シエリア王子公園ってどうですか？

[マンション比較中さん]

シエリア王子公園についての情報を希望しています。
商店街にも近くて便利そうだなと思っています。
お近くで詳しい方いたら住みやすさなど教えて頂きたいです！
公式URL：https://www.cielia.com/m/ojikoen99/

所在地：兵庫県神戸市灘区水道筋2丁目6番、7番(地番)他
交通：阪急神戸線「王子公園」駅徒歩8分
JR東海道本線(神戸線)「摩耶」駅徒歩8分
間取：1LDK+S（納戸）～4LDK
面積：66.32㎡～87.24㎡
売主：関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社昭和工務店
管理会社：関電コミュニティ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
シエリア王子公園　～普通借地権マンションについて考える～（神戸市灘区）【神戸犬】
https://www.sumu-lab.com/archives/72600/

[81: 評判気になるさん]

>>80 マンション検討中さん

マンションギャラリー時には正式な金額は教えてもらえませんが、大体の概算金額は教えてもらえますよ！
階層、部屋タイプによって違いますが、価格はその坪単価ぐらいでしたね。

[82: 匿名さん]

>>64 買い替え検討中さん
商店街は通行止めの柵があちこちにでて22時までは通れません。物理的に通れないので車から降りて通行止めの大きな柵をおしてどけないと通れません。立て看板でも朝から22時まで通行禁止となっています。
ちなみに自転車も乗って通れません。警察官に呼び止められ、おりるようにおこられていました。マンションから出て商店街抜けるまで押して歩くしかありません。

[83: マンション検討中さん]

>>81 評判気になるさん
ありがとうございます。
坪単価220万ですと、5000万超えのお部屋もあったのでしょうか？
借地でなければ妥当かもしれませんが、ちょっと高いですね。売れるのでしょうか…

[84: 匿名さん]

>>80 マンション検討中さん

物件概要にすでに出てる

[85: 評判気になるさん]

>>83 マンション検討さん
高層に連れて5000万台の部屋が多くなっていました。ただ、1LDKのみは最上階でも5000万円は切っていたような、、、
ギャラリー参加後、購入希望者は部屋の事前希望みたいな面談があるのですが、私が行った時には既に初旬の土日は埋まっていて、中旬以降でしか空いていませんでした。
営業マンの巧みな営業術かもしれませんが、興味がある人は多いように見受けられました。

[86: 通りがかりさん]

>>84 匿名さん

概要に地代の記載欄すらないんですが、かからないんでしょうか？それとも記載ミス？それとも１番の借地のマイナス面なのでわざと記載せず？

見学行かれた方、地代ってどうなってましたか？
毎月のと初回にまとまった金額は必要ですよね？
毎月が高いと長期保有には向かないし、一時金が高いと短中期には向かないし、せめてバランスのいい塩梅になっているかどうかが気になります。ここの金額を入れた初回購入費用と購入金額を含めて高いかどうかがはじめて整理できると思うので、わかる方、よろしくお願いします。

[87: 匿名さん]

となりのグルーブ王子公園の住民スレ３６３にありましたが、引っ越し業者が入れなかったので山幹にとめて荷物を運ぶしか仕方がなかったそうです。
入り口付近の八百屋や廃品店が荷物をせり出して置き通行できないようしていたのでマンションから車を出すときですら縁石にこすらざるをえない状況になってました。
地元の古い店がおおいですからこのマンションも引越しができるのでしょうか。
グルーブ王子公園の商店街側の出口付近では夜になるとおじさん、おばさんたちが箱椅子にすわってつまみを食べながら飲んで大声でマスクしないで話していて通りたくありません。
朝7時台は大型のごみ収集車が猛烈な勢いで横幅ぎりちょんで走ってくるので怖くて仕方がありません。子供とかお年寄りはあの時間は歩けないです。ごみ収集車の後ろを歩くと臭いですし。よく犬の糞も落ちています。パチンコ屋のきらめく明かりも気になるようです。

[88: 匿名さん]

>>86 通りがかりさん

価格面ではこれが一番重要ですよね。
所有権の周辺物件とこれがないと比較できないですね。

[89: マンション検討中さん]

>>87 匿名さん
引越し業者が入れない道ってことですか、まだ現地きちんと見に行けていないので、情報ありがたいです。
あと治安面、そんな感じとはびっくりです。灘区のJR阪急沿線は生活環境がいいと思っていましたが、色々ですね
かなり下町感？があるのでしょうか…

[90: マンション検討中さん]

校区的に稗田小学校？どんな雰囲気でしょうか

[91: 通りがかりさん]

>>90 マンション検討中さん

普通

[92: マンション比較中さん]

>>74 通りがかりさん　この辺りは人気が無いのですか？皆さん、古い商店街で過疎化の進むエリアを気にしているのですか？

[93: 通りがかりさん]

>>92 マンション比較中さん

そのとおりだと思いますよ。それに駅が近い等の好条件が他にあるわけでもありません。今の子育て世代に人気のある環境ではなさそうです。

[94: 通りがかりさん]

>>92 マンション比較中さん

良くもないですが、悪すぎることはないかな？とは思います。
ただ悪すぎることもないといった妥協点マンションなのに、そこに所有権でなく借地も乗っかってくるので、ただただ残念なマンションとしか言いようがない。
誰が買うのかイメージつかないですね。

[95: マンション比較中さん]

ありがとうございます。
借地は避けた方が良いのですか？
別のシエリアでこの前説明を受けたのは、これからは定期借地の時代ですよ。と言われましたが、今回の借地は違うのですか？

[96: 通りがかりさん]

>>95 マンション比較中さん

これからは定期借地の時代ｗｗｗ格差社会の象徴ですね。
それくらいなら一生借家の方がいいですよ。リスクないし。

[97: 通りがかりさん]

>>95 マンション比較中さん

もう良い土地がないから確かにこれからは借地の時代かもね。
でもそれなら賃貸でいいやん。　無理して買うなって。

[98: 通りがかりさん]

>>95 マンション比較中さん

シエリアは借地が多いので、そういった説明をするのかと思います。普通に考えてみてもらったら所有権と借地権でどちらがいいかぐらい分別はつくかと思います。
借地の時代というのはシエリア語かと思いますよ。
他の事業社なら、今回は場所がいいので借地で、借地のデメリットはあるけど、この場所に住むことで得られるものに換算すると、メリットがあります。といった流れになるのが普通です。時代ですと説明されているが怖いですね。ちょっと引きました。

[99: 通りがかりさん]

>>86 通りがかりさん

普通借地と記載があるので、地代はかかります。
地代の無い借地は使用借地となりますが、借地の中で最もリスクのある借地となります。地代については土地で相場が決まっており、相場を下回っても使用借地となるケースがあります。ここは普通借地となっているので相場通りの地代が発生しますね。しかも駅から離れているにも関わらず、ここの地域地区は商業地域なのでそこそこ取られると思いますよ。これだけ閑散としてるのにねぇ…バランス悪いところが目につくなぁ。

[100: 通りがかりさん]

行けば分かるが閑散とはしていない。　活気のある商店街ですよ。
借地には反対の立場だが所々にアンチのネガを潜ませてるのでタチが悪い。
下町の雰囲気が嫌いでなければ住みやすい場所ですよ。　所有権なら値段次第で買うのはありだと思う。　

[101: マンション検討中さん]

借地で買うメリットは何ですか？
借地で買うぐらいなら賃貸でもいい気がしますが、やはり値段ですか？

[102: マンション検討中さん]

将来的に売却を検討しておりますが、借地の場合はやはり所有権と比べて大きく劣るでしょうか？

[103: 検討板ユーザーさん]

リセールに関しては維持監理と更新期間によると思います。
所有権に比べて借地権の物件はリセールは安いです。しかしその分取得価格も安いはずですのであまり気にする必要はないです。維持管理は高く売れる物件の基本なのでしっかりと管理するべきです。
この物件は土地の貸与期限が明確ではないので気になるところです。
そもそも借地物件を売る前提であれば買わずに賃貸のほうが安心ですよ。

[104: 通りがかりさん]

>>102 マンション検討中さん

そもそもこの程度のレベルの立地なのに借地のリスクが乗っかるところに不安があるから、こういった質問になるのかな？と思います。
それは売却時の買い手も同じことを思いますし、次の買い手はもっとリスクが高いと感じるのは想像つきませんか？
次の買い手が喜んで買うとしたら値段しかないでしょう。
借地は入口少し安い、出口かなり安い。ここをある程度は覚悟しないといけませんよ。

[105: 匿名さん]

やはり借地権であるからこそのお値段には思えます。そうでなければもっと高かったのではないかと思うので。
借地期間は40年間となってますが、期間満了後は10年毎に更新可ともなってるので、一応長くは住めそうな感じもします。
よほどの事情が無い限り長く住もうと思う人で予算重視の人には悪い選択ではないような気もします。
部屋の広さもほどほどにあるので、いろんな意味でゆとりのある暮らしができるのではないかと思います。

[106: マンション比較中さん]

10年毎に更新可　　ということは　10年ごとに　300万、400万の更新料を払う必要があるということでOK?

[107: 匿名さん]

南にある摩耶シティシリーズと同じ坪単価くらいですかね。借地でそれは…。

[108: マンション比較中さん]

リビングの角の柱の出っ張りがこんなに出ていて、間口が狭いと家具の配置は難しいですね。

[109: 検討板ユーザーさん]

>>107 匿名さん

マヤシティシリーズよりかは坪単価で20万くらいは安いですね。それでも高いですが

[110: 通りがかりさん]

>>109 検討板ユーザーさん

20万ちがいのもあるけどそれは角部屋や上層階のような…ほとんど変わらない所有権のマンションがあって、さらに向こうは大手、大規模とはるかに条件がいい。
そこからさらに借地となるととても厳しいかと思います。
条件面では買えないマンションでしょう。
ここに住む理由のある方、ここしか買えない事情の方、などが購入者なのかと想像します。

[111: 検討中]

>>110 通りがかりさん
本当にそうですよね。ここしか買えない事情の方…納得です。

[112: 通りがかりさん]

コストカットやばかったですよ。

トイレがリクシル。…普通分譲ならTOTO…
浴槽もリクシル。…マジか！？
浴室照明がラインLEDでも何もなく普通の…
洗面化粧台の裏収納にフックや転落防止の工夫なし。
レンジフード吸気のみ…吸排気くらい入れてほしい。
キッチン蛇口も安いの付いてた…
インターホンもアイホンの簡素なやつ…
バルコニースロップシンクなし…
当然にオール電化なのでミストサウナなし。床暖なし。これは関電クオリティ。

気づかなかっただけでまだまだ安いの入れられてそう…これはなかなか客層を下に見られましたね。

[113: 匿名さん]

最近はコンパクトな間取りのマンションが多いのですが、
こちらのプランを見ていると、広い間取りのプランもかなりありますね。
子育て世帯だと、部屋の広さだけでなく広い部屋が欲しいのでいいなと感じました。
借地権物件ということもあり、価格も買いやすい設定にも魅力を感じます。

[114: 匿名]

>>112 通りがかりさん
やばいですね。下手すると賃貸より‥。

[115: マンション検討中さん]

>>114 匿名さん

最近の賃貸はバカにできんですよ。
シエリアくらいのクオリティなら全然高級賃貸の方がクオリティ高いのありますよー。

[116: 検討板ユーザーさん]

買う方の気が知れない。
立地、価格、品質、契約条件、価格以外どれをとっても二流。

[117: 検討中]

>>116 検討板ユーザーさん
他のスレではネガキャンと捉えられることもありますが、ここはガチですね。

[118: 名無しさん]

36ですかぁ。盛りましたねぇ。
さすがにこれは盛りすぎでは？？？

[119: マンション検討中さん]

ここで駅から遠すぎるとか言ってる奴はどんなところに住んでるんだよｗ

[120: 匿名さん]

>>119 マンション検討中さん

借地だからでしょ。

[121: 検討板ユーザーさん]

>>118 名無しさん

先着４なので、最高でも32。
これは絶対にないね！！！
10盛って22。半分盛って15。
半分くらいかな？もっと盛ってる可能性もありそうだね。
普通に見て10から15ってところかな？
下手したら一桁もあるか！？

このタイミングで２期の概要出さないところを見ると売れ行きを把握されにくいように操作していきそうですね。こういう出し方は誠意に欠ける販売のわかりやすい兆候なことが多いよね。総合的に見て胡散臭さを感じてしまう、、、

[122: 匿名さん]

>>121 検討板ユーザーさん

どういう意味ですか？

[123: eマンションさん]

第一期のお値段と平米数、教えて頂きたいです。

[124: 匿名さん]

>>121 検討板ユーザーさん
最近はコンプラの関係から盛るとこほとんどないよ。
ああ地方のデベ専業でやってるような会社は別やけど。

[125: 検討板ユーザーさん]

>>124 匿名さん

？？？
どこも多かれ少なかれやってますよね。
買われた方への満足度考えるとやってあげた方が優しさなのかな？と思います。やってないと言う方が違和感…
ネガキャンへの反応の仕方みると販売さんかな？
完全否定は余計に違和感出てますよ。
お盆休みもなさそうですね。
お疲れ様です。

[126: 匿名さん]

>>125 検討板ユーザーさん
>？？？
>どこも多かれ少なかれやってますよね。

なんでそんな内部のこと知っているの？

[127: マンション比較中さん]

床暖が無い分、エアコンついとるん？

[128: 匿名さん]

>>127 マンション比較中さん

エアコンはオプションでつけることができるみたいですよ！

[129: 匿名さん]

>>128 匿名さん

えぇ！？すごい！！！
普通にどこでも出来ること言ってる。

テンカセは天井下がるから、ここの天高にはおすすめはできそうにないですけどね。
普通のエアコンなら量販店の方が安いし、エアコンのオプション設置のオーダーはこのマンションのクオリティではありえないでしょうね。

[130: マンション検討中さん]

今一次先着順とのことですが、その前に抽選があったようですが、大体どのくらい申し込みがあったのでしょうか？