パークタワー東中野グランドエア

[匿名さん]

公式URL：https://www.higashinakano-1.com/shinchiku/X1917001/residence.html

JR東中野駅東口駅前、「日本閣再整備プロジェクト」であるユニゾンスクエアの一角、
2005年誕生した「West 53rd 日本閣」が2020年に営業を休止し、分譲タワーマンションに生まれ変わります。
デベロッパーは三井不動産レジデンシャル株式会社。
注目の立地に誕生するこの物件について情報交換をお願い致します。

名称：パークタワー東中野グランドエア

地名地番　　東京都中野区東中野5-55-7ほか
住居表示　　東京都中野区東中野5-2
交　　通　　J総武・中央緩行線「東中野」駅　徒歩1分
　　　　　　総武・中央緩行線「東中野」駅　徒歩1分　
　　　　　　東京メトロ東西線「落合」駅　徒歩7分　

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上25階地下1階建
延床面積 15,477.71㎡
建築面積 1,318.92㎡
敷地面積 2,047.36㎡

総戸数 165戸（一般販売対象住戸155戸）

売主　三井不動産レジデンシャル株式会社　東京建物株式会社
施工会社　東急建設株式会社
管理会社　三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

竣工時期　2024年3月下旬予定
入居時期　2024年4月下旬予定

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[245: 評判気になるさん]

>>242
鵜呑みにするなよ
ちゃんと計算しないとデベとインフルエンサー(笑)のいいカモだぞ

ここが安いとか言ってるバカ、本当に月々の支払額、購入売却時の諸費用、金利と修繕積立金が上がる事をちゃんと計算した上で言ってるのか？

[246: 評判気になるさん]

>>245 評判気になるさん

何を基準に高いか安いかという話ですが、少なくとも現在の日本における不動産相場のなかでは安いという話ですよ。
まともなデベが販売している物件でここより安い物件となると、よくわからないエリアの駅遠物件になりますから。
もちろん我々会社員にとってはとても値段が高いので、高すぎると言いたいですけど、いつだって欲しい物件は高かったですし見送ってきました。
でもこのまま見送ってたら本当にどこも買えないし、今後も金利が上がらなさそうだし、いまの相場のなかで安い物件を買うのがいいと思いました。

[247: マンション検討中さん]

今度も金利上がらないってマジで言ってる？
既に上がってる銀行出始めてるけど

こんなペンシル制振タワマンにこんな割高価格は流石に無理

[248: マンション検討中さん]

流石に高すぎて先着順なかなか売れてないですね
だって同等の賃貸借りたほうが月々の支払い安いし、購入諸費用で数百万、売却諸費用で数百万となると本当に買う意味あるの？となる。

しかも修繕積立金が倍々で上がっていくから、そうなると賃貸の方が絶対得
小規模タワマンで本当に修繕積立金大丈夫なの？

表面利回り3.5%以下は流石に売れないって

物価高言われてるけど、大手デベは過去最高収益ばかり
ただ単に利益沢山乗せてるだけだよ

[249: マンション比較中さん]

まぁね。PTKの価格推移見る限り、どこも計画から1.3-1.5倍くらい乗せて売ってるだろうね。でも全く売れないって事もないんだよねぇ。

[250: マンション掲示板さん]

>>247 マンション検討中さん

固定金利と変動金利の区別もついてないようで笑
あなたは面白いです笑

[251: 口コミ知りたいさん]

>>248 マンション検討中さん

一生賃貸がお得ですよ！笑
こんな無意味な掲示板なんか見向きもしない方がいいんじゃないですか笑

[252: マンション検討中さん]

てか固定資産税も考えたら、完全に賃貸の方が安いじゃん

隣のユニゾンタワーの家賃相場見るといかに割高価格かわかるよ

- 毎月賃貸より高い支払い
- 倍々に増えていく修繕積立金
- 徐々に上がっていく変動金利
- 購入時に諸費用数百万
- 売却時に諸費用数百万
- 引っ越したくてもすぐに売れるかわからない

5～10年で引っ越すなら賃貸の方が数百万以上得でしょ

[253: マンション検討中さん]

>>243
>>245
>>248
>>252

売却諸費用なんて珍しい表現使うから同一人物の見分けがつきやすいですね（笑）
あなたが高いと思うのは自由ですが他の人はそう思わないみたいです。家賃上がらないといいですね!!

[254: 評判気になるさん]

>>252
確かに計算してみると東中野で似たような賃貸借りるより高いですね

固定資産税は盲点でした
小規模タワマンなので管理費修繕積立金が高いのもありますね

修繕積立金が一番安い最初の期間でさえこれだと、、、

この掲示板で必死に安い安いと言っているのは、三井関係者でしょう。
電話営業してくるワンルームマンション投資業者と同じ匂いがしますね

[255: 口コミ知りたいさん]

インフレで実質金利がマイナスなんだから、住宅ローン借りれるなら買ったほうがどう考えても得な気がします。
家賃も上がって来てますからね。

[256: マンション検討中さん]

今の時期買って値上がりするマンションなんてほとんどないですからね

[257: マンション掲示板さん]

>>256 さん

>>256
全くその通りです。
今後マンション価格は必ず値下がりしますし
変動金利は無限に上がります。
購入時と売却時に莫大な諸費用がかかるのを
ご存知ですか？

[258: マンション検討中さん]

本当に謎な値付け

買うと毎月の支払い額は賃貸より高く、それプラス購入&売却時に数百万円の諸費用

修繕積立金も上がり続ける

割高価格&変動金利も上がりつつあるので値上がりはほぼ無理

隣人トラブルがあっても賃貸のようにすぐに引っ越せない

何の罰ゲームだよって感じ

まあ団信で病気になった時にローンチャラになるメリットはあるが、その保険を得るコストが高すぎない？

しかも高いくせに免震じゃないし、柱の食い込みが酷い、小規模タワマン故の修繕積立金不安

[259: 匿名さん]

>>256
>>257

バブル崩壊後からずっと同じことを発信してそうですね。
そしてなぜここで意地になって賃貸を推奨しているのですか。
でも貴殿方がいらっしゃることで我々投資家は勝たせていただいているのだと思うと感謝してもしきれません。。。

[260: 匿名さん]

勇気ある人やお金持ちが勝つ仕組みなんですよね
文句ばかり言ってる人は、きっとこれまでも高い高いと言い続けてきたんでしょうね
ここ数年は勇気を出してれば首都圏ならどこでも利益は出たはずです
勇気を出せなかった人は、遂にお金も全く手出しできなくなり、賃貸派にならざるを得なかったんでしょう…
経費で暮らす超富裕層な賃貸派は別ですが、一般人の賃貸派は年金も期待できない定年後、どこでどう暮らすつもりなのか聞いてみたいものですね…

[261: 評判気になるさん]

先着順全然売れてないですか？

[262: ご近所さん]

価格の割に魅力が薄いですからね～
免震じゃないペンシルタワマンに住むの怖いです

あと通勤ラッシュ時に東中野から電車に乗るなんて、本当につらいですよ

[263: 検討板ユーザーさん]

>>261 評判気になるさん

先着順はおとり広告のようなもので実際には他の部屋を案内されて高い他の部屋を買うことになります。
そのため先着順の売れ行きを確認しても実際の販売状況はわかりません。

また通勤ラッシュ時の東中野(総武線)は実は混んでいません。

[264: eマンションさん]

しかし柱の食い込みが凄いですね
外観デザインに凝るより、アウトフレームにした方が絶対いいのに
正直丸っこいデザイン良いとは思わん

[265: マンコミュファンさん]

イメージですが、四角形って地震に耐えそうですけど、角が無い丸って倒れやすそうですよね

[266: 通りがかりさん]

>>265 マンコミュファンさん

丸≒無限角形なので、四角形よりも五角形よりも安定してると感じる自分は変でしょうか？

[267: 匿名さん]

>>262 ご近所さん
JR東中野って結構空いてるイメージなんですけどそうでもないのかな？

[268: 評判気になるさん]

>>263 検討板ユーザーさん
やっぱりJR東中野って空いてますよね？
御茶ノ水乗り換えで東京駅勤務なのですが、
結構らくらくだと思ってます。

[269: 口コミ知りたいさん]

ここのエントランス見たことありますか？
あまりにも女性的です
女性モチーフマンションへの入口（意味深）感が凄いです

[270: 買い替え検討中さん]

>>269 口コミ知りたいさん
チャペルをモチーフにしてるんだし、いいんじゃないでしょうか。
そういう目で見るからそう見えるだけで。。。

[271: 買い替え検討中さん]

もう先着順があと6戸、なんでしょうかね。
かなり順調に売れているっていう整理で良いのかな。
引き渡しまでまだ一年弱あるからね。
来年の引っ越しが楽しみです。

[272: マンコミュファンさん]

先着順は全然売れてないようです
さすがに高すぎますもんね
これから金利上がってくし、そもそも毎月の支払いが賃貸より高いようですね

[273: マンコミュファンさん]

こんな割高価格で買ったらお先真っ暗ですよ

購入時に数百万払い、さらに毎月賃貸より高い支払い…
そして修繕積立金と金利は上がり続ける…

隣のタワマン2棟の相場見ればわかりますが、値上がりは無理です

ちゃんと5年後10年後の支払い額確認してますか？
いったいどんな罰ゲームですか？
あなたは三井の養分ですか

[274: 匿名さん]

今が一番高いんですかね？
管理費や修繕費は払い続けなくてはいけないので、「支払えるか」も考えないといけない気がします。

早く買うメリット
子供が小さいうちから払える
定年前に払い終えることができる
賃貸で払っている分をローンにあてられる

頭金がしっかりたまっているなら払う価値はあるのかと思いますけど、難しい問題ですね。

[275: 買い替え検討中さん]

>>273 マンコミュファンさん

この物件の修繕積立金の計画知らないんでしょうね。
ちゃんと、モデルルーム行って、話聞いてから書いてはどうでしょうかね。

短期での値上がりを期待するのは、もう難しいとは思いますが、
値下がりはしないと思いますよ。この物件は。値下がりする要素がないですから。

[276: マンション掲示板さん]

>>274 匿名さん
今が1番高いかというのは判断が難しいですよね。日本全体の物価が上がっている中で、住宅だけが今後安くなる可能性は低いのではないかと思います。もちろん、裏付けはないので答えはないですが、、管理費や修繕費含めて余裕もって払える人が欲しければ買う(実需目的)でいいと思います。投資目的なら、新築はどの物件も微妙かと思います。

[277: 口コミ知りたいさん]

>>275
値下がりする要素が無いとか（笑)
頭大丈夫ですか？

[278: 匿名さん]

東池袋なんかは、もはや利回り2.5切ってる危険水域ですからね。
ここはまだ大丈夫でしょう。

[279: マンション検討中さん]

この価格だと販売ペースは遅くなるでしょうね…
毎月賃貸より高い支払いで、購入する時にも400万円とかかかるのがね

[280: マンコミュファンさん]

>>277 口コミ知りたいさん
グローバルマクロ環境などご理解されてますか？

[281: 口コミ知りたいさん]

>>277 口コミ知りたいさん
立場によって見え方は違いますから。

いきなり、”頭大丈夫ですか？”とされるあたりが、自身が頭大丈夫じゃない方の可能性を強く示唆されてますね気がしますけど、、、？

[282: 匿名さん]

タワマンに住みたいと思っている人は
価格は気にせず購入検討するのかなと思うのですが
間取りをみると、アウトポールじゃなくて柱が凸凹していますし
あまり魅力的な設計ではないですよね。
アクセスの良さだけでは、この価格でなかなか選べないかなと思いました。

[283: マンション検討中さん]

本当にダメな物件は書き込みすらないので、ネガキャンされているということは良い物件ということなんでしょうね笑

[284: 周辺住民さん]

住民スレっていつできるんですかね？住民の人たちで話したいですね

[285: ご近所さん]

たしかに割高ではありますね
1LDKの場合、隣のパークタワー東中野は家賃17万で出てますから、表面利回りで3.2%前後でしょうか、、、

金利0.55%フルローンで買ったとして、月々の支払いは管理費・修繕積立金・固定資産税込みで21万円ほど
それプラス購入時に300万円くらいは諸費用必要ですね
売却時も同じくらい諸費用がかかります

月々のランニングコストが上がった東中野の築10～20年の小規模タワマンなんて、眺望や間取りが良くない限りこの利回りの価格で売れるわけないと思います

資産になるかな～と思い検討してましたが、実際に計算してみると買わない方がいい価格だなという結論です

[286: 通りがかりさん]

>>285 ご近所さん

業者なのか何なのかわかりませんが、何度もしつこいです。
相場感をわかる人からすれば適正かそれ以下です。
ここを高いと思われる方は今の市況でここより安く買える不動産などないはずです。
検討されている方は変な書き込みに踊らされないでください。

[287: 匿名さん]

>>285 ご近所さん
もう、戸数そんな残ってないんで、、、。

[288: 名無しさん]

>>286
変な書き込みなのはあなたじゃないですか？
何も根拠を示さずに、どう考えても割高な価格なのを適正と騒いでるだけ

[289: マンション比較中さん]

>>288 名無しさん

1期、2期で広め、中～高層階を購入した人にとってみれば、適正価格で決して割高ではないと思います。私は購入しました。

今残っている、条件が前者よりも良くはない部屋で考えると、適正価格かどうかは、ちょっとわかりませんが。JR駅徒歩1分なんで、JRの行き来の音は窓あければ聞こえるでしょうし、眺望も期待できない、とすると、JR徒歩1分、東中野は便利、とはいえ、、、購入に躊躇する気持ちは理解できなくはないです。

[290: 評判気になるさん]

>>288 名無しさん

何も根拠を示していないのはあなたも同じですよ笑
私がここを適正以下である根拠を示さない理由は単純に面倒だからです。
不動産に造詣が深い方は勝手に市場分析するでしょう。
そうではない方々に根拠まで説明するのは、誰かからお金を貰えるわけでもない私がやることではないでしょう？
ただ、あなた(と私)の書き込みに踊らされず、ご自身でしっかり市場を分析してくださいね、くらいしか言えませんよ。

[291: ご近所さん]

エントランスの形...

[292: マンション掲示板さん]

>>285 ご近所さん
どうぞ買わずに消えて下さい

[293: 口コミ知りたいさん]

>>238 購入済みさん
周辺住みの者ですが、春になると神田川の桜が綺麗ですよ。目黒川みたいなものです（良く言い過ぎ？）
ただ夜の緑道は薄暗いのでそこはちょっと割り引いて考えてもいいかもしれません。昼間は散歩に最適です。

[294: 匿名さん]

ディスポーザーがついてはいますが、
各階にゴミ置き場があるのは嬉しい設備ですね。
規模がおおきくないとない設備。
ただ、我儘ではありますが、ゴミ置き場が真横のプランはちょっと避けたいかな。
各階の隅に設計することはできなかったのかしら。

[295: ご近所さん]

>>290

割高の根拠を周辺の家賃相場を調べて収益還元法で計算して示しているのですが...笑
ちゃんと読んでくださいね

まぁ、情弱騙してできるだけ高い値段で買わせたいのはわかりますが、そういう悪徳気質なことはやめましょうよ
ちゃんと知ってもらった上で買ってもらったらいいじゃないですか

[296: マンション掲示板さん]

>>295 ご近所さん

収益還元法？不動産関係の方でしょうか？
たまにこの物件を貶めしにくるのですから、周辺のマンション販売関係者なのでしょうね？
私は現在の不動産相場を分析したうえでこのマンションを購入した者です。情弱を騙すとか、悪徳だとか、どの口が言ってるのでしょうか笑
あなたの意見が商業的なものでなければ尊重しますが、新築マンションの相場比較もせずに何度も同じことを書き込むなんて業者の書き込みとしか思えません。万が一にも業者じゃないのでしたら、検討をやめたわけですから、もうこの板なんか見なければ良いじゃないですか。

[297: マンション検討中さん]

>>296 マンション掲示板さん
足場がほぼとれましたねー

[298: マンション掲示板さん]

>>297 マンション検討中さん
ペンシルだけどさすが三井、お洒落な外観ですね。

[299: 評判気になるさん]

>>298 マンション掲示板さん
設計はもともとIAO竹田だったと思うのですが、いつのまにか東急建設にかわってましたね。
個人的には曲面が素晴らしいと思います。

[300: eマンションさん]

>>296 マンション掲示板さん
今どこを買うかの決めるなら比較による相場分析、買うか賃貸するか買わないかを決めるには収益還元法の方が適切だと思います。

[301: ご近所さん]

価格的に私は購入できず、断念しました。
新宿区のタワマンと比較したら割安感はありますが、中野区と考えれば割高感は否めません。
ですが、そもそも居住用の不動産に投資的な側面を求めるのは違う感じもします。

何を求めるかですよね。
東中野を永住地、または長期的に住みたい方にはいいと思います。

管積の値上がり問題は今やこのマンションに限ったことではないですから、その点を気にするならタワーは向かないですよね。

[302: 口コミ知りたいさん]

https://twitter.com/seroriporori/status/1682525170333016064?s=46&t=ee9...

三菱も来るんですね

[303: マンション掲示板さん]

近くに小ぶりな住商来るんですね。松本湯のほうには三菱もできるし、いろいろと新規案件きますね。
ムーンロードのスミフはどうなるかなー

[304: 匿名さん]

投資用に、と考えると高すぎる感じは正直してしまうけど
普通に自分が暮らすため、実需のために、という風に思えば
都心までの距離、駅までの距離、暮らしやすさトータルで考えればいいんじゃないかと思います。
買う方のスタンスとしては、
正直、安ければ安い方がいいんですが^^;

[305: eマンションさん]

東中野は新宿と中野に挟まれてマイナーなエリアだけど、タクシーでどこでも行けるし、大江戸線で新橋、六本木方面へも行きやすく穴場的な街だと思います。

[306: 匿名さん]

そうなんですよね。
新宿からだと歩いても30分ちょいなので、終電逃しちゃった！みたいなときにぶらぶら歩いて帰ったり、
レンタサイクルで帰ったりとかできたりするから何気に便利。
電車に乗って通勤したくない人は、自転車で通ったりもできるかも。

[307: 検討板ユーザーさん]

なかなか完売しないね、苦戦してる？

[308: マンコミュファンさん]

流石に割高すぎますもんね
資産性気にする人は中野駅直結の再開発マンションの方待った方がいい

[309: マンション検討中さん]

PC中野は＠750だそうで…

[310: マンコミュファンさん]

残り20～30部屋ですよね？
完成まで半年と考えるとむしろ好調では
晴海フラッグとかと比べたらいけない

[312: 管理担当]

[No.311と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、スレッドの趣旨に反する投稿のため、投稿を削除しました。管理担当]

[313: マンコミュファンさん]

新宿大久保に近いので、買い物と映画がふらっといけるのでいいですね。中野は独自文化なので、静かな東中野がいいかな。

[314: マンコミュファン]

ここ立地が実需の場合非常にいいですよね、向かいのユニゾンと逆側の開口部は、将来的にも眺望が阻害されなそう。

[315: 名無しさん]

パークタワー西新宿とパークタワー勝どきが第一期お祭り価格で徐々に値上げしてるのに対し、パークタワー東中野グランドエアは第一期から値上げしてない。

この1年でも都心のマンション価格は上昇してるのに。

再開発控える中野と新宿の間、三井不動産パークタワーブランド、駅徒歩1分タワーマンション、ペデストリアンデッキ直結、来年以降も住宅ローン控除適用可能なZEH、東中野駅東口の再開発計画、築9年差のクラッシィタワー東中野と遜色ない坪単価。新築タワマンにあと半年で入居可能。

マンションブロガーにあまり注目されてないけど、買いですね。

[316: マンション検討中さん]

>>315 名無しさん
東中野駅東口の再開発計画って具体化してるんでしたっけ？

[317: マンション掲示板さん]

>>316 マンション検討中さん

https://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/dept/521000/d033452_d/fil/ikenkouk...

遅くともここ10年位で整備されるでしょう。

[318: eマンションさん]

>>317 マンション掲示板さん
中野東中学校の跡地も養護学校への貸与が終わったら開発されるでしょうね。かなり広い敷地ですからね。
本物件もいよいよ外構部分の工事が始まりましたね。

[319: 検討板ユーザーさん]

引き渡し早まるみたいでよかったです！

[320: 匿名さん]

クラッシィタワー東中野の売り出し価格的に少なくともここ買ったら残債割れはしなさそうだけど、西口の方が便利だよなー

[321: マンション比較中さん]

一般販売対象戸数が165戸→163戸になりましたね。
建築面積も変更されてますが、よくあることなのでしょうか？

[322: 匿名]

>>321
住戸連結があったみたいですよ。

[323: 匿名さん]

住戸連結ですか。
そのような事が可能だとは…同一フロアで隣り合わせる部屋を連結して広い間取りに変更したという事ですよね。
玄関は2つになってしまいますが二世帯同居の場合などにいいかもしれませんね！
何にせよ羨ましい話です。

[324: 通りがかりさん]

https://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/machizukuri/machizukuri/higashinak...

皆さんこちらは参加されますか？
資産価値を大きく左右しそうな意見交換会ですので、参加した方が良さそうです。

[325: 評判気になるさん]

>>324 通りがかりさん

参加しようかなと思っています。

このスレ全然人いないですね。

[326: 買い替え検討中さん]

>>324 通りがかりさん

情報ありがとうございます。これは参加してみたいです。
東中野が将来的にどのようになっていくのか、また、
東中野での生活に新たに必要と考えることの意見を聞いたり
意見を言ったりする非常に貴重な機会ですね

[327: 匿名です]

東中野が女性の住みたい街19位ですって。

https://woman.chintai/page/2023ranking/shutoken/city.html

[328: 匿名さん]

引き渡し希望日の書類は皆さん届きましたか？

[329: 匿名さん]

封筒にデカデカと「パークタワー東中野グランドエア　鍵の引渡日のご案内」みたいに書かれていて、プライバシーも何もないなと笑

[330: マンション検討中さん]

>>327 匿名ですさん
集計数が気になりますね。北千住はまだ分かるのですが、宇都宮とか西川口か上位ランクインで驚いてます。

[331: 匿名さん]

>>329
まあ未開封があってはならないという趣旨かと思うので…。

[333: 管理担当]

[NO.332と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[334: マンション掲示板さん]

マンコミスレの盛り上がりと
リセールは比例するって、
mjsk？

[335: 気になる]

ここの販売状況はどんな感じでしょう？
残りの部屋数はスーモを見ると５部屋。

[336: 匿名さん]

>>335 気になるさん

大マジのラスト5部屋

[337: 匿名さん]

男性の営業さんが異動になってから販売状況が停滞していますね

[338: 検討板ユーザーさん]

残り5部屋でこんな書き込みできるなんて面白いw
住友の販売員さんでしょうか？w

[339: 匿名さん]

はい。住友不動産の営業です。

[340: 匿名さん]

今出ている先着順の4戸でおしまいなんですか？
まだあるものだと思っていました…
竣工前に売り切ったらすごいですね。
ただ財閥系は値下げとかはしないという傾向は聞いたことがあるので
待っても特に安くはならないだろうなぁ。

[341: 口コミ知りたいさん]

財閥系でも値下げはします。
ただここは売れているので値下げしません。

[342: 名無しさん]

やっぱりムーンロード、いよいよ再開発に向けて動き出すんですね。ルーブルとは反対側の他の飲み屋も立ち退きと聞きましたし。
https://note.com/ogasyou/n/nc8114edf5672
住友不動産、東口の再整備と絡めてどんな感じで仕上げてくるんでしょうか、楽しみです。

[343: 匿名さん]

もう先着順4戸になっているんですね。
価格は高額ですが着々と売れているので将来中古で販売するにも好条件になりそうです。
ちなみにですが、こちらの駐車場は先着順ですか？

[344: 匿名さん]

引越し日の抽選結果、皆さん届きましたか？
駐車場、駐輪場は来たのですが、同じ抽選日でしたよね。