グランドシティタワー池袋ってどうですか？

[匿名さん]

南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業地内に誕生。
グランドシティタワー池袋についての情報を希望しています。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gctikebukuro/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153939

参考スレ：
南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/672447/

【物件概要】
所在地：東京都豊島区南池袋二丁目23番他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅まで徒歩1分
　　　東京メトロ有楽町線・副都心線・丸ノ内線「池袋」駅まで徒歩8分
　　　JR山手線他・東武東上線・西武池袋線「池袋」駅まで徒歩9分

構造規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上52階地下2階建
間取：1LDK～3LDK　
面積：45.44m2～104.03m2　
総戸数：878戸(非分譲住戸105戸・広告対象外住戸30戸含む)、店舗2区画、事務所2区画

売主：住友不動産株式会社、三井住友信託銀行株式会社
設計：INA・清水・前田設計共同企業体　
施工：清水・前田建設共同企業体　
管理会社：未定

販売開始予定：2023年8月上旬
完成予定：2027年4月中旬　
入居予定：2026年9月下旬


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムログ 関連記事]
グランドシティタワー池袋　予定価格発表前に周辺分譲マンションの売買＆賃料相場を確認！【マンションマニア】
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2023年買いたかったマンション【2LDK】
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[5264: 匿名さん]

東池袋は利便性高いから車無くても良いんじゃない？車が必要なのは地方だけの話だよ。

[5265: 周辺住民さん]

>>5264 匿名さん
子供がいなければ確かにそうかもしれないが、小さい子がいると車は便利なんだよね。
子供をベビーカーに乗せてるとエレベーター探さないと行けない。
都内の電車だと迷惑と感じる人もたくさんいるから、車内で舌打ちされたりベビーカー蹴られたりすることもある。
小学生になるまでくらいは電車の乗り換えすらとても時間がかかってしまうんだよね。
子供のオムツ取れてない場合は車の中で処理できたりするので、我が家は自家用車必須になってしまったよ。

[5266: 匿名さん]

ベビーカー蹴られるってよほど民度の低いエリアじゃないと無くない？もし蹴られたらその場で捕まえて警察に突き出すけど。

[5267: 周辺住民さん]

>>5266 匿名さん
東京駅構内とか普通にあるよ。
人口密度の問題で大きい駅なら色んな人がいるのも仕方ない。
気付かずにこっちが先にぶつかってることもある。
実際に人混みの中ではベビーカーなんて知らん他人からすると非常に邪魔で迷惑なのは理解できる。
故意か故意じゃないかは別の話しで民度も関係ないと思うよ。
ベビーカー蹴られた程度で警察突き出しても解決しないんだから相手にするだけ時間の無駄。
あなたが法律や警察に絶対の信頼があり、普段から時間に余裕が十分にあってその後の対応が有意義だと感じるのであれば全く問題ないのでしょう。

[5268: 匿名さん]

そんなに神経質にならなくても、ほとんどの都民は良心的な人間だから車は要らないかな。そもそも小さい子供を連れて車でどこに行くの？

[5269: 周辺住民さん]

>>5268 匿名さん
嫁さんの実家とか植物園とか砂場が広い公園とか銀座三越とか色々ありますね。

[5270: 評判気になるさん]

あれば便利なのは別にどこでもそうだな
無くて不便な度合いは低めかな

[5271: 匿名さん]

>>5263 名無しさん
ほんとこれで、車持ちにとってはとても良いマンションなんだよね。
ブリリアは全幅1850、全高1550までしか入らないのに加えて駐車場出入口ともに一通なので環5の1が完成するとかなりぐるぐる回らないといけないケースが多い。

パレットも大きく、拡幅された番神通りからどちら側へもアクセスできる駐車場動線を持つC地区2棟との差は大きい。

[5272: マンション検討中さん]

パーキング代含めると
月々ランニングコストが
１２年目以降で１５万ー１７万くらいだよね。

雑司が谷の周辺戸建てなら無料かつ平置きのパーキングゲットできるのにもの好きね。

[5273: 匿名さん]

駐車場代除いてもランニングコストがそれぐらいまで上がる可能性は十分あると思うけどね。

管積で15万か。
ちょっと高いけどしょうがないな、、、

こう思えない人はこれからの時代にタワマンは維持できなくなると思うよ。
払えない人が多いマンションは修繕も出来ず、管理もされなくなるだけ。

[5275: マンション掲示板さん]

>>5273 匿名さん

75.44㎡
　管理費(月額)39795円　
　修繕積立金(月額)当初16110円、16年目～48330円
　固定資産税（月額）30000円想定

　→総額ランニングコスト　118125円（16年目以降）
　　
パーキング入れてちょうど15万くらい。
ランコスだけで７千万円くらいの３５年ローンもう一本組めるね。

[5276: 匿名さん]

>>5275 マンション掲示板さん
＞ランコスだけで７千万円くらいの３５年ローンもう一本組めるね。
その７千万の物件のコストで４千万円くらいのもう一本組めるとなり、終わりがない。
好立地の物件は、ランニングコストも払える人でないと無理ということかな。

[5277: 匿名さん]

>>5272 マンション検討中さん
駅から離れた戸建てに魅力を感じる人もいれば、
利便性の追求を得るためなら金もいとわない人もいるので、
揶揄するものではないと思う。

[5278: 口コミ知りたいさん]

>>5276 匿名さん

隣のブリリアはこちらの半値くらいだけどね。
立地は関係ないよ笑　時期が悪いだけｗ

[5279: 匿名さん]

>>5277 匿名さん

むしろ家から出て３秒で車に乗り込める戸建ての方が便利だよ。消えていく共用用ランコスもゼロだし。

[5280: 評判気になるさん]

>>5279 匿名さん
木造戸建ての消えていく価値を無視しちゃダメでしょ

[5281: 周辺住民さん]

>>5279 匿名さん
一戸建てで駐車場が家の前にあるのは便利なのは同意なんだが、
GCTを検討している層は当然高級車を前提としていると思うのでセキュリティ面で平置きは危険だろう。
近隣の一戸建てとなると道幅や駐車場スペースが非常に狭いのでベンツ、レクサスの車幅や全長だとそもそも停められないと思います。
結局、駐車場から大通りに出るまでに5分くらいかかってしまいGCTのタワー機械式の待ち時間と一緒と思いますよ。

[5282: 匿名さん]

通勤通学で車を使うような地域じゃないし、戸建てにそこまでの優位性は無いですよ。駅距離の方がはるかに大事。

[5283: ご近所さん]

こちらの維持管理費は、ブリリアの約1.7倍ですネ
↓
GCT　3LDK　78.44㎡
　管理費(月額)41325円
　修繕積立金(月額)16740円、16年目～50220円 →　築10年で33480円想定　
　固定資産税（月額）30000円想定
　→総額ランニングコスト　104,805円/月　1,257,660円/年（10年目想定）

ブリリア　3LDK　81.02m2
　管理費(月額)26540円
　修繕積立金(月額)16700円(築10年)　
　固定資産税（月額）20000円想定
　→総額ランニングコスト（月額）　63,240円/月　758,880円/年（10年目）

なお、分譲時のグロスはこちらが２－２．５倍高い模様。買う時期って大事。

[5284: 匿名さん]

いや、だから。
このインフレの中で管積が安いマンションを今から買うのは危険なんだってば。

管理するのに必要な人件費は同じ。修繕するのにかかる費用も同じ。

必要な費用が積み立てられていない、値上げも難しいマンションが今後どうなると思う？

管理費が足りないので人が雇えません！
→各階ごみ置き場は封鎖です。各自でゴミ置き場まで持っていってください。
コンシェルジュには誰もいません。

修繕の時期ですが、全然お金が足りなくて修繕できません！
→マンション中がぼろぼろだけど何も直せません。

こうにしかならないでしょ？

新築時に買って、今売ればこの未来が来る前に売り抜けて勝ち組だろうけどさ、、、

そう遠くない未来のリセールは絶望的でしょ、、、、

[5285: 匿名さん]

中古タワマンはかなりリスク高いよ。そもそも支払い能力の弱い人が多いから、修繕不良マンションもこれから出てくると思う。中古マンションの修繕不足は命に関わる問題だからね。

[5286: 匿名さん]

シランガナ。
リセール観点で行ったら坪３５０で永遠の東池袋ナンバーワンゲット済みのブリリア民の圧勝、坪９００～で掴む羽目になるここは完敗だよ。

[5287: 匿名さん]

>>5286 匿名さん
そら、新築でブリリア買ってたら今からここを買うより勝ち組に決まってる。
これから買うなら管積が安くてリスクが高いブリリアの中古を買うより新築で管積が高くて、リスクが低いここを買った方がいいに決まっているという話し。

新築時に買って、将来のリスクが顕在化する前に売った人は勝ち組そのもの。

今後、顕在化するのがほぼ確実なリスクがあって、ババ抜き状態の中古マンションを今から買うぐらいなら、新築でリスクが低い管積に納得して購入している、する、ここを買った方がいいに決まってると思うけど。

[5288: 匿名さん]

>>5285 匿名さん
湾岸とかも同じ問題起こると思うんだよね。

匿名掲示板だから率直に言うけど、支払い能力が低くても買えた人たちが数多く住んでる中古タワマンを今の値段で買うのはリスクでしかない。

支払えないから、含み益を出して引っ越す、という人が多ければ問題にならないけど、恐らくはそうはならない。

管理会社の工夫が足りない！修繕を請け負う業者が暴利をむさぼっている！とかマンション総会で叫んでしがみつく人がたくさんいると思うよ。

人間は一度上げた生活水準を下げるのは難しいからね。

[5289: 匿名さん]

管積の滞納って
中国人多いマンションの方がリスク高くね？

彼らは日本国に帰属してないんだから
滞納しても本国に帰るだけだからな。

[5290: 匿名さん]

ブリリアは立地が良いから富裕層も多いけど、湾岸の嫌悪施設エリアのタワマンは修繕不足になる可能性高そう。

[5291: マンション検討中さん]

そんなの、新築だって段階値上げ前提のマンションなら同じ運命だろ。均等方式でさえインフレ分の増額は避けられないのに、ましてやって話。

[5292: 匿名さん]

>>5291 マンション検討中さん
エアライズとかアウルとかブリリアが築10年以上たって、今日、毎月積み立ててる修繕積立費と、ステアリとかGCTの10年目からの修繕積立費とか知ってる？

ブリリア以前は明らかに足りないのよ。
ステアリとかGCTですら甘いかも？なぐらいインフレが進んでいるのに。

しかも、ブリリア以前は坪350以下だから買えた人達がたくさん住んでるの。

修繕出来ないから一件100万徴収しまーす！で払える人がどれぐらい住んでるのかな？
GCTの購入者なら払える人が多いだろうけど、そうではない中古マンションを1.5億とかで買うのリスクが高すぎる、と言っているだけ。

[5293: 匿名さん]

湾岸の修繕積立金が足りないマンションとか、車で言えばオイル交換しないで数万キロ走ってる中古車みたいなもの。

[5294: 匿名さん]

払えない人は住み替えて今のﾄﾛ頃賃貸にすると余裕でランニングコストを支払えてしまうほど、駅直結物件の賃料が上がってきてる。
特に、駅直結を買っておいてよかったと思える点。
駅遠や災害リスクのある物件を1.5憶で買うとリスクがあると、それは思ってる。

[5295: 通りがかりさん]

管積が高いマンションの方がいいように誤解してるけど、管理会社にぼったくられてるだけですよ。
住友に好き放題やられるのを喜んでいる方は幸せです。

[5296: 匿名さん]

ランチタイムは安く提供、ディナータイムで利益を確保。
管理会社の収支も、とれるところから取るわけですね。
でも、今はどこもディナータイム状態なので仕方ないと考えるしか。
中古を買って２千万ほど改造して高仕様化しようかな。

中高層で、40年後に超高層化の地権者になれるなら、そこ選びたい。
それこそ、山手線内側で駅直結とか希少エリアでないと無理だけど。

[5297: 匿名さん]

管理費の安いマンションは管理の質が良くないし、修繕費は積み立てだから、安いマンションはその時点でアウト。やはり安心安全な建物に住みたいと思ったら相応の負担は必要ですよ。

[5298: 匿名さん]

ガチで言うと、大規模住宅が雇う管理会社は大手ばかりだから、サービス水準に変わりはない。
初期設定の契約価格が大体維持される。なぜなら、価格変更すると総会で他社を検討されてしまうから。
他社は仕事を取りたいから、別の大手でも安く提示してくる。

でも、新築狙いなら仕方ない、と私はそう思っている。
文句を言っても仕方ないし、買った時代によって相場は違うのだから。
右肩上がりの今、どの新築を選んでも、なんでもかんでも高い。
あたりまえ。

[5299: 匿名さん]

>>5297 匿名さん
タワマンクラスなら、修繕費は当然どこも見直していますよ。常識です。そして管理費や駐車場代と違って積立だから、案外楽に住民合意が取れます。

[5300: ご近所さん]

>>5298 匿名さん
正しい認識です。
大手なら管理内容に大差なし。
金額の違いが出る変数は販売タイミング。
無理ぽじがごちゃごちゃ言おうが、それが全て。
以上。

GCT　3LDK　78.44㎡
　管理費(月額)41325円
　修繕積立金(月額)16740円、16年目～50220円 →　築6年で1.5倍25110円想定　
　→管積単価：846円/㎡

PC赤坂檜町ザタワー　3LDK　66.37㎡　築7年目
　管理費(月額)25,880円
　修繕積立金(月額)15,590円　
　→管積単価624円/㎡　
　　恐らく今販売していたら管積単価1000円/㎡は軽く超えるだろう。。。

[5301: 匿名さん]

低所得層の多い2000年代のタワマンは修繕積立金の値上げで揉めがち。でも、どんなに揉めても一銭も出てこない訳で、結果として修繕項目削ったりして安全性に懸念のあるマンションになりがちなんだな。

[5302: マンション掲示板さん]

>>5301 匿名さん

そう言った意味では今新築買うと安心ですね。

[5303: マンコミュファンさん]

>>5302 マンション掲示板さん

共有いただいた上の表見る限り
掛け捨ての管理費でぼったくられてるだけだよね。

[5304: 口コミ知りたいさん]

>>5303 マンコミュファンさん

5303に賛成です。
管理費の中から管理委託費を毎月、管理会社に払っています。管理会社は、清掃費用をはじめとして、関連会社に業務を再委託するわけですが、その時に管理会社はピンハネします。その比率が高いと、管理費も高止まりします。ピンハネ高いのを喜んでいたら幸せ過ぎです。

[5305: 匿名さん]

管理会社もマンションごとに一定の利益率載せてる訳で、委託料が安いタワマンは管理の質も低いですよ。安い再委託会社使ったり、清掃の質を下げたりして、あの手この手で削減する訳です。管理費の安いタワマンは、そもそも金を出せない住民が多いから、管理の質も低くなるのです。

[5306: マンション掲示板さん]

ぼったくりだなんだって喚いてる奴は内訳見て喚いてるの？PL見れる機会まだ無いよね？
ちゃんとPL見て妥当性判断してから喚いたら？まぁこういう奴らに会計知識あるとは思えんけどｗ

[5307: 口コミ知りたいさん]

>>5300 ご近所さん

超都心の王者と言えるタワーマンションなのに管理費安いんですね。ヒカキン一人でここの検討者２０人分位の所得ありそう。
でも、こちらより断然管理費は安いんですね。

[5308: マンション掲示板さん]

ブリリアだって10年近く前の物価水準の管理費設定で、今どういう管理費収支になってるかなんて理事にでもならなきゃ分からない話なのに、それで単純比較してるのは薄っぺらすぎて笑える

オプレジのしょうもないペンシルですら500円/㎡とか叩き出してるのに、GCTの管理費にケチ付けてるのって、デフレ脳に侵食された世代の人達でしょ？
そういう人達が蔓延ってるから日本経済が停滞してたんだよ？反省してほしいくらいだわ

[5309: マンコミュファンさん]

>>5308 マンション掲示板さん

物わかりの良い方ばかりで助かりますね。

[5310: マンション検討中さん]

>>5308 マンション掲示板さん

え？
俺の住んでる都心の三井は全区分所有者に収支開示してるけど。
ブランドマンションに住んだことないような奴がイキってて笑える。

[5311: マンション掲示板さん]

>>5308 マンション掲示板さん

しょうもない？

[5312: マンション掲示板さん]

>>5310 マンション検討中さん
頭悪いなお前は
期末のPLは区分所有者に全開示に決まってんだろ
何のための区分所有法だよｗ

マンションの決算期っていつに設定してるか知ってんのか？最近の経済情勢も碌にキャッチアップ出来てないだろ

何が三井だブランドだよノンブランドだろうが一緒だわｗ
そんな生半可な知識しかないから、クソ恥ずかしいリプをしちゃうんだよ？

[5313: 名無しさん]

>>5310 マンション検討中さん
このレス見るだけでマンションについて詳しくないってのが分かりますね。
大体イチャモン付ける人ってこの程度のリテラシーしかないんですよねー。
自分が一番イキっるブーメランで今年一番笑いました(笑)

[5314: マンコミュファンさん]

>>5310 マンション検討中さん

ぶっちゃけ
タワーマンション買うなら
三井一択ですよね

こちらより遥かに豪華で広い共用部かつ
駅直結免震タワーマンションのＰＴＫ。

管積費５００円/平米くらいでしたしね。
THE適正。

[5315: 名無しさん]

三井って管理費高いの代名詞的存在なんだけど
これから出る浅草橋ですら470円/㎡だよ

[5316: マンション検討中さん]

引き渡しの時には変動金利（優遇幅）どれぐらいになってるのかなぁ

[5317: 匿名さん]

管理費の安い中古マンションって掃除の人員を減らしてるから内廊下が臭かったりするよ。QOL下がるし、かえって建て替えまでの寿命を縮めてるだけだと思う。

[5318: 匿名さん]

ガチに言うと、清掃員も含め管理会社の人々は私有地に出入りできるだけに、全員IDで管理されています。常駐時間帯も含め、タワマンによっては氏名と顔写真付で住民に公開も。そして、業務委託契約上、勝手に人員を減らせば契約違反です。マンション毎の初期の契約の効力の強さは、理事にならなくてもタワマン渡り歩けばわかることです。管理の差は大差なく、優秀な新人が来てラッキーとかそんな差です。

で、前も書いたけど、値上がりしている新築を買うのなら、コストも含めて高くなっていることを覚悟しないとダメ。私は、そう考えて今の相場の新築物件に納得した上で、購入しますよ。安い時に買っておいて得をした人は確かにラッキーとは思いますが、それとこれとは別と。昔はああだった、とか言っても時間の浪費です。高い物件には高いチップも覚悟しましょ、ということです。

[5319: 名無しさん]

>>5318 匿名さん

物わかりの良い購入予定者ばかりで、管理会社はホントにやりやすいですね。

[5320: ご近所さん]

>>5315 名無しさん

確かに管理費だけで470円/㎡はクソ高いな。

となると、ここの525円/㎡はボッタクリとなるのかな？

教えて、トシマミン。

[5321: 匿名さん]

>>5301 匿名さん

そうかなあ。
ローンも１０年で一括返済して、貯蓄はたまる一方だけどね。

[5322: 名無しさん]

>>5320 ご近所さん
管理費が妥当かどうかは、管理委託費明細と駐車場収入組入額を見ないと判断できないけど、住友としては、2億円のマンションなので、平米770円の管積費を文句言わずに払える人に売りたいという事です。
管積費が高いと言っても、年額10～20万なので、それが気になる方は、買わないで下さいとのメッセージです。

[5323: ご近所さん]

>>5322 名無しさん

えっ？

上の方で

とても聡明な方に

数字を示して頂いているので

もう一度

積算しなおしてみてくださいね。

[5324: 匿名さん]

管理費や修繕費の安いタワーマンションは長持ちしないですよ。50年ぐらいで住めなくなるのでは？

[5325: ご近所さん]

城東で相場に変調の兆しありとのこと。
上がるときは都心→城南から順転、下落時は城東から反転するのがセオリーですので
城北のこちらは要注意という事ですかね。
せめて、RVランキング上位の区でつかんでおくことが大事という事かと存じます。https://x.com/nikkei/status/1768985841475457363?s=20

[5326: 匿名さん]

港区はアドレスによってピンキリなんだよね。湾岸だとむしろ住環境の良い江東区の方がリセール良かったりするよね。

[5327: マンション検討中さん]

晴海フラッグの4桁倍率だけでなく、豊海タワーに人が殺到していてサーバー落ちしたようですね
みなさん海辺の夜景や子育て世帯が集まる環境に憧れるのでしょう
千客万来や築地市場跡地の再開発、地下鉄新線とワイワイキャッキャ楽しそうです

[5328: マンション検討中さん]

>>5326 匿名さん
江東区湾岸は話題の千客万来に、ららぽーと豊洲、有明ガーデン、ダイバーシティー、東雲イオンとファミリー向け商業施設が超豊富。芝生の公園がそこらじゅうにあって毎日ピクニック、海辺の景色も美しく写真映えする日常。パワーカップルが集まってできた街なので教育熱も高く、学習塾や習い事も完璧に揃っている。最近は新築マンションのおかげで晴海勝どきの方が注目されているが、豊洲も素晴らしい。

[5329: 名無しさん]

>>5328 マンション検討中さん
田舎もん？

[5330: マンション掲示板さん]

豊洲推しの人をみるとどうしてもX(Twitter)の豊洲万歳、豊洲至高のおかしい人を思い出してしまう

[5331: 検討板ユーザーさん]

要望入ってて売出住戸増やすっぽいですね。
掲示板ではここから5月くらいまで倍率下げるためのネガキャンが続くよね。

[5332: 検討板ユーザーさん]

>>5319 名無しさん
インフレについて行かないデフレ爺は生きるの大変そうですね。

[5333: 口コミ知りたいさん]

>>5325 ご近所さん
区で一括りにしてる時点で大した意味のないデータだよそんなの
東池袋と巣鴨や大塚、要町が同質だと思う？
同質性の無いデータ比較しても時間の無駄

[5334: マンション掲示板さん]

>>5333 口コミ知りたいさん

住みやすさだと
大塚＞巣鴨＞要町＞東池袋ですね。

[5335: 匿名さん]

＞千客万来に、ららぽーと豊洲、有明ガーデン、ダイバーシティー、東雲イオン
その５か所は半径２キロの円内にあるようだけど、
GCT池袋を中心とした半径２キロの円を考えると、
鳩山総理邸、田中角栄邸、早稲田大、学習院大、立教大、東京音大、椿山荘、
数々のパイプオルガンを配した大劇場やデパート・・・

半径１キロ内の飲食店を食べログで検索すると、
池袋駅3,095件、東池袋駅2,310件、豊洲駅277件、有明駅184件

[5336: 匿名さん]

住みやすさの基準がよく分からない。東池袋も何でも揃ってて住みやすい街ですよ。

[5337: 評判気になるさん]

>>5334 マンション掲示板さん
君の主観なんて誰も聞いとらんから大塚に住めばいいじゃん
春日通り越えてこなくていいからそっちにいなさい

[5338: 口コミ知りたいさん]

>>5336 匿名さん
広大な公園とショッピングモール、治安の良さ、子育て世帯なら断然湾岸エリア。
副都心で遊び盛りの独身、DINKSなら東池袋が楽しい。

[5339: マンション検討中さん]

>>5338 口コミ知りたいさん
広大な公園もショッピングモールも東池袋にあるだろどこ見てんだｗ
子供服だってカジュアルからハイブラまで揃えられるぞ
湾岸にはよそ行きの服を買う場所がない
キッザニアには遊びに行けばいいし、台場は最早用事ない

[5340: 匿名さん]

なんじゃタウン、ポケモンメガTOKYO、水族館、劇場２つ、プラネタリウム、コナミ、アルパ、ALTA、バンダイナムコCrossStore、博物館、各種イベント展示ホール、ファミマ４つ、セブン２つ、ドラッグストア、マルエツプチ、成城石井、ニトリ、無印良品、セリア、ヴィクトリアスポーツ、トイザらス、ジブリ、ディズニーストア、ロフト、アパレル系、飲食店(うなぎ屋からクアアイナ、サブウェイ、丸亀や焼肉トラジ、スタバ、シアトルズ、タリーズ、プリンスホテルレストランや59F展望レストラン等多数)、JINS、クリニックや歯科や調剤薬局が10か所以上、区役所、郵便局、パスポートセンター、図書館、空港リムジン、メトロ駅・・・

すべて、GCT池袋に直結の施設

[5341: 周辺住民さん]

さすがに公園は湾岸のほうがいいと思うなー
バーベキューできるし規模が全く違うよね
この物件の近所の公園って全くもってつまらんのよなぁ…。

遊び盛りの独身、DINKSは東池袋は向いてないと思うよ
その層をターゲットにしたお店はあんまり無いんだよね
西口の方にはこだわってる飲食店少しはあるから要町あたりが独身、DINKSにはいいかもね

池袋の東口側は買い物や治安の良さとしては湾岸と対して変わらないと思うから
ファミリーや学生にとっては使いやすくて楽しい街だと思うよ

[5342: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[5343: ご近所さん]

毎年、池袋西武の屋上のビアガーデンのBBQコース行ってます。
よくTVにも出てきますね。

東武の屋上BBQビアガーデンのほうも、誰でも知ってますよね。
https://www.zato.co.jp/restaurant/skyviewfoodcourt/skyviewfoodcourt_ik...

あと、こちらも池袋のビル屋上でBBQ
https://ikebukuro-rakuen-bbq.com/

自然の中でやるなら、西武池袋線の特急ラビューで飯能河原や秩父もすぐですね。

[5344: マンション検討中さん]

４月になったら、やっと野村が動き始めそうと聞いた。埋め戻されてるし。
しかし、工事が２年ちかく遅れた分
そう安くはならないみたい。
近年の建材費が高騰のため。

[5345: 通りがかりさん]

>>5343 ご近所さん
ちょっと違うんだよね。
特にファミリー世帯は豊洲のワイルドマジックやキラナリゾートのBBQみたいな広い芝生や絶景の海辺で子供を思いっきり走り回らせながら過ごしたいわけでしょう？
晴海フラッグの晴海埠頭公園に出来た新しいBBQ施設もそう。
ごちゃごちゃしたビルの上のBBQや、サブカルのサンシャイン、酔っ払いや夜職の人間が集まる池袋の繁華街とは真逆なのよ。

だから湾岸が人気。

[5346: マンコミュファンさん]

>>5345 通りがかりさん

山手線内地よりも、埋め立て地の方が地盤リスクが高くて「安値」だからだよ。
普通のサラリーマン若い世代は、今や東池袋およそ高嶺の花となり買えないのさ。

ここのところ茨城千葉あたりの頻発地震が気になる。早いとこ山の手へ高台に住みたいな。

[5347: 匿名さん]

ここって４０ｍ弱の巨大杭でしょ。



直接基礎の勝どきの方が地盤は良いですよ。

[5348: マンション検討中さん]

築地が三井の9000億再開発で決まり臨海地下鉄の話が見えてきたら、勝どきには比較対象にされなくなる

[5349: 匿名さん]

勝どきは良いけど、埋立地の方は東日本大震災で液状化したような土地もあって、アドレスによっては高リスクだよね。

[5350: ご近所さん]

>>5345 通りがかりさん
こういうこと言う人って毎週BBQなのかな？
好きなら月１で春や秋はやりたいけど、色々な所を連れて行きたいし自然を求めるなら軽井沢とかに毎週が良いよ。
東池袋の良い点は高速出入口が近くて本当にどこに行くにも高速でかなり早い！

[5351: 匿名さん]

スタイリッシュに程遠く、煙モクモクのBBQに生き甲斐を感じてる人もいる。
というか、丸一日BBQやるなら、マイナスイオン感じられる場所まで行くかな。
サクっと２ｈでBBQ終わらせて別のことやる行動力がある人は、池袋で。

[5352: マンション検討中さん]

いつの間にか坪1200万弱の3億円台のブリリアの部屋が売れたみたいですね。
着実に東池袋の相場基準がGCTになってきてます。

[5353: 口コミ知りたいさん]

>>5345 通りがかりさん
偉そうに代弁者ぶって勝手にファミリーの意見として一般化すんなよ
ただのお前の感想だろｗ
＞特にファミリー世帯は豊洲のワイルドマジックやキラナリゾートのBBQみたいな広い芝生や絶景の海辺で子供を思いっきり走り回らせながら過ごしたいわけでしょう？

[5354: 坪単価比較中さん]

中層壁ドンブリリアも申し込みあり。明確にブリリアは坪700は下限になってるので、坪650で買った一期組は絶対含み益ある。
ただ2期の価格はまだ相場にできてないかなw

[5355: 匿名さん]

>>5345 通りがかりさん
＞豊洲のワイルドマジック

豊洲PITのライブの行きかえりが煙り臭い、という投稿があった。
ぐるり公園を歩行中の人からジロジロ見られながらの焼肉・・・
年がら年じゅう朝１０時から夜１０時まで煙を出す施設・・・
正直、近所にあると困るな。

原住民は毎回そこで飽きないのかな？
でも原住民イチオシのようだし、有楽町線１本だし、１回くらい利用させてもらいましょう。

[5356: マンション掲示板さん]

>>5355 匿名さん

おいおい、気安く都心ベイエリアに来るなよ。
城北の地で抑留しておけ。

[5357: 検討板ユーザーさん]

>>5356 マンション掲示板さん
あんな駅から徒歩15分も何もない海っぺり歩いてBBQなんかわかざ行かないから、お前も川向こうの埋立地に引き篭もっておいてくれん？

[5358: 匿名さん]

>>5356 マンション掲示板さん
沿岸地域から、わざわざこのスレに書き込みに来てること自体が・・・

[5359: 匿名さん]

>>5347 匿名さん
そもそも、台地に建っていて、
震度７が想定されている低地とは違う

[5360: 口コミ知りたいさん]

>>5356 マンション掲示板さん
街の名前にブランド力ないから、そちらさん達ってよく横文字使ってお飾りしてるよね
JR通ってないようなぽっと出さんは大変ですなぁ

[5361: マンション検討中さん]

大人気の池袋ばかりに人が集まりすぎてすまんなw

首都圏商業施設の集客力ランキング
https://service.nikkei-r.co.jp/news/20231031

1 新宿　ルミネ新宿
2 池袋 西武池袋本店
3 渋谷 渋谷ヒカリエ
4 新宿 伊勢丹　新宿店
5 新宿 ルミネエスト新宿
6 東京駅・丸の内 GRANSTA東京（グランスタ東京）
7 銀座・有楽町・日比谷 銀座三越
8 池袋 池袋サンシャインシティ（アルタ、アルパ）
9 池袋 東武百貨店　池袋店
10 横浜 そごう　横浜店

[5362: 検討板ユーザーさん]

色んな意味で、大人気みたいですね。。。
https://twitter.com/moeruasia01/status/1772315679053725970?t=s0Ul3k6hp...

[5363: 通りがかりさん]

>>5362 検討板ユーザーさん

光と闇があるのは人の集まる大人気の街の宿命ですね…
つまらない不人気タウンには光さえないけどw

[5364: 口コミ知りたいさん]

>>5362 検討板ユーザーさん
池袋のこっちの方なんて用事ない上に東池袋の逆サイドだから全く別世界だし無関係

[5365: eマンションさん]

>>5362 検討板ユーザーさん
お前は西新宿や新宿御苑のスレで新宿は危ない！みたいな話題で歌舞伎町出すのか？
よくもまぁそんな頭悪いこと出来るなって

[5366: 通りがかりさん]

今年も全国地価公示の季節が来ましたね。
住宅地の地価上昇率関東No.1は豊島区みたいで。

メディアも豊島区は港区や中央区などの都心以上に地価が上昇してるから遂に豊島区を都心扱いしだして草生えるわ。
https://www3.nhk.or.jp/shutoken-news/20240326/1000103250.html

[5367: マンション掲示板さん]

>>5366 通りがかりさん

？

都心は千代田中央港新宿渋谷と書いてあるだろう。。。。。ｗｗｗｗｗｗ

[5368: 匿名さん]

港区はアドレスによってピンキリじゃない？埋立地の方は住環境も劣悪だから北区より安かったりしますよ。

[5369: 検討板ユーザーさん]

>>5367 マンション掲示板さん

NHKのリンク先も読めないガイジかな？

[5370: 検討板ユーザーさん]

西口のみの再開発でこの規模
本番の東口側の再開発とトドメのサンシャインシティの再開発まできたら想像できない…
https://twitter.com/kiribou06341/status/1772562766878126570

[5371: マンション掲示板さん]

>>5370 検討板ユーザーさん
大規模再開発に釣られて周辺も再開発の連鎖が起きそうですね^_^

[5372: 名無しさん]

>>5367 マンション掲示板さん
まともに文章が読めないお子ちゃまでもわかるように引用してあげたよ！
僕くんはこんな夜更かししてないで、明日の登校に備えて早くおねんねした方がいいよ！

＞今回、住宅地が大きく伸びた東京圏。
それをけん引しているのが豊島区や港区といった都心部で、伸び率は７％を超えています。

[5373: 検討板ユーザーさん]

>>5372 名無しさん
ほんまやん（笑）
でも非都心区の豊島区と台東区が東京の地価の上昇を牽引してるのも頷ける。
人気商業施設&大規模再開発の豊島区と円安インバウンドで観光地を抱える台東区と今一番ホットなエリアだから。

[5375: マンコミュファンさん]

>>5374 マンション掲示板さん

豊島区と台東区が都心より地価上昇率も人気も上ですまんな

[5376: 名無しさん]

>>5375 マンコミュファンさん

都心じゃなくても都心より人が集まって地価の上昇率も上だったらコンプレックスも湧かないわなw

[5377: 名無しさん]

>>5376 名無しさん
しかもGCT池袋は都心からの移住民が多いからね…ｗ

[5379: 名無しさん]

こういうニュース見るとGCT1期買えなかったのは本当に悔しかったけど、周辺中古はまだまだ上がる余地がある事が分かったので気が安らぐ。

[5384: 匿名さん]

自分がこれまで購入してきたマンションは豊島区、品川区、台東区。
なかなかいい選択だったようだ。

[5386: ご近所さん]

池袋駅西口、特区会議の都市計画手続き素案が公表されました。
https://www.chisou.go.jp/tiiki/kokusentoc/tokyoken/tokyotoshisaisei/da...

素案では、計画が果たすウォーカブルな街づくりの図で、ここ南池２C地区も明示。

[5387: 通りがかりさん]

要望書すでに結構入ってるのね。これまた３期値上げなのかな。こっから第二期終了までは倍率下げのネガキャンが続きそう

[5393: 管理担当]

[NO.5374～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、及び、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[5394: eマンションさん]

>>5379 名無しさん
周辺中古、特にステアリは晴海のドゥトゥールのように今後の値上がり確実、とXでの投稿を見ました

[5395: マンション検討中さん]

野村がどれくらいで出してくるかですね

[5396: 名無しさん]

>>5386 ご近所さん
池袋はあまり盛り上がっていないね。
豊海タワーは昨日Xでトレンド入り。人々の目線は湾岸。来月の話題も築地再開発でしょう。

[5397: 周辺住民さん]

>>5396 名無しさん
コンクリの強度不足で販売休止になったって話？
https://news.goo.ne.jp/picture/nation/ASS432J4YS43UTIL01FM.html

湾岸のマンションを買うような意識の層は気にせずに買うのかもしれんけど
客観的に見たらあり得ない

[5398: 匿名さん]

>>5397 周辺住民さん

ビックリしたなぁもう！
欠陥タワマンとは…あな恐ろしや
湾岸は安物買いの銭失い

[5399: 匿名さん]

新築は大丈夫だと思うけど、湾岸の中古タワマンとか施工不良あっても見過ごされてるかも分からないね。液状化歴のあるような土地だと躯体へのダメージも大きそう。

[5400: マンコミュファンさん]

ま、ここも豊海でやらかしたシミケン施工なんですけどねｗ

[5401: 匿名さん]

地盤が良いからこの辺は安全性高いですよ。地盤の弱いエリアの清水タワマンは怖いかも。

[5402: 通りがかりさん]

>>5401 匿名さん

こちら、表層が軟弱地盤につき、４０ｍの巨大杭で設計されております
ｗｗ

[5403: 匿名さん]

>>5402 通りがかりさん
お前の頭が軟弱なんだろ
しかも地盤改良不可だからなーどうしようもないゴミ屑土壌

[5404: 匿名さん]

池袋は地盤良いですよ。地盤が弱いのは埋立地の液状化歴があるような土地ですよ。

[5405: 匿名さん]

明治公園＆ザコートが完全にこの辺の上位互換で草。やっぱ中央線北側はだめだね。

[5406: 名無しさん]

>>5405 匿名さん

そんな事を言ってる貴方は、ここではアウト(笑)どうぞ他をあたってくれ～

[5407: マンション検討中さん]

新年度の野村の新築販売体制が決まりましたよ。
いよいよです、どうぞ　ご期待あれ！

[5408: マンション検討中さん]

>>5407
販売開始、モデルオープンはいつからですか？？楽しみです

[5409: 通りがかりさん]

GCT２期には野村間に合わなそうだなぁ。GCT2期も順調っぽいし3期値上げだとすると判断が難しいところ...

[5410: マンション検討中さん]

野村は平均650-680との事。
これは、この辺の相場だと妥当ですか？

[5411: マンション掲示板さん]

>>5410 マンション検討中さん
野村が650～680で売り出したら、野村にしようと思います。
でもホントにこの価格で売り出したら、住友はいい迷惑ですね～。

[5412: 匿名さん]

迷惑も何も、適正な利潤を乗せて適切な売価で売る。
商売の基本。
特にここは税金多額に入った再開発案件。
儲け過ぎは本来許されないと思うが

[5413: 通りがかりさん]

>>5412 匿名さん
そのとうりですね。
住友は、ちょっとやり過ぎでした。
まあ、購入者側が適正かどうか判断すればいいだけですね。

[5414: 匿名さん]

野村は相当高く出してくると思いますよ。

[5415: eマンションさん]

650-680はないんじゃないかな。
かなり発表が遅れるので2期に間に合わなさそう＆2期が順調でここから値上げしそうなので、買われる方は倍率のつく部屋を避けた方がいいとは思います。

[5416: 匿名さん]

>>5412 匿名さん
税金投入は、住民税と固定資産税で都や区の税収増につながり、地域住民の資産価値も上昇するので、開発する企業に利益がもたらされればそれも景気上昇に還ってくるため、値付け自由で良いのではないでしょうか。
また、野村のB地区復活には、相場上昇基調が大いに役立つわけですし。

[5417: マンション検討中さん]

『プラウドタワー池袋』やっとやっと発表されましたよ(嬉し涙)
ちょっとnameが平凡なのよねぇ(笑)
何はともあれ、取り急ぎお知らせまで

[5418: マンション検討中さん]

追記:
実際のご案内は、夏頃から予定しているそうです。

[5419: 検討板ユーザーさん]

マンションマニアさんの予想は坪800か...

[5420: 検討板ユーザーさん]

野村は坪900万ぐらいになりそう
GCTは坪1000万に値上げで

[5421: 検討板ユーザーさん]

野村きたか
時は来たな

[5422: 評判気になるさん]

中野再開発が坪700万。野村は少なくともそれ以上かと。

[5423: マンション検討中さん]

マンマニさん、野村の販売開始は2024年9月下旬、入居は2027年2月下旬を予定しています。
(グランドシティタワー池袋の入居予定は2026年9月下旬)

[5424: 通りがかりさん]

現時点では全く価格なんか決まってないと思うよ
地権者向けの条件に色つけた数字が独り歩きしてるパターンだと思う

[5425: 通りがかりさん]

グランドシティタワーとプラウドタワーでもし価格差が大きい場合、地権者は揉めないのかな？

[5426: 匿名さん]

マンマニの予想は結構当たるからな。

[5427: 検討板ユーザーさん]

>>5425 通りがかりさん
地権者向け価格が違ったらそりゃ揉めるだろうけど、一般向け売出価格が違ったところで地権者にはノーダメでしょ
地権者転売ヤーのことまで気にしてたらキリがない

[5428: ご近所さん]

野村が800なら住友2期はゆっくりですね。どちらにせよ1期はおめでとうございます

[5429: マンション比較中さん]

スペック的にはそう大差なさそうだけれど、
GCTの駅徒歩1分とプラウドの3分を2分差と見るか3倍と見るか。
たかが2分されど2分、混雑状況によってはさらに時間とストレスが増す。
とはいえ駅徒歩時間を重視しすぎると眺望が犠牲になりがち。

駅徒歩時間ならGCT低層階、眺望ならプラウド南向き高層階。
というのは極論だけどそこを両端としたグラデーションにして
自分の好みと懐具合でバランスのよい最適解を探せばよいかと。

[5430: マンコミュファンさん]

同じフロアで眺望が似てる東向きとかは明らかにGCT>野村でしょうね。エリアNo1かどうかという違いもあり。ただGCT低層と野村高層階だったら悩む人はいそう(あるいはGCTのお見合いの部屋と野村の眺望いい部屋とか)。

5429さんの言うとおりある意味ブリリア含めて好みが別れそうだなぁとは思います。

[5431: 匿名さん]

マンマニも言ってるけど東池袋は今までが安すぎた。野村も高値で出してくるのではないかと。

[5432: マンション掲示板さん]

坪９００は高すぎですね。
坪５００くらいが適正カト。

[5433: マンション検討中さん]

>>5430 マンコミュファンさん
>同じフロアで眺望が似てる東向きとか
この条件で比較したらプラウドはGCTの1割引きくらいか、
第1期の客寄せで2割引きくらいもあるかもしれない。
ただ、GCTの低層とか眺望悪い部屋とか比べたら
高値のプラウドも普通にあるでしょうね。

[5434: マンコミュファンさん]

たしかに5433さんの言うくらいでGCT880なので一期は坪720-800くらいでしょうね

[5435: マンション検討中さん]

東池袋よポテンシャルが読めないのだが、東池袋、西新宿、中野、月島だったら資産価値としてどういう順番かな？

[5436: 素人ですが]

西新宿>東池袋>中野>月島　で、どうでしょうか。

[5437: マンション検討中さん]

月島≒東池袋＞西新宿＞中野　かなぁ

[5438: 匿名さん]

>>5435 マンション検討中さん
同じエリアでも駅距離とかの条件次第でかなり変わりますけど
各駅に駅徒歩1分のタワマンがあったら、という仮定のはなしですか？

[5439: マンション検討中さん]

「プラウドタワー池袋の掲示板」が新しく出来たので、そちらへ参ります。
これまで、お世話になりました。

[5440: 匿名さん]

>>5435 マンション検討中さん
ワンチャン日本好況で国内需要の伸びしろがありそうなのは西新宿、中野
国内不況が続いても富裕層や外需の支えで伸びそうなのは月島
景気や災害とかあまり気にせず可もなく不可もなくで地味に伸びそうなのが東池袋。

[5441: eマンションさん]

>>5438 匿名さん
そうです。同条件のマンションがあったときにどうかですね。
結構意見分かれそうですね。
個人的には、西新宿が一番高いのかなと思って入るのですが、あとは人によって変わるのかなと思ってます

[5442: 検討板ユーザーさん]

普通に月島か西新宿でしょ。東玉袋みたいな戸建ても普通にあるど田舎、中央線北側でイキらないでほしい。

[5443: マンション比較中さん]

月島はともかく、
西新宿って都庁から離れたらほぼ中野区でしょ。

[5444: マンション検討中さん]

>>5442 検討板ユーザーさん
戸建てなら月島にも普通にありますよ？

[5445: マンション検討中さん]

>>5441 eマンションさん
西新宿徒歩一分のタワマン、あったら最高ですね。

[5446: マンション検討中さん]

野村は坪600万代後半の部屋も多くありそうと、とある筋から聞いたのですが、そうするとやはりスミフが割高というのは間違いなく言えそう。
私自身、半信半疑ではありますが、2棟で1500戸もある事、賃貸相場がかなり低い事を考えると、あり得るのかもと思ってきました。
やはり、湾岸ほどの盛り上がりはここには無いのも確かですし。
どうなる事やら。

[5447: マンション掲示板さん]

>>5446 マンション検討中さん

悪いけど、東池袋と薄利多売の湾岸を一緒にしないでよ。我々は埋め立て地に興味無い。湾岸好きは中国人とデータが出てるくらいだからね。

[5448: 口コミ知りたいさん]

>>5447 マンション掲示板さん

中共によるサイレントインベージョンが進んでいるようです。

https://youtu.be/JiYyCIY26XY?si=ZeGzMVfpr9BG57KY

[5449: 検討板ユーザーさん]

>>5442 検討板ユーザーさん

西新宿は少し歩くと戸建てばっかりじゃない？

[5450: 口コミ知りたいさん]

今日も池袋と湾岸コンプのネトウヨ爺が発◯してて草
世間で人気の池袋と湾岸に嫉妬で悔しいねぇw

[5451: eマンションさん]

>>5446 マンション検討中さん
湾岸で今一番盛り上がっている話題といえば
ザ 豊海タワー マリン&スカイ　でしょうか
池袋はそういう派手さはないですね。

[5452: マンション掲示板さん]

確かに池袋は賃料がネックなのは間違いない。
投資として考えた時に、利回りが低すぎるのは気になるところ。
それは第一期でも言える事。
野村がGCTより大幅に安く出る可能性は否定できないな。
野村は短期で売り切って、スミフは何年もかけて売ることを考えるとこの時期にあえてGCTを買うメリットがあまり見当たらない…

[5453: 検討板ユーザーさん]

問題はGCTの2期が順調に売れそうなので3期に恐らく実質値上げが入るという...そして野村が安くなかったor抽選で買えなかった場合が一番厳しいパターンですかね

[5454: 口コミ知りたいさん]

>>5452 マンション掲示板さん
GCTもプラウドも短期リセール投資より
長期居住用の実需向きだと思いますよ。
将来的にはリセールも視野に入りますが、
この供給量がこなれてリセールの旨味が出るのは
しばらく寝かしたあとの話かと思います。

[5455: マンション検討中さん]

賃貸の利回りもあまり期待できないから、
実需じゃなく純粋な投資を考えるなら
池袋はやめて他を探した方がいい。
投資勢が消えてくれたら価格も倍率も上がらなくて助かる
というのも本音ではあるけれど。

[5456: マンション検討中さん]

子育て世帯目線では湾岸の環境には勝てない
思う存分走り回れるだだっ広い公園が沢山あって、8割が中学受験する教育意識の高さ
古い考えの親世代に湾岸を反対された人が池袋に行き着くイメージ

[5457: eマンションさん]

>>5456 マンション検討中さん
イメージが2000年代で止まってますね
湾岸のどこに人が密集していない走り回れるだだっ広い公園が沢山あるのか教えてほしいし、8割受験とかいうデータどっから持ってきたの？文京区ですら7割程度だけど。

[5458: eマンションさん]

>>5456 マンション検討中さん
他の物件のスレにも同じ内宮書いてるの？
書いてないならただの池袋ネガだね

[5459: 評判気になるさん]

>>5457 さん

>>5457 eマンションさん
そうなんですよ、豊洲公園の遊具広場もう順番待ちの大混雑中なのを見てもいないでしょ。
ぐるり公園や晴海埠頭公園は、幼児連れにはちょっと遠い。有明ガーデンには遊具が無い。お台場あたりの事を言ってるのかしら？
埋め立て地には、こちらのグリーン大通りみたいな木陰が無い。城北の池袋の方がずっと緑地が多いので気に入った。

[5460: eマンションさん]

これから再開発で緑地と広場が一気に増えますしね。
まあ湾岸と対立煽りしたいいつものネトウヨ爺さんでしょうけど。

[5461: マンション検討中さん]

>>5411 マンション掲示板さん
ステアリ住んでますが、うちの中古ですら今670なんで多分600台はないと思いますよ。750は出してくるかと

[5462: 匿名さん]

中古は部屋の条件にもよるからね。
600戸の大規模で完成在庫を嫌う野村、そこそこ目に優しい価格で出てくるのではないかな。

[5463: マンション検討中さん]

で、結局第２期の販売価格帯はいくらなのですか？