パークホームズ本郷三丁目ってどうですか？

[匿名]

パークホームズ本郷三丁目について語りましょう。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1925/

所在地　東京都文京区湯島２丁目47番2他（地番）
交通　　東京メトロ丸ノ内線「御茶ノ水」駅　徒歩8分
　　　　都営地下鉄大江戸線「本郷三丁目」駅　徒歩7分
　　　　総武・中央緩行線「御茶ノ水」駅　徒歩9分
総戸数　52戸（一般販売対象戸数31戸）
竣工時期　2023年3月下旬竣工予定
入居時期　2023年4月下旬入居予定
構造・階数　鉄筋コンクリート造地上14階建
施工会社　東急建設株式会社
管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
売主・売主　三井不動産レジデンシャル株式会社

[スムラボ 関連記事]
パークホームズ本郷三丁目　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/37823/
【相談返し】湯島のおすすめマンションは？【2LDK】
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[66: 匿名さん]

窓付キッチンというのがポイントの一つっぽいですが、実際のところあった方が良いものなのでしょうか？
昼間は手元が明るくて良いとかはありそうですが、夜とか虫が寄ってこないかなど、
実用的なところでちょっと気になってはいます。

[67: 周辺住民さん]

直床とはいえ天井高が約2.6mなのだから、コストカットとは言えないような。それに中古市場での評価は立地でほぼ決まり、こんな細かい点は評価されていないかと。

[68: マンション検討中さん]

10年後の売却くらいだとそんなに影響ないかもですね。
20年後の売却を見据えるとリフォームのしやすさは価格に跳ねてくる可能性はありそうです。
ここを新築で買うくらいなら、周辺の築浅中古を狙った方がよいと思いますが、なかなか文京区で良い3LDKは出てこないので、3LDKはアリかもですね。

[69: 周辺住民さん]

> リフォームのしやすさは価格に跳ねてくる可能性

はあるでしょうが、立地に比べるとほとんど無視できるレベルかと思います。せっかくの好立地なのに直床がゆえに購入を躊躇する、というのは非常にもったいないと思います。

[70: 匿名さん]

直床の評価はそんなに高くないんですか？音の問題があるなら心配ですが。

>>66
メリットとしては仰ってる通り電気を付けなくても明るかったり
台所の臭気・湿気が抜けやすいこととかでしょうか。
デメリットとしては夏は窓側はどうしても暑くなるでしょうから調味料を置きにくかったり
劣化が早まりやすいといったところでしょうかね。
こう考えると一長一短ですね。

[71: マンション検討中さん]

プラウド御茶ノ水の掲示板と比べて、こちらは結構落ち着いた感じですね。
注目度がそれだけ違うんでしょうか。。

[72: 匿名さん]

今ってそんなに仕様重視して買わないからな
それでも最高みたいなこと言ってる奴は、違うと思うけど
妥協したなら大人しくしとけと思う

[73: 周辺住民さん]

>>72 匿名さん
仕様よりも立地ってことでしょうかね。私はそこそこ仕様にこだわるタイプでしたが、年を取ったせいもあってか、気にならなくなりました。

[74: 匿名さん]

>>66
虫が心配であれば、網戸と窓用のスプレーが売っていますよ。それをスプレーしておくと虫が寄ってきても死にますから
虫が中に入ってくるということは回避できると思います。
このスプレーはすごい効果がありますし、びっくりするくらい虫が死んでいるときがあったりしてすごい効果があるようです。
一か月以上持つので夏になる前にスプレーしておけば持ちがいいです

[75: マンション検討中さん]

あまり伸びませんね。
立地はとても魅力的なのですが、間取りが残念だなぁと思います。
日本橋でも思ったけど、なかなか無理矢理な余裕ない間取りですよね。
仕様は好きなのでいつも残念に思います。

[76: 匿名さん]

間取り、私的には良いと思います。

[77: 匿名さん]

今はどこも狭い間取りが多いですよね。
広くすると価格が高くなりすぎるというのもあると思います。
ここは規模も大きすぎずちょうどいいですよね。
１フロアも４戸ほど。ご近所付き合いも楽そうかなと思いました。

[78: 周辺住民さん]

もし1フロア3戸にしていたら、1戸当たり80㎡くらいになってしまうので、現状の1フロア4戸にしたのでしょう。BタイプとCタイプは、角住戸なのに行燈部屋があり、苦し紛れの間取りになっていますね。

[79: 匿名さん]

角住戸なのに行燈部屋・・・確かに角住戸であれば設計次第で全ての居室に窓をつける事もできそうですが何かしらしわ寄せが出てしまったのでしょうか。
ご近所付き合いは分譲マンションでもありそうですか？

[80: 匿名さん]

マンションマニアはこことプラウド御茶ノ水なら、ここのほうが価格が現実的だろうからお勧めしやすいと言っている。
ここは55㎡で9000万円以内の部屋もありスペックも気になる点はあるが低いというほどではなく間取りも整っている、一方プラウド御茶ノ水はスペックは高そうだし外観もマンションマニア好みだが価格が期待できそうもないというのが、マンションマニアのここ推しの理由だそうだ。プラウド御茶ノ水はまだ価格が出ていないが、価格が発表されれば「パークホームズ本郷三丁目お安かったね」となるかもしれないとも言っている。
プラウド御茶ノ水は一体いくらぐらいを予想しているのだろうか、坪600万円ぐらいを考えているのかな？

[81: 周辺住民さん]

どちらかを選ぶ状況だったら、私もこちらを選びますね。理由は春日通りや本郷三丁目駅に近いから。御茶ノ水に近いというのは都心志向の意味で大きなメリットですが、春日通りのの富阪下から御徒町駅前くらいまではいろんなお店があり、そちらに近い方が良い気がするのです。

[82: 匿名さん]

サイズてきにはやや小さい印象がありますが
無駄がなくコンパクトで済みやすそうなお部屋とも思いました。
意外と収納もあって良いですね。

[83: マンション検討中さん]

プラウドと比べて、人気ないですね。

[84: ご近所さん]

新妻恋坂に近いプラウドに比べると、こちらの方が窓を開けていても静かに暮らせる点は良いですね

[85: マンション検討中さん]

このマンションは専門家の方のお墨付きもありますね。
https://www.sumu-lab.com/archives/53679/

[86: 匿名さん]

ここは低地ですか？

[87: 匿名さん]

>>86 匿名さん

当該物件の立地は、地理院地図によると標高17メートルありますので、低地ではありません。

[88: 周辺住民さん]

>>86 匿名さん
低地ではありませんが、ハザードマップによれば、ほんの少し浸水するようですね。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0222/3876/2021830183010.pdf

浸水の度合いは高い低い以上に、下水の処理能力で決まります。東大横の本郷通りなんて尾根道なのに、浸水することになっています。

[89: 匿名さん]

>>87 匿名さん
17mは低いと思います。
また、標高17mでも周りと比べて高いか低いかといったら低いと思います。文京区は坂が多いのですからね。

[90: 匿名さん]

>>89 匿名さん

いやいや、17メートルあれば低地じゃないでしょ。何を言ってるの？

[91: 匿名さん]

20mあれば低地ではないと言えるでしょう。
17m？低地とまではいかないが決して高くはないですね。

[92: 周辺住民さん]

絶対値はあまり意味ないでしょ。

低地の春日町交差点は6mくらい、それに比してここの17mは高いです。この物件の周囲で一番高いところでもせいぜい20m前後のはずです。

もう少し内陸部に行くと普通に30mくらいあり、こうした地域で20mなら低いと言わざるをえません。

[93: 匿名さん]

この辺りは坂が多いからその高低差でここはピン立地で低地なのでしょう。
文京区は坂が多いから。

[94: 周辺住民さん]

>>93 匿名さん
台地の上のなだらかな傾斜と、台地から谷筋に至る急な坂の2種類があるんですよ。

本郷三丁目交差点はなだらかな傾斜の上か下か答えられますか？

[95: ご近所さん]

何年か前の大雨でお米屋さんが浸水したと地元の方から聞きました。あの辺りが一番低いんでしょうね、この界隈では。

[96: 周辺住民さん]

現地を見たところ、スリバチ学会の皆さんがきっと歓喜する珍しい地形でした。

この物件の南西角から見ると、東西南北の道路がすべて上り坂になっていて、この付近がすり鉢の底であることがわかります。でもどこかに水が流れ出ているはず。ということで周囲を見てみると、2本南にある東西方向の道路が東向きに下り坂でした。蔵前橋通りと同方向の下り勾配です。

>>95 ご近所さん
浸水の可能性は、ハザードマップにも載っていますね。

[97: 匿名さん]

お茶の水からサッカーミュージアムまで下り坂という印象だったので、やはりすり鉢状の一番低いとこですね。

[98: 匿名さん]

一期販売がそろそろかと思いますが、どのくらい売れているんでしょうか…？

[99: 周辺住民さん]

> 鉢状の一番低いとこですね。
そう見えますが、もっと低いところに向かって坂道がありました。

[100: 匿名さん]

>>96 周辺住民さん
>この付近がすり鉢の底
べつに現地をみなくてもグーグルアースを見ればすり鉢の底でないことが誰にでもわかること。わけ知り顔で言うことじゃない、恥ずかしい。

[101: 周辺住民さん]

下水道台帳をみれば、水の流れがわかります。
https://www.gesui.metro.tokyo.lg.jp/contractor/d1/daicyo/index.html

[102: 周辺住民さん]

>>98 匿名さん
価格が出ている分だけ売る（要望書が入っている）のだと思います。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/680713/

[103: 匿名さん]

>>102 周辺住民さん
一般販売対象戸数は31戸なので、価格が出ている部屋で全てですね。

[104: 周辺住民さん]

>>103 匿名さん
つまり即日完売なのかもしれませんね。高そうに見えて微妙に安く感じるプライシングです。

>>100 匿名さん
> 誰にでもわかること。
そうでもない書き込みがありましたよね。わざわざそれに突っ込んできてるあなたの方が恥ずかしいかも笑

[105: 坪単価比較中さん]

即日完売かもしれないね
自分は昨日予約したけど、もう間に合わないとやんわりと断られてキャンセルさせられた

[106: 匿名さん]

>>105 坪単価比較中さん
これは即完売のパターンですね。

[107: 匿名さん]

要望書を集めて売れる見込みの分を販売する。即日完売って売る側の演出。

[108: 周辺住民さん]

>>107 匿名さん
でもこの物件は、一般販売対象戸数分のすべてが売りに出されているから、真の意味での即日完売といえるかも。

[109: 匿名さん]

安いからな。坪500ですよ。

[110: 匿名さん]

＞１０８

販売対象戸数を出して時点で売れる見込み分。本当に売れる物件だったら一期で全部出しちゃう。めったにないけど。

[111: 匿名さん]

販売対象出してるのに要望書っておかしいんだけどね。

[112: 匿名さん]

プラウド御茶ノ水と迷っている人は乗り遅れる（た）でしょうね。

[113: 周辺住民さん]

>>105 坪単価比較中さん
ローンキャンセルになる住戸があるかもしれないので、諦めずに頑張って！

[114: 坪単価比較中さん]

>>113 周辺住民さん
あまり真剣に検討してなかったのでノーダメージでした（笑）

[115: マンション検討中さん]

600万におさまれば、あの時買っておいてよかった、となりそう。

[116: マンション比較中さん]

ここの内廊下ってエアコン付いていますか？

[117: 周辺住民さん]

7月30日に１期の抽選なんですね。
こんな風に価格一覧をオープンにするとは親切ですね。
https://www.31sumai.com/mfr/X1925/juko.html?saletime=1&reception=0...

[118: マンション比較中さん]

半分位しか売り出さないんですね。坪500超えると立地・仕様・眺望がトータルで良くないと瞬間蒸発は難しいんですかね。

[119: 周辺住民さん]

１期の販売は1LDK、2LDKが中心で、Cタイプに至ってはゼロですね。
どんな意図なのでしょう

[120: 坪単価比較中さん]

>>119 周辺住民さん
なるほど、自分は1LDKを検討してたから断れただけなんだ

[121: 周辺住民さん]

30日の10:00?14:00に抽選の受付と記載されているので、その間に登録すればいけるんじゃないんですか？

[122: マンション検討中さん]

>>119 周辺住民さん

単純に客が付かなかったのでは

[123: 周辺住民さん]

>>122 マンション検討中さん
高くてもプラウド待ちなんですかね

[124: 匿名さん]

設備のところに記載はないのですが、
お風呂の給湯にiotは搭載されていないのでしょうか？
最近のマンションだとスマホで操作できる設備が整っていることが多いように思いますが。

[125: 匿名さん]

モモレジさん評価は厳しめでしたね

[126: 匿名さん]

給湯器IoT搭載されていなくてもそれほど不便ではないと思いますが、
搭載されていても結局、使わなかったりします。

家にいた時に給湯器を利用するときは利用しないので、個人的には無くてもいい機能かなとは思います。

帰宅したときにすぐ湯船につかりたいという方は外からスマホで操作できるのは楽でしょうね。

[127: 周辺住民さん]

私もIoTは使わなさそう。うちの場合は24号給湯器ですが、冬でも5分もすれば湯船に十分なお湯がたまるので、不便は感じていません。

[128: 匿名さん]

もっといろいろと高機能だったらIoTは使うだろうけど、現状こんなかんじだったら
別に今まで通りに使っても不便さは特段感じられないかもしれませんね。
今後さらに便利そうな物が出てきた時に使えるように慣ればいいのだけど、そのときはまあその時で判断すればいいですし。
AIスピーカーがあれば家電のオンオフはできるから
そっちを使ってもいいんじゃないかなぁ。

[129: 匿名さん]

桜蔭学園が超高層マンションへの反対運動をしているのはここの近くですか？

[130: 周辺住民さん]

>>129 匿名さん
ここからは遠いです。旧町名でいえば、3つ隣の町です。続きは下記にてお願いします。

（仮称）宝生ハイツ建替え計画
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/683034/

[131: 匿名さん]

浴室に窓がついているのはなにげにいいな、と思う。
けど冬場とかそこから寒気とか入ってこないのかなぁ。
浴室の窓の断熱性ってよくわからないから
そのあたりも見ておいてもいいように感じます。
流石に最近の建物だったら大丈夫だとは思うが…。

[132: 周辺住民さん]

>>131 匿名さん
恐らく枠がアルミでガラスは二重だと思います。ガラスはOKですが、枠が熱橋になって少しひんやりすると思います。とはいえ、さほど気にしなくてよいと思います。

[133: 匿名さん]

三井は最近アルミ樹脂複合だよ　価格帯にもよるだろうけど坪単５００以上だからここもそうなんじゃないかな。

[134: 匿名さん]

浴室に窓があるのは珍しいですね。
浴室乾燥機があるとはいえ、窓があるほうがカビも生えにくくて良いかなと思います。
その他の設備も使い勝手が良さそうですし
住む゛和のことをいろいろ考えられているなと感じました。

[135: 匿名さん]

ここはもうあとラスト一戸でしょうか？

[136: 周辺住民さん]

ラスト一戸は何階ですか？ご存じの方がいらっしゃいましたら、教えてください。
ちなみにこれはキャンセルされた部屋ですか？

[137: 匿名さん]

>>136 周辺住民さん
7階（702）です。物件概要→販売概要→販売住戸の一覧で確認ができます。
キャンセル住戸なのかはわかりません。

プランにはBとCの掲載があるので、これがラスト一戸というわけではないような気もします。

[138: 周辺住民さん]

>>137 匿名さん
ありがとうございます。

[139: 匿名さん]

ラスト一戸では無かったです。

[140: マンション掲示板さん]

この記事信ぴょう性あるんですかね…
人気指数第二位に入ってますが…
https://news.yahoo.co.jp/byline/sakuraiyukio/20221123-00311265

[141: 匿名さん]

>>140 マンション掲示板さん
全く信ぴょう性無いですね。
そんなに人気なら先着になるはずがないですし、残ってる3LDKは当初より値下げしている有り様ですよ…

[142: 評判気になるさん]

>>140 マンション掲示板さん

関係者に聞いたところ、そこそこ信憑性があるようです。

[143: 名無しさん]

>>141 匿名さん

ただの来場者比率の指標ですもんね。
戸数が少ないから上がるの当たり前なんじゃ…
実売数も加味されてないですし。。

[144: 匿名さん]

>>141 匿名さん

　物件毎ではなく部屋毎に価値がかわりますから、
　物件人気でも特定の部屋は全く人気ないことも
　よくあります。

[145: マンション掲示板さん]

信憑性は不明ですが湯島小もギリギリランクイン。流石に3S1Kは強いですね。

https://maidonanews.jp/article/14776851

[146: 匿名さん]

キッチンに窓があるタイプみたいですが、
夏場とか虫が寄ってきたりすることはないものでしょうか？
これまでそういった仕様の物件に住んだことがないのでわからないのですが。

[147: 匿名さん]

>>146 匿名さん

窓がある部屋に住んでますが、
虫が寄って来たことは無いですね。
(網戸もしてます)
窓を開けて料理をすることも多いの、
で換気扇の使用頻度が低いです。

[148: マンション検討中さん]

利上げで不動産下落確定。かなりバブってたからね。この物件はピーク価格だから、購入と同時に数千万の含み損を抱える蓋然性は高い。1.2億→8000万は余裕である。なぜなら、ここ5年（特に3年）はそれ以上に上がってたからね。5年は様子見が賢明。

[149: 匿名さん]

>>148 マンション検討中さん
どこまで下がるかは見極めが必要かと思います。ここは投資の妙味がある地域なので、下がるにしてもそれほどではないと予想します。

[150: 匿名さん]

だいぶ外観見えるようになりましたが裏側の2階？が低い位置にあり、かなり道路から近くてびっくりしました。
斜めなところに建てたせいですかね。。
すぐ前にあるバウスはそんなことないのに建て方の問題？

[151: 匿名さん]

公式ページからBタイプの記載が消えましたね。残すはCタイプのみでしょうか。

[152: 周辺住民さん]

サッカー通り沿いから見て内装工事が着々と進んでますね、ダウンライトが良い感じ！

[153: マンション掲示板さん]

>>148 マンション検討中さん
国債の利上げで影響があるのは固定金利。最近は変動金利が中心でこっちは短プラ連動だからそんなに一気には下がらないと思いますよ。

[154: 匿名さん]

>>148 マンション検討中さん
そこまで不動産が下がるとは思わないのが予想です。
安くなったら外国人が爆買いするかもしれないので、対策した方がよい気がするんですけど、どうなんでしょう…

1.2億が8000万円になったら、無理してでも買った方が…

駅からは若干遠いですが、本郷三丁目、湯島、お茶の水の3駅利用できるのってすごいです。いい場所です。

[155: 通りがかりさん]

賃貸出過ぎ。
これはどうなの？

[156: eマンションさん]

>>155 通りがかりさん

賃貸出過ぎ、とは？

[157: 購入経験者さん]

>>155 通りがかりさん
8階以下はほとんど地権者住戸だからでしょう

[158: 周辺住民さん]

>>156
suumoで丸ノ内線-本郷三丁目&新築で検索するとこんな感じ
https://suumo.jp/jj/chintai/ichiran/FR301FC001/?ar=030&bs=040&pc=2...

52戸（一般販売対象戸数31戸）でsuumoに賃貸で出てるのが17戸部屋だから何部屋かはもう決まったのかな
意外と1LDKにプラン変更みたいにバリエーションあるけど66㎡の1LDKとか需要あるのかな、、、

[159: 匿名さん]

御茶ノ水勤務の、独身のお医者さんとかが住むんじゃないでしょうか。

[160: 匿名さん]

広くても１LDKだと夫婦はちょっと厳しいですよね。
子供ができたらなおさらというところでもありますし、
独身の方が住まわれるのが多いんですかね。

[161: 匿名さん]

都心勤務の単身者だと、このあたりは距離的にもちょうどいいんじゃないですか。
大手町までもそんなに電車に乗らずに済むし、
いざとなればタクシーでもそんなに高くないであろう距離だし。
賃貸多いなぁって思っていましたが、地権者さん住戸でしたか。
となれば、建物内で競争もありますし
新規で購入する人は投資目的というよりは、基本実需なのか？

[162: 匿名さん]

自転車乗る人だと、ここら辺からだったら大手町とかあの辺りは普通に行けちゃう範囲だし、
そうじゃないにしても
電車に乗っている時間が短くなるのは純粋にいいですよね。
子供がいなければ、普通に自分で暮らすためにっていうパターンが多そう。
部屋の広さ的に単身者、DINKSくらい？

[163: 匿名さん]

今販売中の部屋は66㎡台の3LDK、ウォークインクローゼットつきなのでDINKSが契約するにはピッタリですね。
マンションの住人層が管理組合の構成となるので、どのような家族構成が多いのか興味があります。

[164: 匿名さん]

Cタイプは、柱が食い込んでしまっているのが正直惜しい感じがする。
それがなければ
部屋数を重視する人にはいい間取りなんじゃないかと思いました。
書斎が夫婦それぞれでほしいとかだと
ちょうどいい広さじゃないでしょうか。

[165: マンション検討中さん]

分譲当時はプラウド御茶ノ水と比較されていましたが、
最終、売れ行きに結構な差が付いたのは何故でしょう。