アルビオアルファあがたの森公園ってどうですか？

[マンション比較中さん]

アルビオアルファあがたの森公園についての情報を希望しています。
全77邸南向きのレジデンスです。
公式URL：https://www.anabuki-style.com/agatanomori/

所在地：長野県松本市県3丁目2102-4、2102-21（地番）
交通：JR篠ノ井線「松本」駅 徒歩24分
松本市コミュニティバス「松商学園口」バス停 徒歩3分
松本周遊バス「あがたの森公園」バス停 徒歩5分
間取：2LDK、3LDK、4LDK+2WR
面積：63.85㎡～90.07㎡
売主：ミサワホーム甲信株式会社、穴吹興産株式会社
施工会社：松本土建株式会社
管理会社：株式会社穴吹ハウジングサービス

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 買い替え検討中さん]

まじでここはどうなん？

[2: 通りがかりさん]

定期借地権のマンション長野にあまりなく今後の資産価値や中古販売はどうなんだろう。
買うか迷ってます。

[3: こあら]

今週(2022/10/14)、価格公表のようですよ。
私も通りがかりさんと同じ疑問。

[4: マンション検討中さん]

もうすぐ価格が出るんですね。県は土地が高いと思いますが、定期借地権という事で結構安くなるんですかね。

[5: マンション検討中さん]

価格出ましたね。
販売戸数 77戸
販売価格 2,880万円(5戸)～4,980万円(1戸)
最多販売価格帯 3,600万円台(23戸)
住居間取り 2LDK、3LDK、4LDK

立地的に価格はリーズナブルですが、やはり月々土地代と解体費積立があるのがネックですね。

[6: マンション検討中さん]

定借で地代、解体準備金を考えると高い気がするけど…。固定資産税も土地分なんて大したことないし。ただここの環境が良くて、というならアリはあり。でもその場合、資産価値は基本ないと言う前提かな。

[7: マンション検討中さん]

この価格ならもう少しでもグレードの高いマンションにしてほしかった。
好立地に合わせて希少性もある物件になったのに。
定借なので維持費も高いですし、少し高いかなと言うのが今の感想です。

[8: こあら]

モデルルーム見てきました。その後、現地にも行きました。駅からちょっと離れますが周りの環境は良いですね。地代、解体積立て等、ランニングコストは、若干高いかと思いました。駐車場も１台分、管理費に含まれますが、個人のストックルームがないので、冬用タイヤ等は個別に保管場所を探さないといけないようです。

[9: 坪単価比較中さん]

検討中です。最上階角部屋はもうすべて成約済みだとモデルルームの方に伺いました。その他の階にするか迷いどころです。

[10: 買い替え検討中さん]

>>9 坪単価比較中さん
紛らわしい書き方ですね。

[11: 契約者の一人]

このマンションの施工会社の松本土建株式会社の過去の施工例を見ました。
設立は昭和19年で古く、あがたの森の旧松本高校や松本市民芸術館などを手掛けていて特に治水の土木工事、公共施設が多く、土木、コンクリート工事系に強いのかなという印象でした。完成が楽しみです。

[12: 検討中]

最近建設されたマンションは管理さえちゃんとやっていけば余裕で60年くらい持ちそうだから解体しなきゃいけないのはもったいないな

[13: 契約者の一人]

>>12 検討中さん
契約の際の重要事項説明では、今後、定借の契約が変更（土地の買取等）が生じた場合、解体準備金の返還がありうる旨説明を受けました。信州大とミサワホームとの契約ですが、10年、20年先に状況がどうなるかは不明ですが、私の予想では、土地の買取りが可能な状況になれば、解体準備金の積み立ては土地の代金の一部に充てられ、残金を区分所有の割合で負担するのではと思っています。

[14: 検討中]

>>13 契約者の一人さん
信州大の土地なんですね。なぜ今から土地が買い取れなかったのか謎ですが、今後買い取れるようになるとすれば住環境も良いですし価値が上がりそうですね。

[16: 管理担当]

[NO.15と本レスは、ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[17: マンション検討中さん]

>>13 契約者の一人さん
契約された方の情報は貴重です。ありがとうございます
定借契約の変更が生じる可能性も排除していないという理解でよろしいでしょうか？
貴重な情報提供ありがとうございました。

[18: 契約者の一人]

>>17 マンション検討中さん
将来起こりうるあらゆる事態を想定して重要事項説明書は作成されているようです。信州大は、現時点では土地を手放すつもりはなく、地代収入は、大学の試験研究に充てるそうです。居住者はミサワホームから土地を借りている転貸借契約となります。ミサワは信州大に地代を払うわけですが、マージンはないとの説明でした。

[19: マンション検討中さん]

毎月地代を払って何十年後かに売ってくれることになったら安く売ってくれるのでしょうか？
相場と変わらない価格であれば毎月払っている地代の分損になってしまいますよね。

[20: 契約者の一人]

>>19 マンション検討中さん
この物件の特徴として地代と解体準備金が所有権の物件にはない、いわば無駄な費用となるわけですが、当初の物件価格がある程度安く抑えられていること、あがたの森の一角という立地条件と利益衡量して、立地良しとして購入するか、無駄な費用で割高と判断して購入を見送るかということだと思います。
そこは、個々人の判断でしょう。

[21: マンション検討中さん]

>>20 契約者の一人さん
価格がその分お得なのを忘れていました。総合的に考えなければいけませんね。

[22: マンション検討中さん]

契約寸前まで交渉しましたが、キャンセルしました。立地は抜群です。

しかし、何度確認しても担当者のセールスポイントが公園隣接という立地しかなく、60年の定期借地権という資産性の低さから現状の値段では割高と判断しました。
地代だけでも総額1000万円以上になります。仮に所有権付きだとしても1000万足して、4000～5000万円のマンションとなると松本市のマンションとしては適正価格なのか疑問です。

立地は魅力ですが、あまりにも強気の価格設定で、売れ残りが多数出るのではと危惧しています。

[23: 買い替え検討中さん]

悩みましたが断念しました。立地は良いです。
建物だけの価値しかありませんから減価償却で将来売りに出すときには年1.5％以上下がるのではないでしょうか。それに借地代と解体費はとりあえずとしても営業担当に修繕計画を聞いた時しぶしぶ奥に行ってやっと出した積立額5年ごとに上がる階段高いです。売り考えてらっしゃる方は苦労されると思います。昨年11月に松本で同じ定借マンション売り出し価格と売買履歴確認すると（今は便利ですね）42年残しての価格見て驚きました。信大も収益事業なので物価変動に合わせた借地代の交渉はするでしょう。賃貸に回すことも考えられてる方実質利回り取れないと思います。
借地料と解体費合わせると1700万以上かかります。あがたの森をロケ地とした映像コンテンツも近年使われていませんし調和のとれた意匠を松本市は指導をしなかったんでしょうか。欲しかっただけに残念　松本市も財閥系声かけてみたらどうでしょう
1割低かったら勢いで買ってました。実需が市場の意見ですね　

[24: 名無しさん]

>>23 買い替え検討中さん
松本市でほかに定借のマンションってあるんですね。分析してみたいのですが、やんわりとでも良いので教えていただけませんか？

[25: 買い替え検討中さん]

>>24 名無しさん
はい　やんわりと
松本市　定期借地権　マンション
これでお願いします。検討されるようでしたら今の営業はミサワホーム甲信の方が
主力のようですから落ち着いて対応いただけると思います。

[26: 匿名さん]

>>25 買い替え検討中さん
ありがとうございます。調べてみます。営業の方は両業者から来てるんですか。

[27: マンション検討中さん]

>>26 匿名さん
価格発表の後にモデルハウス行きましたが違う会社の担当者でした。良い方でしたが私の理解度が低いせいかスピードに追い付けませんでした。今は察してください。
この物件はあがたの森の一角に己の住居があるという付加価値評価だと思います。
買われた方は私が感じるに余裕のある方だと思いますし、うらやましいです。
昨年からマンション購入を考え始めたつたない書き込みです。

[28: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[29: マンション比較中さん]

残が１８戸となりました。なんだかんだ言っても販売は進んでいたんですね。

[30: こあら]

さっき見たら残り17戸になってました。ミサワの営業担当者の話では、県外からの購入者が多いとか。

[31: デベにお勤めさん]

いよいよ残り５戸となりました。契約者の声がHPに掲載されています。

[32: マンション検討中さん]

今日、広告入ってましたね。
何だかんだで売れますねー。

[33: マンコミュファンさん]

いくら公園隣接とは言え都会と比べて田舎の土地代がタダ同然の場所に借地権60年じゃ地元の人は買わないのでは？セカンドハウスまたは高級老人ホーム的な利用イメージかな？

[34: マンション検討中さん]

あがたの森周辺で土地代がタダ同然は無知すぎて笑う

[35: 検討板ユーザーさん]

>>34 マンション検討中さん

銀座や六本木、赤坂と比べたらタダも同然…
1㎡、10万、20万程度じゃ比べ物にならない。

[39: 購入経験者さん]

あがたの森公園の周辺だと坪２０～２５万くらいですかね。
駅からかなり遠いし、公園隣接といっても北側、通路側でどれほどの付加価値が？

[40: 評判気になるさん]

あと3戸！

[41: マンション検討中さん]

インターホンって高性能な機器が入ってて複雑なんですか？

最近のはアプリで施錠開場できたり外から対応できたり色々あるので、、、

まぁ管理会社や電気屋が詳しく説明してくれるんだろうけど

[42: 名無しさん]

内覧会行ってきましたー！
予想より綺麗で満足でした！

キズは少し多かったかな。。

[43: こあら]

なんだかんだ言っても完売したようです。
立地もいいし良いマンションだと思います。
ご契約された皆様、おめでとうございます。