パークホームズ湘南辻堂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ湘南辻堂についての情報を希望しています。
辻堂駅徒歩3分の場所にパークホームズがたつようです！
駅近で便利ですね！
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1809/

所在地：神奈川県茅ヶ崎市浜竹２丁目3807番8他（地番）
交通：東海道本線「辻堂」駅　徒歩3分
間取：2LDK・3LDK
面積：57.19㎡～76.95㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[41: マンション検討中さん]

茅ヶ崎2分との比較になりますかね。でもパークホームズはなんとなく安心感はある。テラモに近いのもよい。ただ、海は茅ヶ崎のが近いし、あとは茅ヶ崎のお値段によるかな。

[42: 匿名さん]

>>41 マンション検討中さん

どちらも駅近とはいえ環境はかなり異なりますね。線路沿いか居酒屋街か、一長一短。どちらが合うかは人によりはっきり分かれると思います。

[43: マンション比較中さん]

>>40 マンション比較中さん
モデル行ってきました。
バーチャルモデルはパソコンで完成イメージCGを見せてもらう感じです。
やたらメジャーセブンだから安心って言ってましたけど、そんな保証どこにあるの？って思いました。ららぽーと横浜の横のマンションも杭工事問題で建て替えになるくらいです。確かに三井さんだから建て替えもできたと思いますが、その前に居住者に対して甚大な損害や迷惑をかけてますからね。今時大手だから安心っていう時代ではないかと思います。
辻堂南側徒歩３分の魅力はありますが、設備は普通って感じでした。
参考になればと思います。

[44: マンション検討中さん]

>>43 マンション比較中さん

詳しい情報ありがとうございます！
パソコン上だけだとイメージつきにくいですね…

初期費用や無償オプションなどわかる範囲で教えてもらえたらありがたいです。

[45: マンション比較中さん]

>>44 マンション検討中さん
タイプによりますが、修繕積立基金が約９０万～１１０万で管理費等の月額が約25,000～31,000円です。駐車場代は別です。トータル的に高いですね。
無償オプションはなかったと思います。カラーセレクトなどもないです。

[46: マンション検討中さん]

修繕積立金めっちゃ高いですね。ローン控除も受けられないし、本当に駅近がよくて金銭的に余裕がないとムリですね。

[47: 匿名さん]

やたら柱が入り込み部屋の形が悪いですね。笑笑 長方形でない。笑笑

[48: マンション検討中さん]

昔でいう行燈べやが多い気がします。今時外廊下も笑える。

[49: マンション検討中さん]

>>45 マンション比較中さん

最初の費用かなり高いですね…
無償オプションやカラーセレクトがないということは、オプションで色合いなど変えるしかないんですね。
ということは更に初期費用がかかりますね…

[50: マンション比較中さん]

>>46 マンション検討中さん
現在の１３年適用は１１月中の契約ですよね？こちらは１２月中旬が契約ですので、その場合は受けられないんでしょうか。
確か友人が昨年次世代住宅ポイントとグリーン住宅ポイントの空白の期間に購入して恩恵を受けられなかったと聞きました。住宅ローン減税もそうなんでしょうか。

[51: マンション検討中さん]

>>50 マンション比較中さん

ローン控除の適応外なんですね。
同時期完成のリストだとローン控除が受けられますね。
金額も高いのにローン控除受けられないのはきついですね。

[52: 匿名さん]

公式サイトではまだ修繕積立金とか管理費の金額が出ていないんですが、モデルルームに行くと教えてもらえるんですか？

マンション比較中さんの、管理費等の月額が約25,000～31,000円というのは、管理費と修繕積立金を合わせた金額ってことなのかな？けっこうな負担ではありますね。

カラーセレクトって普通にあるものだと思ってたんですが、無いんですか。かわりに、7階以上だとスーペリア住戸とかって、特別な仕様になってるんですね。

[53: 匿名さん]

管理費と修繕積立金は安ければ良いというものでも無いです。管理費が安いと管理会社の業務の質が下がるかもしれないし、修繕積立金が安いと将来の修繕費が足りずマンションの資産価値が下がるかもしれない。ある程度の金額が積んであるほうが安心です。

[54: 匿名さん]

>>48 マンション検討中さん

外廊下の方が圧倒的に多いだろう。なんなら、神奈川県内の新築で内廊下を5つほどあげてみな。

[55: マンション比較中さん]

>>52 匿名さん
モデルルームに行ったら資料もらえます。
管理費と修繕積立金とインターネット使用料と給湯器リース料の項目の合計です。

>>53 匿名さん
確かに53匿名さんが言うように安ければ良いってことではないです。
長期修繕計画が立てられて高いというのは安心以外にそれなりに修繕の際、費用がかかる要因があるのでしょうか。

[56: 匿名さん]

55さん、ありがとうございます。
管理費等の月額がそれらの内容を含むなら、それほど高くはないかなと思います。
普通一般な感じではないでしょうか。

現地周辺イメージイラストを見た感じだと3階くらいから眺望が開けているのでは？と思うのだけど、海が見えるのは7階以上からと注記されていますね。
となると7階以上に人気が集まるでしょうか？
いずれにせよ、気候も良さそうですし、海も行きやすく、駅が近いというのは好条件だと思います。

[57: マンション検討中さん]

>>56 匿名さん
近くの駅前ビルで10階から眺望確認しましたが、ほんのわずか海が見えるだけです。距離が二キロあるので！このマンションの道路はさんで対面にマンション立つみたいです。

[58: マンション検討中さん]

>>57 マンション検討中さん

対面にマンション建つんですか？
近くに住んでいるのですが、全然分からなかったです！

[59: 名無しさん]

>>56
海側の対面ですか？
だったらそっちのマンションも検討候補に入れたいです。

[60: ジュニア－ル]

>>57 マンション検討中さん
どの辺りですか？

[61: 名無しさん]

57さん情報ありがとうございます。対面のマンション計画、詳しくご存知でしたら教えて下さい。

[62: 匿名さん]

修繕積立金が安くてもほとんどのマンションは長期修繕計画の見直しで
値上がりするみたいですよ。
マンションを契約しやすいようにはじめは修繕積立金を安く設定しているとも
聞きますね。

[63: 匿名さん]

>>57 マンション検討中さん

マンションが立地できるという意味でしょうか？たしかに近隣商業地域なので実質31mまでは建築可能です。

[64: マンション検討中さん]

このマンションの前の道路沿いは規制がないのでいくらでもマンション等が立てられます。

[65: 匿名さん]

ピンク色の道路沿い25メートルまでね

[66: 匿名さん]

>>65 匿名さん
質問させてください。目の前の一部の宅地が、容積率300%、31mまで建てられるようですが、狭い敷地なので、そこまで大きな建物は立たないという認識であってますでしょうか？

[67: 匿名さん]

実際にマンションが建つ情報ではなく、将来的にマンションが建てられる立地であるという事なんですね。
これは現段階で営業さんに聞いても何も答えられないでしょうし、将来対面にマンションが建ち眺望が変わるかも？と心に留めておくのがいいかもしれません。

[68: 渡辺]

>>55 マンション比較中さん
駐車場収入が目論見よりも少なくなるので
早めに外部に貸すようにした方が賢明です。
管理費も早めに値上げした方が賛同得られますよ。
近くのマンション住人より。

[69: 匿名]

>>62 匿名さん
藤沢駅至近のパーク住人です。
管理費は10年目に値上げしました。
新築なので若い家族が多いならば
早めに値上げして後は当面値上げする必要無いとした方が賛同得られますよ。
後駐車場も空きがあると無駄なので
外部に貸し出しました。

[70: 匿名さん]

69さんは管理会社やデベロッパーの方ではなくマンションの管理組合の役員さんですか？
役員さんだとすると管理費の値上げや駐車場の外部貸しのような重要な改変をマンション住人が決めていくことになるのですね。

[71: 匿名]

>>70 匿名さん
マンション住人です。
マンション理事会役員の時に管理費と駐車場の外部貸を理事会で提案、賛成多数で決めました。
規模が小さいので比較的住人方々と意見交換
しやすかったです。決定まで1年弱かかり
役員延長しました。
管理会社三井の担当者に入っていただき
外部貸しの業者を紹介してもらいました、
修繕積み立ても値上げ提案して改定しました。

[72: 匿名さん]

3LDK間取りを見ています。
76.95㎡、収納がすごく広いです。
食器棚がついているのがいいと思います。
冷蔵庫、ぴったりサイズだと出っ張りが気にならなくてよさそう。
パントリーもついています。
いいと思うのは、洋室2や洋室3にもウォークインクロゼットがあって収納が広いこと。
子供こそ成長するにしたがって荷物が多くなります。廊下に納戸もあります。

管理費って10年目怖いですね。。。
上がらないように願っておくしかない。。。

[73: 名無しさん]

>>70 匿名さん
デベロッパーは売ったらそれでおしまいです。

管理会社は、管理費や修繕費の値上げの提案はしてくるとは思いますが、決めるのはあくまで管理組合（住人）です。
値上げを避けるために、駐車場の外部貸しなどを無駄を省く検討は管理組合の役員さんを中心に住人全体で考えて行く必要があると思います。

値上げの議論は、管理費より修繕積立金の方がメインになると思います。
修繕積立金は段階的に値上げしていく必要があり、長期修繕計画にしたがって値上げが計画されていると思いますが、駐車場収入が減るなどすると、積立金が不足して大規模修繕時に一時金を徴収するか、積立金の値上げ幅を大きくする必要が出てきます。
ここはお金のかかる共用施設は少ないので、駐車場の空きが増えた場合は、機械式を平置きにするとかが節約になりそうですね。
あとはサーフボードを洗う水道代が嵩むと、もめる原因になるかもしれません。

[74: 匿名さん]

サーフボードを洗う水道代、そうなのですね。
これは使う人と使わない人がいるので不公平に思う人もいそう。
ペット足洗い場もあるのでどちらかを使うことがあるならお互いさまでもあるかと思いますが。

レンタサイクルは有料なのでしょうか？
辻堂あたりなら自転車は自分のを持っていても無駄ではないと思います。
でも駐輪場が一世帯二台分無いのですね。

スーペリアフロアの限定仕様、キッチンの仕様がとても素敵だと思います。

[75: マンション検討中さん]

キッチンのシンク下が、開き戸仕様なのが気になっています。

有償でも施工前に引き出しタイプに変更することはできないとのことでしたので、どうしても気になれば完成後にリフォームするしかないのでしょうか。

今の賃貸が開き戸で使い勝手が悪く、引き出しタイプが希望でしたが、開き戸、引き出しタイプ、使われている方のご意見聞いてみたいです。

[76: 匿名さん]

>>75
私も開き戸が嫌でリフォームを検討しています。どこかいい業者ありますかね？

[77: 匿名さん]

>>75 マンション検討中さん
今時開き戸仕様なんですか。賃貸ではあるまいしコストカット否めないですね。
ディスポーザはあるんでしょうか。
今現在のマンションが引き出しタイプですが絶対に引き出しタイプの方が使い勝手はいいです。開き戸だと奥に物入れたら取り出すのが大変ですし、わざわざかがまないといけないですが、引き出しタイプですと取り出しが楽ですし、収納内にカトラリーな仕切りを作れば細かいものの収納も出来ます。
開き戸ってことはキッチン天板の下からすぐに開き戸ですか。
開き戸をリフォームは扉を変えるだけではなく、引き出すレールつけてそれ仕様に変更なので大変そうですね・・・

[78: 匿名さん]

私共も開き戸が気にかかっております。入居前に変更したいんですが、入居後に使い勝手を見てリフォームするか検討しております。

[79: 匿名さん]

開き戸について、良い業者さんが見つかればぜひご紹介いただきたいです。いま探していますがなかなか見つかりません。

[80: 匿名さん]

サーフボード水洗い場の水道代は確かに不公平感が否めないですね
コインシャワーにしてくれたら、使わない方にとっては料金がかからないので良かったかもしれません。
サーフボード洗ったりするのって、結構水を使いますよね。
ちなみにペットの足洗い場を使う方ってあまりいないと思いますよ。
大体の方が、ウェットティッシュでさっと拭きます。ワンちゃんの足を濡らしてしまうと乾かさないといけないので。

[81: 匿名さん]

マンションってそういうもの。標準規約にも、管理費に共用施設の使用頻度は考慮しないとなってます。それ言い出すと、エレベータ使わない問題にも発展します。（水道代よりずっと高いと思います。）

[82: マンション検討中さん]

>>81 匿名さん
エレベーターは良く話に上げられる共用設備ですが、マンションである以上必須の設備ですよね。
1階の人は確かに使わないですが、あることで資産価値を維持しているのでまあ我慢してくださいってことですよね。
害虫駆除とかは逆に1階の人の方がメリット大きかったりしますしね。
それに対して、サーフボード洗い場など一部の人しか使わない共用施設は、修繕積立金が不足したりする事態になると、無くそうという話が出てくる可能性はありますね。
もちろん、有ることによる資産価値の向上と、無くすことによる削減効果のバランスだとは思いますが、、

[83: 匿名さん]

マンマニさんがyoutubeでレポートあげてますね。

[84: マンション比較中さん]

先週末から第一期の登録が始まりましたね。登録受付も予約制なので駆け込み登録はできないみたいだけど、どれくらいの応募があるんだろう。

[85: 匿名さん]

サーフボード洗い場はその施設目当てで購入に踏み切る方もいるかもしれないのでばっさり切り捨てる事も難しいんじゃないかと思いますが、
このような施設を取りやめるにもマンション住民の3/4以上の同意が必要になったはずです。

[86: 評判気になるさん]

>>84 マンション比較中さん
第二期にモデルルーム見学と購入検討しているので、どのくらい余っているか気になります…

[87: 匿名さん]

サーフボードを洗う水道代が不公平と感じるのは直接目に見える費用だからかも？
全てを公平にと考えればエレベーターや機械式駐車場を使わない住人が支払い続ける
維持管理コストについても考え直す必要が出てくるのではないでしょうか。

[88: 通りがかりさん]

>>87 匿名さん
機械式駐車場は受益者負担で、駐車場代を払っているので、話が違ってきますね。
機械式駐車場は、空きだらけになると機械の交換費用が不足する可能性があるので、話題にあげられることが多いですが、実は想定通り（例えば70%以上の使用率）の稼働であれば、駐車場収入が経費をかなり上回ります。
上回った分は管理費会計などに入るので、実は駐車場を使っていない人も恩恵を受けています。
駐車場が多いマンションの方が、少ないマンションより管理費が低く設定されていたりします。

[89: 通りがかりさん]

こちら修繕積立金が毎年上がり、10年後に現在の2倍になって、そこから横ばいのようです。これって一般的なんでしょうか？

[90: 評判気になるさん]

>>89 通りがかりさん
5年毎に上がって、3倍位になる所が多いのではないかと思います。
オハナのように初めから高めで、値上げしないと言っている所もあります。
新しいうちは修繕費はあまり使わないので、10年以内に売却する可能性がある人は値上がりしていく方が良いかもしれません。