シエリア靱本町ってどうですか？

[マンション比較中さん]

シエリア靱本町についての情報を希望しています。
駅近で近くに公園や教育機関があるのでいいなと思っています。
大通りから入った道なので道路の音もそんなに気にならなそうですね！
公式URL：https://www.cielia.com/m/utsubo94/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153098

所在地：大阪府大阪市西区靱本町1丁目73番、79-1番（地番）
交通：Osaka Metro四ツ橋・中央線・御堂筋線「本町」駅徒歩3分、
Osaka Metro中央線・千日前線「阿波座」駅徒歩9分、
Osaka Metro四ツ橋線「肥後橋」駅徒歩11分
間取：1LDK～3LDK
面積：34.40平米～83.68平米
売主：関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社鍜治田工務店
管理会社：関電コミュニティ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[85: マンション掲示板さん]

>>84 名無しさん
インフレ等による解体費用の上昇は所有権も同じですよね？ということは、土地の売却費用分だけが変わってくると思うのですが、マンションの区分所有した土地ってどのくらいで売れるんでしょう？相場を全く知らないので恐縮ですが、解体費くらいは余裕で支払えるくらいはあるんですかね？

[86: 匿名さん]

85ですが、自分で調べてみたところ、土地売却価格>解体費となりそうな感じですね。
雑な計算ですが、靱本町の想定地価単価と敷地面積、総戸数で計算すると一戸あたり1000万程度。対し、解体費は一戸300万程度でしょうか。

[87: 名無しさん]

>>86 匿名さん
所有権の場合解体すると決まっているわけではありません。70年でもメンテナンスが良ければ余裕で使えます。対して借地権の場合は解体して返す義務が発生します。初めから負債を抱えているようなものです。解体費は70年後は幾らになるか予想できません。定借は元々、戸建を想定して作られたものでそれをマンションに当てはめるのは無理があります。人生100年時代の今、高齢者になった時に多額の負債を背負うのは考え物です。

[88: eマンションさん]

>>86 さん

>>86 匿名さん
所有権の場合解体すると決まっているわけではありません。70年でもメンテナンスが良ければ余裕で使えます。対して借地権の場合は解体して返す義務が発生します。初めから負債を抱えているようなものです。解体費は70年後は幾らになるか予想できません。定借は元々、戸建を想定して作られたものでそれをマンションに当てはめるのは無理があります。人生100年時代の今、高齢者になった時に多額の負債を背負うのは考え物です。

[89: 匿名さん]

>>88 eマンションさん
なるほどです。しかし70年も経つと、修繕費もかなりの費用になることが想定されるし、修繕し続けるくらいなら建替しましょうかとなりそうな気もしますが。この辺は実例ないのでわからないですよね？
解体費も一戸あたりの金額は建物価格の10%くらいなので、多額の負債というのも個人的にはあまりピンときません。毎月積立しますし。解体費はかかりますけど、建物価格は抑えられてますからね。

[90: 名無しさん]

>>89修繕費は借地権でもかかります
タワーマンションの解体費はどれくらいかかるか実例がないのでわかりません。解体するかしないかの選択ができる所有権と違い、借地権は解体が義務付けられています。70年で終わりになると考えるのは大きな間違いです。繰り返しますが、借地権でも大規模修繕とか所有権と同じくらいに修繕費はかかります。それに加えて値上がり確実な解体費とか地代とかがあり、後ろ向きな費用にどれだけ住人が納得するかわかりません。所有権より確実に揉めます。

[91: マンション検討中さん]

>>89 さん

>>89修繕費は借地権でもかかります
タワーマンションの解体費はどれくらいかかるか実例がないのでわかりません。解体するかしないかの選択ができる所有権と違い、借地権は解体が義務付けられています。70年で終わりになると考えるのは大きな間違いです。繰り返しますが、借地権でも大規模修繕とか所有権と同じくらいに修繕費はかかります。それに加えて値上がり確実な解体費とか地代とかがあり、後ろ向きな費用にどれだけ住人が納得するかわかりません。所有権より確実に揉めます。

[92: 名無しさん]

>>89 さん

>>89修繕費は借地権でもかかります
タワーマンションの解体費はどれくらいかかるか実例がないのでわかりません。解体するかしないかの選択ができる所有権と違い、借地権は解体が義務付けられています。70年で終わりになると考えるのは大きな間違いです。繰り返しますが、借地権でも大規模修繕とか所有権と同じくらいに修繕費はかかります。それに加えて値上がり確実な解体費とか地代とかがあり、後ろ向きな費用にどれだけ住人が納得するかわかりません。所有権より確実に揉めます。

[93: eマンションさん]

>>92 名無しさん

たしかに、解体間際の修繕は揉めそうですね。
ただ、所有権も借地権も修繕費がかかるのは同意ですが、70年経過後も使うことを考えると、さらに修繕費が嵩みそうだなと思った次第です。
また、値上げの傾向は修繕費も同じと思いますので、その観点では差はないと考えます。
揉めるうんぬんは、解体にするか、建替にするか、使い続けるか、3択で揉める所有権の方が選択肢が多くより揉めそうな気がしますが、どうなんでしょうね？このあたり、実態をご存知の方にご教示いただきたいものです。。。

[94: eマンションさん]

ちなみに地代は消費者物価指数に連動し、3年に1回改定されることが多いようですね。
消費者物価指数を2019→2022で比較すると+2.5%程度、2019年時点で地代が毎月6000円とすると、2022年での改定額は6150円となるでしょうか？

[95: マンション検討中さん]

>>94 eマンションさん　所有権に比べて借地権の方が値段を安くするために建築費をケチる傾向にあると思います。タワーマンションは竹田設計等タワーマンションを多く手がけている建築士と大手ゼネコンの組み合わせが多いですが、借地権の場合はここみたいに以前大阪市より粗雑な職務執行で指名停止をくった設計事務所と中小のゼネコンの組み合わせみたいにどう見ても建築費を抑えているなあと思われる組み合わせがあります。実際にタワーマンションの場合建築費の割合が地代に比べて大きいですし、土地の取得費も借地権だからといってタダではありません。かなりの金額が必要です。土地の取得のし易さはありますが。

[96: 評判気になるさん]

>>95 マンション検討中さん
その点は同意します。私も聞き馴染みのない設計会社、ゼネコンは気になりました。そこは価格なりと思います。価格も安くて品質も良くてというのは無理がありますからね。価格は安く、品質はそこそこ、住む分には問題なければそれでもいいかと思います。あとは関電不動産開発が最低ラインは保ってくれるのではないかという希望的観測をしています。。

[97: マンション掲示板さん]

>>96 評判気になるさん
まあいずれにしろ、この設計会社が以前粗雑な仕事をして大阪市から指名停止になっているなら、購入者には関電不動産は重要事項で説明する義務があると思います。調べたらここは他にも建築家協会からダンピング等で懲戒処分されています。

[98: マンション掲示板さん]

>>97 マンション掲示板さん
義務、とまでは思いませんが、補足説明があると親切ですよね汗
指名停止の件、調べても詳しい事情がわからないのですが、粗雑な仕事の内容ってご存知ですか？もしご存知でしたら教えていただきたいです。。
個人的には2013年ごろの話みたいですし、現在までにマンション含む色々な建物の設計実績もあるようなので、そこまで問題視してません。ダンピングも過去の話ですかね？懲戒処分を受けて改善されてるなら、まあ、会社の体質はよろしくないのね、とは思いますが。。

[99: 検討板ユーザーさん]

>>98 マンション掲示板さん
マンションの設計は昔の実績をのせているだけで最近はあまりしていません。ここは政治力で公共工事を取るのが専門で民間工事は極めて少ないです。指名停止になるのは殆どが談合等の工事部門で、設計事務所がなるのは極めて稀です。粗雑な職務執行で設計事務所がなったことはこれ以前もこれ以降も僕の知る限りありません。親子で建築士会の幹部を続け極めて大きな政治力を持ったこの事務所が指名停止になるのはよほどでしょう。

[100: マンション検討中さん]

>>99 検討板ユーザーさん
とてもお詳しいですね！教えていただきありがとうございます。
公共工事が多いんですね。過去、大阪市の指名停止があった以降、他の自治体で指名停止はされてないなら、改善されてるとも考えられますが。。問題があっても、政治力？で指名停止されないように上手くやってられるのでしょうか。
まあ、少なくとも、何か問題がおきれば購入者はデベロッパーに訴えるわけですし、デベロッパーもそうならないよう気をつけていると思いますが。

[102: マンション検討中さん]

>>100 さん

不具合が出てきても保証してくれるのは法律で決められている債務不履行の10年までです。いろいろあるのはそれ以降です。いろんな話を聞くと不安です。

[103: 匿名さん]

>>102 マンション検討中さん
この掲示板みてると、勉強にもなるのですが、不安にもなりますよね。
不安を払拭できるかわかりませんが、私の把握してる範囲で情報共有します。
まず、設計住宅性能評価を受けているようなので、設計断面での品質については公平な第三者の確認済みです。
竣工時点においても建設住宅性能評価を受ける予定のようです。
また、過去から建築基準法も改正されており共同住宅においては検査機関による中間検査を受ける必要があるため、建設途中でも基準に適合されているか確認されます。
最後に、これはあまり関係ないかもしれませんが、本マンションは国のZEH-M補助金制度に申請しています。国の補助金制度はそれなりに手間もかかります。粗雑な職務執行ではとても認められません。設計会社単独では困難な場合、デベロッパーがフォローしてる可能性もありますが、その場合、デベロッパーのスタンスとしては設計会社に全てお任せではないと想定されます。
以上です。本マンションに欠陥がないことを祈ります。

[104: 評判気になるさん]

>>103 匿名さん

やり取りを聞いているとなかなか面白いです。評価機構の審査はよほどひどくなければとおりますよ。補助金の審査は設計のレベルを担保するものではありません。最近できたタワーマンションでもトラブルがちょくちょくでてきています。タワーマンションの場合、設計事務所かゼネコンのどちらかがタワーマンションに慣れた会社であるのが無難です。指名停止の話もそうですがこの事務所のマンションの実績にやった時期が載せていないのは気になります。最近はやっていないですかね。

[105: 検討板ユーザーさん]

>>104 評判気になるさん
そうですね。やはり品質はそこそこなのだと思いますよ。ただ、よほど酷くなければ住んでいく分には問題ないと思うのです。その分価格も安いわけですから。酷すぎないをどこで判断するか、というと、第三者認証と補助金事業(設計の質というか、粗雑な職務ではなさそうの判断材料)かなあと思った次第です。後学のため、もしよければ最近できたタワーマンションのトラブル事例教えていただけませんか？
本物件は、いわゆるタワーマンションではないと思いますが、もちろん実績のある会社の方が安心ですよね。

[106: 検討板ユーザーさん]

雨漏りが多いですね。それからタイルが材質の関係ですぐ割れてしまったとか。千差万別です。雨漏りも施工ミスもありますが、設計の問題もあります。施工ミスはゼネコン固有の問題ではなく、設計事務所は施工監理もお金を取り業務のいっかんでしています。ですからしっかりした事務所は工事の不具合をよく見つけますよ。
ゼネコンにみなさん目がいきますが、ほんとうは設計が大事です。親方日の丸の公共工事はお金をかけれますが、民間工事は限れた予算内に何にお金をかけるかが重要です。要らない物にお金をかけて必要な物にお金をかけないと後でとんでもないことになります。建物の本当の意味での工事費は完成して終わりではなく、その建物が解体されるまでのメンテナンス料も含みます。このメンテナンス料がどれくらいかかるかは最初の設計が大きく関わります。よくメンテナンス料を建築費の数倍という設計士もいますが、それこそ千差万別です。建築費が安くても後でとんでもないメンテナンス料がかかる場合もあります。

[107: マンション検討中さん]

>>106 検討板ユーザーさん

おっしゃる通り、監理も徳岡設計なのでやや不安ではありますね。
雨漏れ、タイル割れは具体的にどこの物件で、どの設計会社、ゼネコンでしょうか？
メンテナンス料が大事なのも同意します。ランニングコストには目が行きにくいですからね。設計の甘さゆえにランニングコストが増加した事例はお待ちでしょうか？
噂レベルのものは不安を煽る、いたずらに価値を下げるだけの無意味な物と考えてますので、しっかりとした根拠を示した上で、語っていただきたいと考えます。

[108: eマンションさん]

>>106 検討板ユーザーさん

ちなみに、後学のため、お金をかけがちな「要らないもの」と、お金をかけるべき「必要な物」についてもご教示いただきたく、よろしくお願いいたします。

[109: eマンションさん]

>>108 eマンションさん
一番お金をかける物は見えない設備関係です。後回しにすべきはエントランス等のインテリア　いしょうです。建築士は凝りたがりますが、そのへんは後でなんとでもなりますし、こりすぎたいしょうは耐久性に問題があり、メンテナンスにもお金がかかります。

[110: マンコミュファンさん]

>>109 eマンションさん
見えない設備というのは建築設備(配管配線も？)のことをおっしゃってますか？

[111: マンコミュファンさん]

>>110 マンコミュファンさん
配管　配線はもちろんです。以前エレベーターにS社の物を使用して事故が起こった事があります。今はS社は日本から撤退していると思います。それから外から分かるところで点検口が適切に配置されているかもポイントです。点検口はメンテナンスの時に点検、修理に必ず必要です。エントランスの照明とか、壁とかは設計士が大好きなところでこります。ディベも売れ行きに直結するのでお金をかけます。億ションならいくらかけても問題ないですが。

[112: 名無しさん]

>>111
さすがにエレベーターを三流メーカーにするとはおもえませんが、出来てみないとわからないですね。聞けば教えてくれると思いますが。
以前図面見ましたが、点検口は室内は必要な数ありそうでしたけどね。共用部はわかりませんけど。ちゃんとその辺も配慮されてると思います。

[113: 名無しさん]

>>112 名無しさん

万博で建築費が高騰しているこの時期に安くあげなければならない定借物件で一流はどだい無理ですよ。訳あり設計事務所、聞いたこともないゼネコン。しょうがないです。嫌ならお金を惜しまずに所有権の大規模なマンションを購入してください。

[114: マンション掲示板さん]

>>113 名無しさん
そうですね、私は質がそこそこで、安い物件がいいので、本物件は選択肢に入りそうです＾＾

[115: マンコミュファンさん]

>>114 マンション掲示板さん
そうそう、その割り切り、安い物は理由がある。

[116: 名無しさん]

>>115 マンコミュファンさん
ディべの担当大変だろうな。多少値引きしても早めに売り切った方がいいと思うわ。

[117: 通りがかりさん]

>>116 名無しさん
今どれくらい売れてるんでしょうね？

[118: マンション検討中さん]

半分以上は売れてましたよ
最初より値段も上がってると説明受けました。
完成まで半年以上あるし何やかんや言っても売れそうですね

[119: 匿名さん]

どなたかが投稿されていたこちらの掲示板を見ていると勉強にもなるが不安にもなる、、、私も全く同じ意見です。
マンションについて、より詳細に内部構造に至るまで知識を得る程不安になってきますね(^-^;

[120: 匿名さん]

>>113 名無しさん

ゼネコン聞いたところ無いですが、調べたらシエリアタワー大阪福島も同じ施工ですね。
あちらも妙に割安だったので気にはなってましたが、そういうところに理由があったのかもしれません。
もっともあちらは所有権ということもあってか完売しましたが。

[121: eマンションさん]

あちらのスレでは、あんまり施工会社の話は出てなさそうですね？設計事務所と施工会社を批判してるレスは一人の人が投稿してるんでしょうか？

[122: マンション検討中さん]

>>121 eマンションさん

たぶん　業界の人でしょうね。大阪市指名停止なんかプロしかわからないですし、指摘も的確です。

[123: 通りすがり]

>>122 マンション検討中さん
指名停止より僕が気になるのはこの事務所、最近マンションの仕事していないですね。ディべが選らんだのは価格だけですかね。ダンピングの評判もありますし。鍛冶田も安いとの噂があります。

[124: マンション検討中さん]

えらく素早い反応ですこと

[125: 口コミ知りたいさん]

>>124 マンション検討中さん

内部告発ですかね。

[126: マンション検討中さん]

>>125 口コミ知りたいさん

もうやめた人か、過去になんかあったんじゃないですか。このマンションの情報は知らなさそう。

[127: eマンションさん]

>>126 マンション検討中さん

よく知っている人ですよ。だから慌てて関係者が応答している。

[128: eマンションさん]

>>127 eマンションさん

よく知ってるならもっと具体的に教えてほしいです！ここのマンションはどの部分がどうだから良くないとか。
設計事務所の評判とか、一般論ではなく。

[129: eマンションさん]

>>128 eマンションさん

詳細図面が公表されているわけでもなく、出来上がる前に具体的に話すのは無理ですよ。128の方はディべの方と思いますが、建築物を建てる時、業者さんの実績で判断して決めるのは常識と思いますが、関電さんはされていないのですか。うちは決める時にポイントを詳細に作り決めます。123の指摘はもっともだと思いますが、よいしょばかりのせるのは意味ありません。問題点を洗い出して議論することに意味があります。

[130: マンション検討中さん]

>>129 eマンションさん

このマンションのことはあくまで想像の範疇ということですね。私はディベの人じゃないのでわかりませんが、シエリア福島タワーの実績があるから問題ないと判断したのでは？問題点を挙げてもらうのは結構ですが、結局この設計事務所の過去の評判を繰り返しおっしゃってるだけですよね。今はどうなのかご存知ですか？

[131: マンション検討中さん]

>>130 マンション検討中さん
あまり言い合うのも嫌なのでこれくらいにします。まず第一に福島は設計事務所が違います。それと点検口が適切に配置されているかどうか何故分かるのですか？　パンフレットを見てもモデルハウスにも点検口の場所はありませんでした。いったいどうして分かるのですか？　そちらの関係者しかわからないと思います。僕は評判を話しているのではなく、公表されている事実をのせているのです。設計事務所の話しだけではありません。このてのスレは関係者がよいしょ記事をのせる例が多々あります。

[132: 評判気になるさん]

>>131 マンション検討中さん
あ、福島は施工会社が一緒なんですね。勘違い失礼しました。でも逆にデベの人間ではないことわかっていただけたんじゃないですか？（笑）
各住戸のプラン集は説明聞きに行ったらもらえるし、そこに点検口も書いてありますよ。私は購入を検討してる者の一人で、価格が安いのも裏があるんじゃないかと思って色々営業担当に聞いていたので、その結果をお伝えしているのみです。
設計事務所のことを投稿されてから不安になり、何か見落としがあったのかもと思いましたが、結局過去の指名停止うんぬん以外に、具体的に設計でダメそうなところのご指摘がなかったと感じるので、やはり自分が聞いて見て調べて感じたものを信じることにします。
こんな掲示板で「よく知ってる方」のアドバイスを都合よく無料で聞けるわけもありませんでした。
お付き合いいただきありがとうございました。

[133: eマンションさん]

>>132 評判気になるさん
失礼しました。点検口は見落としですね。僕は一応セミプロです。実は設計事務所の話しより、借地権の事が聞きたくてだいぶ質問したですが、あまりちゃんと答えてくれませんでした。それから、調べて色々でてきました。確かに周辺に比べて安いですし、東京に比べて借地権値引き率も大きいです。
賃貸に出して転売できればと考えましたが今回は僕はやめにします。アドバイスですが物件を買う時に長所より短所を重視するのが無難ですよ。それと担当にひつこく聞く事、それで僕はよく嫌われますが?。僕は今まで成功しています。

[134: 検討板ユーザーさん]

>>133 eマンションさん

ありがとうございます