レーベン上杉THE LUSTEAってどうですか？

[マンション検討中さん]

レーベン上杉THE LUSTEAについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.leben-style.jp/search/lbn-kamisugi5/index.html

所在地：宮城県仙台市青葉区上杉五丁目143番1他（地番）
交通：仙台市地下鉄南北線「北四番丁」駅徒歩6分
間取：3LDK～4LDK
面積：64.11m2～80.57m2
売主：タカラレーベン東北
施工会社：大末建設
管理会社：レーベンコミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[102: マンション検討中さん]

>>101 匿名さん
ここのレーベン買うお金で免震のシティハウス雨宮とかパークホームズ北仙台買えますよ。

[103: 通りがかりさん]

>>99 マンコミュファンさん

レーベンも売れ残りの先着順は皆無ではありませんよ。おそらく、一旦は契約が成立したけどローンが通らなかったキャンセル住戸とか、抽選ではなく最初から先着順で出したけど契約当日に条件が折り合わずに不成立になったりとか。

何戸売れるかはレーベンに限らずどのデベロッパーでも事前に分かってるんじゃないですかね。
マンションギャラリーに販売開始当日にいきなり来て、1回目で買う人はいないでしょう。担当営業と何度か話し合ってから買う決断をするわけで、その人数を数えれば何戸が確実に売れるかは読めますよね。
また、抽選の場合は事前に要望書というかたちで「誰がどの住戸を買うか」重複しないように事前に調整しており、大抵の場合は倍率1倍の茶番劇なのだそうです。
レーベン（他にもいますが）の場合は決断して確実に売れる分だけを販売し、他のデベロッパーの場合はまだ検討中で決断していない分も上積みで販売してるのではないですかね。販売当日に決断させるのも営業の腕前だろうということで。

[104: マンコミュファンさん]

>>103 通りがかりさん

大手町は引き渡し前後にキャンセルで先着があったのは知ってます。レーベンは販売が速いのは有名ですが販売期全てで確実に完売してるのか取りこぼしたら次期に回してるのか知ってたら教えてください。

[105: 匿名さん]

>>102 マンション検討中さん
北仙台は街並みが悪かったり西向きだったりで個人的にイマイチかなと思うけど、雨宮は隠れた優良物件ですよね。イオンの建設が遅れてるけど、出来上がったら北四番丁・北仙台界隈では一番便利になると思います。

[106: 通りがかりさん]

>>104 さん

「販売が速い」と言っても、そもそも販売が不調なときは「販売しない」という戦術を採ってますからねえ。予告だけ出して1年近くも順延を繰り返したり、極端に絶不調な場合は着工してマンションギャラリーも開設した直後に「第1期販売を竣工直前まで延期する」と宣言した事例もありますし。

目論見が外れて取りこぼした分はケースバイケースですね。
絶好調で完成の半年前に全戸完売した物件では、最終期になってからキャンセル住戸が幾つか出て来ました。（しかも、普通に売れた他の住戸よりも割高な価格設定で。）
不調で竣工時もそれなりに売れ残っていた物件では、途中でキャンセル住戸があったはずなのにいつの間にか消えていました。（値下げの再登録をする前に別の人に売れてしまった？）
少なくとも、取りこぼしを単純に次期に回すと期ごとの販売戸数の合計が総戸数を超えてしまうので、別の方法で処理しているようです。

[107: マンション検討中さん]

駐車場500円～5,000円ってなんの差ですかね。機械式ってそんなに安いんですか？

[108: 匿名さん]

>>107
利便性を考えたら順当。他の物件でもそんな相場観。車ほとんど使わねって層は500円機械式で固定費が安くなり、毎日使う層は差額を払っても周辺借りるより安いんだから、双方にとってウレシい。

[109: 通りがかりさん]

機械式は遅くて不便だけど維持費修繕費高いから安く貸していいのか？って問題はありますけどね。いずれ管理組合で値上や機械式撤廃の議論はあるかも。
このあたりの目先感（売る時の映えしか考えないところ）で私はレーベンが好きになれない。

[110: マンション検討中さん]

レーベンの駐車場含めた管理費運営は信頼できないよね。まさに売るときだけの目先の設定。今は建築ラッシュ、広告バンバンでイケイケだけどレーベンの10年後20年後は不安。将来的な資産価値なやらを考えると価格も変わらんしスミフ上杉2つのほうがいいよ。

[111: マンション検討中さん]

まだ間取り変更ができるんですね。リビング横の扉なくしてリビング広々使いたいな

[112: 匿名さん]

>>111 マンション検討中さん
それならCタイプでいいのでは？多少面積狭まりますが。

[113: 匿名さん]

>>109
平置きの人が利便性と引き換えに機械式の部分を払う形なんだよ。

[114: 匿名さん]

医療費や介護費ばかりかかる高齢者を若者が支えている構図と同じってことですね。管理組合が動き出した後に納得が続けばいいけれど。

[115: 匿名さん]

ちがうよ。
駐車場契約は任意、平置き駐車場が周辺相場並みの15000円くらいになる。駐車場いらない人は500円も払わなくてよくなるし、駐車場の上がりも増えるから管理費を下げてもいいくらいで、駐車場いらない人がハッピーになる。
ただしこの辺りの立地で駐車場率100%はなかなかないから、付加価値が落ちる。あと駐車場の利用率で駐車場の上がりが変わるから長期計画を立てにくくなるかな。

[116: 通りがかりさん]

駐車場の使用料は管理組合会計、機械式駐車場のメンテナンス費・修繕費も管理組合会計。駐車場を契約していようがいまいが管理組合（区分所有者）が均等に高い機械式駐車場のコストを負担させられる（機械式駐車場の使用者は毎月500円しか払ってきてない）。

駐車場の使用料だけで駐車場の各種コスト賄う特別会計みたいなことしてる管理組合なんかないでしょう。駐車場使用料が沢山プールされたから管理費修繕積立金を下げた、なんて管理組合もきいたことない。そんな事例あればマン管連で取り上げられる。

一般会計と混ざってしまい駐車場使ってない人にも機械式駐車場のバカ高いメンテナンス費や修繕費の影響が及びうるから分譲時に10年後20年後の修繕費とその間の駐車場使用率を考えて機械式でも毎月1万円、平置式でも毎月2万円とかにしないとなんでしょ。

駐車場使わない人にも使う人にもメリットある、レーベンの駐車場使用料設定は理想的みたいな書き方しているけど、じゃあなんで住友野村三菱ダイワ大京etcは駐車場の価格を毎月500円とかにしないのかって話だよ。周辺相場には利益や減価償却・ランニングコストが乗ってるから、それよりは分譲マンションの駐車場は安く出来るけど、利益は引けても修繕費・メンテナンス費は引けないから。

[117: 通りがかりさん]

有料記事だから最初しか読めないけど
https://diamond.jp/articles/-/143619
毎月500円年間6000円の使用料では初年度から赤字

でも売った後のことは管理組合がどうするかだから知らない、と

[118: 通りがかりさん]

自分に都合の良い情報しか信じない人っているからね。リスクや不確定性は一切受け止めない人。

ずっと楽観主義で修繕一時金をとられる場面でも明るく受け入れる人ならいいけど、自分の無理解や浅慮を棚に上げて被害者ぶる人は本当に厄介。

何故安いのか、安いことで将来の支障やリスクはないのか等その辺りを自分で考え決断できないならマンション買わない方が良い。鴨にされて終わる。

[119: 匿名さん]

いやいや違うって、と思ったら機械式の割合間違えてたわ。ランドプラン見て数え間違っていた。ここ1/2が機械式なのね。1/3と間違えた。駐車代で完結させようとしたときに機械式500円なら、平置きは10000円だね。すまん。

まあ、言いたいのは、100%駐車場の物件の場合、駐車場の位置による利便性の差を、どのくらい料金として利用者に負担させるかを設計するだけのこと、と言うこと。全戸駐車場付きの場合、付近の相場に合わせて駐車場台を設定する必要はないので、最低額部分は管理費なり修繕積立費なりに組み込んで、差額だけ駐車場代として取ればいい。
管理費なり修繕積立費なりを下げて駐車場代の上限側を周囲の相場に合わせてもいいが、デベとしては駐車場代が安いとアピールできて都合がいいのは指摘の通り。

今回の場合は、1区画あたり5000円足りていないから、この不足分を駐車場100%を全戸で維持する料金と設定していることになる（駐車場100%のメリットは以前挙げたけど、この地域では貴重であるのでリセールバリューの上積みが見込める、駐車場契約率の変動がないので資金計画リスクが小さいこと）。
隠れた駐車場維持費が2500円になるので、実質駐車場代3000円～7500円と言ってもいい。

さらに言うと、全て平置きで設計するなら、33台分、駐車場代15000円になる。契約率7割5分程度として、1戸あたり修繕積立費なり管理費なりを7500円くらい安くしても良いことになる。上の隠れた駐車場代との差を考えると10000円になる。
20年で売りに出すとすると、駐車場100%にリセールバリューが240万円あるかないかの見極めとなる。


これは蛇足だが、
>毎月500円年間6000円の使用料では初年度から赤字
と言う表現もレーベンの売り文句同様に恣意的だよね。500円という目立つ値にフォーカスして悪いということじゃなくて、機械式1車両あたり10000円確保されていない点が懸念とうことだ。500円といって煽るのはマスコミと同じ手法。駐車場100%の場合の運営設計という観点を抜いてるからね。上でも言ったけど、平置き10000円にすれば500円でもトントンだから。

もっとも修繕計画に駐車場が入っていなければ、指摘の通り悪質な売り手と言ってもいいかもしれない。

[120: マンション検討中さん]

この場所ならいずれ機械式は撤去されて全部平置きになるんじゃないですかね？20年後とか購入される方も高齢になってるでしょうし。機械式なくしても３３台分平置きに確保できるのであれば十分だと思う。

[121: マンション検討中さん]

スーパーは西友がいちばん近いのかな？