管理組合理事長の暴走についての相談

[キャサリン]

皆様のお知恵を拝借したく、ここで相談させていただきます。

私は兵庫県の築30年程度の古い全戸が27戸のマンションの管理組合の理事をしております。
管理組合の理事長は、本来はそのお宅のご主人ですが奥様が代行なさっています。
管理組合役員は、副理事１名、理事３名、監事１名です。

新築当時から、有線放送を団体割引で全戸一律1200円で利用していました。
古い設備ですので、故障しているお宅やスピーカーに不具合があり音声が聞こえないお宅もあり修理もできない居室もあります（有線放送会社が、部品が無く修理できないと言っている）。
また、一般的な有線放送よりもチャンネル数が少ないプランです。
時代の流れもあり、陳腐化した有線放送のサービスの強制加入をやめたいという方が多く、この度、アンケートを取ったところ、2/3 の方がやめたいとの結果が出ました。

ところが、理事長の奥様個人は
・1200円で、且つ、スマホ等で聞くのではなく、現在のままのスタイルで聞きたい
・そのためには団体契約を絶対にやめたくない
とのことで、日ごろから言動に問題ある高齢男性Ｔ氏と共謀し、団体契約をやめないために理事会はそっちのけでＴ氏を扇動し臨時総会の招集をしたりして困っています。
Ｔ氏は発達障害？病気？かと思う言動が多々あり、大声で怒鳴ったり、管理会社に暴言を吐いたり、執拗な電話をかけたりは日常茶飯事なお方です。
扇動されたＴ氏と理事長の奥様は興奮状態にあり、臨時総会の日程を一方的に決め
管理会社も日程の調整がつかずに出席できない状態でも強行にその日と決め、理事会の承認も得ずに決定し、臨時総会の案内をＴ氏が配ったのですが、前述のような性質のお方なので、どのポストに投函し、どのポストに投函していないかわからなくなった模様で（落語のような話ですが事実です）、案内が不達の住戸もあるようです。
理事会の議事録も、理事長奥様は都合の悪いことは勝手に削除するように管理会社の担当者にパワハラ、モラハラまがいの恐喝で意のままに動くまで電話で何時間も迫り続けるそうで、管理会社も辟易している状態です。
アンケート結果では過半数以上の方が解約希望であるのに、今回の臨時総会では、
『有線放送団体契約利用希望者が４戸未満になるまで、団体契約を継続する』、という特別規約を管理組合の規約に入れろということを議題として挙げています。

臨時総会では、管理会社が出席できないということを伝えても、
『お前たちなんかいなくても、俺一人でできるわ！』と大暴れし、司会進行、議長、議事録作成まで一人でやると息巻いておられます。
Ｔ氏は最近、どんどんエスカレートして無理が通れば道理引っ込むで
　・俺は京大法学部卒業だぞ！法律には詳しいのだ！（但し法曹界の方でもなんでもない）
　・お前らはわかっていない
　・今の理事はどいつもこいつもダメだ
　・お前はだまっとけ！
　などと大声で毎日言われると、全理事が考える気力もわかない状況になってきました。

皆様からのお知恵を拝借したいのは

①理事会にも知らせず、理事長（の奥様）の命を受けてやっているとのT氏の言動はまかりとおるのか
　また、このような理事長（奥様）は解任できないのか。
　理事会の私物化だと理事全員が感じています。
　理事長夫人は、二言目には『私は理事長よ！理事長権限でやっているのよ！』　
　T氏は、二言目には『俺は理事長の命を受けて行動しているのだ！』と大声で吠えまくります。

②理事会全員が辞任した場合はどうなるのか

③たかだか有線放送の団体割引ごときで、アンケート結果では過半数以上がやめたいといっているのに
　『４戸未満になるまで、団体契約を継続する』のようなことはまかりとおるのか？
　ちなみに、Ｔ氏と理事長夫人の主張は
　『有線放送があるということは財産である。お前たちは財産権の侵害をしようしている』と頑として譲りません。

　いまの時代、有線放送を聞けることが財産とは誰も思わないと思うのですが。。。。

　本当に困っていて、喉に小骨が刺さったように毎日もやもやしています。
　ご助言お願いします。

[1: 匿名さん]

理事長はどうやって決めているのですか？理事会で選任しているならば、理事会で解任すれば良いのではないでしょうか？

[2: キャサリン]

>>1 匿名さん

　アドバイスありがとうございます。
　理事長は、理事の互選で選任しております。
　アドバイス頂いたように解任について、理事会にて提案してみます。

[3: 匿名さん]

標準管理規約では理事会の成立要件は理事の半数以上が
出席すれば成立し、
出席理事の過半数の賛成で議案が成立する。と、
ありますがお宅のマンションの規約はどうなっていますか。？
理事長の解任については標準管理規約にはありませんの
で理事の互選で選任したのであれば理事の互選で解任し
てもいいでしょう。
役員は監事を含めて合計6名で理事は理事長を含めて5名
ですから理事の3名の出席で成立してその出席理事の過半
数の2名の賛成があれば解任成立です。
解任しても次期の理事長が副理事長になれば元の木阿弥
ですのでそこらへんも含めて副理事長も同時に解任しな
ければ意味がありません、

そのほかに組合員（議決権）標準管理規約にはの5分の
？以上の同意を得て臨時総会を招集して解任の請求をす
る方法もありました。これも検討してください。

監事が味方に付くようで有能で度胸のある方であれば理事長と副理事長を同時解任のための臨時総会を招集するこ
とが出来ます。
私であれば２７戸という小規模マンションですから監事
を説得して仲良しの組合員を順次一本吊りで合意を得て
臨時総会で解任します。

解任後の人間関係が小規模だけに難しくなるのが気にな
りますが。

[4: 匿名さん]

そんなにうっとおしいなら出ていったら？

[5: 匿名さん]

まずは、方針を定めないと。
理事長を解任させられればいいのですか？
小規模なので数年でT氏が理事になりますが問題はありませんか？
規約変更は特別決議ですから7人以上反対を集めれば否決となり、穏便に済ませることもできるのでは？

管理会社が大手ならこういう対応もノウハウがあると思いますよ。担当だけでなく上席の同席も求めてみては。
あと、暴言があるのであれば録音したり弁護士への相談も検討されてもいいと思いました。退去させる事も視野に。

[6: 匿名さん]

このような組合員はどこのマンションにも居住しています。
規約で順番性にすると小規模マンションなだけに一年の
交代制だと4年に一度順番が回ってきます。
大規模であれば色々な組合員が住んでおりますので自浄作
用なが働いて改善しやすいのですがお宅のマンションは小
規模だけに困ります。
この類の組合員を相手取ってのトラブルは厄介です。
真面目であればあるほど心配です。
反社などが住んでいると大変です。
マンションは管理を買えとはこのような組合員が住んで
いるマンションは買ってはいけないと言っているのです。
私のマンションなどは大規模ですがもっとひどいもので
した。
管理会社も有名な大手ですがこのような組合員と共謀し
て悪事を働いていました。
しかし、有志が立ち上がり8年かかりましたが相当改善
はしましたが完全ではありません。
やはり、何もしないで別のマンションを住み変えたほう
がよかったと思っています。
このような組合員に支配されたマンションは改善は難し
いと思います。

[8: 匿名さん]

うちには脱税で儲けた金持ちの頭のいいのが理事長をして
いた時期がある。規約違反を口返していた。
例えば駐車場が不足で外部に借りている住民、転売や賃貸
にしたくても駐車場不足で取引に不利な部屋等のオーナー
の苦情が相次いでいた。
管理会社等はこの金持ちの意見を忖度して始末に負えませ
んでした。
私が理事長になりこの組合員の規約違反を調査して改善命
令をしたら金持ちのいうことは聞けないのかの上から目線
での反発はすさまじかぅたです。
私は余計なことは言わずにただ規約違反と法令違反を証拠
を添えて改善命令を一歩も引かずに粘り続けました。
この類のやり取りは賢明な読者であれば理解していただ
けるので除きますが、
この類に売ったデべは財閥系に並ぶ大手デべです。
このマンションを買うか買わないかを迷っていた別のマ
ンションは財閥系で購入希望者の身元を調べて誰にでも
売らない姿勢を感じました。
私が購入したこのマンションは金持ちであればだれでも
売る姿勢のマンションでしたがマンションの状態をみれ
ば立地等を考慮してデべ等に対する不満は関係ないと考
え財閥系を断りこのマンションを購入した経過です。
やはりデベロッパーの経営姿勢と体質は重要な購入判断
であると反省しています。

[10: 名無し]

>>8 匿名さん
ご立派です。
各区分所有者が、他人に丸投げせず、
自覚を持って知識の習得に努めて
積極的に携わることが大切ですね。