（仮称）宝生ハイツ建替え計画

[周辺住民さん]

建築物の名称：（仮称）宝生ハイツ建替え計画
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目27番34、27番35
用途：共同住宅、能楽堂
敷地面積：3,076.65㎡
建築面積：1,937.97㎡
延べ面積：25,388.12㎡
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階/地下1階/塔屋1階
高さ：68.98m、最高（76.23m）
着工予定：2025年4月1日
完了予定：2028年7月31日
建築主：宝生ハイツ管理組合
設計者：株式会社日建ハウジングシステム
施工者：未定
標識設置年月日：2022年5月25日

[181: 評判気になるさん]

>>172 検討板ユーザーさん

ほんそれ。

[182: 匿名さん]

>>170 匿名さん
実際のところ記事を見るとその辺ぼかされていて、悪だと断じているわけでなく一応両論併記なので、まあそういうことなんでしょう。なんかもめてるみたいですねーみたいな感じを受けましたね。所詮他人事ではないかと。

[183: 匿名さん]

>>179 匿名さん
文京区議会の元議員のツィート
https://twitter.com/sikakura_t3/status/1575306759975055360

[184: 匿名さん]

実際のところ主張が広まってくれないと困るのが建設見直し派の期待するところですが、Twitterでも大したリツイートはなかったし、バズった形跡もなく。ヤフーニュースもコメントとかやたら多かったんですが、ざっと見たところ脊髄反射レベルのおそらくは動員されたサクラかあるいはAIと思しき書き込みが多かったです。岸田首相よりも国民の関心が多いとは、いや、恐れ入りました。

[185: 匿名さん]

立憲民主党の都議会議員が女子校の環境を悪化させると言って反対するツィートをしていましたよ。

[186: 匿名さん]

個人が意見を開陳することは全く問題ありません、ただしだからなんなんでしょうか？
皆が平伏してそのご意見に賛同すべしということでしょうか？封建時代のお殿様じゃないんですから。

[187: 匿名さん]

むしろ、市井の一市民で構成される管理組合をみんなでよってたかってタコ殴りにしているように私には見えます。主張を発しないからと一方的すぎやしませんか。

[188: 名無しさん]

もう絶対相容れないから
タワマン建てちゃったほうがいいね
なにしても文句行ってくる人に議論は無駄
永遠に譲歩を迫られる

[189: マンコミュファンさん]

>>187 匿名さん

本当にそう思う。宝生ハイツの住民が可哀想。

[190: 周辺住民さん]

もし総合設計制度の適用を受けられないとなれば、管理組合側はいくら財産を失うのか。>>17 >>20 の計算は容積不算入部分を考慮しないなど粗々だったので、再計算してみました。損失額は131億円でした。

ただし上記はグロスの数値です。実際には建設コストも下がるので、差し引きすると損失額はもっと小さくなります（ネット）。

前提
・敷地面積：3,076.65㎡
・延べ面積：25,388.12㎡
・容積率は本来400％のところ総合設計制度により600％が許容されている
・容積不算入部分（ホール、廊下など）以外はすべて販売対象の床面積とみなす。正確には異なるけど単純化
・地下に住戸は存在しないとみなす。計算がややこしくなるので単純化
・坪単価は700万円。パークホームズ文京小石川ヒルテラスと同じ

敷地面積の600％は18,459.90㎡。これを販売対象とみなす。
（延べ面積25,388.12㎡との差の約7000㎡は販売対象外であるエントランスホール、廊下、駐車場などで占められているとみなす）

一方、敷地面積の400％は12,306.60㎡で、600％との差は6,153.30㎡。もし総合設計制度の適用を受けられないとなれば、販売できる床面積が6,153.30㎡減る。それに単価を掛けて算出する。

6,153.30㎡×700万円/坪÷3.3㎡/坪＝131億円

[191: 通りがかりさん]

>>190 周辺住民さん

これだけの経済的損失は大きい。学校側は覗き云々を言っているが、素人の考えだけど、だったら、そうされないような対策をすればいいと思う。

[192: 匿名さん]

>>182 匿名さん

両論併記というけど、この対立が記事になった時点で、読者は「マンション建設なんて」と思うでしょうが。

[193: 匿名さん]

ヤフコメは女子校を守れが多かった

[194: eマンションさん]

>>193 匿名さん

学校を守るのも大切だけど、宝生ハイツにも住民がいるからね。進学校だけど、人の心に思いを寄せられる大人に育ってほしいな、名門校という変なプライドは捨てて。

[195: 匿名さん]

名門校のプライドとかいう話でないでしょう。単に、学校環境を守れという話。

[196: 匿名さん]

進学校だから我慢せよという方がおかしいのでは？

[197: 口コミ知りたいさん]

>>193 匿名さん

学校が他人の財産奪おうとしているという点を知らない人が多いからだよ

[198: 匿名さん]

名門校は、子供より親のプライドが高いからね。今回の件も、親や卒業生がギャンギャン騒いでいるんでしょ。そんな窮屈な家庭に生まれた子供も、幼い頃からプレッシャーを感じているんだろうね。大谷翔平や村上宗隆のように、伸び伸びと本人の自主性に任せつつ、人様に迷惑をかけない最低限の礼儀を教える程度の育て方のほうが、成長しやすいのかもしれない。

[199: マンコミュファンさん]

>>195 匿名さん

学校の環境を守れというのは行政に訴えるべきこと
管理組合側は合法だから何も譲歩する必要はない

[200: 評判気になるさん]

そうすると訴訟は避けられないのかな

[201: 匿名さん]

文京区だからね。日建ハウジングシステムは別の事件にも係わっていましたね。

[202: マンコミュファンさん]

訴訟にはならないでしょ
都市計画を見直すよう要求する程度の話
遡及適用は認められないので桜蔭側はご愁傷様ですとしか
あるいはルサンクみたいに全然違う点を粗探しして訴訟するか

[203: 匿名さん]

ルサンクは訴訟にしたのは事業者側ね。不正確なので補足。

[204: 匿名さん]

>>198 匿名さん
何の根拠もなく推測だけで他人を貶めるような大人にだけはなって欲しくないね。

[205: 周辺住民さん]

>>195 匿名さん
単なる公立中学だったら、ここまで騒がれていないと思います。

[206: 周辺住民さん]

>>200 評判気になるさん
現状の学園などの訴えをみるかぎり、訴訟に持ち込んで勝てる気がしないんですよね。なのであえて彼らも「反対ではなく要望」と言っているのだと思います。適法性は別にして、ルサンクのように高低差がある、前面道路が狭いといった突っ込みどころがほぼありませんのでね。

[207: 名無しさん]

>>195 匿名さん

学校の環境を守れという先は、行政だと思います。民間企業だって経済活動をしているんだし、もちろん周辺に配慮した対策は必要だけど、全てを譲ったら何にも建てられないと思います。無意識に名門校のプライドが反対運動に投影されているのではないでしょうか？ 力関係で言ったら、学校>宝生ハイツ、ですし。

[208: 周辺住民さん]

良識のある皆様は変に盛り上がらないようにしましょう。近隣は見直しを求めていますが、>>1に載せたビラには「建て替えに反対しているわけではありません！」と書かれています。

>>169など約1名、定期的に「総合設計制度に『反対』している」と書く人がいますが、焚きつけているだけで、事実ではありません。

[209: 匿名さん]

ビラには、建て替えに反対していないが、超高層マンションは認められないとかかれているのにね。
見て見ぬふりかな。

[210: 通りがかりさん]

学校関係者に学校向きの部屋全部買ってもらえばいいんだよ。優先販売の権利あげちゃえば。

[211: 匿名さん]

>>209 匿名さん

高さ確保しないと持ち出しなしで建て替えできないでしょ。
学校側が一戸当たり１億位負担してくれるなら高さ抑えてあげても良いけど・・・

[212: 匿名さん]

>>211 匿名さん
町会で貼り出されているビラには明確に超高層反対の表されてますよ。建て替えは反対しないと言っているだけ。

[213: 評判気になるさん]

>>212 匿名さん

だから法令にそって高さ確保しないと建て替え難しいんだよ。そこから勉強しろ。不勉強なやつ。

[214: 匿名さん]

それを地元町会と神社と学校に説明するのは建てたい人がすること。近隣説明会を打ち切ってはいけないでしょう。

[215: 検討板ユーザーさん]

>>214 匿名さん

許可を得る必要があるんですか？

[216: 匿名さん]

近隣への説明の義務はありますよ。都庁に聞いてみたら？

[217: 検討板ユーザーさん]

説明義務は果たしたんじゃないの？
打ち切ったって事は何度か実施したんでしょ。

[218: 匿名さん]

区役所の紛争調整担当でも教えてくれるよ

[219: マンコミュファンさん]

>>209 匿名さん

高層マンション認めない？
町内会、学校、神社こいつらが認める立場なのか？笑

[220: 匿名さん]

「同等の高さ、同等の容積率、同等の位置に建設することを要望します」とあるので、これは飲めない条件でしょう。仮にそれをするとしたら住民の建て替え費用がおおきすぎてしまうので建て替えは不可能ではないかと思います。

このような要求をしたら決裂してしまうのはむしろ当然の流れでしょう。

[221: 匿名さん]

現に、公聴会で揃って反対意見を述べたのを傍聴した記者が、新聞記事にすることが起きたわけで。

[222: 匿名さん]

近隣への配慮は大切だということです

[223: マンション検討中さん]

>>222 匿名さん

配慮は大事ですが、あくまで努力義務ですよね。
許可を得る必要があるというのであれば、法的根拠を示してね。

[224: 通りがかりさん]

>>222 匿名さん

配慮を要求するのは傲慢です

[225: 匿名さん]

>>222 匿名さん
ただ法治も重要ですよね。
確かに自分自身に都合の悪いときには確かに窮屈に思えたりする法律ですが、やはりそれによって私たちは守られているわけで、法律を覆して個人の権利を制限しようとするのはあまり良くないと思います。

私は関係者ではないですが、私が家を建てたりしようとするときに、同じようなことが起きたら困ると思って発言しています。法的に認められた権利が行使できなければ都市計画は根底から成り立たなくなります。

[226: 匿名さん]

>>224 通りがかりさん
傲慢というのは言い過ぎだと思います。
むしろめいめいに好きなことを言ったらいいと思います。それで分かり合える部分もあるだろうし。でももうこれ以上は無理、といわれたら引くのがスマートだと思いますけどね。

[227: 匿名さん]

昔の王様が勝手に法律を決めた時代ならいざ知らず、今は民主主義の時代で国民の選んだ代表が議論して決まったルールが法律です。ルールに従って走っている車の目の前にいきなり飛び出してきて、ここを走るな、排ガスも臭いし音もうるさいから迷惑だ、なんならお前の車の色も目障りだ！と言う人がいたらどう思いますか？

[228: マンコミュファンさん]

>>226 匿名さん

もうこれ以上無理って段階ですよ
そんな難しい話ではないからね

[229: 匿名さん]

棟を敷地南西ギリギリに移動させれば？

[230: 匿名さん]

>>228 マンコミュファンさん
そう思いますね。寡黙な管理組合さんの意図を見直しを迫る人々の発言から紡いでいくと、結構誠実に対応しているように思えるんですよ。東側の隣地にある学校の要求に従ってバルコニーを潰したり部屋数を減らしたりするようなことをしていたらしいし、南側に割と広い緑地を確保しているのもおそらく配慮の一環でしょう。もっと狭くても本来いいものだと思うんですよね。せっかく緑を多くしても、あれは屋上緑化だ、とか言われて、まるで意味のないまやかしであるように言われた人は一体胸中どんな思いでしょうね。

本来文京区に住んでいる人って、穏やかな幸せな感じの人が多いと思っているので、誰かよその区からやってきた、酷薄な活動家が変な指南をしているのではないかと心配しています。ロシア革命後にボリシェビキが政権を掌握した過程に学べば、またぞろ使い古された手を少数派が弄しているなとわかりそうなものですけどね。

[231: 匿名さん]

むしろ今回の一件を奇貨として、まちづくりについて発展的に考える機会にされたらいいと思います。地域の誇りである学校のために一種住専にしてしまうのがいいという意見もあっていいし、現状を受け入れてむしろ商業的な発展を目指して、文教地区の解除に向けて動こうという意見があってもいいと思います。それは民主的なルールにのっとってみんなでよく話し合ったらいい、地域の未来のために何が望まれるのかを。

[232: マンコミュファンさん]

桜蔭側か宝生ハイツを高額で売ってくださいと管理組合にお願いして売ってもらうことが唯一の解決策
高層マンション認めないとか、今の高さでの建替を要望するとかいうのは論外にして傲慢
立場弱いのは桜蔭側だからそこ履き違えるなと言いたい

[233: 評判気になるさん]

宝生ハイツ建て替え問題
全国版のニュースになっていたのですね
https://www.youtube.com/watch?v=BG8oFBnfS5g

[234: 匿名さん]

>>233 評判気になるさん
そのニュースで最も価値が高い情報は、CGは学校側が作ったということです。一体誰が作ったのか不明だったのですが、これではっきりしました。

とすると、実際の計画はそれとは異なる可能性がありますね。

[235: 匿名さん]

それともう一つわかったことがあります。CGで描かれている建設前のマンションは上の方に飛び出た5階分が削られていて、低さを強調する画像になっていることです。

[236: 匿名さん]

さすがFNN、いい仕事をしてますね

[237: 匿名さん]

>>229 匿名さん

棟を敷地南西ギリギリに移動させ、桜蔭学園や金刀比羅宮との間に公開空地を設ければいいのでは？

[238: 評判気になるさん]

>>233 評判気になるさん


冒頭の15秒部分、この建設問題とは何の関係もない悪質な印象操作だね

[239: 検討板ユーザーさん]

パーティールームは2つくらい欲しいな。
屋上のジャグジーも必須。

[240: 匿名さん]

>>238 評判気になるさん
そうかなあ、名門女子校であるとの前置きは学校側のコメントの重みを増してくれているように思いますが。これがもしも変な風俗営業の店の店長のコメントだったら視聴者は笑いながらチャンネル変えちゃうでしょ。

[241: マンション検討中さん]

>>240 匿名さん

どういう学校かなんて関係ないよ
名門とか女子校だとか何の関係もない
名門女子校だから保護されるべきという傲慢さが滲み出ている

[242: 匿名さん]

>>241 マンション検討中さん
それは邪推というものですよ。政界にもOGがいるし、東大を卒業して日本社会の中枢を担う人材を輩出している学校ですよ、政界財界だけでなく放送広告など日本の中枢にがっちりOGの人脈がある学校ですよ、テレビ局を動かすぐらいの力がある、ある意味日本最強の権力を持っている学校のコメントだとしっかり視聴者に印象付けた方が、信頼性が高くないですか？

[243: 匿名さん]

>>242 匿名さん　の訂正です
>ある意味日本最強の権力を持っている学校のコメント
ではなく、
>ある意味日本最強の権威を持っている学校のコメント
でした、謹んで訂正いたします。

[244: マンション掲示板さん]

>>242 匿名さん

学校の隣に高層マンション建てるという問題に対して、その学校がどういう学校かなんて話がズレてるのに冒頭で15秒も使ってるのは悪質だと思うよ
信頼性って学校は学校なんだから誰も疑いはしない

[245: 匿名さん]

>>237 匿名さん
CGを作ったのは建築主ではなく、反対する側だと言う時点でCGをもとにした議論は御破産です。実際に何が建つのかこれで全くわからなくなってしまいました。

[246: 匿名さん]

>>244 マンション掲示板さん
そんなことはないですよ、おそらくこれがインターネットクリエーターの専門学校だったらテレビでとりあげられることもなかったでしょう。社会的信用ってそういうもんです。一定の数の視聴者はそうか、そんなすごい学校の言うことならそうなんだろうと信じたでしょう。

[247: 匿名さん]

>>246 匿名さん

つまり学校の名前を伏せたら同情してもらえないから冒頭でたっぷりアピールする必要があったわけだね

[248: 匿名さん]

>>247 匿名さん
反対運動とかいったら補償金目当てとか、いろいろダークな憶測がつきまといがちなので、やはりそういう前説は必要だと思います。こんなに立派な学校が言っていることは日本や世界の未来に通じるような非常に高い見識から語られているだろうと視聴者に納得させる必要があります。ただのクレーマーと思われないためには必要かと。

[249: 匿名さん]

ここはマンション好きの為のサイトだから
マンション擁護の声が集まりがちですが、
一般の声はどうなんだろう。

[250: 匿名さん]

マンション好きでないと学校側がどれだけの財産を他人から奪おうとしてるのか分からないからなあ

[251: 匿名さん]

>>249 匿名さん
FNNがあれだけがっちり前説をしないといけないと考えたぐらいですから、マンション反対運動に対するネガティブイメージはかなりあるんじゃないでしょうか。特にフジサンケイ系メディアを見る人はそいう傾向が強そうですよ。朝日みたいにそういう人に最初からシンパシーを感じている人とは報じかたも異なるのでは？上手く偏りのない報道をしたと思いますね、FNNを褒めてあげたいです。

[252: 匿名さん]

とはいえ夏休み明け、受験までラストスパートのこの時期、子供たちを動揺させることなく勉強に集中させることが、大事なのではないですかね。私たち大人の矜持をしめすべきときではないでしょうか。本業に専念するべき時期だとおもいます。

[253: 匿名さん]

子供たちは特に関心ないとおもいます。

[254: 匿名さん]

>>253 匿名さん
親や教師が動揺したらそれが伝わりますよ。多感な時期ですから。そろそろそっとしてあげるべき時期だと思います。

[255: 匿名さん]

生徒を持ち出すパヨパヨ学校関係者ってマジ卑劣だね。
生徒は何とも思ってないだろ、特に受験生ならもう卒業して関係なくなるし。

他人の財産権踏みにじりたければ法的根拠を示せよ。法的根拠を。
国葬も法的根拠がないから反対してたんだろ。

[256: 評判気になるさん]

>>251 匿名さん

マンション側は合法であること
学校の要求はマンション側の財産を何十億円以上奪うことを意味すること

この2点が伏されてるようで公平な報道ではないです

[257: 評判気になるさん]

> マンション側は合法であること

それを報道せよというのは無理でしょう。少なくとも建築確認を得たあとでないと。

[258: 通りがかりさん]

>>256 評判気になるさん
総合設計を文京区が認可すればとの条件付きだから、あくまで文京区の判断が白黒を決することになるんとちゃう
知らんけど

[259: 匿名さん]

総合設計を「文京区」が「認可」ですか… >>258 通りがかりさん、建築にかかわる法令の勉強から始める方がいいよ

[260: 匿名さん]

建築確認が下りてない以前に、建築確認の申請もまだですよね、この計画は。

[261: 名無しさん]

>>260 匿名さん
んじゃ、申請して文京区から修正を求められてから計画変更を検討すればよいだけで、法令で認められてるのに、根拠のないチョッカイに対応する必要はないんじゃないの

[262: 検討板ユーザーさん]

反対してるやつらって、
学校関係者じゃなく近隣住民てこと？

[263: 周辺住民さん]

>>209 匿名さん
>>212 匿名さん
超高層が認められないのと超高層反対は全然意味が違う。上手に使い分けているのだから真意をくみ取ってあげるべき。

[264: 周辺住民さん]

>>258 通りがかりさん
総合設計を許可するのは文京区ではなく東京都です。

[265: 周辺住民さん]

>>242 匿名さん
印象操作ですね笑

[266: 周辺住民さん]

>>257 評判気になるさん
現状の制度だと、標識を掲げた時点で合法な建築物である前提なんですよ。だから建築「許可」じゃなく建築「確認」。総合設計制度の方は許可制になっていて、許可が出た後に建築確認に回すフローになっています。

[267: 評判気になるさん]

学校やOGがテレビ局を動かしたわけではないと思うが。
反対運動が大きくなっているのが新聞報道からわかったのだろう。

[268: 匿名さん]

>>266 周辺住民さん
標識を掲げても違反建築物だという事例もあるけれどね。ルサンク小石川のように。。。

[269: 匿名さん]

講学上は建築確認も「許可」です。行政法の教科書で勉強してください。

[270: 周辺住民さん]

>>256 評判気になるさん
> 学校の要求はマンション側の財産を何十億円以上奪うことを意味すること
今回の報道に限らず、この手の視点は抜け落ちがちですよね。

桜陰学園の年間売上高は10億円程度と思われます。一方で管理組合が被るかもしれない被害額は131億円（グロス）。これは桜陰学園の13年分の売上高に当たり、13年間生徒が来ないことを意味します。

[271: 周辺住民さん]

>>268 匿名さん
そうですね。建築の世界は基本性善説なので、そういうことが起きえます。そこは訴訟に持ち込むなりしないといけないですね。

[272: 匿名さん]

ルサンク小石川は周辺住民は審査請求して建築基準法令に違反していることが認められています。訴訟にしたのは施主側です。

[273: 評判気になるさん]

では桜蔭側も建築基準法違反の方で戦ってください

[274: 口コミ知りたいさん]

>>270 周辺住民さん

学校がマンションの床の一部を買って不動産運用するのは禁じ手なのかな？ または遠方からの生徒に貸すとか。前向きな話はいくらでもありそうだけど。

[275: 周辺住民さん]

>>274 口コミ知りたいさん
それは大いにありでしょうが、そんなことをせずとも、自分たちの土地で同じようなことができるのですがね。

[276: 匿名さん]

>>273 評判気になるさん
このままだと争訟になるのではないかな

[277: 評判気になるさん]

ルサンクのように建てた後に廃墟になれば覗き見の心配はないね

[278: 評判気になるさん]

>>275 周辺住民さん
飯田橋の法政大学みたいに桜蔭を高層化すりゃいいわけか！
賢いねぇ

[279: 匿名さん]

少子化が益々進む将来に備えて、学校法人も収益化に向けて、どんどん不動産運用に力を入れてもいいと思うけどね。名門の進学校なら、なおさら、お金儲けの知恵が出てきそうだけど。

[280: 匿名さん]

>>262 検討板ユーザーさん
そうですよ。周辺住民が超高層マンションに反対しています。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/683034/image/1/0/