レーベン上杉THE LUSTEAってどうですか？

[マンション検討中さん]

レーベン上杉THE LUSTEAについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.leben-style.jp/search/lbn-kamisugi5/index.html

所在地：宮城県仙台市青葉区上杉五丁目143番1他（地番）
交通：仙台市地下鉄南北線「北四番丁」駅徒歩6分
間取：3LDK～4LDK
面積：64.11m2～80.57m2
売主：タカラレーベン東北
施工会社：大末建設
管理会社：レーベンコミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[82: 匿名さん]

修繕費のこと考えたら免震より耐震制震がいい
って人はしばらくマンション買わない方が
原価高騰で免震採用できない状況で作られるマンションの設計・構造・施工がどんなものか
パンフに書かないとこや引き渡し時に目に見えないとこは低め少なめ薄めにしてコスト抑えないと利益下がる

[83: 匿名さん]

>>82 匿名さん
え！ここその原価上がった分の利益乗っかって驚き価格になったんじゃないの？上杉とはいえ安くて5000万円よ！

[84: 匿名さん]

>>83 匿名さん
3.11や3.16の被害を経験している仙台で、あえて免震を採用しないのか、採用できないのか（原価が上がりすぎて完売可能な価額設定ができないのか）。
デベは、利益率を下げてでも高品質なマンションを提供するのか、利益率は堅持し建築法規は守りつつそこそこの品質を提供するのか。

デベをどこまで性善説で捉えるかどうかだと思いますよ。床天井スラブ厚境界壁etcこそ重要で、見た目やデザインは、新築ならそれなりで当然ですから。

[85: 匿名さん]

総戸数50前後のマンションでは耐震でしょう。全て免震にするのは原価上がり販売側にリスクが大きすぎる。

[86: 通りがかりさん]

>>85 匿名さん
すぐ近くの上杉3丁目ディアージュは35戸で免震なんだよなぁ…

[87: 名無しさん]

販売サイドの理屈は今どれだけ売れて儲かるかしかない。なので消費者側がどれだけ安心安全を重視するかだと思います。修繕コストのことを考えるコメント多いですが仙台に住む以上30年以内の大地震とそれに伴う人的物的コストは折り込むべきだと思います。私は免震一択です。

[88: 購入経験者さん]

野村や住友が近所で免振を採用するなか耐震というのはやはり大手と中堅の格の違いに見えてしまいます。
ハイグレードの「ザ・レーベン」ではなく通常のレーベンブランド、南向きで大通りに面しているとはいえ向かいのマンションで眺望は塞がれていて、周辺環境（雨宮のイオンや旧・現勝山グループの関連施設）もどう変化するかまだ不安定さが残る地域、とそれほど好条件が揃っているわけでもないのに販売価格は高いしその割に免振でもないし、なんでこんなに高いんだろう？

素人考えですが、地盤が良い＝地中深く支持層まで杭打ちしなくて良い＝コストが嵩まない、と考えるとその分価格が抑えられたりしそうな気がするのですが。
みなさんがおっしゃるように建築コストの上昇が価格に跳ね返ってきているのだとすると、これからできるマンションと、既にできている新築マンションとは価格だけでの単純比較はできないのかもしれませんね。

私の感覚だと、免振を選んでいたら利府長町の直下型でもし被害が出ても諦めはつくけど、耐震を選んでいて311のようなプレート型で被害が出てしまったら後悔しちゃいそう。
直下型は結構一か八か的な感じがするけど、プレート型は一撃必殺ではなくても数年おきに嫌な感じでダメージ重ねてくるからなおのこと、ね。
そりゃ耐震で何事もなく乗り切れれば一番なんでしょうけど、不安を抱えながら生活するくらいならランニングコストが高くても免振の方がいいかなあ。

[89: 名無しさん]

>>88 購入経験者さん
物件価格は建設コストに比例するものでなく、周りの物件価格と比較してどの程度でも売れそうか、で決まるからです。高いから高品質とは限りません。

[90: 通りがかりさん]

ブライダルとか不動産販売とか
消費者側は一生もので意気込むけど
事業者側は日々の仕事でしかないし、仕事として特別感や価値を演出してるだけですからね。

免震に出来なかったんですよ高いと売れないし利益率も下げられないから、なんて正直不動産のように率直なことは言わず、将来の修繕費のことも考えましたとか地盤がとても良かったのですとか、顧客ファーストぶって、嘘は言わないけど演出をして、購入検討者に話しますよ。だってノルマあるし、売らないと利益上げないと上司や株主が怒るんだもの。

[91: 匿名さん]

この値段でも買う人がいるから高いだけでしょ。免震とか耐震とかスラブ厚とか全然気にせず買う人の方が圧倒的に多い。気にしない富裕層がいるから物が売れるんですよね。住友だとかレーベンとかよく分からないけどこっちの方が駐車場１００％だし平置きでいいし、同じ値段ならって人もいるでしょう。

[92: 匿名さん]

>>88 購入経験者さん
家具固定して、保険かけとけば、耐震でもそんなに不安は感じないけどね。不安ということなら、免震だって将来の修繕費に不安を感じる。

[93: マンコミュファンさん]

地盤がいいから耐震でも大丈夫と言う人は耐震買った人なんじゃないですかね。後ろめたいのか懸命に言ってる人がいるけどお察し。

[94: 匿名さん]

免震マンションに住んで1年。（それまで10年近く耐震のマンションの高層階住み）耐震マンションに住んでる時に一昨年の地震が起き、身の危険を感じるほど揺れました。しかし免震マンションに引っ越してから起きた今年3月の地震では何も動いておらず免震の凄さを体感しました。耐震マンションをお考えの方は保険はもちろん家具の配置にも配慮した方がいいと思います。あと免震マンションのモデルルームでたまに免震体験車試乗キャンペーンなるものがやってる事があります。機会があれば是非参加してほしいです。判断材料になるかと思いますので。

[95: マンコミュファンさん]

荒井の耐震マンションに住んでいる私からすれば上杉なら同じ耐震でも羨ましい。こちらは地震のたびに家の中ぐっちゃぐちゃですよ笑
結局免震採用してるマンション高額で買えなかったのよ。そういう人のための耐震。

[96: 名無しさん]

>>93 マンコミュファンさん
そういう方は今後もずっと耐震免震議論にも耐える必要ありそうですね。わたしはご免です。

[97: マンション検討中さん]

同じ値段で免震耐震どちらがよいかいえば誰だって免震だろう。小理屈並べるのも虚しいだけ。
レーベン耐震買うなら上杉のスミフ免震買ったほうがよい。レーベンでこの価格なら迷わずスミフ。もしくは北仙台の三井がよいのでは。

[98: 匿名さん]

>>97 マンション検討中さん
レーベンの一期結果が楽しみですね。

[99: マンコミュファンさん]

レーベンって販売期で残った住戸を先着順にする印象ないんだけど。結果ってわかるもん？

[100: 匿名さん]

>>99 マンコミュファンさん
確かに。

[101: 匿名さん]

金に余裕があればそりゃあ免震だけど、無理してまで免震買う必要性は感じないな。3.11も耐震で何とかなったし。限られた予算をどこに振り分けるかですよね。

[102: マンション検討中さん]

>>101 匿名さん
ここのレーベン買うお金で免震のシティハウス雨宮とかパークホームズ北仙台買えますよ。

[103: 通りがかりさん]

>>99 マンコミュファンさん

レーベンも売れ残りの先着順は皆無ではありませんよ。おそらく、一旦は契約が成立したけどローンが通らなかったキャンセル住戸とか、抽選ではなく最初から先着順で出したけど契約当日に条件が折り合わずに不成立になったりとか。

何戸売れるかはレーベンに限らずどのデベロッパーでも事前に分かってるんじゃないですかね。
マンションギャラリーに販売開始当日にいきなり来て、1回目で買う人はいないでしょう。担当営業と何度か話し合ってから買う決断をするわけで、その人数を数えれば何戸が確実に売れるかは読めますよね。
また、抽選の場合は事前に要望書というかたちで「誰がどの住戸を買うか」重複しないように事前に調整しており、大抵の場合は倍率1倍の茶番劇なのだそうです。
レーベン（他にもいますが）の場合は決断して確実に売れる分だけを販売し、他のデベロッパーの場合はまだ検討中で決断していない分も上積みで販売してるのではないですかね。販売当日に決断させるのも営業の腕前だろうということで。

[104: マンコミュファンさん]

>>103 通りがかりさん

大手町は引き渡し前後にキャンセルで先着があったのは知ってます。レーベンは販売が速いのは有名ですが販売期全てで確実に完売してるのか取りこぼしたら次期に回してるのか知ってたら教えてください。

[105: 匿名さん]

>>102 マンション検討中さん
北仙台は街並みが悪かったり西向きだったりで個人的にイマイチかなと思うけど、雨宮は隠れた優良物件ですよね。イオンの建設が遅れてるけど、出来上がったら北四番丁・北仙台界隈では一番便利になると思います。

[106: 通りがかりさん]

>>104 さん

「販売が速い」と言っても、そもそも販売が不調なときは「販売しない」という戦術を採ってますからねえ。予告だけ出して1年近くも順延を繰り返したり、極端に絶不調な場合は着工してマンションギャラリーも開設した直後に「第1期販売を竣工直前まで延期する」と宣言した事例もありますし。

目論見が外れて取りこぼした分はケースバイケースですね。
絶好調で完成の半年前に全戸完売した物件では、最終期になってからキャンセル住戸が幾つか出て来ました。（しかも、普通に売れた他の住戸よりも割高な価格設定で。）
不調で竣工時もそれなりに売れ残っていた物件では、途中でキャンセル住戸があったはずなのにいつの間にか消えていました。（値下げの再登録をする前に別の人に売れてしまった？）
少なくとも、取りこぼしを単純に次期に回すと期ごとの販売戸数の合計が総戸数を超えてしまうので、別の方法で処理しているようです。

[107: マンション検討中さん]

駐車場500円～5,000円ってなんの差ですかね。機械式ってそんなに安いんですか？

[108: 匿名さん]

>>107
利便性を考えたら順当。他の物件でもそんな相場観。車ほとんど使わねって層は500円機械式で固定費が安くなり、毎日使う層は差額を払っても周辺借りるより安いんだから、双方にとってウレシい。

[109: 通りがかりさん]

機械式は遅くて不便だけど維持費修繕費高いから安く貸していいのか？って問題はありますけどね。いずれ管理組合で値上や機械式撤廃の議論はあるかも。
このあたりの目先感（売る時の映えしか考えないところ）で私はレーベンが好きになれない。

[110: マンション検討中さん]

レーベンの駐車場含めた管理費運営は信頼できないよね。まさに売るときだけの目先の設定。今は建築ラッシュ、広告バンバンでイケイケだけどレーベンの10年後20年後は不安。将来的な資産価値なやらを考えると価格も変わらんしスミフ上杉2つのほうがいいよ。

[111: マンション検討中さん]

まだ間取り変更ができるんですね。リビング横の扉なくしてリビング広々使いたいな

[112: 匿名さん]

>>111 マンション検討中さん
それならCタイプでいいのでは？多少面積狭まりますが。

[113: 匿名さん]

>>109
平置きの人が利便性と引き換えに機械式の部分を払う形なんだよ。

[114: 匿名さん]

医療費や介護費ばかりかかる高齢者を若者が支えている構図と同じってことですね。管理組合が動き出した後に納得が続けばいいけれど。

[115: 匿名さん]

ちがうよ。
駐車場契約は任意、平置き駐車場が周辺相場並みの15000円くらいになる。駐車場いらない人は500円も払わなくてよくなるし、駐車場の上がりも増えるから管理費を下げてもいいくらいで、駐車場いらない人がハッピーになる。
ただしこの辺りの立地で駐車場率100%はなかなかないから、付加価値が落ちる。あと駐車場の利用率で駐車場の上がりが変わるから長期計画を立てにくくなるかな。

[116: 通りがかりさん]

駐車場の使用料は管理組合会計、機械式駐車場のメンテナンス費・修繕費も管理組合会計。駐車場を契約していようがいまいが管理組合（区分所有者）が均等に高い機械式駐車場のコストを負担させられる（機械式駐車場の使用者は毎月500円しか払ってきてない）。

駐車場の使用料だけで駐車場の各種コスト賄う特別会計みたいなことしてる管理組合なんかないでしょう。駐車場使用料が沢山プールされたから管理費修繕積立金を下げた、なんて管理組合もきいたことない。そんな事例あればマン管連で取り上げられる。

一般会計と混ざってしまい駐車場使ってない人にも機械式駐車場のバカ高いメンテナンス費や修繕費の影響が及びうるから分譲時に10年後20年後の修繕費とその間の駐車場使用率を考えて機械式でも毎月1万円、平置式でも毎月2万円とかにしないとなんでしょ。

駐車場使わない人にも使う人にもメリットある、レーベンの駐車場使用料設定は理想的みたいな書き方しているけど、じゃあなんで住友野村三菱ダイワ大京etcは駐車場の価格を毎月500円とかにしないのかって話だよ。周辺相場には利益や減価償却・ランニングコストが乗ってるから、それよりは分譲マンションの駐車場は安く出来るけど、利益は引けても修繕費・メンテナンス費は引けないから。

[117: 通りがかりさん]

有料記事だから最初しか読めないけど
https://diamond.jp/articles/-/143619
毎月500円年間6000円の使用料では初年度から赤字

でも売った後のことは管理組合がどうするかだから知らない、と

[118: 通りがかりさん]

自分に都合の良い情報しか信じない人っているからね。リスクや不確定性は一切受け止めない人。

ずっと楽観主義で修繕一時金をとられる場面でも明るく受け入れる人ならいいけど、自分の無理解や浅慮を棚に上げて被害者ぶる人は本当に厄介。

何故安いのか、安いことで将来の支障やリスクはないのか等その辺りを自分で考え決断できないならマンション買わない方が良い。鴨にされて終わる。

[119: 匿名さん]

いやいや違うって、と思ったら機械式の割合間違えてたわ。ランドプラン見て数え間違っていた。ここ1/2が機械式なのね。1/3と間違えた。駐車代で完結させようとしたときに機械式500円なら、平置きは10000円だね。すまん。

まあ、言いたいのは、100%駐車場の物件の場合、駐車場の位置による利便性の差を、どのくらい料金として利用者に負担させるかを設計するだけのこと、と言うこと。全戸駐車場付きの場合、付近の相場に合わせて駐車場台を設定する必要はないので、最低額部分は管理費なり修繕積立費なりに組み込んで、差額だけ駐車場代として取ればいい。
管理費なり修繕積立費なりを下げて駐車場代の上限側を周囲の相場に合わせてもいいが、デベとしては駐車場代が安いとアピールできて都合がいいのは指摘の通り。

今回の場合は、1区画あたり5000円足りていないから、この不足分を駐車場100%を全戸で維持する料金と設定していることになる（駐車場100%のメリットは以前挙げたけど、この地域では貴重であるのでリセールバリューの上積みが見込める、駐車場契約率の変動がないので資金計画リスクが小さいこと）。
隠れた駐車場維持費が2500円になるので、実質駐車場代3000円～7500円と言ってもいい。

さらに言うと、全て平置きで設計するなら、33台分、駐車場代15000円になる。契約率7割5分程度として、1戸あたり修繕積立費なり管理費なりを7500円くらい安くしても良いことになる。上の隠れた駐車場代との差を考えると10000円になる。
20年で売りに出すとすると、駐車場100%にリセールバリューが240万円あるかないかの見極めとなる。


これは蛇足だが、
>毎月500円年間6000円の使用料では初年度から赤字
と言う表現もレーベンの売り文句同様に恣意的だよね。500円という目立つ値にフォーカスして悪いということじゃなくて、機械式1車両あたり10000円確保されていない点が懸念とうことだ。500円といって煽るのはマスコミと同じ手法。駐車場100%の場合の運営設計という観点を抜いてるからね。上でも言ったけど、平置き10000円にすれば500円でもトントンだから。

もっとも修繕計画に駐車場が入っていなければ、指摘の通り悪質な売り手と言ってもいいかもしれない。

[120: マンション検討中さん]

この場所ならいずれ機械式は撤去されて全部平置きになるんじゃないですかね？20年後とか購入される方も高齢になってるでしょうし。機械式なくしても３３台分平置きに確保できるのであれば十分だと思う。

[121: マンション検討中さん]

スーパーは西友がいちばん近いのかな？

[122: ご近所さん]

>>121 マンション検討中さん
イオンも同じくらいの距離ですよ！専ら西友ユーザーですが！

[123: 名無しさん]

>>109 通りがかりさん
うそか本当かは知りませんが駐車代は値上げしない
そうです。

[124: 匿名さん]

>>123 名無しさん
将来駐車代を決めるのは管理組合ですよ。赤字運営になれば上げざるを得ない。
駐車代上げてるマンションは少ないけど管理費上げたり修繕上げたり、一時金で徴収したり色々だよね。

[125: 匿名さん]

>>123 名無しさん
詳しい計算を出してくれているのでよく読むと2,500円下駄を脱いでいるだけのようです。
駐車場で独立採算しているわけではないので駐車場代は傾斜分だけで実際は3,000円から7,500円みたいですよ。
下駄部分は管理費・維持費に入っているようです。
私も長期計画を見ていないからよく知らないですけど。

[126: 口コミ知りたいさん]

>>122 ご近所さん

近くにツルハ、やまや、ダイソーあって便利ですよ

[127: 坪単価比較中さん]

駐車場完備の物件の場合、住民間で貸し借りできるケースが多いと思いますが、いくらぐらいにするのでしょうか。駐車場代をベースに考えると機械式500円になってしまいますがが、そういう訳にはいかなと思うのですが。かと言って周辺相場と同じって訳にもいかないでしょうし。

[128: 通りがかりさん]

マンション駐車場を区分所有者なりが借りて、転貸したら、普通は解除されます。利ざやがあろうが無かろうが転貸は貸主（管理組合）同意が必要（民法612条）。
住民間の貸し借りのケースなど寡聞にして知りません。転貸可能と駐車場使用細則にでも定めれば転貸も自由ですが、そんな管理組合ないでしょう。

使わない駐車場なら借りない、使わなくなったら解約して返すものです。転貸して恣意的に使われては駐車場の管理がとんでもないことになるので。

[129: 通りがかりさん]

駐車場安いのはいいとして、物件本体の価格が高いと思いますがどうなんでしょう。

[130: 坪単価比較中さん]

>>128 通りがかりさん
駐車場完備でなければそうでしょうね。私が聞きに行った物件の話で恐縮ですが、完備物件だとウチ（おそらくデベ）では規約で禁止しませんと言っていしました。どちらも管理組合の構成員なので、住人間の貸し借りを柔軟にできるメリットがあるとのこと。ガチガチにしてしまうと、賃貸した時に駐車場完備でも借主に止めさせられません。（ご指摘を適用すればそうなりますね。）誰にもメリットがないからガチガチにしませんだそうです。手続き上は管理組合の同意を取るんでしょうが、同意に敷居がほとんどないということでしょう。外部との貸し借りをする場合は管理組合が貸す形になり管理組合の運営が複雑になる、一時的に利用権を手放す戸主のメリットがあまりないので、ほとんどありませんとのこと。
繰り返しますが駐車場完備物件の話です。

[131: 匿名さん]

どこのデベ？なんて物件？ありえないでしょ。