管理費と修繕積立金あわせて30000円で厳しいです
値下げする方法を教えてください。
[スレ作成日時]2022-12-31 10:48:01
注文住宅のオンライン相談
管理費と修繕積立金が高額で困っています
| No.1 |
by 匿名さん 2022-12-31 11:06:17
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修繕積立金は、自分たちの積立金ですので足りなければ値上げを
しなければならないでしょう。 ただ、しっかりした長期修繕計画書を作成して、３０年間の総工事費 から１戸当たり月の必要修繕積立金の額を算出しなければならないでしょう。 それを作成するには、建築士に依頼するのがいいでしょう。 管理費については、値上げは殆どありません。値上げするときにはその 理由が必要になるからです。 管理人の勤務日数と時間を増やしたとか、清掃員の人員とか時間を増やせば その分の値上げは必要となります。 値下げを行うのは管理費で、現状の管理の質を低下させれば安くはなります。 それと、他相場と比較して、管理委託費や管理員人件費、清掃費、点検費 とかが高い場合は値下げ交渉はできます。 |
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| No.2 |
スレ主は修繕積立金等が３０，０００/月は
高いと言っている。 どうすればいいかを質問している。 とりあえずマンションの概要でも教えてくだ さい。 |
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| No.3 |
近隣の同等マンションは管理費と修繕積立金あわせて２０，０００/月です、納得いきません
築２０年、１４階建て、３９戸、３ＬＤＫの７０㎡です。 |
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| No.4 |
３０，０００円が高いか安いかは、現在の積立金の状況次第ですよ。
それを知るには、長期修繕計画での３０年間の総工事費を知ることが 必要です。現在は、分譲するときは、修繕積立金は安くしておいて、 段階的に値上げをしていますからね。 しかし、スレ主のマンションの現状が分からないので、高いのかやすいのかも 分からないですね。 修繕積立金と管理費は分けて考える必要があります。 |
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| No.5 |
大規模修繕第２回目は４年後です、修繕積立金残金５０００万円です、管理費は約１５０００円／月、修繕積立金は約１５０００円／月です。
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| No.6 |
どうすれば、近隣同等マンションの あわせて２０，０００/月に出来ますか？
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| No.7 |
簡単です。
自主管理して浪費を少なくすればいい。 |
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| No.8 |
４年後の積立金の額は７，８００万円ですね。
３９戸のマンションであれば、全て使えば戸当たり２００万円ですので 足りないことはありませんが、工事は大規模修繕工事だけではありませんからね。 築２０年ということは、これから給排水管、配線、エレベーター、消防設備、 給水設備、サッシ、インターホン、壁面塗装は３回目は倍以上の工事費になります。それに、現在の工事費は大幅に値上がりしています。 いろんな工事がこれから費用になってきます。 |
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| No.9 |
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| No.10 |
>>9さん
下記がスレ主旨だよ。 >管理費と修繕積立金あわせて30000円で厳しいです >値下げする方法を教えてください。 どこに外壁の大規模修繕工事といっているんかい。 余計な書き込みをしないで、スレ主に役に立つ書き込みをしさない。 |
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| No.11 |
１、４、８、１０は僕の書き込みだけど、スレ荒らしをしていると思うかい。
まじめに答えたつもりだけどね。 |
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| No.12 |
管理会社が当マンションからの利益を、近隣同等マンションの あわせて２０，０００/月の赤字マンションの補填に使っているらしいです、理事会にどう働きかければ良いでしょうか？
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| No.13 |
>>12 匿名さん
管理費はいくらで修繕積立金はいくらなの？ 分けて考えないと話にならないよ。 管理会社が得る費用は管理費の中の管理委託費で、近隣はいくらで、あなたのマンションはいくらなのか。近隣の戸数もね。 |
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| No.14 |
管理費約１５０００円、修繕積立金約１５０００円、近隣の管理費約９０００円、修繕積立金約１１０００円、近隣の戸数５２戸です。
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| No.15 |
間違いでした。申し訳ございません
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| No.16 |
>>14 匿名さん
それなら確かに管理費が高い。 管理委託費の中でも管理員又は清掃員の人件費を下げるよう働きかけることができると思う。 あなたのマンションの規模では管理員は不要で、清掃員が1日2,3時間、週3-5日で十分維持できる。 清掃員なら福利厚生含め都内で時給換算1500円から2000円が妥当。 まあ、あとは管理費は設備のあるなしでも代わるので注意。 |
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| No.17 |
これからわ世界的インフレにより日本もその圧力
には抗しきれずインフレに突入した。 直近の円高と株価の暴落がその始まりを示唆して いる。 当然ながら管理委託費等の値上げをせざるを得な い。 それに伴い管理費や修繕積立金等も値上げせざる を得ない。組合役員の知恵の出しどころである。 この際管理システムを思い切って見直す良い機会 だと思う。 |
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| No.18 |
どのようにすれば、管理費と修繕積立金の合計が30000円から20000円に下がりますか？
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| No.19 |
修繕積立金と管理費は分けて考えなさい。
積立金はおそらく下げることはできないでしょう。 管理費だけですよ、下げられるのは。 |
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| No.20 |
修繕積立金に関しては、全国のマンションのほとんどが足りないのが
現況です。 まだまだ値上げが必要だと思いますよ。１戸当たり月の積立金が１５，０００円 なんでしょう。多分足りないと思います。 修繕積立金については、現状通り暫くはその金額でいき、どこかの時点で 値上をしていけばいいと思います。 管理費の明細を他マンションと比較してみることですね。管理費については 値下げ可能だと思います。 |
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| No.21 |
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| No.22 |
しかし、近隣は修繕積立金と管理費合計で20000円/月なのですが、理事長に言えばどうでしょうか？
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| No.23 |
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| No.24 |
>>22 匿名さん
近隣を引き合いに出すなら近隣のマンションの詳細を調べないと。 まずは近隣のマンション決算資料を手に入れ自分の所と比較だね。あと委託契約書の明細ね。 管理費はこれである程度交渉できるかも。 修繕積立金は周期を遅らせることですね。下げることは普通の管理会社ならしないだろうけど。 |
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| No.25 |
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| No.26 |
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| No.27 |
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| No.28 |
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| No.29 |
>>26 マンコミュファンさん
長期修繕計画を管理会社任せにしていれば、管理会社はヤリタイ放題。何処かの毛まで抜かれる、組合員に解る人は居ないなら、他のコンサルタントに管理組合の調査をして貰い、長期修繕計画を策定して貰うことだ。 |
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| No.30 |
>>12 匿名さん
何故補填とわかったのですか？ それが本当で証拠あるなら理事会に言って管理会社と交渉してもらいましょう データや証明するものがないなら交渉は難しいので理事会はやりたがらないと思います サービス低下は嫌がる住民が多いので総会でも一筋縄ではいかない |
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| No.31 |
>>30
理事会に言って合わせて20000円に下げて下さいと言ってみます。 |
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| No.32 |
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| No.33 | ||
| No.34 |
>>31 匿名さん
高すぎるから単に合わせていくらではダメですよ？内訳ないと 修繕積立金が安過ぎると将来不足時臨時集金となります その時支払えないなら安く売り払い出て行かざるを得ない メンテ不足、積立金不足してそうな中古は売れません 管理費は無駄なサービスがないかどうか提案してみましょう |
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| No.35 |
長期修繕計画書を作成するのは管理会社ではないでしょう。
それをやってるから工事も全て管理会社主導になるんだよ。 |
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| No.36 |
合わせて20000円のマンションの補填に30000円払っています。20000のマンションは管理組合が強いと聞きました、うちの理事会はやられっぱなしで、だらしないです、歯がゆく悔しい、どうすればいいでしょうか
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| No.37 |
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| No.38 |
>>35さん
管理費と修繕積立金は分けて考えなきゃね。 管理組合が強いとかは関係ないんだよ。 修繕積立金は現状でいいとして、管理費がいくら値下げ できるかだよね。 しかし、管理費が値下げできたら、その分を修繕積立金に 回すのがいいと思うよ。 |
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| No.39 |
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| No.40 |
マンションの実情をしらない者では解決できない。
ただ、管理費や積立金を下げても後々困ることになるからね。 その根拠を示して値下げしなくちゃね。 |
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| No.41 |
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| No.42 |
修繕積立金は足りなくて困ってるマンションが多いです
臨時集金したり売れなくて負動産にならないようにしなければダメですよ |
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| No.43 |
>>42 マンション検討中さん
余っている管理費を修繕積立金に回すといいよ。 |
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| No.44 |
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| No.45 |
これから中古が大量に出回る
その時修繕積立金がどのくらいあるか滞納者はいないか調べる人は多いし大規模修繕がなされているかきちんとした計画あるかもチェックする 内覧時は室内だけでなく共用部分もみる くすんでいたり汚れがないか 自転車置き場、ゴミ捨て場、廊下に私物ないか 植栽はどうか 住民のレベルがジャッジされる 管理大事ですよ 室内はリフォームされて新しく見えても共用部分に劣化が出る |
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| No.46 |
>>45 評判気になるさん
そこまで細かく見ていると買いチャンス を逃す。 管理のことなど調べていたらいい物件は 買い逃すのが現実です。 新築でも立地が良くて最上階などは前も って手付金を素早く支払って契約しない と一分一秒で勝負を逃す。 お宅の言っている内容は理想ですよ。 現実はやはりマンションは売り手市場で す。 私はマンション管理士ですが中古で立地 のいい物件が出たときは資格は隠して交 渉するくらいです。 |
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| No.47 |
投資で買う人と実需で買う人は違います
住んでから失敗した事に気づいても住み替えできない人は多い |
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| No.48 |
>>47 マンション検討中さん
中古は住んでみないとわかりませんよ。 重説などはあてになりません。 あまりしつこく聞くと後でいろいろ言 われそうだと販売員が感じたときはう まく逃げられて買いそびれる確率は非 常に高い。 いい物件はキャンセル待ちも多いから 注意してください。 たとえ住むための物件でも立地が良け れば管理のことは二の次で重要ではな い。 |
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| No.49 |
スレ主さんには話が横道にズレて申し訳
ございません。 管理費等が７０㎡で３００００円は高い かどうすればいいかの質問に戻りましょ う。 |
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| No.50 |
>>49
理事長に管理会社と交渉させればいいですか？ |
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| No.51 |
>>50 匿名さん
理事長が管理会社担当に頼り切っていなけれ ば貴方の言うことを聞いてくれるでしょう。 それとも仲間をひそかにそろえて理事長に迫 り理事の過半数の賛同者を募る事です。 規約に立候補制があれば規約に基づき理事に 立候補して理事として理事会での議題にして しまえば理事長も反論しにくくなりますし、 その勢いを重視して管理費等の値下げと同時 に管理委託費の値下げの総会案にできると思 います。 注意することは失礼ですが３９戸といった小規模分譲ですので管理会社が委託費の値下げに応じない可能性もあります。その時は管理費等の値下げのみの総会案で妥協する必要になるかもしれません。組合員は管理費等の３００００円以外に駐車場等の負担もしなければいけないので値下げには賛成されるケースはあると思われます。 |
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| No.52 |
>>50 匿名さん
追記です 管理費等の値下げは管理会社とは 関係ありませんので管理会社との 交渉の必要はございません。 委託費の値下げ案は総会案にする には前もって理事会で管理会社と の妥結が必要です。 管理委託費はこの際取りやめて管理費等の値下げだけを理事長と個人的に交渉して見られたらどうでしょうか。 |
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| No.53 |
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| No.54 |
>>53 匿名さん
それはだめでしょう。 素人でも理解できます。 近隣のマンションの管理組合が 近隣のマンションの理事長の要請を受けて 情報を開示などは致しません。 管理会社が同じでもその管理会社は法律に 違反してまで管理受託先の情報を開示する わけには行けません。 そもそもスレ主は管理費等が３００００/月は高いので安くする方法のアドバイスを要請しているわけで管理委託費の件ではありません。メンド臭くなるので委託費の回答はしない方がいいでしょう。スレが荒らされます。 |
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| No.55 |
>>54 匿名さん
なんの法律に違反するか教えてください。 |
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| No.56 |
個人情報保護法違反です。
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| No.57 |
管理費等の値下げをとかいっているようなレベルでは値下げは無理ですね。
管理費を下げるのか、修繕積立金を下げるのかをまず決めなければね。 それができなければここで議論してもなんの役にも立たない。 管理費を下げたいのであれば、管理委託費、管理員人件費、清掃費、各種保守 点検費の値下げ等の交渉となります。光熱費はさげられませんからね。 修繕積立金の場合は、長期修繕計画を立て、やらなければならない工事費の 総合計から算出すればいいだけです。これは外部との交渉は必要ありません。 工事個所をやるかどうかの理事会判断になります。 |
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| No.58 |
管理費で交渉の余地があるのは、管理委託費、管理員人件費、日常清掃費
定期清掃費、各種保守点検費、植栽管理費、共用保険料、複写機・ＡＥＤリース、 簡易保守費、役員報酬ですね。 交渉の余地がないのは、光熱費、電話料、支払い手数料です。 値下げ交渉をするときは、具体的に何をどうやって削減するのかを検討して いかなければどんぶり勘定では下げられません。 |
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| No.59 |
スレ主さんも、だんだんマンション管理というものが理解されて
きているんではないですか。 |
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| No.60 |
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| No.61 |
>>60さん
契約内容には記載されていませんが、管理費明細や修繕積立金の額、 滞納率等も含め、管理会社からよそのマンションの細かな情報が流される ことはないでしょう。 管理会社が管理をしていく中で知り得た情報を流すのはモラルにも反します。 他マンションの総会議案書や管理規約、各種細則の提供もだめですよ。 |
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| No.62 |
横道にそれずにスレ主の質問の答えましょう。
スレ主はダンマリコカナイデ反論してください。 |
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| No.63 |
>>61 匿名さん
管理組合同士情報交換されると管理会社は都合悪いってだけですね。 |
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| No.64 |
財布の中身をみられるといやでしょう。それと同じですよ。
管理会社ではなく、管理組合が裸にされると嫌なんですよ。 |
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| No.65 |
近隣のマンションとの情報交換を試みました
がいろいろな考えがありすぎて同意は得られ ませんでした。 やはり管理会社の意向が強いように思いました。 小生の意見としては組合員にとっては情報公 開はよいと思いますが、管理会社はその逆です。 立場上正面から反対はしないで同意のふりを しているように見えました。 管理会社抜きでしたいのですがどうしても私 の行動を監視しているように思います。 組合内部に管理会社のシンパを温存している ようです。管理人が味方に付いてくれれば組合主導の管理ができるように思います。 |
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| No.66 |
ざっくりつかみで、管理会社に20000の内訳を聞いてみたいです。
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| No.67 |
ワンルーム投資マンションだけど、最近、管理費や修繕積立金が上がってきて、投資の対象にならないばかりか、負債マンションに突き進んでいる。
家賃は2万円台を切っても入居率は6割前後。 唯一の収入である家賃の半分以上を管理会社に持っていかれ、その残りから固定資産税やリフォーム費を払うと、手元の残るのは雀の涙ほどの収益金。 売りに出しても、入居率が悪いから誰も手を出してくれない。 こうなったらアリ地獄だ。 この地獄から這い上がる術を教えてほしい。 不思議でならないのは、管理費や修繕積立金値上げの議案が、圧倒的多数で議決されることだ。 投資マンションのオーナーは、皆さんパーなのかと疑ってしまう。 |
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| No.68 |
>>54 匿名さん
＞管理会社が同じでもその管理会社は「法律に違反」してまで管理受託先の情報を開示するわけには行けません。 おかしなこというね。 どんな法律に違反してるのかな。 マンション適正化法では、むしろ内部情報の開示をすすめている。 隠す必要がある情報は個人情報位で、後はできるだけオープンにすることが適正化への道だと説いている。 何故だか分かるかな？ |
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| No.69 |
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| No.70 |
>>65 匿名さん
管理人が味方になれば… 管理人は管理会社に雇われていませんか？管理人は雇用主に従順な人がいいですよ。信用問題ですね。 削減コンサルを雇われてはどうですか？素人が動くより確実ですし相場感も持っています。 |
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| No.71 |
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| No.72 |
>>71 匿名さん
管理規約にではなく、マンション管理適正化法ではできる限りブラックボックスは設けず、透明化することを薦めています。 「法律に違反」という文言に対して、そんな法律どこにあるのと聞いているのですよ。 その法律を引用すればあなたの勝ちです。 透明化の一例を紹介。 https://www.mirainet.org/index.php?m=common&a=search |
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| No.73 |
手っ取り早く管理費を安くしたいなら
「マンション管理費 一括見積もり」などの 検索ワードで引っかかるコンサル会社に問い合わせた方が話早いよ。管理費が同条件の他物件より高いというは要するに管理会社の中間マージンが高いということなので、競争原理を働かせて業者選定をする事で安くなる可能性が高いです。ただ現行の管理会社が他の理事をそそのかせで妨害するだろうから、できるだけ理事だけで話して意見集約しておくことが望ましいです。 |
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| No.74 |
それから交渉せよと言うレスが散見されますが、交渉など、素人が適正価格の知識があるわけでもなく全く無意味で無駄です。物価高で今はこれが普通ですよと言われて反論できますか？
それよりコンサルなどを利用してさっさと複数社に見積もりとって、価格をみせてその価格まで下げられるのか、イエスかノーか聞いてみるだけです。それで、ウダウダ言ってくる管理会社と契約を維持したところで、喰いものにしてくるだけですよ。相手は営利企業なんで当然です。 |
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| No.75 |
スレ主は管理費等が高いから安くする方法を聞きたいと戸数３９戸等を言っている。なんでコンサルや管理会社や合い見積もり等の話が出るの( ´艸｀)。
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| No.76 |
>>75 匿名さん
あんたはなにか案ないのか？ないならしゃしゃり出るなよ（笑） |
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| No.77 |
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| No.78 |
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| No.79 |
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| No.80 |
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| No.81 |
>>80 匿名さん
管理委託費もそれ以外の直接契約の部分も全部管理会社があっせんしているから 同じことだよw 管理委託費として中間マージンを取るか、直接契約の形にして業者からバックマージンを取るかの差だから結局同じこと。 |
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| No.82 |
>>80 匿名さん
それだと、委託管理費に入れるか、直接契約にするかで、減額できるか決まるってこと? 管理委託費の項目を極力減らして、直接契約でやれば値引き交渉ができなくなるってそんな話あるの?w 基本、公共料金以外の支払いは見積もり取るのが普通なんだがw |
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| No.83 |
管理費減額の話になると、途端に「委託管理費が！」といって
管理会社がボッタ食ってる分母を低くみせかけてボッタくり総額を誤魔化そうとする荒らしが必ず登場するなw 管理会社は委託管理費以外も、バックマージンを上乗せさせる形で息のかかった業者からしっかりボッタくってます！w だから管理委託費だけみても意味ない。 |
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| No.84 |
管理費と管理委託費は別物だよ( ´艸｀)。
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| No.85 |
小学生でも解る分譲マンションの用語。
管理費等＝管理費・修繕積立金・施設等使用料等々。 |
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| No.86 |
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| No.87 |
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| No.88 |
管理費と修繕積立金合わせて３００００円で厳しいです。値下げする方法を教えてください。
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| No.89 |
８８の書き込みが全て。
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| No.90 |
>>88 匿名さん
管理費は管理人さんの勤務数を減らせば安くなります。週3～4回くらいで十分な気がしますので、理事会に提案してみればいかがでしょうか。 修繕積立金は自分たちのお金なので総会で決議すれば安くできますが、大規模修繕の際に足りなくなる可能性がありますね。 |
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| No.91 |
管理会社や悪徳理事の言いなりになって、無駄な経費の出費を抑えれば必然的に安くなる。
例えば、3年に一度の排水管一括洗浄工事や、給水管更生工事、でっち上げによる給排水管設備トラブルに対する真偽の確認等。 |
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| No.92 |
スレ主は、管理費や修繕積立金の適正額がわかっておらず、
ただ、高いから下げたいといっているだけじゃないのかな。 管理費等が高いということは、それだけいい管理ができていると思うのだが。 |
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| No.93 |
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| No.94 |
具体的な金額がわからないので答えようがないでしょう。
委託費がいくらとか清掃費の内訳、管理員の勤務状況、各種点検費の 費用等がね。 修繕積立金にしても、現在の残高も分かりません。 |
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| No.95 |
修繕積立金にしても、どこまでの工事をするかが分っていません。
例えば、サッシや網戸の交換をするのか、専有部分の配管まで管理組合として やるのか、当然玄関ドアやインターホン、給水設備、エレベーター、消防設備等の 交換はするでしょうが。３回目の壁面塗装のやりかたも大きな金額になります。 開放廊下やベランダの塩ビシートの交換の周期も影響してきます。 そういった細かな情報は当然ながされないので、答えるのは難しいのです。 |
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| No.96 |
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| No.97 |
スレ主は、ただ管理費等が高いので値下げする方法を教えてくださいと
いうことだが、いろいろ書きこまれてくると、それは難しいというのが 少しずつ分かってきたのではないですか。だから、最近の書き込みが少なく なってきたんでしょう。 |
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| No.98 |
>>97 匿名さん
難しいとは思っていないと思うよ。 多分だけどその反対だと思う。 このスレの回答者の資質にあきれ ているだけだと思う( ´艸｀) おまえはうぬぼれる資格などはないよ、 下手な投稿はひかえてね。 的を外しては獲物は捕れないよ。 おわり。 |
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| No.99 |
マンション管理は難しいからね。
ただ、高いので値下げする方法を教えてくれといっても簡単には できないということがわかったんでしょう。( ´艸｀) |
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| No.100 |
↑ 猿真似をする宮崎の老猿
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| No.101 |
月２００００の系列マンションの開示資料と家の３００００をとことん比較してみます、それで焙り出せると思いますが どうでしょうか？
多分１０９は、２００００の系列マンションの利鞘が少ないので、家から３００００取って売り上げ益を会社に上納していると思います。 |
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| No.102 |
駐車場の使用料がいくらで、その使用料をどのように経理しているかの確認も必要
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| No.103 |
>>92 匿名さん
管理費と修繕費で３万は十分高いよ。お前がわかってないだけか、荒らし行為をしているだけ。 修繕費にせよ、管理費にせよ、相場より高い原因は管理の質ではなく、管理会社がぼったくっているから。これだけだよ。 カップヌードルが４００円で売られてたら、具を抜いて安くしてと頼む前に、相場で売ってる店探した方が早いだろw |
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| No.104 |
>>101 匿名さん
だいたいそんな感じでいいよ。 ①管理費 近隣と自分とこと総会資料の決算報告をみて共通する科目を比較する。 ②修繕積立金 修繕積立金の残高は長期修繕計画書といくら乖離しているのか見る。 大規模修繕工事やエレベーター、給排水管等の高額修繕の周期をどこまで遅らせることができるか理事会で検討する。 例えば大規模修繕工事が12年ではなく、15年にすることとして、総会に上程して承認を得ればいい。修繕積立金は値下げの是非はあるけれど、今後の値上げを抑えることはできる。 売上うんぬんは言わない方がいい。やりたいことだけに絞らないと議論できないよ。 |
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| No.105 |
少しスレ違いですが、
うちの寝ぼけ管理会社の収支報告の一例を 披露。 一般会計を管理費会計として報告。 管理費会計の収入の部に、管理費、駐車場 使用料、水道料等々。 管理費会計の支出の部に、管理委託費、水 道料等々。 管理費会計でも間違いではないが、わかり やすく一般会計としての報告にしなさいと 命じた。 この意味を理解していないみたい。 もう一例、 定期総会の第１０回定期総会と記して案内 書を配布。 臨時総会の第１１回臨時総会と記して案内 書を配布。 総会で文句を言ってやった。 今年は１０年目で第１０期の定期総会だか ら第１０期定期総会と記して案内をし直せ、臨時総会は第１０期第１回臨時総会と記し て案内せよと命じた。 過去の総会の案内書の保管を調べてみたら 第何期の定期総会で何期の臨時総会かを総 会日で調べなおす手間がかかるしややこし くなる。 保管書類が理路整然と保管しなおすのに疲 れた。あほとは付き合いたくない。 こんな痴ほう症に管理委託費は払いたくな い |
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| No.106 |
>>105
一般会計と特別会計は今時の学生でも知っているので、そのような愚か者は管理業務主任者の資格を返上すべきです。 |
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| No.107 |
管理費を下げたければ、交渉するのではなく、さっさとコンサル使って他社から見積もりとった方が早いよ。ただ下げてくれで、下がるわけではない。他社がこれでやるって言ってるけどどうするんだ？と突きつけて初めて交渉が始まる。
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| No.108 |
確実に管理費を下げるには自主管理が間違いない。
家計と同じで、収入に応じた支出を考えるし、無駄な出費をしなくなる。 |
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| No.109 |
>>108 匿名さん
そうだよね、３９戸と小規模だから自主管理 できる。 お金の管理が嫌ならばコンサル的要素のある 管理会社に保管と収支を頼むとかですね。 管理人のしている清掃はゴミ拾い位なものだ から当番を決めるとか、して、月に１度くら い洗浄清掃を業者に頼むとか、コンサルを頼 んでもいいし、直接お宅が専門業者に交渉し てもいいし、やり方はいくらでもあるよね。 うちは大規模だからお宅よりは有利だから管理費と修繕積立金と駐車場使用料の合計で月２００００円以内に抑えている。理事長がマンション管理士や宅建士や簿記二級等の資格保有者で投資家ですのでゆとりがあるので管理会社はいつでも変更されるので素直にゆうことを聞いてくれるそうです。理事長になれば簡単だけどね。 |
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| No.110 |
>>92 匿名さん
それは管理委託契約書の管理業務が適正に出来ているかどうかで、感じだけで判断出来ない。 |
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| No.111 |
自主管理なんてトラブルの元になるし売れなくなりますよ
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| No.112 |
自主管理も委託管理もロボットではなく人間がするわけだから疑えばきりがないけどね。ロボットでも雇うか（笑）、
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| No.113 |
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| No.114 |
マンション管理士等でもの言う組合員が多け
れば多いほどマンションはよくなるけどね。 おいらもの言いすぎて追い出されたよ。 だれか同調者はいないかと待ったがいなかっ たねええええええ? 安物マンションだから借金だらけで余裕がな いので仕方ないよね?。 強いものには従わないと村八分になるし? |
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| No.115 |
立場さえわきまえれば、マンション管理士はおいしい仕事だと思うよ。
勘違いする奴もいるね。 だから脱線する。 身の丈に合った仕事をすえばそれでいいんだよ。 |
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| No.116 |
管理士会の役員に、
ある程度資金のゆとりのある大型マンション は管理人業務を外してマンション管理士を配 置することを提案したら猛反対された。 残念。顧問ならいいらしい ( ´艸｀)。 |
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| No.117 |
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| No.118 |
管理人が理事長、理事会のコンサルをするのは
いいことだね。 なぜなら、 給料が安いから雇い主である管理会社への忠誠心が希薄だから。 |
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| No.119 |
俺がマンション管理士会の理事になった目的
は清掃は残して管理人を外してその浮いた組 合費を第三者管理者方式の管理者や幹事や顧 問や又はその他の業務を担当させるマンショ ン管理士を配置する案を実現したくてなった のだが他の理事の協力を得られずオじゃーん でした( ´艸｀)。 理事のぼんくら顔を見ていると無理だと思っ たよ。何が目的でマンション管理士になりなにが目的で会の理事になっているのかがわからなかったが、カッコいい顧問を狙っているようであった。実務経験のないペーパー管理士では無理だと思った。どこかで管理員業務でも実務を積ませた方がいいでしょう。 |
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| No.120 |
>>119 匿名さん
↑何言ってるかわからないw 日ハウの場合は管理人はほとんどの時間は清掃している。 清掃しない管理人とはデベ系管理会社の管理人だろう。 デベ系管理会社の管理人は管理事務室に常にいて 来客対応しろと支持されている。 合理化するなら日ハウへのリプレースが先である。あほ |
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| No.121 |
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| No.122 |
>>121 評判気になるさん
分譲のマンションの管理方式でどの方式が 良いか悪いかの査定はできかねると思います。 なぜならは第三者管理者方式の管理者もす べて人間がとり億なう行為だからです。 この方式を採用したのも同じ人間が行って いるのです。 何はともあれお住いのマンション内にどれ ほどの人となるがお住まいであるかにかか っています。 ただ一つ管理状態の情報開示が民主的手法 で行われ組合員の苦情や提案を役員側が受 け入れて解決しようとする行動がありさえ すればどんな管理システムでもうまく機能 すると思います。 私は完全自主管理に挑戦した組合員である マンション管理士です。 私はあなたの短文投稿であっても人となり を見ているとあなたが理事長になれば解決 する事案だとは思いますが、 それができない事情がありそうに感じます。 |
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| No.123 |
第三者管理なんて最悪だよ。売上が欲しい管理会社が理事長やるってヤバすぎなのは中学生でも分かる。
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| No.124 |
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| No.125 |
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| No.126 |
>>125 匿名さん
管理会社を除けば自主管理に近くなりそうで 組合資金の保管と収支に不安を感じるが、 ３９戸いった小規模なので外部からの第三者 ではなく気の利いた組合員に理事長を受けて もらう方が安全なような気がする。 例えばお宅が立候補できないのでしょうか。 イヤか( ´艸｀)。 |
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| No.127 |
私も含めてスレ主の質問、
管理費と修繕積立金合わせて３００００円で 厳しいです。 値下げする方法を教えてください。 が横道にズレています。 本質に戻りましょう。 お互いスレ荒らしはやめましょう。 スレ主も積極的に介入してください。 よろしく、 |
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| No.128 |
>>127 匿名さん
マンション管理費減額 見積もり などの検索でコンサルを見つけてまとめて 見積もりとるだけ。 管理会社に単に値引き求めても物価高だとか 言い逃れされて終わり。価格交渉ってなんでもそうだが、他の値段出してからじゃないとまともな交渉にならないよ |
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| No.129 |
エレベーター保守料金を見直ししたらよい。
8万が4万に下がればそれだけで 各戸1000円さがる。 |
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| No.130 |
>>129
ＳＥＣにするのでしょうか？ |
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| No.131 |
>>126 匿名さん
自主管理の定義が管理会社と管理委託契約を結ばない事であれば自主管理になるが、組合員とは違う第三者が管理主導するので自主管理には当たらない。 管理会社とは違う第三者と管理委託契約を結べばいい。 ＞例えばお宅が立候補できないのでしょうか 短期的には成功もするが、長期的にみると不安定。 安定継続的なものにするには第三者が管理主導する形が理想的。 |
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| No.132 |
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| No.133 |
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| No.134 |
>>133 口コミ知りたいさん
勿論、管理内容は管理会社の時とは違ったものになる。 区分所有法で言う、管理者の役割です。 そこには理事会も管理会社も存在しない。 管理規約で、管理者資格を組合員或いは第三者とし、有償制であることの別段の定めをすればいい。 |
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| No.135 |
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| No.136 |
どちらかと言うと、理事会は残した方が組合運営がスムーズになる。
基幹事務については第三者管理者とは無関係の専門業者に委託すればいい。 第三者管理者は監事的な立場で専門業者の会計業務、出納業務をチェックし、管理組合が被害に遭わないよう管理だけすればいい。 |
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| No.137 |
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| No.138 |
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| No.139 |
つまり、君の能力では説明できないという事だね。
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| No.140 |
自分で理解できないことを利口ぶって持ち掛けられてもね。
君も暇人だな。 |
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| No.141 |
組合の大切なお金の保管と収支を得体のしれ
ない第三者に管理委託することは危険である。個人でも然りです。 素人が考えても分かるでしょう。 適正化法施行前は組合費の保管や収支は組合 員の合意でなされていた。 私は組合費の保管と収支の管理を安全を担保 してほしいです。 ３９戸のマンションでも年間で１４００万円 １０年では１億円を超す大金になります。 登録業者であれば倒産等のリスクの為に保証 制度もあります。確認してよね( ´艸｀)。 |
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| No.142 |
>>141さん
光熱費や点検費は毎年支払っているんだけどね。 管理委託費や管理員人件費、清掃費、振込手数料とかもね、 管理費と修繕積立金がごっちゃになってるよ。 修繕積立金は読んで字のごとく、みんなの積立金。 管理費は、日常の経費に対して支払われるもの。 |
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| No.143 | ||
| No.144 |
現在も実質的には、第三者管理的になっているマンションが多いと思う。
現行を続けることで良いのでは? |
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| No.145 |
>>144 匿名Yさん
管理会社のいない第三者管理ならね。 |
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| No.146 |
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| No.147 |
>>142 匿名さん
つまり、管理委託費の割合を少なくして、ほとんどの項目を管理組合から直接発注の形でバックマージンで収益を得る形して管理会社が受け取っていない形にして誤魔化せれば、管理会社は売上を削減されずに済むと言うことですね。 勉強になりますね。 |
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| No.148 |
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| No.149 |
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| No.150 |
管理費は毎年の残高は殆どでませんよ。
その年度で消化します。 |
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| No.151 |
>>147 匿名さん
一般会計（管理費会計ともいう、）の収支報 告書と収支予算書を見られるとお分かりだと 思いますが、 収支報告書の収入の部は管理費、駐車場使用料、ルーフバルコニー使用料、水道料（専用 水道の場合）、専用庭使用料、雑収入、等々 。 支出の部には管理委託費、水道料（専用水道の場合）、照明器具代、水道料（専用水道の場合）、電気代、等々を推測で書いてみました。 これから察すると相当な剰余金が発生します。 間違っているかもしれませんが参考になれ ばよろしいのすが？ |
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| No.152 |
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| No.153 |
>>149 マンコミュファンさん
光熱費以外は言えてるという事ですか? 根拠って、こっちが聞いてるんだけど。 光熱費以外の項目で、全て直接契約扱いにすれば、管理委託費総額を減らせるよね？ で、あんたは管理委託費しか減らせないなんて意味のない主張をしている。違うの? あんたはずっと管理費減額のスレに張り付いて、「委託管理費のことだろ」とか、削減対象を小さくするために、それ以外の項目は削減できないようなウソをついてきたじゃん。 |
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| No.154 |
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| No.155 |
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| No.156 |
>>155 マンコミュファンさん
あんたの説明が悪かったんじゃないの？ |
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| No.157 |
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| No.158 |
おまえ、思い込みが激しいな。
勝手に興奮しちゃってw 別所君か？ |
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| No.159 |
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| No.160 |
>>152 匿名さん
収支報告書を見ると収入は管理費だけではな く駐車場使用料等（施設使用料）も含まれる 事が一目瞭然です。 定期総会で配布される会計報告書はこの決算 の収支報告書に加えて予算書等も配布されます。 私が理事長になってからはこれ等に加えて月 別収支報告書と月別収支予算書を配布するよ うに命じてそのようにした。 特別会計（修繕積立金会計）もそのようにす るように管理会社に命じました。 |
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| No.161 |
>>157 マンコミュファンさん
じゃあ、委託費って単語を何を目的に出したの？ スレ主は管理費を削減したいんだぞ？委託費を削減したいなんてどこにも書いてないのに。 普通は管理組合の出費を見直すことで管理費を下げる。光熱費以外の項目は管理委託費を含め、民間に支払われている金なので、そこを競争原理を導入して見積もりとって下げる。そうすれば管理費も下がる。 違うの？委託費だけの話なんて誰もしてないのよね？ |
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| No.162 |
これがスレ主旨です。
>管理費と修繕積立金が高額で困っています。 管理費の中には委託費も当然入りますよ。 簡単な工事費や各種点検費は相見積もりを取り値下げをすることは可能です。 しかし、管理費はそんなに余裕をもって組んではいないでしょうし、現状を 維持するための小修繕費もそんなには必要ないでしょう。 修繕積立金の値下げはやらない方が良いでしょうが、管理費は住民が我慢 すれば下げることはできます。 清掃を住民が毎月一斉清掃費の日を設けてやるとか、業者に依頼している 定期清掃の時間と日にちを削減するとか、定期清掃をやらないとか。 管理人を雇っていれば、その勤務日数と時間を減らすとかね。 他マンションとの比較で項目で高ければその交渉も可能です。 漠然と高いから値下げしたいは通用しません。 |
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| No.163 |
定期清掃の１ヶ所は日常清掃でした。
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| No.164 |
分譲の管理のすべて管理会社に委託すう場合
は委託費の内訳の内容を十分認識されること を申し上げておきます。 |
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| No.165 |
>>161 匿名さん
委託費だけを削減しろなんてどこに書いてるのか？ 目的は管理会社が管理費と修繕積立金合わせて20000の組合の補填するために30000支払っているって書き込みがあったから理解を深めるために出したんだけど、流れすらわからないのか？ スレ主は管理費と修繕積立金等を合わせた月額30000を削減したいんだよ。捏造ばっかするなよ。 |
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| No.166 |
これがスレ主旨です。
>管理費と修繕積立金が高額で困っています。 管理費の中には委託費も当然入りますよ。 簡単な工事費や各種点検費は相見積もりを取り値下げをすることは可能です。 しかし、管理費はそんなに余裕をもって組んではいないでしょうし、現状を 維持するための小修繕費もそんなには必要ないでしょう。 修繕積立金の値下げはやらない方が良いでしょうが、管理費は住民が我慢 すれば下げることはできます。 清掃を住民が毎月一斉清掃費の日を設けてやるとか、業者に依頼している 日常清掃の時間と日にちを削減するとか、定期清掃をやらないとか。 管理人を雇っていれば、その勤務日数と時間を減らすとかね。 他マンションとの比較で項目で高ければその交渉も可能です。 漠然と高いから値下げしたいは通用しません。 >>165さん ３０，０００円を削減するには、一つずつ検討して下げていかなけれ ばならないんですよ。それで皆さんいろいろ提案をされているんです。 委託費の削減もその一つです。 |
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| No.167 |
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| No.168 |
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| No.169 |
一般会計なんて用語は管理組合にはありません。
国政と勘違いしてるあほ。 管理組合会計にあるのは 貸借対照表と損益計算書だけ。 修繕積立金は別口座に分けてるかもしれないが、 会計上はひとつの勘定科目に過ぎない。 あほ |
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| No.170 |
一般会計の収入の合計から支出の合計を引い
た金額が次期剰余金となる。 剰余金（次期繰越金）が多いようであれば次 別会計へ振り替えるようにしているはずです 。 バランスシートや財産目録は各組合員へ配布 される。 |
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| No.171 |
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| No.172 |
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| No.173 |
>>169 eマンションさん
＞管理組合会計にあるのは貸借対照表と損益計算書だけ。 損益計算書は企業会計だけのものです。 管理組合では収支計算書を作成します。 ＞一般会計なんて用語は管理組合にはありません。 管理組合の会計には、管理費会計・修繕積立金会計・特別会計などがありますが、管理費会計を一般会計と称している管理組合は多数あります。 ＞修繕積立金は別口座に分けてるかもしれないが、会計上はひとつの勘定科目に過ぎない。 国交省は管理費会計と修繕積立金会計を分けて経理するよう指導しています。 管理費会計・修繕積立金会計は、それぞれ収支計算書と貸借対照表を別に作成します。 多くの管理組合は、そうしているんですよ。 |
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| No.174 |
>>173 匿名さん
詳しいご説明ありがとうございます。 私のマンションでは定時総会（通常総会） での議案書に添えて収支決算書（予算書、 ＢＳ、ＰＬ，財産目録等）、月別収支決 算書と月別収支予算書を配布させるよう 命じました。 管理費会計を一般会計と表記させたのは 管理費会計と表記すると管理委託費と混 同する組合員が存在しているのでその紛 らわしさを解消するためです。 管理費と管理委託費が同じと認識してい る組合員が少なくなりました。 自治会と組合の理事会と同じ組織と勘違 いしている住民もおりますよね。 分譲マンションの中では用語くらいは統 一したいものです。 |
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| No.175 |
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| No.176 |
>>169 eマンションさん
バカの壁を思い出す。 バカには自分なりの壁があって、その壁の向こう側にいる人間はあほに見えるらしい。 壁の向こう側を説明しても、バカにはそれが理解できなくてアホに見えるらしい。 |
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| No.177 |
スレ主はどうしたの。
管理費等を下げたかったんではないの。 |
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| No.178 |
スレ主さんが管理費を個人で下げることは難しいと思いますが、支払った分の元をとることは可能だと思います。そこの管理会社名を調べて副業で週何日か雇って貰えば良いんですよ。
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| No.179 |
>>169 eマンションさん
このアホの投稿でスレが荒らされた。 管理費会計の表示はしない方がいいでしょう。収入の項目に管理費があり支出の項目には 管理委託費があるので素人の組合員は組合員 から徴収される管理費は管理会社に支払う管 理委託費だと勘違いしているケースが多い。 一般会計と表記すると収入には管理費、 支出には管理委託費と表示されるのでわかり やすい。 プロの方々にとってはどちらでも良いですよね( ´艸｀)。 余談ですが月別収支報告書からエクセルで計算された計算を私のエクセルへ入力しなおして計算をしてみましたら、 改竄した嘘の数字が出るわ出るわびっくりしました。 つまり事務担当の着服でした。 過去の担当を調べたら退職者もいたりで追及は困難でした。 特に多額な金額の保険金収入が記載されていないのには驚きでした。 組合加入の保険を使って漏水等の事故の工事費は収支への報告はなされるはずですが、 見当たらないのです。 追求後は収支報告書には雑収入で記録されるようにはなりましたが、 項目を保険金の収入を追加するように命じました。 築古マンションでは保険の加入状況や保険金の収支も報告されるようにした方がいいでしょう。 保険金の収支がないことは保険には加入して保険使用の事故もないとの解釈をしていたら保険会社から加入の断りを受けて驚くこともあります。 保険は意外と築が新しいときは見逃しがちです。 私のマンションでは規約には組合員に保険加入を強制はしていますが中には不心得者がいて被害者への補償金が足りずトラブルがエスカレートした事件があり、 組合でも個人賠償に加入しています。 これを管理会社が代理店ですので悪用している疑いがあります。 財閥系に準ずる管理会社の悪行でした。 |
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| No.180 |
それは犯罪ですので、ほったらかしにはできないでしょう。
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| No.181 |
>>180 匿名さん
行政処分でもせいぜい１か月くらいの 業務停止。 それも実質停止ではなく営業活動の停止。 痛くもかゆくもない。 怖いのは事件化してマスコミが取り上げ てくれることだ。 それを狙っての投稿だが乗ってこない。 |
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| No.182 |
>>180 匿名さん
ほとんどのマンションはほったらかしだよ、 そのうちマスコミに取り上げらるようにな ったら政治的問題になる事案の証拠を相当 数持っている。 分譲を含む不動産の管理や取引は問題は多 いと思う。そのうち問題化するよ。 |
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| No.183 |
報道番組のアナリストや記者等の発言を聞い
たり見たりしていると不動産の管理や取引に ついては宅建業法に関連するもので分譲のマ ンションの管理や取引についての発言になる とその用語でさえも理解していないように思 われてならない。 適正化法施行当時はマンション管理士がマス コミに登場していて分譲管理もよくなるので はないかと思われた。 しかし、現状はその信頼性が凋落したように 思われるが、 報道関係者の介入を期待するしかない。 告訴などは愚の骨頂である。 悪徳組合員と悪徳管理会社や悪徳マンショ ン管理士等の排除ができればマンションの 価値は向上する。 |
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| No.184 |
>>179 匿名さん
>築古マンションでは保険の加入状況や保険金の収支も報告されるようにした方がいいでしょう。 収支予算書に、経費として保険料が記載されているでしょう？ ちゃんとした決算書を作る管理会社でしたら 保険金の申請をしたら、 保険確定時：借方 未収金 貸方 保険金 保険金入金時：借方 管理組合口座 貸方 未収金 保険による工事支払時：借方 保険金（明細：保険対象修繕工事） 貸方 管理組合口座 保険金－支払＝保険差益ですので、差益を雑収入に振り替えます。 最終処理：借方 保険金 貸方 雑収入（明細：保険差益） この様な処理をします。 保険金収入、修繕費などの処理をすると、その年だけ収入合計が増えて、正しい収支が見えなくなります。 勘定元帳（仕訳帳）で確認できます。 尚、５年契約の保険なら 契約時：借方 前払金（未経過保険料） 貸方 管理組合口座 各年度：借方 保険料（当年度分） 貸方 前払金 ５年目で、前払金がなくなります。 初年度に全額保険料として処理をすると、その年だけ支出合計が増えて、正しい収支が見えなくなります。 |
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| No.185 |
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| No.186 |
収支報告書の話にバランスシート等の話を持ち出されては混乱するので持ち出さないでください。
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| No.187 |
管理会社の連中には都合悪いから話を剃らしたいんでしょうね。
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| No.188 |
驚いたよ
管理組合の会計には貸借対象と損益計算書だけだと思っている馬鹿とそれに賛成をする馬鹿が多いのにはびっくり仰天( ´艸｀) |
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| No.189 |
いいから管理費と修繕積立金を下げる方法を提示しろ。
できないなら書き込むな。 スレ主の気持ちを代弁してみた。 |
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| No.190 |
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| No.191 |
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| No.192 |
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| No.193 |
>>191 匿名さん
サービスを削るのとサービスの値段を下げるのは全く別。 サービス省くならだけなら別にすぐできるよ。 サービスを省けないから困ってるんだろ。 管理会社にただ値下げの相談しても管理人の時間を削られたり、清掃の頻度を減らされたりサービスカットになる。 そうではなくて、求める管理仕様やサービスを条件に複数社に見積もりをだし、競争原理を生かして、コストを下げるのが、管理費値下げの基本的な考え。 つまり、管理費値下げが単純なサービスの削減にならないように、サービスの値段を競争原理を生かして価格競争が反映された価格と契約することが重要。コンサルを利用すればぜんぶやってくれて、理事会は値段を見て決めるだけ。利用料は年間の削減額だから新たに持ち出しがない。２年目以降はずっとプラス。 |
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| No.194 |
サービスを省けないなんてどこにも書かれていない。過剰サービスになっているだけかもしれないし単に管理会社の利益が多いだけかもしれない。
コンサルを利用するには総会で承認を得る必要がある。 やり方を聞かれているんだからコンサル使えと言うだけでなく、具体的な進め方を示すべきだよ。 |
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| No.195 |
３９戸と小規模マンションだから管理費等
の保管は登録業者に委託してその他は組合 で直接発注したらどうでしょうか。 かなり安くなりますのでその剰余金は長期 修繕費に蓄えるか管理費の値下げをするか を組合員で話し合われたらどうでしょう。 |
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| No.196 | ||
| No.197 |
例えばの話をしたいのですが何しろ
匿名掲示板ですのでとんでもない精神異常者 がスレを荒らしますのでどんなもんでしょう か( ´艸｀)。 管理組合会計には一般会計などはなくて貸借 対照表・損益計算書・財産目録だけだとか理 解に苦しむような投稿する御仁などは投稿を しないでいただきたい。 皆さんのご意見をどうぞ？ |
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| No.198 |
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| No.199 |
管理組合の会計には一般会計なんかないよ。
貸借対照表と損益計算書だけだ。 損益計算書を収支報告書にタイトルを変えているだけのこと。管理組合は税法上、公益法人に準ずるため公益法人の会計と同じ名称にしてるだけだね。公益法人は損得じゃないから。 |
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| No.200 |
>>199 匿名さん
ほー |
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