エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントってどうですか？

[マンション住民さん]

エクセレントシティ津田沼奏の杜パークフロントについての情報を希望しています。
公園に隣接しているので部屋も明るくていいなと思っています。
公式URL：https://www.ex-ms.com/tk3/

所在地：千葉県習志野市奏の杜2丁目114番1、114番6（地番）
交通：JR総武線「津田沼」駅徒歩12分
間取：34.71m2～88.80m2
面積：1LDK～4LDK
売主：新日本建設株式会社
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：株式会社新日本コミュニティー

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[141: 匿名さん]

今日いきなり本広告出して、先着順販売開始。アウトだね。

[142: 匿名さん]

>140

それはどうかな。他デベだけど、以前施工トラブル起こした某デベさん、しばらくたって同じトラブル起こしたってことがある。新日本建設はちゃんとフィードバックしてくれるか。

[143: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[144: 検討板ユーザーさん]

良いところ聞いたことない

[145: 匿名さん]

自分はここは高すぎると思っている側の人間ですが、新日本建設の基本的な販売スタイルは販売開始前の時点で要望を集めて要望の入った住戸を販売開始と同時に先着順で申込みを受け付けるので、この35戸は販売の目途は立っていると思います。総戸数93戸に対して第１期販売数35戸なので全体の40％近くにも達していて正直驚きました。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[146: 匿名さん]

>145

知る限り新日本建設の物件は登録抽選方式だったけど。要望を集め売れる見込みのところを販売するのはどこのデベもやってること。それでも登録抽選方式で完売しない事例はある。

[147: 匿名さん]

＞毎度グレー

予告広告を出したら本広告を出して販売を周知してから開始ってのがルール。周知期間の規定はないけど、いきなりはさすがにアウトでしょ。前日だと前例はあるけど、それもかなりレア。

[148: マンション検討中さん]

変なやつがいるな。頼むから買わないでくれ。めんどくさいから。

[149: 管理担当]

[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[150: 匿名さん]

終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるかわからない。いざ売りに出す必要が生じたときに売れないと身動き取れなくなって人生詰んじゃうかも。

ジャンピング高値キャッチは危険。

[151: 匿名さん]

販売概要に必須になるかもしれないConectixの費用を表示しないのはありか、なしか。

[152: 匿名さん]

>>147 匿名さん
新日本建設以上にグレーだと思うのがモリモト。モリモトは千葉ではなじみがないが都内城南地区中心に神奈川あたりでも販売している中規模デべだが、まずはモリモト友の会の会員向けに販売情報を流して限定販売する。その後に売れ残った住戸を一般公開して販売しているがこのような販売方式はどうなんでしょうかね。尚、友の会の会員といっても過去にモリモトのモデルルームを訪問した人は原則会員として登録されていてインターネットでいち早く情報が送られれてくるようです。

[153: 名無しさん]

>>152 匿名さん

三井のパークマンションとかもそうですよね？

[154: 匿名さん]

>152
>153

友の会対象の優先販売って、不動産公正取引規約で物件告知する前から友の会会員が対象。ただ、購入者がいつの段階で友の会会員だったかを知ってるのは売り主と購入者本人ということでだからモリモトの場合、しれっとモデルルーム来場者を優先販売の対象者にしちゃってる。ただ、優先販売した後はその後の一般販売するときに優先販売を実施したことを告知する必要があるけどそれもやらないので完全にアウト。

三井の場合、パークコート、パークマンションは会員限定販売したりするけど、知る限りルール通りやってる。逆に露骨に客を選ぶけど。

[155: 匿名さん]

財閥系で優先販売のグレーゾーンは提携企業の社員を対象にしてる東建かな。後、早期来場者を対象とした倍率優遇とか。

[156: 評判気になるさん]

>>155 匿名さん
これ、東急がやってたような。。。

>早期来場者を対象とした倍率優遇とか。

[157: マンション検討中さん]

>>150 匿名さん
まあ、ここなら売れないことは無いでしょ。
ただ、高値は期待出来ない。
今は新築プレミアムで周囲の大手大型中古物件の2割増しくらいだけど、5年とか10年後は築年数の差を考慮しても、いいとこ同じくらいの坪単価になると思うし、それ以下もあり得る。
まあ、以前は新築からすぐに2-3割落ちるのが常識だったからそれに戻ったと思えばいいけど。

[158: 匿名さん]

オーバーローンになってたら売却厳しい。

[159: ご近所さん]

>>158 匿名さん

だから昔は3割くらい自己資金持つのが普通だったのよ。

[160: 匿名さん]

>159

今もそれが正しいんだけど。借りられちゃうからって借りちゃうのはいかがなものかと。

[161: 通りがかりさん]

>>160 匿名さん
3割貯めるより、相場の上昇スピードのほうが早いので、貯めずに買った方がいいというおかしな意見もある。
予算下げるのが正解だよね

[162: 匿名さん]

マンションマニアさんは超低金利だから借りなければ損だと言っていたような気がします。また買った後にする後悔より、買わなかった後の後悔のほうが大きいとも言っていました。
ご本人は検討者を煽っているつもりもなく心の底からそう思っているように感じましたが、実際にそういわれると焦ってしまう人も出てくるかもしれませんね。

[163: マンション住民さん]

まあ、超低金利に加えて国がローン減税で実質ゼロ（マイナス）金利で、借りれるだけ借りて買え！と煽っているのだから仕方ないですね。

[164: 匿名さん]

>>162 匿名さん
より高額なマンションに住む事が生きがいなら、収入から固定費と投資に回す分を除いて、その上で払える可能額を借りるのはまあ有りかもしれませんが、普通の人にとっては異常ですよね。
うちは年収の４倍くらいのマンションにして月に２０万くらいは投資に回しています。

[165: 口コミ知りたいさん]

資産価値については何とも言えないなぁと思います。
おおたかの森周辺に古くから住んでいますが、こんなに上がるとは５年前には全く予想していませんでした。

つい6-7年前までは千葉のニュータウンって感じで駅前だけ、まだまだ柏高島屋やモディのある柏の方が都会でした。紀伊国屋が入って来たくらいからぐっと町が洗練されてきたように感じます。

[166: マンション検討中さん]

都内や埼玉、神奈川あたりのマンション状況を見ていると、こちらが目に優しい金額に映ってきました…。

[167: 評判気になるさん]

駅から12分と少し遠いですが
・綺麗に整備された道
・スーパー（ベルク）が近い
・病院が近い
・小学校と中学校が近い
・ZEHマンション
・南側に谷津奏の杜公園が広がる（陽当たり・眺望良し）
とメリットも多くあり、
同じような価格帯の都内などで比較すると
良い物件に思えます。

[168: 口コミ知りたいさん]

同意です。
駅までも広い道を歩くのは解放感があって気持ちがよく、
そこまで距離も気になりませんでした。
公園とベルクを通り抜ければ少し近道になるような。

[169: マンション検討中さん]

奏の杜でも100戸以上のマンションだと遠くの小学校になってしまいますからね。
その分このマンションは93戸なので近くに通わせることができるのもいいところかもしれません。

[170: 評判気になるさん]

93戸に対してエレベーター2機あるので
快適に過ごせそうですし、
図書館も近いのも良いです。

駅から遠い以外のデメリットとしては、
駅までの道のりは、どこもビル風（マンション風）が吹き抜けて、風の強い日には歩くのが大変ということくらいかなと思います。
※パークフロントの周りは風の通り道ではないので、さほど気にならないかと思いますが、通りに出ると風の強い日は、強風になります。

[171: マンション検討中さん]

近くに住んでいる身からすると、ここの公園って周辺住民の唯一の遊び場みたいになってるから芝生が植えても植えてもすぐはげる。そしてそのせいで砂埃がすっっごいです。それを分かっていたので販売前に担当者に砂埃避け対策(せめて公園側に木を植えるとか)してるのか確認しましたが、全く対策なしでした。
公園横で一見良さそうですが、住んでる人は分かります。砂埃がすっっごくてとても洗濯物とか干せないです。個人的には駅距離も12分でそんな立地の物件に坪330超えは信じられません、、。実情を知らない人が買うのかな。

[172: マンション掲示板さん]

>>171 マンション検討中さん
同感です。
しかも、土日なんかは公園が混みすぎていて、小さい子供を遊ばせるのは危ないですよ。

[173: マンコミュファンさん]

公園の滑り台の下がようやく人工芝になりましたよね。
何度も何度も立ち入り禁止の柵を作って草を種を蒔いて、草が生えても子どもたちが遊んですぐに草が剥げるのを繰り返したときは、呆れましたが。。

坪単価は地元民としては高いと思ってしまいますが、過去の金額と比較しても仕方がないので、
今の市場でどうか、で検討するしかないかなと思います。
公園は防災拠点となる公園ですので、
災害時は目の前の公園に避難すれば良いと思うと安心かもしれないですよ。

[174: 評判気になるさん]

奏の杜は地形のせいなのか風が強く、小学校中学校のグラウンド、公園が点在しているので、多かれ少なかれどこのマンションでも砂埃の悩みはあるかもしれません。

[175: マンション掲示板さん]

お隣が消防署だから音がね

[176: 通りがかりさん]

風も砂埃も決して気にならないと言えるレベルではないと思いますよ。現地周辺を見れば、歩道の端に砂溜まりが確認できます。
あと学校に関しては、谷津小に通えることがいいことなのかは人によって分かれるかと。
1500人近い超マンモス校なので、コロナが落ち着いてきても、何でも保護者の人数制限がかかります。校庭が狭いので今年の運動会も2部制です。運動よりも音楽を優先しますし、学校内が窮屈なので、休み時間に体育館や校庭に出られるのも、学年ごとの曜日指定です。
昔から谷津小は、校長先生の退職の花道と言われていて、谷津小の校長をやって退職することが名誉なんだそう。なので、代々校長は自らの保身の為に保守的です。リスクが少しでもあると、市内の他の学校がやれていても、谷津小ではやらない判断になることが多いです。
また一中も教室が足りなくなるので、仮校舎建設中です。
この教育環境をどう捉えるか、ですね。
小学校から私立だったり、現在谷津小に通って家庭は関係ないでしょうが、これから谷津小に入られる方は、物件と共に学校のこともお調べになったほうがいいと思いますよ。

[177: マンション検討中さん]

消防署の隣の建物におりましたが、
署を出て少し走ってからサイレンを鳴らすようにしているかと思います。
保育園もありますし、騒音についての配慮はされているのではないでしょうか。
たまたま当方がいた時期には出動があまりなく、全く気にならなかっただけかもしれませんが…

[178: 匿名さん]

長期保証を謳いはじめた眉唾物。先に始めた長谷工は、不具合を指摘してものらりくらり交わして対応しないで有名。ここも去年内覧会の指摘、対応せずに確認会で物議をかもした会社。

[179: 匿名さん]

本日の朝、このマンションのすぐ横を歩いていたのですが、隣の畑から肥料のにおいがちょっときつかったです。といっても、たまたまだと思いますが。

[180: 口コミ知りたいさん]

>>177 マンション検討中さん
署を出るまではサイレン鳴らさないんだ
渋滞してたらどうするんだろうね
ちなみに保育園なんてそこらにあるから配慮してたらサイレンなんて鳴らせないが

[181: 匿名さん]

大規模修繕の長期化って、施工を長期保証するためにコストアップになってるのと長周期によるコストダウンと天秤なんできちんと確認しないと。それと対応しているゼネコンまだ少ないから、相見積もりしてコストダウンってのもできなかったりする。

大規模修繕も新日本建設が受注するための算段だったりして。

[182: 通りがかりさん]

ここって
横浜で言うみなとみらい、山手
東京で言う白金台、広尾みたいなところなんでしょうか？広域で検討中ですが地縁のないものからすると、いくらなんでも高すぎやしないか？と思いました。
それであれば千葉や船橋の駅近物件、ちょっと無理して平井のほうが良さそうと思ってしまいました。

[183: マンコミュファンさん]

みなとみらい、山手、白金台、広尾、
そんな一等地と比較できませんが、

奏の杜一帯は、電線が地中化されているため、歩道も広く確保され、美しい街並みとなっています。
千葉県ですと、海浜幕張も無電柱化されていますが、震災の後の海沿いエリアの液状化は酷かったため、避ける地元民が多いかもしれません。

奏の杜は習志野市ですが、習志野市もこの津田沼駅を習志野市の玄関として再開発に力を入れています。
千葉駅や船橋駅も再開発でこれからどんどん高くなると思いますが、商業施設が多い繁華街の千葉駅や船橋駅よりも、子育て世代は、津田沼駅を選びやすいのかな、と思います。公園も多いですし。
ただ、こればかりは好きずきだと思います。
船橋駅や千葉駅の方が断然利便性は良いかと思います。

[184: 口コミ知りたいさん]

千葉の山手、白金、広尾にあたる場所は思い浮かばないなあ。
みなとみらいは新都心なので、幕張新都心が近いかもしれないけど、街のブランド力などは向こうの方がずっと上。

千葉の昔からの一等地は菅野、本八幡あたりと聞きます。
奏の杜はあざみ野みたいな感じでしょうか。

[185: 口コミ知りたいさん]

地元民にはカナデーぜと呼ばれてた

[186: 評判気になるさん]

>>185 口コミ知りたいさん
地元民は呼ばないよ。
よそから奏に引っ越してきた住民が、カナデーゼって普及させようとしてたのは知ってるけど。

[187: 匿名さん]

>>186 評判気になるさん
185さんのいう地元民は奏の杜に住む人を指していて、奏の杜の人が自分たちのことをカナデーゼと呼んでいると皮肉っているように読めました。

[188: マンション検討中さん]

第1期1次完売御礼！
すごい早さですね！！！

[189: マンション掲示板さん]

ここはニュータウンですよね？

[190: マンション検討中さん]

2011年頃から区画整理事業で作られたニュータウンです。