パークリュクス神田ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークリュクス神田についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1815/

所在地：東京都千代田区神田多町2丁目3番7（地番）
交通：東京メトロ銀座線「神田」駅　徒歩3分
東京メトロ丸ノ内線「大手町」駅　徒歩9分
都営地下鉄新宿線「小川町」駅　徒歩5分
間取：1R～3LDK
面積：25.17平米～61.89平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社イチケン
管理会社：エム・エフ・リビングサポート株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークリュクス神田｜神田駅3分、大手町9分の1R～3LDK【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/16022/

[149: マンション掲示板さん]

>>148 マンション検討中さん

なぜパークホームズ千代田淡路町が引き合いに出されるのか理解に苦しみます。マンションの格が明確に異なるので、投資家の求める利回りも異なります。
「都心の新築マンションを買うと損」ではなく、「この物件は市場実勢対比で割高なので買うと損」です。曲解しないでください。

ところで、なぜそこまでこの物件を必死に擁護されているのですか？擁護というより執着に近いですが。

[150: マンション掲示板さん]

パークリュクス神田は大手町徒歩圏内で将性が群をぬいているため購入しました。パークホームズ千代田淡路町1kを引き合いに出したのは投資物件として比較する上で近隣物件の参考であげました。現在淡路町の1k25平米も中古4000万程度で流通しています。不動産手数料がさらに100万かかります。現在の流通価格で言えば利回りはパークリュクス神田の1kと比較してほとんどおなじです。3年前に淡路町1kを購入すれば3500万程度で購入できましたから当時買っておけばと後悔しております。神田駅近の中古と新築と天秤にかけた場合ここを選択した次第です。新築を考慮するとここは買いだとおもいました。付帯設備が貧相と言われてますが確認されたのでしょうか？私は満足してます。三井レジデンシャルの栄屋ホール跡地も更に高くなるとおもいます。利回り考えていたら買えません。ちなみにパークリュクス神田の第一期1k売り出し７戸で６戸即日完売でした。残り一戸は電信柱がモロ被っているので敬遠されたのでしょう。一度講釈たれないで完成物件だから見学にいったらどうですか？

[151: 検討板ユーザーさん]

>>150 マンション掲示板さん
当然現地にも足を運び、周辺地域の機関投資家の動向も踏まえた上での意見です。
マンション自体の魅力がないことに加えて、あなたのような日本語が通じない方がオーナーの一員となるマンションですから、保有リスクも高まりますね。

[152: 検討板ユーザーさん]

このマンションにかなり恨みでもあるの？お話になりません。機関投資家に相談しないと購入の判断できないなんて。他の都心のマンションもあなたはかえません。掲示板にでてくるなよ！

[153: 検討板ユーザーさん]

投資目的買うならともかく、居住なら9階以下の賃貸仕様はあり得ない。同じ値段払うならもっといいマンションを余裕に住める。

[154: 匿名さん]

私もどちらかというと投資用として考えていましたが、
場所的にはもし単身者なら居住目的で買うのもアリかと思っています。
物件云々だけでなくエリア的に好きなので。

[155: 匿名さん]

>>146 マンション掲示板さん

周辺相場の家賃によって得られる利回りを明らかに下回る、というのはいいとして、EXITの売却価値を考慮するのも、不動産ファイナンスの基本では？
皇居から1キロという立地の稀少性を考えると、それほど値崩れしない、という考えもありうると思う。
私自身は、神田は好きで住んでいるけど、設備仕様を考えるとこの価格では、買わないとは思うけど、本人が、住みたいのだったら、別に悪い選択ではないと思う。

[156: 検討板ユーザーさん]

これからのインフレを考えるとマンションの建設費は下がらないと断言する。大手建設会社の営業担当者いわく都内の新築マンションはまだまだ上がるとのことです。

[157: マンション検討中さん]

周辺地区機関投資家相談屋さん。都内の新築物件で利回りが抜群な推奨物件ありましたご教授ください。

[158: 検討板ユーザーさん]

>>155 匿名さん
EXITの売却価値はキャッシュフローの将来価値で算定しますよね。
利回り取れないけど高値で売れるって論理が破綻してますよ。

[159: 匿名さん]

駅前物件でこの価格帯は、なかなか出てこないでしょう。
便利さを優先に考えたら絶対イイと思えるマンション物件。
万が一リセールしなければいけないときでも、ここなら資産価値がありますからね。
この価格設定は妥当でしょう。

[160: マンション検討中さん]

都心マンションが高騰している中で、神田エリアは立地の割に比較的割安ですよね。近場で再開発計画もありますし、周辺の古い建物もマンションやオフィスビルにどんどん変わってきているので、かなり伸び代のあるエリアだと思います。個人的には、この価格帯で今買っておけば、損はしないと思っていますが。

[161: マンション掲示板さん]

この物件は買っても損はしない。三井の物件は一流だから。

[162: マンション検討中さん]

目の前が千代田小学校ですよね？意外とファミリー需要もありそうですね。

[163: マンション検討中さん]

この立地でファミリー向けマンション投資は有り。ファミリーは長い間借りてくれるから空室リスクが小さく、手入れや入居者募集の手間やコストがかからなくて安定してる。

[164: マンション検討中さん]

このあたり住んでるけど、立地は良いと思う
丸の内勤務だと徒歩通勤できるし
小学校も近いから家族連れも住みやすいし、休日は静かだよ

[165: 匿名さん]

新幹線が東京に着いてドアが開いてから、ここのエントランスまでだとだいたい12分ぐらいかな？
山手線か京浜東北線ならそんな待たなくていいから安定してる。

中央線快速も使えるのに全く空気な神田駅

[166: マンション検討中さん]

神田再開発はどんな感じなんですかね？誰か知ってますか？

[167: マンション検討中さん]

1k+sic+wicのBtypeと3LDK完売。神田駅徒歩3分は最強ですから。凄いね。やはり三井だね。

[168: eマンションさん]

完売かと思ったら、売り残り大量。
コストカットしすぎた上に、値段設定は強気。
そりゃ販売苦戦するよ。

[169: マンション検討中さん]

業務スーパー 神田店が閉店して跡地がマンションなるという噂きいたけど本当？
本当なら栄屋に並ぶ注目再開発

[170: 匿名さん]

本当ですよ。
神田駅からすぐのパチンコ屋跡地（三菱で森本組）と並んで要注目のプロジェクトが続きます。

[171: 検討板ユーザーさん]

賃貸出てますね、2階1Kで、13万、3.9%。なかなか、新築でこれだと、借り手が変わった途端に利回り下がりそうですね。やはり、この仕様で値段付高すぎる…

[172: 匿名さん]

業務スーパーが閉店するのはちょっと痛いですね、、
食費を抑えるのにとにかく便利というところもありますが、
保存できる食品が多いので、個人的にはかなり重宝するお店なのですが。

[173: 口コミ知りたいさん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[174: 匿名さん]

業務スーパーはマンションから徒歩2分の近さですしまいばすやマルエツプチとは違う品揃えなのでなくなってしまうのは痛手ですね。

それにしても個人的には驚きでしたが、マンション開発によりスーパーが閉店してしまうのはよくある事なのでしょうか。

[176: 匿名さん]

マンション開発でスーパーが閉店するというのは個人的にはあまり見ない気がしますが、
ここはたまたまなんですかね？
マンションとスーパーってなかなか相性が良い組み合わせなんですが、
潰れてしまうのは残念です。

[177: マンコミュファンさん]

そろそろ値下げくるかな。
近くの競合物件の販売もそろそろ始まるし

[178: 匿名さん]

マンション公式HPのライフインフォメーションにもマンションから徒歩2分に位置する業務スーパーとして記載がありますし、閉店すれば少し足を延ばしてサミット利用になりますかね。
こちらの掲示板で閉店情報を教えていただけて良かったです。

[179: 匿名さん]

>>158 検討板ユーザーさん

>>>EXITの売却価値はキャッシュフローの将来価値で算定しますよね。

それは、違います。
一般的なCF分析では、将来の賃料収入と売却収入を独立して算定し、それを現在価値で割り引いて、現時点の価値を算定し、投資に値するかどうかの判断をします。

そもそも、「EXITの売却価値」が、「キャッシュフローの将来価値」なのですから。

>>> 利回り取れないけど高値で売れる

例えば、新築と築古のマンションを比べた場合、築古の方が賃貸利回りはとれますが、新築は高値で売れます。

[180: 匿名さん]

上の話しのCF分析で、
将来の売却価格をざっくりと、賃料の5年分、10年分、20年分と仮定することもあります（賃料も一定ではなく、毎年1%逓減などの仮定を置くこともあります）。
ただし、将来の売却価格は賃料だけでなく、不動産の需給や、金利、築年数、駅近の都心物件かどうかなどの個別要因等によって変わります。しかも、それは、個人個人によって、予想は異なります。
賃料がそれほど高くなくても、山手線内の駅近物件ということで、将来の売却価格を高く予想する人は、CF分析の結果、購入するという選択もするということです。

https://www.cigr.co.jp/biz/column/real-estate/13554/

[181: 匿名さん]

Aタイプとか間取り的には一般的によくある形だとは思いますが
ちょっとだけウォークインクローゼットが斜めになっているのは何か意味があるんですかね？
少しだけでもお部屋が広く感じそうな気はしますが。

[182: マンション検討中さん]

ギョームが潰れるとは、トホホ(泣)
億ション買って、ギョーム通いとは情けないwww

[183: マンコミュファンさん]

業務スーパー跡地の分譲マンション狙った方がいいよな
あっちの方が土地広い

[184: 匿名さん]

業務スーパーって安く買い物したい云々以前に、普通の日配品もあったから何気に便利だったんですけどね。
今どきはネットスーパーもあるし、
普通に通販なんかも使えたりするからうまくやりくりしていく感じですね。
毎日、自炊しようとしている人だと、どの辺りで買い物をするのだろう…。

[185: 検討板ユーザーさん]

201号（Fタイプ／1LDK／35.43㎡／5,318万円）
301号（Fタイプ／1LDK／35.43㎡／5,368万円）
403号（Bタイプ／1R／25.28㎡／4,048万円）

残りもん高い

[186: 匿名さん]

EV車充電設備がマンションに設置されているって珍しいですね。
ガソリンスタンドやコンビニなどが主な充電する場所と思っていましたが、
マンションに設置されていたら便利そうです。

[187: 匿名さん]

>>186 匿名さん
接道3mぐらいしかないので設置してあったとしてもまともなEV車の駐車は厳しいかと

[188: 匿名さん]

EV車の充電施設って駐車場の一画に設置されているマンションが多いですが、ここの場合はどうなんでしょうね。
外からは利用できないようになっているタイプが多いかと。
あまり電気自動車は検討していなかったけど
自分のマンションで充電できるのだったら選択肢には今後入ってくるという人は出てくるでしょう。

[189: マンション検討中さん]

ここまだ売れ残ってるんですね

[190: 匿名さん]

自宅のマンションで充電できるのであれば全然EV車はありだと思いました。
確かEV車って自治体によっては補助金が出たりするといいますし、
エコな観点からもここならEV車を検討するのもありかなという印象です。

[191: 匿名さん]

ここ、EV掲示板か!笑
なかなか最後売れないですね～賃貸マンションにこんな価格出さないよね。。。

[192: 匿名さん]

残り2戸はシングル向けの小さいワンルームなので
EV付き駐車場もそれほどメリットとしては思われてはなさそうな気も…。
最近のシングルさんだと車所有する方は少ないというのがご時勢ですしね。
BタイプとCタイプ、どちらも25㎡ですけど間取りとしてはどちらが良いですかね。
収納はCタイプの方がすっきりとした印象ですが。

[193: マンション検討中さん]

>>192 匿名さん
残り２戸は一度部屋を見れば売れない理由がわかります。ベランダに電柱のトランスと向かえの居酒屋の煙。こんな立地で完売しない訳ないでしょ。

[194: マンション検討中さん]

居酒屋の煙すごいですよね。とても窓を開けられる環境ではないと感じました。外壁の劣化も早いかと。

[195: マンション検討中さん]

そうですね。先日見学行きましたが、暗い感じがしました。あと、賃貸マンションの見学？と思ってしまいました。新築で現地確認出来ると思って期待していったのですが・・・・。私は無いですね。

[196: 匿名さん]

最後の2戸はどちらも25㎡の極小１Rのようだが、このタイプは一昔前ならともかく最近では最も不人気なので販売には苦慮するのではないかな。

[197: 匿名さん]

そもそも、賃貸物件なんですよね?恐らく。だから、仕様も低過ぎるし。そんなのをこの価格で買っちゃったら負け確定ですわ

[198: 匿名さん]

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