が多く明るいので安心です。 ただし、居酒屋が多く集まっているので、酔っぱらいには注意が必要です。 特に女性の方は、夜の一人歩きはできる限り避けた方が良いでしょう。
だそうです。
https://kansainavi.net/fushimi-momoyama/

[49: 匿名さん]

セキュリティは気になりますね。監視カメラがあっても何かあってからでは遅いですし。
個別宅配ボックスに関しては最近の再配達の問題など鑑みても時代の流れで必要なのかなとも思ったり。
https://news.yahoo.co.jp/byline/sakuraiyukio/20220415-00290988

[50: マンション検討中さん]

坪単価250～260万、75㎡で6000万以下だろうと想定してましたが、思った以上に高かったです。
店舗上の3階を住宅として販売できればもう少し安くなったのかもしれせんね。
残念ながら手が出せそうにないので、丹波橋あたりの中古か、戸建てにシフトします。

[51: 匿名さん]

コンクリート厚や工法、遮音性や耐震性について、まだ誰も知らないということは営業マンは言えないということなのでしょう。
管理費や修繕積立金がどれくらいになるか知りたかったですが、教えてもらえませんでした。
下駄ばきマンションは、管理費等が安くなるのがメリットだと思っていましたが、ここはそうでもなさそうですかね。

[52: 匿名さん]

何故言えないのか理解できないし、管積みや、
駐車場料金も普通は知りたい。
MRて何しに行く所ですか？購入意欲が高ければ
諸々ついてくる金額は当然知りたいと思うし、
ファミリーで済むなら（定住）管理費、修繕費
駐車場、駐輪場の費用は住宅ローンが終わっても続きます。新築や中古を見に行った経験がありますが、営業さんが駆け引きするとこは嫌です。
なので、ほぼ一回目の見学で購入意欲や考えは伝えますし、こちらが聞いた質問に答えてくれない不動産会社は即やめします。

[53: マンション検討中さん]

ここは中途半端で残念な物件になりそうです。
マンションを買う側にしたら、立地も最高、全部マンションの方が資産価値も高く、将来の揉め事もなくシンプルで良かったはずです。
イオンにしてみれば、別に安普請の建物でいいし長期修繕も安く済ませたいし、将来の資産価値は関係ない。いろいろ金額が決まらないのも、イオンと東急で折り合いがつかなかったのかな？と邪推しています。
イオンとの契約もすんなり進んでいなかったとも聞きました。
地元民だったので思うのですが、地域住人は前の4階建て(本屋や床屋いろいろ専門店もあり)イオンが戻ってくる！と期待していました。今の仮店舗プラザ店並み2階建て…これでは大したことないスーパーです。
せっかくの大きな土地で駅近立地。マンションならマンション、イオンならイオンだけの方が、絶対に良かったように思います…

[54: 名無しさん]

身バレするかもだけど書きます。
9割くらい購入したい意志を持ってモデルルームを見に行きました。簡潔に言うと私は未来の話がしたかったです。
私が購入しそうな客には見えなかったのかは分かりません。ここはこのように出来ますか？とか色々質問はしましたが購入者でないとそういう深い話はそもそもしませんのでとか、肝心の管理費などは分からなかったり、先のことは何も見えませんでした。46さんの言う通り、投資、高齢者用なのかなと思いました。

あとは気になった点を
個人の宅配BOXが玄関の前にあるのは良いですが、オートロックを通れる事はちょっとな～と思いました。便利だけど配達業者も人間なので、、

リフォーム前提の間取りをモデルルームにしていること。あのモデルルームの間取りにしたければ引渡しした後自分で工事業者に依頼しないとできない間取りです。それをモデルルームにするのはどうかと。壁紙も無理ですよね。高額な料金を支払えば出来るのかもしれませんが。

ずっとワクワクして楽しみにしていましたが、駆け引きをしているようですごく悲しい気持ちになりました。こっちは抽選するくらい人が集まって来るから今購入意思の弱い人は除外しよう。そんな風に私は捉えてしまいました。

[55: 匿名さん]

中庭は老人ホームのような所になるかもしれませんね。親の援助等がなければ子育て世代に坪300万円のマンションはなかなか買えないと思いますし。

[56: 匿名さん]

イオンさんとの契約もうまく進んでいなかったとは…。もう、無理くりですか？
で、購入者が多くて抽選になるくらい強気…？
そんなふうには全然思えません。
賢いお金持ち、又京都を知ってる京都人だったら
この価格で購入するとも思えません。
こちらの土地柄をあまり知らない方、そして、
投資の方←自分は住まないからリスク無し。
けど当然ですが4L DKの部屋もあるわけですよね
リタイア高齢者は4Lなんていらない。じゃあ、
賃貸で貸すにしてもこの価格で購入し、いくらの家賃で貸すつもりなのでしょうか？
投資詳しく無いのでよく分かりませんが元取れます？　人の懐なのでどうでもいいですが、完全に
売り出し価格を間違えていらっしゃると思います

[57: 通りがかりさん]

ほんとに高齢者向けなのでしょうか。たしかに買い物は便利ですが、道が狭い上にスーパーの買い物客や歩行者、自転車がごちゃごちゃで歩きにくい通りです。リタイヤ高齢者ならいまは必要なくても5年、10年後になんらかの送迎車サービス(介護施設、透析など)が必要になってくる方もいると思いますが、そういった送迎車や救急車両など入ってきにくく停めにくい場所です。それから人が集まる場所にはどうしても騒音問題があります。大手筋に飲みに行ったことある人ならわかると思いますが、夜遅くまで騒がしい。朝は早くからスーパーの品出し、日中は買い物客がわんさか。ゆっくり落ち着いた生活とは程遠く高齢者に向いている場所だとは考えにくいのですが… この辺りに住み慣れた方ならいいのかな。

[58: 匿名さん]

26さんがコメントされてます。
営業さんから老後等の推し、又、実際高齢者からの問い合わせが多数と言われた、との事。
問い合わせ多数と言われてますが最初は誰でも見たい、情報知りたいと思い問い合わせはするでしょう。問題はそこから先。契約まで至らないと意味がありません。上の方が言われてるように、
高齢者もどうかと思いますし、地元民だとしたら
老後のお金に余裕があり、現在戸建なので、マンション住まいしたい、慣れ親しんだ地元を離れたく無い、こういう方が興味持ちそうですね。
只、高齢者、賃貸の方が多くなると、管理関係や理事会は軟弱しそうです。そうなると、マンション価値にも影響でる可能性もあります。
10年後位を想像したらと思うとあまり良く思えません。

[59: たそたそたそたそさん]

8/4 金曜日が正式価格の発表だったと思いますが、確認された方いますか？
今までマンションギャラリーで見せてもらった金額は予想価格と聞いてましたが・・・
実際の価格は、想定価格よりも大幅に安くなってるという非常に淡い期待を抱いてます

[60: 名無しさん]

>>59 たそたそたそたそさん

全てのお部屋に100万円単位までの金額が入った予定表は送られてきましたが、10万円単位までわかったのは伝えておいた希望住戸のみでした。全体に最初の予定となんら変わっていない印象です。そればかりか最上階だけはどのお部屋もすぐ下の階と結構な差額がありました。100万円からまさかの400万円差のお部屋も‥200万、300万は普通に差があります。
私も今回の価格発表に淡い期待を抱いていたのでショックです。
まだ価格予定表となってはいましたが…

[61: 評判気になるさん]

>>60 名無しさん

ご回答ありがとうございます。
やはり金額はこのまま行くのですね。

来場アンケートで、金額の件想定よりどれだけ高いか？を聞かれたので少なくとも先方も金額は気にしていたと認識してました。
その為淡い期待をしていたのですが、変わらず、というところですね。

本当に強気できますね、このマンション。

[62: マンション]

>>60 名無しさん

情報ありがとうございます。管理費や修繕積立金についてはお伺いされましたか？？

[63: マンコミュファンさん]

>>62 マンションさん

60です。
お部屋タイプ別全てにおける月額管理費、修繕積立金及び引き渡し時の管理準備金（月額に少し上乗せされた額）、引き渡し時一括修繕積立金の一覧表も頂きました。あと駐車場タイプ別、駐輪場　バイク置場の金額も載っていました。修繕積立金は新築なので一般的な額と思いましたが、管理費はちょっと高めかな。駐車場は屋内なのでこの辺りの一般の月極め駐車場よりは高くなるとのことでやはり安くはない印象です（涙）

[64: 内覧行きました]

伏見でこの価格なら他に選択肢が、沢山ありますな

2LDKで5500万は高過ぎ(笑)

[65: マンション検討中さん]

本当に迷っています。ここに住みたいので申し込みたい気持ちもあるのですが、この物件、正直なところ、10年後に買った金額で売れるでしょうか？
築浅でも1000万くらい下げないと売れないでしょうか？
皆さんの意見を伺いたいです。
東急さんは自信満々でしたが、全戸そもそも売れるんでしょうか…

[66: 匿名さん]

65さん

何故こちらに住みたいのですか？
ファミリー住みですか？一人、これから家族持ちですか？

[67: 名無しさん]

>>66 匿名さん
ありがとうございます。
リタイアを見据えた夫婦2人で、引き渡し後
すぐに住むわけでもありません。
営業さんに、50代以上の問い合わせが6割以上
と聞きました。
同じような世帯が多いように思います。
六地蔵の巨大なクラッシィも見学しましたし、
プレミスト京都西院等も過去に検討しましたが、
高齢になって過ごしやすい地域と雰囲気はここかな、
と感じました。
京都市内の雰囲気の良い地域は高くなりすぎて
手が出せず…

しかし、売却する事態も想定すると、伏見区では
割高すぎるような気がして迷っています。

[68: 匿名さん]

それこそ20年後位を想像してみて下さい。
50代から60代だと最低20年はこのマンションに住みますよね？このマンションが全体的に高齢が多い、若い世代が少ないというのは何かあった時など、問題が少なくないような。マンションといえ、私は困った時やもしもの時若い世代がいてもらえる方が心強いかなと思います。又、管理組合ですが60代は全然頑張れると思いますが、70.80代になった時、組合活動に積極的に意見や管理が出来ますか？10年20年経った時にこちらのマンション価値がどのくらい強いものになるかは入居者さん次第です。高齢になっても頑張れる、管理費や修繕費を管理会社任せにしない、そういう入居者さんがどのくらいいらっしゃると思いますか？
後、賃貸組がどのくらい入居になるかも大事だと思います。所詮借りてる身分で責任が無い訳で。
又、この伏見桃山界隈が住みやすいと感じてらっしゃるのは近隣の方でしょうか？
コメント書かれてる方がいますが、下がスーパーですよね？所有権も違うとなるともし揉めるような事が起きた時住人さん全員で力を合わせ問題解決しないといけないです。で、こちらは車は頻繁に行ききします。静かに暮らせるかも微妙です。
車の音は圧倒的なに響きます。そういうのも、
頭に入れておいた方がいいです。後、マンション構造や設備も価格に見合ってるのですよね？
伏見桃山でこの価格は個人的には高すぎる印象です。新築マンションにこだわらず、市内で中古をリノベするのも有りだと思いますよ。
ちなみにですが、私は新築、中古含めて何年も、マンション探ししました。その間めちゃくちゃ勉強しました。最終市内に中古を購入リノベしました。
何故中古にしたのかと言うと管理がしっかりしていたからです。管積を滞ってる住人さんはほぼいませんでしたし、マンションの管理状態もとても良かったです。立地と管理が抜群でした。
結論、お金に余裕があられるなら、どうしても、購入したいなら住んでダメなら早めに売却。
私はこちらにどんな方々が入居なのか、そこが大きいと思います。かけですね。長くなりましたが
お金が全てなので余裕があるなら購入でいいのではないでしょうか？

[69: 匿名さん]

この辺りはプロでも驚くほど土地単価が高い。古くからの町で移動が無いために売り物が出ない。特急急行が停車するために京都大阪への便が良い。まとまった空き地はすぐに賃貸アパートになる。
このマンションもかなり土地代の比率が高いと思われ設備に見合わず高額になっている。立地に重点を置く人でないとなかなか手を出せない。

[70: 口コミ知りたいさん]

六地蔵が有利かな。

[71: マンション掲示板さん]

世間体、立地だけならこっちでしょ。

伸び代、コスパなら六地蔵かも。

[72: マンション掲示板さん]

六地蔵と比較すると結構な価格差ありますね。

[73: 検討板ユーザーさん]

>>72 マンション掲示板さん

客層が被らないと思います。
ここを諦めた人が検討するのかなとは思います。
近隣のイーグルコートを見て、高いとは思っていましたが、想像以上でした。
円高がトドメでしたね。

[74: マンコミュファンさん]

>>73 検討板ユーザーさん
円高？大丈夫？コスパ重視を見て慎重に！

[75: マンション検討中さん]

>>74 マンコミュファンさん

円安の間違いですね

[76: 匿名さん]

>>67 名無しさん
同じ年代で全く同じマンションをまわっていましたが
、こちらのマンションだけはまだ未検討でした。
近くの完成済みの物件は見に行きましたが
そちらはやめました。

[77: 通りがかりさん]

そもそも大手筋商店街に若者が集まりません。おじいちゃん、おばあちゃんばっかり。ここにマンションに関心があるのが50代以上になるのは自然なこと

[78: マンコミュファンさん]

>>77 通りがかりさん

確かに年齢層高めです。
この辺は賃貸も高めなので、若い人は居住するにもハードル高めなのでは。
若い人が住みにくいということはないと思いますが、いかんせん高い。
この物件も、割高とは思いません。
高いのは仕方ない。

[79: 通りがかりさん]

地元民35才です。
既に伏見区内の分譲マンション購入済みですが気になって掲示板覗いてみました。

結論ですが、流石に大手筋商店街近くで利便性も良いとはいえ…金額設定高すぎるて！
買った瞬間に資産価値2,000万程下がるの覚悟の上買って下さいね、価格設定エグすぎ。

[80: 通りがかりさん]

普通の収入の35才には手が届かない値段ですわな。
まあでも、みんな気になってる物件と言う事なんでしょうな。
買った瞬間に資産価値2000万下がるとは、世間知らずか妬みかどちらかな。

[81: 通りがかりさん]

80さん

妬みなんかじゃないと思いますよ。普通に冷静に誰が見ても価格設定はおかしいです。
2000万資産価値が下がるかどうかは分かりませんが、最初の設定価格はやっぱりおかしいと思うので影響はあると思いますが。
35歳には手が出せない。？　出せないなでは無くこの価格では出しません。ついでに言えば、
本当にお金を持っている余裕があるリタイア
世代？伏見桃山でこの価格で購入するのですか？
私だったら田の字、又はもっと環境の良い静かな場所を購入します。お金持っていてわざわざ、
大手筋は選びません。

[82: 通りがかりさん]

>>80 通りがかりさん

大手で育休から復帰した共働きの35歳で世帯年収が1,000万あれば6,000万円くらいまでなら十分払えるはず。
でもこの物件を選ぶことはなさそう。

それにシニア世代は伏見にこだわりがない限り田の字や御所南に2LDKを買って鴨川や御所を散歩しながらカフェを巡る生活の方が人気のはず。

[83: マンション検討中さん]

将来への不安（大手筋高齢者村に？最も高い時期の価格？投資物件になるか？等）

[84: 名無しさん]

>>82 通りがかりさん

その通りと思いますが、、残念ながら田の字や御所南で大通り沿いでないマンション、尚且つ利便性が良い物件は築古でない限り2ldk6000万円ではおさまらないと思うのですが。
築25年超でこの物件と同じ価格くらいです。

[85: マンション検討中さん]

大阪の高い不動産と違って京都の高い不動産は有名観光地なので世界からニーズありプレミア価格に高騰してしまってます。それはわかるのですがその同じ「京都」ってだけで便乗上乗せ価格商売してる物件もあるから見極め大事です。ここは伏見で京都の魅力残る地だと思いますが六地蔵とか安かろうの理由あるからどうかなと思います。買う人も高い買い物とことん吟味して買うから売れ行き速度が遅い物件は疑ってみればいいと思う。

[86: 評判気になるさん]

>>84 名無しさん

烏丸御池のイーグルコートが2階なら6,100万円で売り出されてるので、3人家族なら暮らせると思いますよ。
御所南学区なので学校も心配いらないですし。

[87: 伏見区民さん]

>>85 マンション検討中さん

六地蔵とか本当にそうですよね。
この物件は月桂冠の記念館や黄桜のバーも近いので観光地伏見の近くに住みたい方には良い立地だと思います。

ただ、そもそも京都と伏見は厳密には違う街なので、八坂の塔と金閣寺をイメージする東京や外国人向けの需要が呼び込めるかというと疑問です。

なので住めば楽しめますがこの値段で買うのはお勧めできないですね。

[88: 匿名さん]

伏見桃山、散策してみて下さい。しょっちゅう行きます。人柄も嫌では無いし人情味のある街です
でも、まあ、ディープな場所です。私立行かせるような、お上品ご家庭には合わないかもですね。
月桂冠、黄桜バー、龍馬通り、正直しれてます。
京都市内はもっと世界的な場所は沢山ありますから。そんなことより、伏見桃山もいい所なんですが、こちらの物件価格が違ってるのだと思います
後、84さん、田の字では築古しか買えないと言われてますが、将来の資産価値で考えれば、もしかしたら、その築古の方が価値あるかもですよ。

[89: マンション検討中さん]

京都でありがちですが、東京の大手さんだとどこまでがブランド力のある立地か分からず値付けで失敗してますね。

物件そのものの良し悪しじゃなくて単純に高いです！
この物件が気に入っていて売却して残債引いたら1千万円単位でマイナスになっても構わないなら買ってもいいと思います。

伏見区は京都としての資産性は期待出来ないので、関西の地方都市として将来値下がりしたときに耐えられるか考えた方が良さそうです。

[90: マンコミュファンさん]

資材が高騰してるといってもマンションが人気の時代で昔より業者は利益を乗せてます。そこで割高な物件は資産性期待できなくなりますが高額物件を購入される方はギリギリではないだろうなのでお金も余ってたらOKとも思てしまいます。京都に住んでいて伏見の京都市内とは違う独特な雰囲気が大好きな方が購入されるのでしょうね。値下がりした時に耐えられるかとかそんな給料下がったら払えるか？みたいな買い物を高額物件ですべしではないと思います。そういうギリギリ生活の方には六地蔵みたいな庶民向けマンションが対象になりますね。安かろうで資産性がありませんが。駅近なのに賃貸ニーズも少ないようです。