ジオ長岡天神レジデンスってどうですか？

[マンコミュファンさん]

ジオ長岡天神レジデンスってどうでしょうか？
長岡天神駅徒歩３分の物件です。
公式URL：https://geo.8984.jp/mansion/nagaokatenjin62/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153769

所在地：京都府長岡京市開田4丁目616番1 他9筆
交通：阪急京都線「長岡天神」駅徒歩３分
ＪＲ東海道本線「長岡京」駅 徒歩9分
間取：3LDK
面積：70.44m2～81.02m2
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：株式会社森組
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート
設計管理：株式会社アクセス都市設計
販売予定：2024年3月

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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販売好調だった『ジオ長岡天神レジデンス／阪急阪神不動産』は完成後販売に。クレヴィアとレーベンは堂々完成!!「ローレルスクエア長岡京ザ・マークス」は完売御礼!!【kyoto1192】
https://www.sumu-lab.com/archives/92477/

[1: 匿名さん]

良い場所ですね

[2: 買い替え検討中さん]

第一期販売が2023/3月なんですね。
他物件と同時検討し辛いですが、価格はどのあたりになりそうでしょう？

[3: マンション検討中さん]

今販売中の駅前物件よりは2割ぐらい高くて、75平米で6200万前後と予想してます。
広いと1億いくかも。

長岡天神の駅前はごちゃごちゃしてるので、道路拡張が終わっているこちらの方が利便性は良いと思います。
ラッシュ時は開かずの踏切状態になるし、阪急が高架になるのはまだまだ先ですしね。

[4: マンコミュファンさん]

開田4丁目の公示地価を見ると坪86～110万円程度となっているのに対して、天神1丁目80万円程度とかなり差が開いています。
２割程度高いというのはあながち間違いではないかもしれないですね。低層坪250万円～高層坪300万円予想です。

[5: 買い替え検討中さん]

なるほど、やはりそのあたりですか。
前面の道幅が広く、広い割には交通量は多くなさそうで両駅利用可、生活至便も良いのでかなり気になっています。
ジオ人気ありますしね、強気で来そうですね。

[6: 匿名さん]

大通り沿いなのがメリットあると思います。北東の一部が欠けているのはなぜなんでしょう？長岡天神駅、長岡京駅の2駅が利用できるのが何よりで、どちらもまっすぐ。

ジオ、設備仕様が少し高級と思います。
強気値段でしょうか。
買える範囲だといいのですが。

[7: マンコミュファンさん]

>>6
北西のことですかね？
長岡京病院跡地のみ購入したみたいで、クリーニングが入った北西のビルは購入しなかった感じですね。あるいは高すぎて買収できなかったのか…

折角いいところに建つので買収してキレイな形にして売ってもらいたかったですね。立っているビルはかなり古くて見栄えも悪いので…

[8: 匿名さん]

阪急もＪＲも利用しやすくアクセスが良いのは魅力ですが
大通り沿いなので、交通量の多さが少し気になりますね。
子供がいると飛び出しなどのことを考えるとどうでしょうか。

[9: マンコミュファンさん]

特急停車駅の駅近にしてはかなり少ないと思います。
前の道は一昔前はイズミヤの割引デーとかには渋滞したけれど、万代ができてからはマシになってますし。
新西国街道や171に比べれば終電後は殆ど走ってないので、個人的には買い物客が多い時間帯を除けば交通量はそこまで多いとは思いません。

大通り側もマンションが完成する頃には広めの歩道の続きが整備されるでしょう。
あとマンション住民は自転車とかなら南や西側に専用の裏口を設けて出入りできるのではないでしょうか。万代の裏の歩道からの方が小学校にも近いですし。

ここで交通量が多すぎるのを懸念されるなら線路横のレーベンの方が車は入り込みにくいので安心かもしれませんが、天満宮まで道の拡張工事はこれから。
総合的にどの物件が良いかどうかは個人の判断ですね。

[10: 匿名さん]

小さい子供がいると、大通りに面していると心配はあるかもしれませんね。
ただ、数年で大きくなりますし、教えれば飛び出すこともないかなと思います。
小学校も近いですし、立地としては良いでしょうね。

[11: マンコミュファンさん]

駅のロータリーも早く拡張されればいいんですけどね。

[12: マンコミュファンさん]

マンション名決まりましたね。レジデンスってジオの中でも高いんですかね。

[13: マンコミュファンさん]

ジオ長岡天神が既にあるので区別するためだけに付けた感じですかね。
ジオの高級ブランドはグランデとかのはずなので。

[14: マンコミュファンさん]

>>13 マンコミュファンさん
ありがとうございます。価格発表が待ち遠しいです。

[15: 検討板ユーザーさん]

この辺りの治安はどうなのか気になりますね。

[16: マンコミュファンさん]

SUUMOにページが出てましたが、全室ディスポーザー付きはいいですね。
その分、修繕積立金や価格には転嫁されるとは思いますが。

[17: eマンションさん]

>>16 マンコミュファンさん
間取りは？

[18: 通りがかりさん]

>>17 eマンションさん
間取りはまだでてないです。

[19: マンコミュファンさん]

パンフレット届きました。
間取りは割と一般的で変な形をしていないので使いやすそうです。
値段次第ですね。

[20: 通りがかりさん]

阪急の電車の音は気になるレベルでしょうか。

[21: マンション掲示板さん]

>>20 通りがかりさん
踏み切りの音はよく聞こえますが、昼間は気になるほどではないです。
真横ではないので。

[22: 通りがかりさん]

>>21 マンション掲示板さん
ありがとうございます。駅の改修で踏切もなくなればより良いですね。

[23: マンション検討中さん]

ここは立地、ブランド、将来性など考えると、プレミアマンションになりそうですね！値段次第だけど、最有力候補です。

[24: マンション掲示板さん]

立地は良さそうですが、小学校が近いと音などはどうでしょうか。

[25: 匿名さん]

>>24 マンション掲示板さん

小学校、歩いて数分とはいえ隣ではないので気にならないかと。
建物も挟んでいるしあの距離でうるさいという人なんているのかな？

[26: マンション掲示板さん]

>>25 匿名さん
そのくらいのレベルですね。ありがとうございます。

[27: マンション検討中さん]

70m2だといくら程度になりますかねー？
茨木にもジオありますが同じくらいでしょうか。

[28: マンコミュファンさん]

近くのクレヴィアがパンダ部屋除いて72㎡で約5200万の坪240万～、今販売休止でうろ覚えですがレーベンは坪240～250万あたりだったと思います。

開田で地価も高くディスポーザー付きと設備も良さそうなので70㎡だと坪250万～5300万付近のスタートだと予想してます。

[29: マンション検討中さん]

>>28 マンコミュファンさん
参考になります。やはり最低でも5000万半ばあたりからとの見方が強いですね。ジオは人気でしょうし。

[30: マンコミュファンさん]

優先説明会とルーム案内始まってるみたいですね。満席になってる日も多いみたいですし、かなり人気みたいですね。

[31: 通りがかりさん]

>>30 マンコミュファンさん
モデルルームの場所はどこになるかご存じですか？

[32: 口コミ知りたいさん]

説明会の追加日程を申込みましたが、>>31さんと同じく場所が分からず、ホームページにも案内文書にも記載がないので電話で聞きました。
回答としてはモデルルームの場所は未定につき、決まり次第申込者には郵送で知らせるとのことでしたが…1月下旬の説明会を予約された方にはそろそろ届いているのでしょうか？

[33: マンション検討中さん]

おそらく、いづみショップというイズミヤ隣接のお店の一階だと思われます。昨日工事してました。

[34: マンコミュファンさん]

高そうですね…

[35: 匿名さん]

モデルルーム、いよいよ準備されているのですね。
ジオマンションは、なかなか価格が高くて手が届かないかな～と思いつつ
どんな設備なのかと実際に見てみてたいです。
まずはモデルルームの完成が楽しみです。

[36: マンコミュファンさん]

全戸ディスポーザーもあるので設備良さそうです。立地もいいので、その分高くなりそうですが。
資料請求も多いっぽいですし、近くのクレヴィアが完売間近なので需要はかなりありそうです。
平均で坪単価250万位ならかなり良さげですが、実際は270万位になるんでしょうね…

[37: 検討板ユーザーさん]

高い。
下で6千～て言われた。

[38: 匿名さん]

>>37
私も平均で坪300位すると聞きました。地価と場所を考えるとあり得なくもない値段ですが、中々買える人いないのでは…

[39: 通りがかりさん]

長岡京もなかなか新築に手が出にくい地域になってくるんでしょうかね
6000万なら戸建てでも…

[40: 口コミ知りたいさん]

資材高騰の中、建てたマンションなので、
べらぼうに高そう。
最安値でも5,500万くらいしそうですね。

阪急沿線西に出る時の不便さは、
どうにかならないですかね。
いつも渋滞してて、イライラします。

徒歩５分以内のマンションは、窓を閉めても、
電車の音は物凄く響くでしょうねぇ。

[41: 口コミ知りたいさん]

>>39 通りがかりさん
最近、新築戸建ては値下がりしてきてますもんね。うちもすごく迷ってます。いっそ、宇治に家、建てようか。

[42: 匿名さん]

>>38 匿名さん

地価と場所を考えるとない価格です。

[43: 匿名さん]

>>42
開田あたりの地価がレーベンやクレヴィアと比較すると1.1～1.2倍となるので200～400万高くなると思うのですが、長岡京のイメージからするとあり得ない価格ですかね…
病院跡地がべらぼうに高かったということですね。

[44: 口コミ知りたいさん]

>>43 匿名さん

駅近2way使用可能といえども、かなり無茶な高価格設定をしていると思います。レーベン、クレヴィアですでに一定数の買い手が消化されていることを考えると、現状の販売予定価格の設定では買い手がなかなか付かないかもしれません。専有面積も大きくないため、いっそ戸建ての方が広々としていて安上がりと考えることでしょう。

[45: 検討板ユーザーさん]

景気も先行き不透明、金利アップも必至の中、
ジオは京都市内でも、苦戦続きで、終盤にはディスカウント続き。学習能力無しやね。

[46: 匿名さん]

これだけの戸数でエレベーター1台、内装は大したことなしなのに値段は京都市内並。
売れるかな～？？

[47: 匿名さん]

京阪神は所得の高い人がたくさんいるので売れるのは売れるでしょうね
ただ私個人は長岡京に住むのに6000万のマンションを買うのは果たして？？？と思いますが

[48: マンコミュファンさん]

明確にハイグレードな内装・設備・外観であれば、多少高額な設定でも納得ですが、際立った特徴もなく長岡天神駅とスーパーが徒歩数分圏内というだけの名ばかりジオなので、買い手としてはなかなか決断材料に欠けるかなと思います。長岡天神駅周辺の大規模な商業開発が決まっているならば、それは後押し材料になり得ますが、今のところ特に予定はないはず。長岡天神駅の高架化の話も実現するかどうかさえ未定の状況。現時点の判断材料では営業はやや苦戦しそう。

[49: 名無しさん]

確かに値段は張りそうですが、なんだかんだ希少な立地なので売れそうですけどね。

[50: 検討板ユーザーさん]

62戸のうち非分譲6戸の実質56戸。値段を聞いても納得される方が多く、50件くらいの申込は現時点で見込まれるとか強気の説明でしたよ。抽選も多数になるだろうとのことでした。
ディスポーザーがあるとはいえ、ゴミドラム無いのが個人的にはマイナスでした。

[51: 口コミ知りたいさん]

見学会もすぐに埋まっていたし、角部屋は特に抽選になりそうと思っていますが、実際金額設定が高すぎて驚きました。最低価格が5500万前後…最上階は角でなくとも諸経費含め1億。売れ残るのでは？

[52: 通りがかりさん]

>>50 検討板ユーザーさん

50件くらい購入希望の方はどんな世帯なんだろうかと。若い世帯にはそこまでの購買力がないので、中高年世帯？？？あるいは投資目的？？？ここは投資対象物件(購入後に賃貸)になるのだろうか？

[53: マンション検討中さん]

もう少し価格下げて欲しいですね。
場所は最高なので仕方ないですが。

[54: マンション検討中さん]

部屋によってはミスドの甘い匂いと
万代のお惣菜の匂いがしそう…

あと向かいのスイミング教室のお迎えが
鬱陶しいからマンションと揉めそう。
スイミング教室の路駐はどうにかならないのかな？

[55: マンコミュファンさん]

最上階そんな高いんですね。阪急も京都市内で分譲建てまくってますが、京都市内とほぼ変わらない値段設定は強気ですねー。
高架化したら資産価値は上がりそうですが、いつになることやら…。

クレヴィアは完売したみたいなので、後はレーベンとの競合ですね。ジオ西大路御池も販売までに多少の値段調整していたので、ここも値段調整期待ですね。

[56: 匿名さん]

公式ホームページの現地案内図では見つけられませんがお向かいにスイミング教室があるんですか？
送迎の路上駐車は困りますが、子供の習い事環境は抜群ですね。
ここは小学校と小児科クリニックも徒歩5分以内に集まっていて便利そうです。

[57: 匿名さん]

最寄り駅徒歩３分ですから、それだけでも価格は高くなるだろうなと思われますので、そのうえに70.44m2～81.02m2という広さも加えると妥当なお値段なのだろうなと思います。利便性とゆとりの両方を得られるわけですから。妥協するとしたら高額な支払いということになるのでしょう。どんなプランがあるのでしょう、販売開始は4月となってますが、情報公開はいつ頃になるのやら。

[58: 匿名さん]

来月に販売開始なので、まだ価格などの詳しい情報は載っていませんが
情報を聞かれた方のカキコミだと6000万円～くらいとのこと。
アクセスが良く、人気の長岡京の物件。それくらいはするのかもしれませんね。
まだ間取りなどの情報が少ないので、全情報の解禁を待ちたいと思います。

[59: 購入経験者さん]

建築資材が今年の4月から高騰するので、価格設定に時間がかかってそう。
クレヴィアよりも坪単価が相当高くなるのではないでしょうか

[60: マンコミュファンさん]

4月中旬販売なので、そろそろ物件概要に値段でてきそうです。高い高いと言われてるので多少の値下げはありそうですが、売れ行きはどうなりますかね。
販売当時は高いと感じていたクレヴィアが安く感じてくる位のペースで値上がりしてるのでしょうか。

[61: 検討板ユーザーさん]

ホームページに情報出ましたね。第1期5,590万円～8,680万円とのこと。
上は結構高いですが、下は予想通りくらいでしょうかね。

[62: 通りがかりさん]

62戸(うち非分譲住戸6戸含む)

金額はともかく56戸ねえ‥‥

[63: マンコミュファンさん]

最安で坪260万～って感じですが、1期1次で分譲56戸中49戸は中々な販売数だと思います。
やはり当初の予定価格より下がってる気がしますが、売れ行き好調のようですね。

[64: 通りがかりさん]

この価格なら高槻でもいけるだろうし難しい

[65: 通りがかりさん]

高いよね…

[66: 通りがかりさん]

これからは阪急沿線で新築ならこれぐらい出さないと買えなくなるのかもしれませんね

[67: 匿名さん]

1期1次で49戸販売ですか！
さすがに価格は高いですが、1期1次でこれだけの戸数を放出するならマンション計画としては大成功と考えてよろしいのではないでしょうか。
それに近い数の申し込みが入っているという事ですよね。

[68: 通りがかりさん]

非分譲が割合として多いけど誰が住むんですかね？
元々は住宅ではなく病院と聞いてたが

[69: マンコミュファンさん]

病院だから地権者は病院関係ってことですかね？あるいは、賃貸に流す用に確保されてるのかな？
非分譲の戸数が途中から２戸から６戸増えてるのがよく分からないです（ただのミス？）。

[70: 名無しさん]

下層階、抽選ですね。

[71: 口コミ知りたいさん]

賃貸なら嫌だなぁ。
住民の質が下がってしまうから。

[72: 匿名さん]

>>地権者は病院関係ってこと
病院関係者に賃貸なら、社宅のようにして貸すわけなので住民の質は悪くないのでは？
社宅だと誰が住むのかはっきりしていていいように思います。
自由に貸せるなら問題ですが、そうでないならOK！

[73: マンコミュファンさん]

１期１次49戸で、先着3戸なので46戸売れたってことですね。１期２次も２戸販売なので、初めの売出しで分譲のうち８割以上売れたのは驚きです。
70平米で6,800万て坪300万超えでもこれだけの売れ行きなのはやはり立地の強さですね。

[74: 匿名さん]

分譲マンションに一部賃貸の部屋が入る可能性があるんですね。
以前こちらに病院が建っていたとしても地主さんは別にいるかもしれませんし、モデルルームで質問するなりして地権者さんがどのような方か明確にしていた方がいいかもしれません。

[75: 口コミ知りたいさん]

賃貸なんてないですよ。社宅もありません。地権者も阪急阪神不動産株式会社です。

[76: 匿名さん]

病院跡地ですよね。しかも地元の人から看取り病院と言われていた病院。病院跡地でこの値段はすごく強気ですね。さすがジオブランドですね。

[77: マンコミュファンさん]

間取りに値段出てますが、上層階と言ってもかなり強気な値段なのに売れてるの凄いです。
線路を挟んだクレヴィアやレーベンと比べると坪単価1.3倍位で京都市内と同レベルなのに…
長岡京のニーズは中々高いんですね。

[78: マンション検討中さん]

70平米6800万円ってクレヴィアの86平米の価格と変わらないな

[79: 検討板ユーザーさん]

Eタイプ80平米（東側角部屋）が7200万で、Dタイプの75平米7500万より安いのはなぜでしょうか。どなたかわかりますか?

[80: マンコミュファンさん]

販売している住戸が下層階と高層階の差だと思いますよ

[81: 口コミ知りたいさん]

>>80 マンコミュファンさん
なるほど、ありがとうございます

[82: 匿名さん]

マンション価格が高騰しているのもありますが
京都のマンションは間取りが狭くても強気な価格設定。
長岡京市は人気の地域ではありますが、6,800万円～8,280万円。
普通のサラリーマンでは手が出ませんね。

[83: マンコミュファンさん]

売り始めの勢いは凄かったですが、あと８戸からは中々動かないですね。
場所は最高ですが京都市内も狙える値段なのが…

レーベンも完売で競合がいなくなったので、恐らくは建物内モデルルーム作ってゆっくり販売ですね。

[84: マンション検討中さん]

さすがに高すぎな印象です

[85: 通りがかりさん]

この場所にしてこの価格は高過ぎですね。非分譲区に住まれる方の思惑であえてそうなったのでしょうが、ロングセラーになるとそれはそれで価値落ちるのでどうなるだろ。

[86: 匿名さん]

素敵だとは思いますが、高い・・・
マンション全般高いと思いますが、それでも高い・・・

それでも間取りを見ると最終1邸の部屋もあったりするので、売れ行きは好調なんでしょう。

[87: 検討板ユーザーさん]

強気な価格ですが、一次で8割、非分譲含めたら初回ですぐ売れると考えてなんでしょうか？
確かに庶民には来てほしくない思惑を含んでの値付けに思えなくもないですが、建設費は2割以上は確実に上がってますからね。

いずれにせよ、長岡京市内の富裕層が住む広めの戸建てエリアは坂の上や山手が多い。
無駄に広くて古い家を立て直すより、便利なマンションの方が良いと思う層は結構いるはず。
なので個人的には高すぎ！と思うけど、無理に値下げはしないのではないでしょうか。

東京などよその人は京都市内に住みたいと思うかもしれませんが、仕事や遊びには行っても観光客で年中混んでる京都市内に住むのは嫌と言う人も結構いますしね。

[88: 匿名さん]

マンション価格はまだまだ高騰しそうですが
京都のマンションは特に高いと聞きます。
長岡京市はいい場所で人気ではありますが、価格は高めですよね。
この立地だと車は不要かもしれませんので
それも含めて検討するって感じかもしれませんね。

[89: マンコミュファンさん]

気づいたら残り5戸。市内より若干安いラインですが、市内諦めた人の需要を拾えてるのかな？

[90: 匿名さん]

残6戸になってますが、キャンセルとか出たのかな・・・
資料請求が来春再開とも書いてあるけど、今から検討する人はモデルルームへ行くしかないのかな？
モデルルームの案内も見られないけど、詳しいことは係員にお問い合わせくださいとしか書かれていない感じ。
積極的に買ってほしいモードは感じられないのですが、竣工までのんびりいく感じでしょうか。

[91: マンション検討中さん]

https://www.kyoto-np.co.jp/articles/-/1156675

いきなり竣工後の販売になって何でこんな売り方してるのかわからなかったがこれか………