ジオ四天王寺一丁目ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ジオ四天王寺一丁目についての情報を希望しています。
天王寺へも徒歩圏内なので便利そうですね！
公式URL：https://geo.8984.jp/tennoji/shitennoji/

所在地：大阪府大阪市天王寺区四天王寺1丁目44番1他（地番）
交通：Osaka Metro谷町線「四天王寺前夕陽ヶ丘」駅 徒歩4分
Osaka Metro谷町線「天王寺」駅 徒歩7分
間取：3LDK
面積：67.66平米～75.67平米
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：株式会社鍜治田工務店
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

この小規模物件で定借物件、購入する気になれません・・・

[2: 検討板ユーザーさん]

シティハウスは住友らしいお値段で出してきてますので定借な分どれだけ安さを追求できるかですね

[3: 匿名さん]

>>定借物件
定借物件の魅力、どなたか教えてください。
いまいちよく理解していません。

定借で価格だけ高かったら、賃貸とどちらがいいのか。。。
私立に通うにも通学しやすい立地です。てんしばも、あべのハルカスも近いです。いい場所なだけに、なぜ定借なんだろうと思ったりします。

[4: 匿名さん]

>>3 匿名さん

良い場所だから地主が手放さないんですよ

[5: マンション検討中さん]

今回ジオでもうけて、７０年後に住人が更地にしてくれた土地でまたもうけて、ということですか。
そういう土地は固定資産税をバカ高くしてほしいです。

[6: 匿名さん]

定借になる理由は、主に地主が先祖代々の土地を売りたくない場合が多いです。
空地に比べて、上物建てると固定資産税は激減しますし、地代も70年間取りっぱぐれが無い。
まぁ、定借は買い手を見据えてというより、売る側の都合ですね。

[7: 通りがかりさん]

>>3 匿名さん

正直大阪で借地なんて価値ないと思います。
今後永遠に出てこないだろう圧倒的な立地なら借りてでも事業をしたい、と言うのが価値ですが、大阪にはそこまでのところはない。
東梅田のあそこは借地でも良いと言っていいですが、人が住むところではないですからね。
四天王寺なんか借りてまで住むところではないと思います。(悪いところではないですが極普通、いくらでもある立地)
余談ですがシエリア「日本橋」タワーみたいなところが絶望的な借地ですね。

[8: 検討板ユーザーさん]

だからこそ安さで勝負ですね。
戸数も少ないのでディスポーザーや共用施設も削ってフツーのマンションにするしかないでしょう。
あと、勝山1丁目も作ってますがなにも発表されてないのが気になります

[9: 通りがかりさん]

>>8 検討板ユーザーさん

子供が光星と四天王寺に入学する家庭の一時住居処として適していると思います。

[10: 匿名さん]

>>9 通りがかりさん

いや、それはないですよ。
光星なら青森県に家を買った方がいいです。

[11: 匿名さん]

>>10 匿名さん
大丈夫ですよ！
おそらく、星光のことだと思います。
四天王寺にありますよ！

[12: マンション検討中さん]

>>9 通りがかりさん


正式名称は 八戸学院光星高校です。

https://kh.hachinohe-u.ac.jp/


大阪は大阪星光学院です。

http://www.osakaseiko.ac.jp/

[13: マンション検討中さん]

この辺りは星光、四天王寺、清風、上宮、附属天王寺といろいろありますね。

[14: 匿名さん]

＞６
＞定借になる理由は、主に地主が先祖代々の土地を売りたくない場合が多いです。
＞空地に比べて、上物建てると固定資産税は激減しますし、地代も70年間取りっぱぐれが無い。
＞まぁ、定借は買い手を見据えてというより、売る側の都合ですね。

定借物件の理由とか知りなかったので、
６様の説明でそういうことだったのかと思いました。
売る側の都合であろうとは思っていましたが、買い手にとっては何のプラスもないですね。

[15: 匿名さん]

>>14 匿名さん

大きい駅の直結なら所有権は難しいので、定借はアリと思います。
ただ、中古の定借ローンを扱っていない金融機関も多いし、そもそも70年定借として残存10年までしかローンを組めません。
ということは、築25年を過ぎると35年ローンを組めなくなり、年々買い手が絞られるのが厄介です。

[16: 評判気になるさん]

67平米が4500万からってまじですか？

[17: マンション検討中さん]

>>16 評判気になるさん
それは安い。
公式では価格未定ですが、どこ情報ですか。

[18: 口コミ知りたいさん]

>>17 マンション検討中さん

定借なので 安いですよ。

[19: マンション検討中さん]

>>17 マンション検討中さん
公式からのメールです。

[20: マンション掲示板さん]

定借はあれですが、駅地で、天王寺までもすぐなのがよいですね！谷町線でしたら、東梅田いけるので、梅田も乗り換えなしですね。

[21: 匿名さん]

>>20 マンション掲示板さん

定借ですよ。

[22: 匿名さん]

同じ定借のシエリアタワーなんばも
価格出た当時、「安い」との声が多数でした。
で、結果あれです。
所有権と比較して、安くなければ逆におかしい。

[23: マンション検討中さん]

>>22 匿名さん
定借であっても結局は場所や周囲の物件との比較がありますしね。

[24: 匿名さん]

>>23 マンション検討中さん

定借で問題なのは借入条件が厳しくなることでは？

[25: マンション比較中さん]

>>22 匿名さん


シエリアなんばも 本日前を通りましたが、電気ほとんどついていなくて暗いです。

値段安くても退去する場合、これではリセールも難しいですね。

[26: 匿名さん]

>>24 匿名さん
新築では提携ローンがある為、所得に問題無ければ大丈夫です。
新築であれば・・

[27: マンション検討中さん]

７５平米の値段も早く知りたいです。

[28: マンション検討中さん]

７５平米が７０００万円台という記載が公式になるので坪単価300～350くらいになりえるということでしょうか。

[29: 検討板ユーザーさん]

7099万円までってことじゃないですかね？

[30: マンション検討中さん]

>>29 検討板ユーザーさん　その計算だと坪単価マックス３１２万ですか。
定借と考えるとなかなかしますね。

[31: 匿名さん]

やはりですか
最早、定借の最大のメリットである価格面の優位さが全くない。残るのは、デメリットだけ
この価格で完売するなら、今後もデベは面倒な用地取得なんてせず、定借を乱発することでしょう
南無阿弥陀仏

[32: マンション掲示板さん]

>>31 匿名さん

四天王寺にちなんで供養するほかないようですね。

成仏できるかどうかは今後の市況次第では？

坪200なら現世に必要とされるかもしれん。

[33: 匿名さん]

少し前まで、定借は所有権の7掛けが相場だと言われてました。
それ以下なら「買い」それ以上なら「見」だと。
それはランニングコストや資産性のリスクがあるからです。　
最近の定借物件を眺めていると、8掛けどころか9掛けですね。
ここは9.5掛けに感じます。

[34: 匿名さん]

通勤など周辺環境を考え、ここがいいという場合は
定借物件を選ぶことも致し方ないのかなと思いますが
そうでないのであれば、同等額の他物件を選ぶかなと思いますね。
リセールもできるとは言われますが、なかなか簡単には売れないみたいです。

[35: 匿名さん]

定借を考えている人は、基本的には永住目的じゃないでしょうか。年数が経つにつれリセールできなくなってしまうし。
今の戸建ての空き家問題を思うと、所有権のマンションの行く末も難しくなっていくようにも思う。
最後がきちんと決まっているのはわかりやすいからいいんじゃないか、とも感じました。

[36: 物件候補にしたい匿名さん]

>>35 匿名さん

マンションは 永住ではなくて設備も古くなるため、理想は10年～15年周期で変わりたいです。

[37: 通りがかりさん]

約100m以北にブリリアができるかもしれません。
広域で見ると谷9から四天王寺の谷町筋沿いに結構立ちますね。
グランドメゾン: 利便性○、住環境×
レ・ジェイド: 利便性○、住環境×
ブリリア(?): 利便性△、住環境○
ジオ(定借): 利便性△、住環境○
シティ: 利便性△、住環境○
シーンズ(?): 利便性△、住環境△
個人的はグランドメゾンかブリリアが優位になるかと思っています。どうですかね。

[38: マンション検討中さん]

住環境ってどういう判断ですか？

[39: 通りがかりさん]

>>38 マンション検討中さん

単に好み的な評価ですが、特に騒音面で書きました。

[40: 評判気になるさん]

ジオもまあまあ交通費多そうなところにあるけど静かなのかな

[41: 匿名さん]

割とみなさん、リセールを考えた上で

マンション購入されるようですが、

リセールするなら、なおさら定借物件は避けたいと思うものだと思っていました。

アクセスが余程良い立地の物件ならわかりますが・・・。

[42: 評判気になるさん]

>>41 匿名さん
そう思っているのに、定借物件のスレに書き込むのは何故ですか？

[43: 軟膏]

>>58 匿名さん
東淀川区はあまりよくない。

[44: 匿名さん]

>35
>定借を考えている人は、基本的には永住目的じゃないでしょうか。年数が経つにつれリセールできなくなってしまうし。
>今の戸建ての空き家問題を思うと、所有権のマンションの行く末も難しくなっていくようにも思う。

そうですね。永住目的であれば定借物件は選ばないと思います。
賃貸に住んでいるよりは・・・という感覚でしょうか。
ただ、どちらにしてもリセールはしにくいイメージですね。

[45: 匿名さん]

定借だと所有権物件よりはまだ価格を抑えて購入することができるのはメリット。
ただ地代が絡んでくるので余計に難しくなってしまう部分もあるのでしょう。

純粋に間取りだけ見てみたのですが、
建物の構造上仕方がないのかもしれませんが
柱が若干目立つかなぁ
モデルルームでどれ位影響があるのかは見てみないとなんとも言えないんですけど。

[46: 匿名さん]

>>定借だと所有権物件よりはまだ価格を抑えて購入することができるのはメリット。

自分も４５様と同じ感覚でいました。

しかし、最近物件をいろいろ見ているのですが

必ずしも定借物件が安いとはない感じになってきました。

少しでも不安だなと思う人は、定借物件を選ばないことでしょうね。

[47: 通りがかりさん]

借地料+解体費用で毎月3~4万負担でしょう。
全然安くないような。
ローン終えても管理費、修繕積立金合わせたら、月6~7万は掛かる。

[48: マンション検討中さん]

>>40 評判気になるさん
大通りに面しているので、夜間も交通量が多そうなのが私も気になりました。
地下鉄も大通りに沿って通っていますが、地下鉄通過時の地中での振動の伝播などはほとんど無いと考えていいんでしょうか。お詳しい方おられますか？

[49: 名無しさん]

>>48
谷町線は御堂筋線より深いから振動の伝播なんて気にならないと思われます。

[50: マンション検討中さん]

>>49 名無しさん
なるほど。ご意見ありがとうございます。

[51: 名無しさん]

>>45
売却時期にもよりますけど、借地料＋解体費用を月3万円、固定資産税＋都市計画税が年間3～4万円減だと、年間30万円以上の負担。
ローン期間35年と考えると約1100万円の負担。
解体まで70年住むとすると約2200万円。
4500万円の物件、土地付でも6000万ぐらいじゃないの？

[52: マンション検討中さん]

週に2回くらいチラシが入るのですが…売れ行き厳しいんでしょうか…

[53: 匿名さん]

>>52さん
定借物件はあまり高いと売れないと思います。

>>47さん
>>借地料+解体費用で毎月3~4万負担
ありがとうございます。毎月、いくらくらいの負担があるか計算していなかったので、教えていただきわかりやすかったです。
自分たちが住んでいるマンションを壊すために、毎月、自分たちがお金を払うって、なんだか切ないですね。

[54: 販売関係者さん]

価格表見ましたが定借の割にはあまりお買い得感がないですね・・・
ミラージュパレスの隣に作っているやつはもっと高くなるのでしょうか。駅からは遠くなりますが

[55: 通りがかりさん]

ジオの借地料と解体費用は毎月そんなしませんよ。借地料が一万円弱、解体費用で3000-4000円ほどです。ですので、近くの所有権と比較すると費用メリットは感じられるんですよね。

あとは、今の生活費や将来設計に照らし合わせてメリットを感じる人なら買っても損まではしないような気がします。得がしたい人は今、天王寺区では買わないでしょうね。

[56: 匿名さん]

今物件概要を見ると地代と解体準備金の記載がありますね。
先々月から色々と更新があったんでしょうか。
定借のマンションの実情がよく分からないのですが、この位はどこも取られるんですかね。

地代・解体準備金に月々の管理費や修繕金を合わせると毎月35000円前後が必要なお金となってくる感じですね。
それに車があるなら駐車場代と。色々と飛んでいきますね…。

[57: 匿名さん]

定借マンションは価格的な魅力がないと。そういう意味では割高な印象でした。あとマンションの特徴もピンとこない、普通の印象です。

[58: マンション検討中さん]

勝山にできるところも定借なのか！？

[59: 匿名さん]

メトロが使いやすい立地なので、アクセスは抜群ですが

定借物件ということで、購入検討に躊躇う人は割と多いかも。

リセールもできなくはないけど、かなりきびしいと聞きます。

定借物件としてはあまり安くない価格帯なら、特に検討しづらいかもなぁと思いました。

[60: マンション検討中さん]

勝山のジオは定借じゃないことを祈りますね

[61: 匿名さん]

この価格帯であれば、普通の分譲物件の価格帯と変わらないですよね。
駅前という立地でもないし、共有施設があるとかでもないし
もう少し何か購入の決め手になるものがあれば・・・
ジオマンションって、高めの価格設定なので仕方ないのかな。

[62: 名無しさん]

定借やと生涯引っ越す予定なくここに住み続けれて、老人ホーム等に引っ越す時に阪急阪神不動産に買い取ってもらうつもりくらいでなきゃだめだねー。
阪急阪神不動産なら、自社物件だから必ず買い取るしジオ住んでる人はオーナーズクラブの優待があるから。70年後も今と同じかは知らんけど

[63: 匿名さん]

70年後にどうなっているのかというのが見通せないのがなんとも言えないのはあるのかも。
ある程度自分たちが暮らしたら、
賃貸に出してもいいと思うし、リセールで買い取ってもらえれば御の字だとは思いますが…。
定借だと、子孫に受け継がせるって感じじゃなくて
わかりやすくてある意味いい部分もあると感じています。

[64: マンション検討中さん]

>>51 名無しさん
この方の計算でいくと、分譲と比べ2200万円かかって、しかもリセールしにくいんでしょ？

定借を買うメリットってあるの？
値札は安いけど、結局毎月の負担額が3万近く増えたら分譲との差額ないやん

[65: マンション検討中さん]

早くここが売れないと勝山の情報が出てこない。早く完売してほしい

[66: マンション掲示板さん]

「いずれ賃貸に」
という安易な考えは失敗します。
タワマンならワンチャン投資向きの物件もありますが、定借板マンでは確実にキャピタル・ロス、キャッシュフローマイナスでしょう
「最悪貸せば良い」なんて不動産屋の常套句ですよ。

[67: 匿名さん]

ドラマの『正直不動産』見ました。
不動産業界って、オブラートに包んで売って、アフターフォローなしなのもあるんだろうと思います。

これから少子化もあり、厳しくなっていきそうです。

定借は貸せるのかと疑問です。
厳しいですが、子供たちが成長したら、別のマンション買うくらいの余裕がないといけない気がしています。

[68: 匿名さん]

どのタイプの部屋がまだ残ってるんでしょうか。最近モデルルームに行かれて分かるかたおられませんか。

[69: 匿名さん]

アクセスの良い立地で、この間取りだと
やっぱりもっと高い価格帯になるでしょうね。
定借物件だからこその価格になっているなと感じました。
子供に財産を・・とか考えず、今暮らしやすいことを優先に考えたら
最高の物件なのかな～と思いますね。

[70: 名無しさん]

これを買うなら賃貸でいいかも
知れません。
それかキングレジデンスの中古。
5000万以下で買えますし、
CT夕陽丘の中古角部屋も5280万でしたし。

[71: 匿名さん]

>>69 匿名さん

ご苦労様です。

[72: 匿名さん]

3月27日付更新で12戸残っているみたいですが、間取りはA～Fまで全て残っているんでしょうか？
あとこちらには非分譲住戸が1戸あるようですが、定借マンションで非分譲住戸とはどのような扱いの部屋になりますか？

[73: マンション検討中さん]

>>72 さん
この土地を持ってはる方の部屋じゃないかな？

[74: 匿名さん]

全く同等の物件であれば、オーナーがさらなる利を乗せた状態の賃貸を借りるよりは自分で買った方が当然安くなるのでずっと住むなら買うのもありかと思いました

[75: 匿名さん]

ずっと同じ場所に住む

言葉にすると簡単なようで、結構難しいんです。人生色々ありますからね

[76: 匿名さん]

借地権物件の魅力は便利の地で、通常よりも少し安く購入出来ること。
ここはジオだからなのか、間取りも狭いのに価格は結構お高め。
治安面も気になるところ。
同価格でなら、他の物件も比較で検討しても良いのかも。

[77: 匿名さん]

たしかに、75さんのお言葉が沁みました。
子供がひとり立ちしたり、成長して狭くなったり、住まいに過不足を感じるようになる事情は多々あると思います。
ローンの件とかもあるでしょうし、あってほしくないですが住民さん同士の人間関係とか、考えるときりがないです。
ロケーションも良さそうですし、クオリティも高そうですし、間取りも整っていて永住するには適しているように思うのですが。

[78: 購入経験者さん]

ジオ四天王寺一丁目［全体概要］
物件公式サイト https://geo.8984.jp/tennoji/shitennoji/
所在地 大阪府大阪市天王寺区四天王寺1丁目44番1他(地番)
交通 Osaka Metro谷町線「四天王寺前夕陽ヶ丘」駅 徒歩4分（4号出入口）
Osaka Metro谷町線「天王寺」駅 徒歩7分（7号出入口）
総戸数 69戸（うち非分譲住戸1戸含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造
地上13階建
敷地面積 842.45m2
建築面積 660.39m2
建築延床面積 6,893.30m2
用途地域 商業地域
地目 宅地
建ぺい率 78.39％(法定建ぺい率80％)
容積率 593.45％(法定容積率600％)
竣工時期 2023年11月上旬(予定)
入居時期 2023年12月上旬(予定)
分譲後の権利形態 土地：専有面積割合による一般定期借地権の準共有
建物：区分所有権
借地権 一般定期借地権（地上権）、引渡日より2094年11月30日まで（建物解体期間含む）
※期間満了時に敷地を更地にして返還していただきます。契約の更新、存続期間の延長、建物の買取請求はできません。
事業主 阪急阪神不動産株式会社
売主 阪急阪神不動産株式会社
管理会社 株式会社阪急阪神ハウジングサポート
管理形態 区分所有者全員で管理組合結成後、株式会社阪急阪神ハウジングサポートに委託予定
管理員の勤務形態 日勤
建築確認番号 R03確認建築GBRC00050号(令和3年11月24日付)
施工会社 株式会社鍜治田工務店
設計・監理 (意匠・設備)株式会社D＆D建築設計事務所
(構造)株式会社鍜治田工務店
駐車場 21台(機械式)
月額：23,000円～29,000円
自転車置場 111台(上段：垂直ラック式40台、下段：スライドラック式69台、平面式2台)、シェアサイクル4台
月額：100円～1,000円
バイク置場 2台
月額：2,000円
ミニバイク置場 4台
月額：1,500円
●広告掲載の完成予想図等は実際とは多少異なる場合があります。また写真・イメージイラストの家具・備品等は価格に含まれません。●専有面積は壁芯面積であり、登記面積は記載の専有面積より若干少なくなります。予めご了承ください。●駐車場の空き区画等の状況については、係員までお問い合わせください。(駐車場が未設置の物件もございます。)●2023年10月時点において、駐車場・バイク置場に空きはございません。また、自転車置場の一部の区画に空きはございません。詳細は係員にお問い合わせください。



先着順 / 販売概要
販売戸数 5戸
価格 4,650万円～5,420万円
間取り 3LDK・2LDK
専有面積 67.66m2～71.64m2
バルコニー面積 12.51㎡～13.86㎡
アルコーブ面積 1.56㎡～4.67㎡
サービススペース面積 2.25㎡・2.79㎡
管理費(月額) 13,460円～14,250円
修繕積立金(月額) 6,770円～7,170円
地代(月額) 8,950円～9,480円
解体準備金(月額) 3,900円～4,130円
インターネット使用料(税込)(月額) 1,760円
管理一時金(一括払い) 34,000円～36,000円
修繕積立基金(一括払い) 339,000円～359,000円
敷金(一括払い) 214,800円～227,520円

[79: 匿名さん]

管理費見て、このくらいなら払えそうと思いました。
でも、修繕積立金や解体準備金など入ると、なかなか高額な気も・・・
マンション購入って改めて高いものですね。

管理費(月額) 13,460円～14,250円
修繕積立金(月額) 6,770円～7,170円
地代(月額) 8,950円～9,480円
解体準備金(月額) 3,900円～4,130円
インターネット使用料(税込)(月額) 1,760円

[80: 評判気になるさん]

地代と解体準備金、70年で1000万円位かな

[81: 通りがかりさん]

その分物件は相場より1000万ほど安いんでない

[82: 匿名さん]

もう竣工間近なんですね

売れてないんだろうな

[83: 買い替え検討中さん]

価格はリーズナブルです。

各部屋に窓がついています。

[84: 買い替え検討中さん]

4650万円~ とあります。
宅配ボックスが全戸につくのがいいです。

1枚目の画像は66㎡で5190万円なので安くは無いのでしょうか。

[85: 買い替え検討中さん]

13階建て 69戸は ワンフロア4戸で東西に振り分けてるのでしょうか。

2層吹き抜け 天井高7メートルは、作り込みが丁寧なイメージあります。

[86: 評判気になるさん]

>>84 買い替え検討中さん
居室2部屋が行灯部屋なのはイヤですね。

[87: 匿名さん]

営業さん苦心の書き込み3連投ですね

[88: 坪単価比較中さん]

>>87 匿名さん

営業さんではないです。実際現地で確認しました。
分譲マンションなので一定の良さはあるのでしょうが、出来の良さに驚きました。

[89: 匿名さん]

2094年にマンションを解体してしまうのに修繕積立金が発生するのかと思いましたが、考えてみれば70年も経てばあちこちボロボロになりますよね。
ただ50年くらいでリタイアした住人がこの先の修繕は不要と言い出したりやしないか少し心配です。

[90: 匿名さん]

修繕に関しては、だんだんと最低限、という風になっていくかもしれませんね。
大規模修繕の周期は15年でも大丈夫になったと聞いたことがあるような…
そうなってくると、
4回から5回は実施することになると思う。
どうなっていくのかよくわからないですね…。

[91: 匿名さん]

将来の技術革新に期待しつつ…そうすれば大規模修繕に関してももっと楽にできたりすればと。
ただ楽観的な観測になるので、
現実的に考えるならば、50年くらい経ったときには確かに最低限の大規模修繕になる可能性もあるのかな。
でもこれって所有権物件でもいろいろと選択肢が出てくると思うから、
（建て替えるか、それとも超大規模修繕をするか、など）
いずれにせよ、選択が迫られることが出てくるのでしょう。

[92: 通りがかりさん]

残り1邸！

[93: マンション検討中さん]

>>84 買い替え検討中さん


販売戸数 1戸
価格 5,420万円
間取り 3LDK
専有面積 67.66m2
バルコニー面積 12.51㎡
アルコーブ面積 1.56㎡
管理費(月額) 13,460円
修繕積立金(月額) 6,770円
地代(月額) 8,950円
解体準備金(月額) 3,900円
インターネット使用料(税込)(月額) 1,760円
管理一時金(一括払い) 34,000円
修繕積立基金(一括払い) 339,000円
敷金(一括払い) 214,800円

[94: 通りがかりさん]

完売！