コンサルの評判ってどうですか？

[匿名さん]

第２回目の大規模修繕工事のため、設計・監理方式又は責任施工方式に監理コンサルの２方式で募集して
９社程の応募の中から絞り込みをする際中です。設計・監理方式でも、業者との癒着が有ると聞き、この方式で
実施する場合は、業者選定業務を省こうかと考えて居ります。大阪地域で比較的実直なコンサルを探しています。
また、管理会社も意欲を見せていますが、大阪の事業所のどの部門がどんな組織でどんな有資格者（一級建築士）が在籍してこの組織が責任を持ってやるんだと言う事を示す様に、担当者に言えど、中々出て来ない。
管理会社とそんなものですかね？ちなみにひし形です。
経験者の皆様、ご指導頂けませんか？

【大阪・神戸・京都・関西のマンション住民掲示板から管理組合・管理会社・理事会掲示板へ移動しました。2022.6.27　管理担当】

[1: マンション比較中さん]

二回目で住民（理事会は期を跨ぎます。と修繕委員会）が勉強し、専門家レベルの住民さんがヤル気があり、他住民に老バカ（失礼！）が少ないなら、責任施工は良いと思います。
初回の施工営繕業者に対し、こうすれば良かったとか、考察があれば尚良し。

皿管は、上記の住民さんレベルなら不要と思います。
NPO法人等で一見廉価（所帯＠三万円程度）ですが、ボンヤリしてるとキックバックをゴソリやられますから、上記住民さんなら皿管業務委託契約は考えないでしょう。
皿管では、通常、監理、施工、はバラバラ契約です。

一任は当然に通銃管理は冠代利益を載せますので、ギリギリまで絞れば（とはいっても25％は取るでしょう通常管理＝監理＝施工＝アフターで冠は同じですから、住民は楽です。ひし形の大手ならそれも良いと思います。ひし形は請ける前提で見積もり集めますから、実数は遅いですが、長期修繕計画に沿ったものとなると思います。

[2: 匿名さん]

築何年のマンションでしょうか？

[3: 匿名さん]

>>築２７年です、また、１１年前に第１回の大規模修繕工事を行いました。設計・監理方式でしたが、一級建築事務所と業者の癒着があった様で、補修工事の積算は業者に任せ、工事監理もいい加減でした。「施主、監理が合意の上、決定する決まりを無視して、色違いのタイルを施工して、施工側から指摘して、やり直した。また、築１６年目にも関わらずウレタン施工のルーフバルコ二ーの施工を外して居たため、雨漏りで緊急工事をしなければ成らなかった」等、問題が多かった。

[4: 匿名さん]

>>1 マンション比較中さん
ヒシ型は設計・監理方式に参加したい様ですが、直ぐに見積りを出して来ようとしていますが、何処の事業所のどの課又は部に一級建築資格者が何人、在籍し、対応するのかが不明で、余り信頼していません。
管理会社としては問題ありです。

[5: 匿名さん]

>>築２７年です、また、１１年前に第１回の大規模修繕工事を行いました。

まだ２回目には７年くらい早いと思います・・・屋上防水だけ確認して、大規模は６～７年ほっといた方が良いのではないでしょうか？

[6: マンション比較中さん]

1です。初回は皿管で、監理（建築士事務所）と公募入札（の形）が現説談合、、、
これはアルアルですね。ルーフバルコニーは、少数のケースで、（予算と住民気分的に）後回しにされる場合がありますね、、、すると初回の営繕業者に責任施工は無さそうですね。
二回目を又、皿管か責任施工かで住民（その時の輪番理事と有志による修繕委員会）の勉強とヤル気次第でしょうね。
4さん
大手（菱に関わらず）は、長期修繕計画を五年毎ぐらいに有料で作成しますので、二回目終了積立金残金を大幅に削る事はないので、悪質コンサルに業務委託で、積立金はカラッポにされ、ショートの最悪の事態まではないのでは？と思いました。
又、不具合についても、冠の責任ありますので、期が変わっても対応の義務があります。
皿管（通常と監理と営繕とアフターは監理はバイバイ！）で施工終了後、無関心だった住民が不具合クレームを通常管理のフロントに問い詰める等のトンチンカンは起きないので、通常に一任（菱限らず大手）も原価と冠代の見極め出来れば、それはそれで良いのかと思いました。

[7: 匿名さん]

マンション比較中さん
管理会社は?形で、５年毎に長期修繕計画書は出して来ますが、全然、実態に会ったものでは有りません。修繕委員会（me)が作成して居ります。
現在、９社の応募から
絞り込みをするところですが、?も参入したい様ですが、何処の部所に有資格者が何名在籍して、どのような組織で責任を持ってくれるのかを提示する様に依頼中ですが、いきなり見積りを出そうとするが不信感しか有りませんが？？

[8: 匿名さん]

長期修繕計画書の洗い直しを５年おきにしても意味がないですよ。
そんなに工事はないので、資金計画等が変わるわけでもないしね。
しっかりした長期修繕計画書の作成は、大規模修繕工事の後に
建築士と専門委員が一緒になって作成するものです。
それで工事費総額を知り、１戸当たり月の修繕積立金の額を算出して
積立金の値上げを検討すればいい。

[9: 匿名さん]

>>8 匿名さん
長計は５年位で見直す方がいい。新築ならもっと早く。
長計どおりになんでも進めるなら修繕積立金を５年後ぐらいから値上げしなければならないのだから。

[10: 匿名さん]

見直しは早くやってもいいですが、誰に依頼するかです。
建築士を雇い専門委員会を立ち上げて検討していくべきです。