パークホームズ登戸ステーションアヴェニュー

[匿名さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1905/

所在地：神奈川県川崎市　多摩区登戸６８街区1画地・2画地・3画地（仮換地指定済）（地番）
　　　　神奈川県川崎市　多摩区登戸字己耕地2408番3他7筆（従前地）（地番）
交通：小田急電鉄小田原線「登戸」駅　徒歩２分
　　　南武線「登戸」駅　徒歩３分
　　　小田急電鉄小田原線「向ヶ丘遊園」駅　徒歩８分
間取：２LDK，３LDK
専有面積：56.70㎡～74.21㎡
バルコニー面積：9.31㎡～10.92㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東洋建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[61: 匿名さん]

私が三井の担当者だったら、350万でスタートするかなと思います。
パークホームズ登戸スクエアは久しぶりの登戸供給物件ということもあり、値付けは慎重な印象でした。
後続に向ヶ丘遊園タワーマンションも控えていますし、安売りはしないでしょうね。
ディスポーザーこそありませんが、かなりいい感じに仕上げてきています。
予算は3LDKであれば7500万から8500万ぐらい用意すれば大丈夫かなと考えています。

[62: マンション]

小杉のタワマンも買える値段では？
いつから登戸の中規模マンションが、小杉タワマンレベルに近づいた？
今の登戸ってそんなにすごいんだ。

[63: 匿名さん]

私は高層階の広いところを考えていましたので、7500万から8500万あれば買えるかなと思っていましたが、中層階はもっと安いと思います。
駅徒歩5分のパークホームズ登戸スクエアの中層階が、坪270で5500万ぐらいだったはずです。
定期借地権のため1割引したということでしたので、もしパークホームズ登戸スクエアが所有権なら6100万が適正だと三井は考えていることになります。
昨今の相場は、今年のはじめから1割高くなっている印象がありますし、駅徒歩2分ですので、もし6100万提示であれば安売りとなります。
したがって、中層階は坪320なら6500万、もし坪350であれば7100万とぐらいが目安かなと考えています。
おそらくモデルルームでは6500万から7000万ぐらいの提示をされるのかなと考えております。
武蔵小杉ですが、新築マンションは坪400超えを目指しているみたいですね…

[64: 買い替え検討中さん]

直接比べるもんでもないけど、パークホームズ調布が340万～ぐらいかね。

負けているのが
・駅前商業
・ハザード
・踏切そば
・物件規模（ディスポーザー）

勝っているのが
・駅距離
・都心までの通勤時間（京王vs小田急）
・南武線

立地の東京市部 or 川崎は好みによるか。
350万スタートはちょっと厳しい気はするけど、時間かけて売るならありなのかね。
登戸駅前を再開発できていれば余裕で行ってただろうけど。

[65: マンション掲示板さん]

小杉や調布は
マーケット沢山あるよね。且つ前者は東横線、後者は東京で映画館もある。双方成城石井がある

登戸が勝っているのは多摩川ぐらいしか思いつかないぞ。

[66: 購入経験者さん]

駅前は代替わりして小田急東急と手を組み駅ビル立てるときいたぞ。

[67: 匿名さん]

携帯の王子様のある区画ですね。
ピタットハウス移転しましたね。これから焼鳥屋や蕎麦屋なども移転していくものと思われます。

[68: マンション検討中さん]

都内でもないのに坪単価350w

[69: 匿名さん]

ダイエーってイオングループになったんじゃなかったでしたっけ？
戻ってくるとしてもイオングループなので、昔のダイエーとはちょっと違うのかなと。

個人的にはライフと東急ストアはそれほど悪くはないスーパーだと思いますよ。
価格設定も安定しているし、品物も悪くはありません。
東武ストアはTポイントでライフはｄポイントがたまるんでしたっけ？

[70: 検討板ユーザーさん]

ほんとに人気あるの？事前説明の参加依頼がやたらに来るけど

[71: 匿名さん]

登戸二分自体は素晴らしい
全ては価格次第

[72: 匿名さん]

登戸と武蔵新城だとどちらが駅力的に上でしょうか？
交通の便は登戸ですが、登戸は圧倒的に何もないので、、、

[73: 通りがかりさん]

武蔵新城は亀屋万年堂、ナボナ。
ニュータンタンメンも新城の方がおいしい。
あと新城は活気のない商店街が再開発されたら大化けするかもね。

[74: 匿名さん]

やはり価格が気になりますね
坪300→お祭り
坪330→お得
坪360→高いが相場的にはしょうがない
坪400→未知の世界
といった感じでしょうか

[75: マンション検討中さん]

350ぐらいじゃないですかね。で、４年後ののタワーが380~400あたり？駅ビルできて区画整理も落ち着いて来れば飲食店も増えるでしょうし。地主が飲食嫌がってＮＧ出してるらしいけど空き店舗増えてきてるからそうも言ってられないでしょう。ちょっと家賃安くして個人経営の飲食とか増えるのが理想。あと、コンビニをひとつお願いしたい。

[76: 匿名さん]

タワー買ったほうがお得だな

[77: マンション検討中さん]

350ならタワー遊園の買うでしょ

[78: 通りがかりさん]

この先マンション価格が上がるか、下がるかなんてわからないけど、待てるなら遊園タワーかな（上がっていたら諦めもつく）。
遊園タワーなら
共有部の充実、ディスポーザー、各階のゴミ置き場。
等、ここに足らない部分がありそうな気がする。

[79: 匿名さん]

>>75 マンション検討中さん
駅ビルできるんですか？

[80: 匿名さん]

遊園タワーってダイエー跡地のことかな？　商業施設併設の板マンってすでにアナウンスされてるよ。

[81: 匿名さん]

>69

イオングループになってダイエー店舗はイオンに変えていくってアナウンスしてるから新規にダイエーはないでしょ。

[82: 通りがかりさん]

>>80 匿名さん

250以上の規模なのにタワマンじゃないの？
でも20階以上で大規模だから、ディスポーザー、各階のゴミ置き場はあるでしょ。共有部も充実しているだろつし。

[83: 匿名さん]

>>80 匿名さん

タワマンは北口の方ですね
区画整理地区の51街区にできる予定です

[84: 匿名さん]

遊園北口タワーは登戸遊園界隈では1番期待しています。通勤圏が南武線の人は登戸がいいけど、小田急線ならむしろ遊園をお勧めします。北口の飲食店はここ数年でだいぶ充実してきたし、新百合ヶ丘ほど街の規模が大きくないため、逆に飲食店へのリーチが短く、選択肢は多くないながらも毎日のように気軽にランチやカフェにドロップインできます。交通の便は快速急行が登戸で止まるようになって遊園から新宿に20分でいけるようになったし、千代田線への接続が意外と使える。表参道が23分、二重橋前(丸の内・東京至近)35分くらい。都心からの下りも急行向ヶ丘遊園行きができてかなり楽になりました。
ちなみに遊園北口徒歩5分圏内の賃貸に住んでます。スーパー・コンビニ・薬局・クリーニング・郵便局・区役所・医者・美容院、どこに行くにもすぐだから便利でなかなか離れられないです。これからさらに街が発展するのが楽しみです。

[85: 匿名さん]

登戸に住んでも遊園界隈もすぐ行けますよね。自転車があればあっという間です。
登戸はとにかく店という店が少ないので、遊園界隈の店を利用する機会が多くなりそう。

[86: 匿名さん]

ウェビナー見ました。
平均坪単価340でした。

[87: 匿名さん]

高い。これが今の相場なのか？登戸だよ、登戸。

[88: 匿名さん]

ここの隔て板ってショートタイプでしょうか？

[89: 匿名さん]

>> 88 匿名さん

[90: 匿名さん]

あら、画像だけの投稿になってしまった。
CGを見る限り、最上階の一般販売対象外住戸（多分地権者住戸）のみショートタイプで、それ以外の一般販売住戸はトールタイプのように見えます。

[91: 匿名さん]

>>90 匿名さん
そうですよね。ショートタイプだと言ってる方を見かけたので…
ありがとうございました！

[92: マンション検討中さん]

登戸坪340って。ゼッチと徒歩2分だけでそこまでの価値が見いだせない気がするけど、今の市況なら売り切れるんでしょうか。

[93: 匿名さん]

数年前なら世田谷のマンション買える価格ですからね…
悲しい

[94: 匿名さん]

後ろに三井のタワーマンションが控えてるのもあって、価格を吊り上げにいっている感じもありますよね。
パークホームズ登戸スクエアよりかは設備仕様頑張ってるけど、坪340の納得感は得られないかなー。

[95: 匿名さん]

>>93 匿名さん

数年前の経堂のパークハウスがこれよりもちょっと高いぐらいでしたね。
そしてグレードも立地もあちらの方が段違いに上です。
悲しい時代になりました。

[96: 匿名さん]

首都圏の新築マンション相場は2012年を1とすると現在1.5倍位に膨れ上がっているのは有名な話ですが、地方ど田舎の県庁所在地ですら、駅徒歩数分の新築マンションで6000万超えなのは驚きました(最上階80m2台)。戸建てだと豪邸が建つ価格です。むしろそういう価格帯になるような新築マンションしか作らないことで相場が維持されている側面もあると思います。人口減でも駅近だけは高額でも売れていく世界なんでしょうね…

[97: 匿名さん]

遊園のタワマン
https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52519955.html

[98: 匿名さん]

>>67 匿名さん
駅前はタワマンではなく、駅ビルなのですか？

[99: マンション比較中さん]

>>97 匿名さん
免震タワーで電気室3Fなのはええなー
平面図だと各階ゴミ置き場もありそう
逆梁っぽく見えるけど、ところどころガラス手摺あるし三井住友建設のsukitto系？

これなら坪400はわかるし、ダイエー跡のと合わせてこの辺のマンション価格が引きずられて上がりそう。
（5年後までこのバブルが続いているかは知らんが）

[100: マンション検討中さん]

そもそも線路騒音、パチ屋、ハザードマップ、周辺のお店不足など考えると、ここを坪340で売り切るのは中々厳しいんじゃないですかね。遊園タワー400も売れると思えない。そんな私の考えは時代遅れでしょうか…｡

[101: 匿名さん]

>>100 マンション検討中さん

周辺環境の懸念はありますが、新宿16分駅徒歩2分の立地でこの値段で買える場所は他にないので十分売れるような気はします。
むしろ大規模で広域集客が必要な遊園タワーの方が検討しやすい価格（坪350くらいとか）になるかもしれませんね。あくまで想像ですが。

[102: 買い替え検討中さん]

限定ページへのリンクやパスワードがHPのソースに載っていたので気になる方はご覧ください。
リンク：https://www.31sumai.com/mfr/F1905/limited.html
パスワードで入りたい方はnoborito68です。

[一部テキストを削除いたしました　管理担当]

[103: マンコミュファンさん]

まさかの展開
実に川崎らしいわ‥

[104: 匿名さん]

>>102 買い替え検討中さん

ここに限らず新築マンションの限定ページはサーバ側での認証がなくて誰でも見れることがほとんどですね

[105: マンション比較中さん]

認証かけたら余分に費用かかるからね
こんなどうでもいい部分のコストをマンション本体に価格転嫁されてもつまらんしそっとしといたげて

[106: 匿名さん]

限定ページを覗く気はありませんが、ソースさえ見れば誰でも閲覧できてしまうんですね…
でもわざわざ限定にせず、公式サイトで全ての情報を公開していただけた方がモデルルームに足を運ぶ数が増えそうな気がします。

[107: マンコミュファンさん]

消されないのも驚き
裏技として暗黙の了解だったんだな

[108: 匿名さん]

大した情報は書かれていませんでしたね

[109: マンション検討中さん]

ドレッセ小杉の方がいい！

[110: 匿名さん]

個別案内の連絡来たけど、対面でも動画とVRだって。建材の色や質感ってどう確認するんだろうね。実際の外観の色がパンフレットと違ったってのは青田売りマンションあるあるなんだけど。

[111: 匿名さん]

こちらのマンションはモデルルームが作られないのですか？
今はまだ準備中で、近々モデルルームオープンのお知らせが届くと考えていましたが
動画とVRのみでの販売となりますか？

[112: 匿名さん]

>>111 匿名さん
スクエアと同じく、武蔵小杉のサロンで動画とVRのみになると思います。
スクエアは、竣工後だったら売れ残った部屋を見て購入を決められる形でした。

[113: 匿名さん]

竣工後は棟内モデルルームってのがパターン。モデルルーム作らないなら建材や壁紙のサンプルくらい用意すればいいのにね。

まあ、モデルルームでも外壁タイルのサンプル用意してるデベって少ない。

[114: 名無しさん]

>>113 匿名さん

スクエアのときには、いくつか建材サンプルあったので、しばらくしたら出来ると思います

[115: 匿名さん]

モデルルームを持たない方針で売れている事実がすごいです。
マンション購入が実需向けであれば実物と立地環境を見てからでないと怖いですよね。
動画のみで契約する方は資産運用か税金対策で買われる方なのかしら。

[116: 口コミ知りたいさん]

2LDK6000万！

[117: 匿名さん]

高すぎて残債割れしないですかね
永住目的ならいいですが、、

[118: 匿名さん]

なかなかの価格ですね。
それにしてもマンションの高値は一体どこまで行ってしまうのか？と感じます。
今のマンションは資産家か子供を持つ予定がなく、
2馬力で働き続けられる方しか購入できそうにない価格感だと思います。

[119: マンション検討中さん]

http://machi.to/bbs/link.cgi?URL=https://www.city.kawasaki.jp/300/page...

登戸駅直結35階建て。遊園の25階建ての後だからもっと高くなりますね。

[120: マンション検討中さん]

>>119 マンション検討中さん
https://www.city.kawasaki.jp/300/page/0000137110.html

[121: マンション検討中さん]

柿生のタワマン計画みたいになりそう

[122: マンション検討中さん]

どんな商業施設が入るんですかね？
遊園のタワマン近くにも商業施設ができるらしいですが、、

[123: 口コミ知りたいさん]

>>120 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。この物件への影響ありますね。日照や騒音とか。工事期間中は、特に影響大きそうですね。

[124: マンション検討中さん]

というか坪340あれば駅直結の方買えるんじゃないですか？登戸ですし。こちらの物件を前向きに検討してたけど、遊園も含めてもう少し待つことにします。

[125: 匿名さん]

>>124 マンション検討中さん

登戸直結タワーは坪400はするでしょうね…
遊園なら坪380くらいで買えるかもしれません

[126: 匿名さん]

確かにこちらのマンションは駅近で生活利便性が高そうです。
唯一学校まで距離があるので小さいお子さんがいらっしゃる家は
通学が大変かもしれませんね。
塾や習い事は駅近なので送迎なしで行けそうなんですけどね～。

[127: 口コミ知りたいさん]

ここに住んで子どもを私立に通わせる力のある家族が住むのではないですかね。あとカリタス組。しかし、あの踏切はいただけないなぁ。当分あのままのようだし。

[128: マンション検討中さん]

狭い部屋が多いから、シングルやDINKSが多そうですね。
3LDKでギリ一人っ子家庭？

[129: 匿名さん]

ここは設備仕様がひどくチープでした。モデルルーム作らないのはそのためか？と勘ぐってしまいます。メリットは駅近のみかな？登戸は再開発ではなく、区画整理ですから街として発展するかは微妙と感じます。人が増えマンション供給も増えるので相場はあがりそうですが住みたい街のようにはならないかもですね

[130: マンション検討中さん]

登戸だからチープなのはいいとして、結局は価格ですよね。
単なる区画整理なのに価格だけは武蔵小杉に近づいてる…

[131: マンション検討中さん]

>>130 マンション検討中さん
水没したところと比べても仕方ないでしょう

[132: 匿名さん]

普段から小田急線を利用している人であれば、いいなと感じる物件かもしれませんね。
間取りをみると専有面積が狭くても、アウトポール設計されているため
割と狭い部屋も広く使うことが出来ると思います。
但し、検討できるのは価格次第ですね。

[133: 匿名さん]

>128
>狭い部屋が多いから、シングルやDINKSが多そうですね。
>3LDKでギリ一人っ子家庭？

確かに。そうなるでしょうね。
子供部屋も学習机やベッドを置くこととなるため
狭い部屋しかない間取りは３人暮らしまでがやっとなのではないかなと感じました。

[134: 匿名さん]

DMメイルでどこがゆとりって思ったのは私だけ？

＞56.70㎡のゆとりのある２ＬＤＫが

[135: 匿名さん]

>117

終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるかわからない。いざ売りに出す必要が小児たときにオーバー論だと身動き取れなくなって悲惨。

[136: 名無しさん]

目の前の賃貸マンションの一階にコンビニできるみたいだね

[137: マンション検討中さん]

コンビニですか、、、残念。
二階は何が入りますかね

[138: 匿名さん]

ホームページの物件概要を見ると
申し込み受付は終了とあり、新たに物件概要を更新するとのこと。
完売とかではないですよね?
物件価格が変わるとかなのでしょうか?

[139: 匿名さん]

もうすぐ第2期。
最多価格帯のところに物件金額が3種類あって、それぞれ3戸ずつ販売対象になっているということが書かれていました。
第1期でどれくらい出たのかはわからないですが
2期でだいたい売れてしまうような感じなのでしょうか。

[140: 匿名さん]

駅に近いコンパクトマンションなので、どういう方がターゲットなのかがわかりやすい。
自分で暮らすために買ったとしても
事情ができて売るなり貸すなりするようになったときにも流動性が高いと思うので
その点でもいいと思います。
新宿まで出やすいのもいいし。

[141: 匿名さん]

そうですね、最寄り駅がとても近くて2路線利用できる利便性があるので、
広さなどより利便性重視の方に注目されているのではないかと思います。
交通面だけではなく、生活面でもとても便利そうな場所でもありそうですから。
あと、資産価値の高さとかでしょうか。
最初から資産として考える人もいそうですし、140さんの言われるように、
最初は自分が住んで将来的には資産として所有するか売るかという感じで。

[142: 匿名さん]

小田急線と南武線と両方利用できるので便利でしょうし、
渋谷や新宿まで２０分以内で行けるという立地条件はメリットが高いと思います
アクセスが楽というのはマンションを購入するうえで条件に入れている方が多いでしょうし、
売却するとなったときも２路線利用可能という部分は資産性が高いです。

[143: 匿名さん]

２線利用可といっても登戸の相場価格から乖離してるから維持できないと思うけどね。

[144: 匿名さん]

＞１２３

これくらいの規模だとモデルルームを作るとコストがペイしないから竣工後に棟内モデルルームで販売ってのが一般的。青田の段階でコンセプトルームで営業活動してるんでその分コストがかってる。竣工売りでサクッと売れる自信が無いからなのかな。新百合は結構時間がかかった。

[145: 匿名さん]

賃貸にコンビニが入る事は残念ですか？
目の前にコンビニができれば買い物はじめ宅配便やATMなどのサービスも利用でき
とても便利だと思いますが、騒音や防犯面でマイナスに感じられているのでしょうか。

[146: 匿名さん]

Cタイプが一番売りたい間取りなんでしょうか？

2LDK。玄関収納あり、LDKウォールドア、ウォークスルークロゼットあり。
夫婦2人によさそうな間取り。

ウォークスルークロゼットはストックを置いておくのもよさそうです。パントリー的な。
洋室の隣であり、キッチンの隣でもあるから、買い置き商品を置いておけそう。LDK横はワーキングスペースにしたりもできるし、2人暮らしにちょうどいい広さ。

[147: 匿名さん]

デベの方なのか購入者なのか、最近は不自然にポジティブな意見ばかりですね。

登戸って本当に何もないですし、ここはマンマニさんの予想でも大幅下落するとされていましたし、地縁があって資産性を気にされない方向けだと思います。２路線使えるのは便利ですね。

[148: 口コミ知りたいさん]

>>147 匿名さん
大幅下落のソース見たいです！

[149: 契約済みさん]

>>147 匿名さん
文章ではある程度評価していた気がするのですが、10年後の価格予想はかなり厳しめでしたね

[150: 口コミ知りたいさん]

>>149 契約済みさん

見てみました！あまりネガなコメントない印象でしたが、あれで大幅下落と読む147さんのような方もいるんですね…。笑

[151: 匿名さん]

ここは何より駅近いし、2路線使えるし、
少なくても立地に関しては欠点らしい欠点ってないように思います。
うーん、って思うところがあるとすれば物件価格じゃないですかね。
駅に近いし最近のトレンドからかお高い汗
でもそれも立地の良さとか利便性故だと思うしなぁ。

[152: 購入経験者さん]

登戸は駅直結にタワマンできる、1.2号線は電柱地中化、新宿まで最短15分、渋谷まで最短2駅、二子玉も最短2駅。大化けする可能性大なんだけど。今のところなんだかね。

[153: 匿名さん]

大化けどころか、区画整理であらゆる店舗が激減しちゃいました…
空きテナントだらけのゴーストタウンと言っても大げさではないような

[154: 匿名さん]

キッチン使ってみるとわかるんですが、キッチン収納って案外大事。
保存食や缶詰、パスタ類やカップラーメンやお菓子などストックできるようなスペースがあると助かります。
キッチンがL字型になっているので調理がしやすそうですし、台があるので炊飯器や調理家電を置くスペースも確保できそうかなと思いました。

[155: マンション検討中さん]

>>152 購入経験者さん
大化けは大げさでは？
せいぜい経堂や成城にあるような駅ビルができる程度でしょう。
それも今となっては夢となってしまいましたが…

[156: 匿名さん]

駅前に商業施設付きのタワマンができたからと言って、溝の口や新百合ヶ丘には遠く及ばないですね
商業に期待するのであれば、他の街の物件を買った方が良いです

[157: 口コミ知りたいさん]

ECサイトで何でも買える時代に、駅前にそんな商業機能求めること自体ナンセンスですね…。必要最低限でよい。実店舗で見たいとなった場合はアクセス良く都会に出られる。このマンション自体そういうコンセプトでは？
まあ、飯屋や飲み屋は、ある程度ほしいですけどね。

[158: ご近所さん]

前は飯屋や飲み屋もある程度あったんですけどね。
区画整理で全部なくなってしまいました。

お姉さんのいる店は区画整理後もしっかり戻ってきてますね…

[159: 匿名さん]

全戸53戸のうち、一般販売対象戸数：49戸ということは
5戸は関係者が既に購入されているということでしょうか？

最寄り駅が近くてアクセスの良いマンションなので
この物件を検討してるい人も多いと思いますが
今先着分の販売されているということはもうあまり残っていないのでしょうか？

[160: 評判気になるさん]

＞159　おそらく5戸は土地所有者への換地？分です。最上階と他4部屋ですかね。アトラスタワーもこれからできるタワー2棟も相当数換地分の部屋があります。賃貸にでる部屋はそれです。