エクセレントシティ千葉弁天一丁目ってどうですか？

[マンション検討中さん]

エクセレントシティ千葉弁天一丁目についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.ex-ms.com/cb91/

所在地：千葉県千葉市中央区弁天1丁目5-3の一部、6、7、8、9、10（地名地番）
交通：JR線「千葉」駅より徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：44.36m2～70.47m2
売主：新日本建設株式会社
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：株式会社新日本コミュニティー

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

場所はいいですが広い間取りはなさそうです。
駅近なので相当高い値段で出してきそう。

[2: 匿名さん]

世界各国利上げでインフレを抑えようとしているので、景気後退からの世界的不況が懸念視されていることから、来年、再来年辺りは地価高止まりから下落になりそう。
物価高の今購入するのは高値づかみにはなるとは間違いないと思いますが、千葉駅徒歩圏なので、下落幅は比較的少ないかも。バブル後90年代に地価が下落し、担保価値が下がり、貸し剥がしが社会的な問題になりましたが、今では法律が作られ、住宅ローン債務者に関しては貸し剥がしはしないように各金融機関に勧告されています。(金融機関の努力義務ではあります)
東口にはエクセレント千葉ザ・タワー、西口にはグラディス千葉駅前、千葉駅徒歩ルート5分圏内三つ巴の戦いになっていますが、ディベロッパーとしては、景気後退になる前に高値で早く売ってしまいたいところだと思います。
販売開始が遅れているブリリア千葉も価格がどうなるか見ものです。

[3: 匿名さん]

ロイター記事でも張り付けたのかと思うくらいのレベルですね。
景気後退になるということはインフレになったと思いきや速攻でデフレになるということですね！ガソリンも補助金なしで200円超えが来年には100円になるということですね！お金の価値が下がっているのは今だけなのですね！
過去の歴史はスタグでも不動産価格は下がっていないのですよね・・・

[4: 匿名さん]

駅に近すぎるかなという印象
北の方行けば千葉公園があるけどあの辺エクセレントタワーでも
作ってほもらえれば

[5: マンション検討中さん]

固定金利は上がっても変動は上がらないですね。変動は10年は大丈夫でしょう。
金利の心配してるなら大切な30代、40代を賃貸で過ごせばよいのかもですね。金利が上がってからの下がる局面、二十年後ですかね？に買えば良いのかも。

[6: 匿名さん]

他デベだけど、4年前に見に行ったのに今更沿線に新規物件ってDM送ってきた。その間に他の物件があったにもかかわらず。売れ行き落ちてきたのかな。

[7: 匿名さん]

>>2 匿名さん
エクセレントタワーは千葉駅5分圏内ではないですね。

>>4 匿名さん
間取り見るとちゃんと２重サッシになっているので防音対策はされている印象ですね。

弁天は静かで住みやすいエリアなので、価格に期待したいと思います。

[8: マンション掲示板さん]

>>2 匿名さん
そごう側のレクサス横のメイツも5分圏内になりそうですね。エクセレントザタワーはちょっと遠いですが。

[9: 匿名さん]

二重サッシにしてるってことはうるさいから窓開けられないってこと。

[10: マンション検討中さん]

駅近ならグラディス
問題は販売価格がどーなるかですね

[11: 匿名さん]

固定が上がれば変動も上がりますよ。
固定金利は、国債市場での10年物国債の調達利回りで決まります。
その金利以下では、貸すことはないということです。銀行も儲けたいですから。ローンで貸すよりリスク低くて儲かるなら国債で利益を得ます。
だから固定に合わせて変動も上がってきます。
話は変わりますが、6月にヘッジファンドの国債空売りで、日銀は16兆円のオペを10日間でやっています。
これが続けば、日銀のバランスシートがどんどん膨らみ、膨らむことで日銀当座預金の利払いも増え続けます。それが、少しの利上げで日銀は債務超過に陥ります。1%の金利上昇で29兆円の債務超過です。
中央銀行が債務超過となれば、国債はめちゃくちゃ売られ、一気に金利暴騰です。
そういう危険が変動金利にはあるという事を殆どの方は知りません。

[12: 匿名さん]

11ですが、もし金利暴騰となったときに、まず変動民はローン返済できなくなると思います。
また銀行固定に関しては、大丈夫だと思っている方がいらっしゃるかと思いますが、約款には、異常事態が起きた際は金利変更になることがあると、けっこうどこの銀行でも記載があります。
なので、フラット３５、1択です。
フラット３５は、MBS(不動産担保証券)という投資商品なので、債務者側は金利は変わらず、その証券を買った投資家(債権者側)が不利益を被ります。

[13: 匿名さん]

国債暴落論者ですか。
肝心の米国金利下げそうだけどその説明はないんですか？

[14: マンション検討中さん]

仮に金利暴騰すると見込む場合、不動産価格の下落を引き起こす可能性が高いから、どのローンを選択するかというよりもそもそも今不動産を買わないのが正解な気がしますね。

[15: 匿名さん]

インフレ抑制中だから利下げの可能性は今のところ１ｍｍもないですよ。7月のFOMCでは0.75-1%上げそうです。
パウエル議長自身も何よりもまずはインフレ抑制と言っています。
リセッションが懸念されていますが、利下げの話はまだまだ先です。

[16: マンコミュファンさん]

弁天は閑静で良い場所だけど、普通のスーパーが楽に歩ける場所にできたらいいですね。西口とかの反対側でも駅前ならいいかな。

[17: 匿名さん]

>>15 匿名さん
ナンニモワカッテナイデスネ

[18: 匿名さん]

>>17 匿名さん
3日前のFOMCで今月は0.5から0.75の利上げで行くと議事録が公開されました。
わからない話をしてしまって申し訳ないですね。
今の時期で利下げとか言ってる人は経済知らないド素人ですよ。
まずは、インフレ引き締めがしっかり効果が出てからリセッション対策です。
今年はまず利下げの可能性はないです。

[19: 匿名さん]

安倍元総理が亡くなってゼロ金利政策解除予測で円買い。

[20: 匿名さん]

＞14

御意。今は売り時。まあ、持ってる人だけの話だけど。

[21: 匿名ｖさん]

v御意v
v同意v

[22: 匿名さん]

増税するから景気下支えで結局金融緩和継続でしょ。
景気悪くなったらインフレ止まるから結局金利は上がらないよ。
ほんと何言ってるのか。
ロイターのコピペはやめましょうよ。

[23: 匿名さん]

金融政策に関しては、欧米と日本の温度差は結構大きいと思います。
特に黒田さんが現役の間は。

[24: 匿名さん]

昨日発表されたアメリカのCPIが+9.1で大幅に予想(8.8)を上回ったので、アメリカのインフレはかなり深刻。やはり0.75%から1%の利上げだそうです。
日本のバブル崩壊は1%の利上げで不況をもたらしたので、今後アメリカは相当な不況が来るでしょうね。
リーマンショック級のが来るかもしれません。

最近建築会社の人と話したら、銀行も警戒していて最近は貸し渋りの傾向が出ているそうです。

今日のドル円138円です。日米の金融政策差により、今後もどんどん上がります。給料は上がらず物価は上がる。生活に余裕のある方は不動産を買ってもいいと思いますが、余裕ない方は生活費が上がり、ローン払えずという風になると思うので、キツキツにローンを設定しないほうが良いです。来年以降は競売増えそう。

また、日本は政府も日銀も、どちらも財政が自転車操業でやり繰りしてるので、ここの部分で何かが引き金となり、不安が増殖すれば、世界的な日本国債売りに繋がり、金利暴騰の可能性は0ではないです。変動で借りるのはリスクがあると思います。

[25: 匿名さん]

変動金利上がるって言ってる人、YCCやめるってどこに書いてあるの？？？どこにも書いてないんだけど、どこに書いてあるのか教えてよ。
それ教えてくれないと、言ってることただの妄想なんだけど。

[26: マンション検討中さん]

この掲示板って、素人が日米の経済を妄想する掲示板でしたっけ？（笑）

↑はどーでもいいですが、SUUMOに間取りがでてますね。
ディスポーザーはなさそうですけど、床暖房、食洗機、ミストサウナ、タンクレストイレ＋手洗いカウンターと、それなりにスペックは良さそうですね。
あとは価格がいくらになるやら。。。

[27: マンション掲示板さん]

>>26 マンション検討中さん
情報ありがとうございました。設備が書いてある場所が見つからなかったのですが、その内容だと最近のエクセレント物件と同じ仕様な感じですかね。

[28: マンション検討中さん]

>>27 マンション掲示板さん
SUUMOで「モデルルームの見どころ」「室内のポイント」のカテゴリを詳しくみると室内スペックに関連する画像がみれます。
おっしゃる通り、まだ設備仕様のカテゴリは作られてないようです。

[29: 匿名さん]

>>28 マンション検討中さん
SUUMOの画像で台所のシンクの部分を見るとディスポーザーらしきものが見えるように思うが、違うのかな？

[30: マンション検討中さん]

>>29 匿名さん

郊外のこの規模でディスポーザー付けるのはコスト的に厳しいので違うと思いますね。

価格としては坪単価280万円前後ぐらいですかね？
メイズと競合しそうですがあちらはまだHPもないですし戸数も少ないのでサクッと売れそうですね。

[31: マンション検討中さん]

>>29 匿名さん
モデルルームの画像を見る限り、個人的にはディスポーザーではなく、普通の排水口にみえました。
ただ、確定情報は設備のページができてからですね。

[32: マンション検討中さん]

>>30 マンション検討中さん
グラディス千葉駅前が坪単価290万円くらいでしたね。
駅徒歩は遠いですが、今のスペックで、二重床二重天井だったら290万円いってもおかしくない気がします。
また、狭い部屋(44平米)もあるので、そこらへんの単価盛りも合わせると、300万円いくかも。。。

[33: 検討者さん]

資料請求を3度しましたが、まったく届きません。

[34: 匿名さん]

＞33

資料送ってきたとしても大した内容はないよ。モデルルーム来てねってお誘いするための連絡先ゲットの手法。

[35: 匿名さん]

>>19 匿名さん
長期金利0.18％まで低下したんだが、金利暴騰するって言ってた方どこいきました？程遠いんですが。

[36: 買い替え検討中さん]

>>35 匿名さん
黒田さんが退任した後は金利は当然のように上がるだろうが、皆さんそれを織り込んで物件購入しているので問題はないでしょう。
もし現在の金利が今後も続く前提で資金計画を立てている人がいれば、それこそ金融リテラシーが低すぎると思います。

[37: マンション検討中さん]

>>36 買い替え検討中さん
金利が1～2％上がったくらいで破産しちゃうなら、修繕積立金の値上げにも耐えられないでしょうしね。

[38: 匿名さん]

＞37

長期ローンだと金利１％の差が総支払額として重くかかる。甘く見ると痛い目に合うよ。

マンションって住民同士運命共同体。破綻して管理費、修繕積立未納されると他人事でなくなる。

[39: 買い替え検討中さん]

いよいよ事前案内会の予約を開始しましたね！我が家も初日に運良く予約出来ました。今からとても楽しみです＾＾

[40: 匿名さん]

>>39 買い替え検討中さん
8月27日からですね！
27，28日の土日はもう満席ですね！

[41: マンコミュファンさん]

いよいよですか。ここの値段、動向は他物件にも影響しそうで要注目ですね。千葉駅エリアではエクセレント物件はすんなり完売してるイメージ

[42: 評判気になるさん]

>>41 マンコミュファンさん
なんやかんやでエクセレントは値付け上手ですよね。
直近でもエクセレントシティ千葉レジデンスやアネックス、千葉中央ステーションフロントなんかサクッと売れましたし。

[43: マンコミュファンさん]

>>42 評判気になるさん
必要十分な設備仕様とこのエリアで売れる価格のバランスを把握できているということですかね。しかしこの資材高騰期のこの立地だとどうするのか注目です

[44: 通りがかりさん]

坪単価300下回ったら、お！ってなりますね

[45: eマンションさん]

間取り見ると二重窓っぽいですが、騒音すごいんですかね？？？

[46: マンション検討中さん]

>>45
距離的にはそこそこ離れているのでそこまで気にならないような気がしますが！？

[47: eマンションさん]

>>46 マンション検討中さん
そんな感じしますよねー
間取り見る限り、二重窓に見えるのですが、勘違いですかね？

[48: 匿名さん]

二重窓にしてるってことはそれなりに音の影響あるってことを売る側も認めてるってこと。現地調査してるはずだから測定結果確認するのがいいかもね。

あと、共用廊下側は二重窓になってない。建物が大きくないから回り込みがあるかもしれない。その辺もどういう判断なのか確認かな。

[49: 匿名さん]

＞３０

郊外の小規模でディスポーザーがないのは設備コストではなく維持コストのため。ディスポーザーがあると浄化槽の設置義務があって清掃とかコストがスケールメリットがないと高くつく。

小規模でも管理費をふんだんにかけられる高級物件ならついてたりする。

[50: マンション検討中さん]

>>48 匿名さん
そうですよね。現地に騒音のイメージはありませんが、MRや現地確認必須ですね。