小さな2LDKで妻・子どもと3人暮らしをしているアラサーリーマンです。
自身の新築マンションの購入経験を踏まえて、都内を中心とした関東圏のマンションをご紹介していきたいと思いますので、宜しくお願いします。
ブログ、Twitter、YouTubeもやっていますので、良かったら合わせてご覧ください。
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[管理人より追記：レスに含まれる価格や間取りの情報は投稿された時点のものであり、購入可能な住戸の情報ではありません。]
[スレ作成日時]2021-08-13 19:38:33
注文住宅のオンライン相談
2LDK スムラボ派出所スレ
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[2023-10-30 07:28:24]
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[2023-11-27 12:19:42]
ブランズ西荻南三丁目
西荻窪駅徒歩2分、35戸のプロジェクトです。駅まで実際に歩いてみましたが、1分ジャストで到着しました。分数表記以上に駅前に住む感があり、とても便利な立地です。 35戸という戸数を見るとこじんまりとした規模に見えますが、14階建てと西荻窪駅周辺のマンションとしては高さがありますし、下駄の商業部分と3階以上の住戸部分のデザインを変えているため、戸数以上に存在感のあるマンションになりそうです。 また西荻窪駅南側に位置し、全戸南向きという条件も希少性があります。駅南側の南向きということで線路に背を向ける形となるので電車音の影響を軽減できます。周辺に背の高い建物も少ないので、眺望が抜ける住戸が多い点も地元の方からするとおお！となる点なのではないでしょうか。 駅前ということもあってスーパーの選択肢も豊富、駅南側は飲食店も多く生活は便利です。これは現地を見るとハマる人多いのでは？と感じますね。横長リビングの2LDKがある点も個人的にはアゲポイントです。 周辺中古の価格を見ると坪500万を切ることはなさそう…な感じがします。同じく西荻窪駅徒歩6分の新築であるサンウッド西荻窪が坪550万を超えてきそうな気配がします。サンウッドを超えてこないかな（超えないでね？フリじゃないよ？）と考えると坪500～550万の間くらいになりそうでしょうか。決して安くはないのですが、駅距離・駅南側の南向き・眺望抜け感あり住戸多めと気になる条件が揃っており、エリア内での代替物件もないためスピーディーに売れてしまいそうです。 ＜周辺中古＞ ・パークホームズ西荻窪 2005年築 西荻窪駅徒歩5分 坪400万前後 ・オーベルアーバンツ西荻窪 2011年築 西荻窪駅徒歩3分 坪390万前後 ・ルフォン西荻窪ザ・レジデンス 2013年築 西荻窪駅徒歩4分 坪420万前後 ・ピアース西荻窪レジデンス 2022年築 西荻窪駅徒歩9分 坪450万前後 西荻窪駅から現地 https://youtu.be/Y2qJyTbvwRE 現地周辺 https://youtu.be/6i_dCD5aPmQ 個別のご相談はこちらから受け付けております！お気軽にどうぞ！ https://www.sumu-lab.com/consultation/ |
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[2023-11-27 12:21:17]
パークホームズ上板橋
上板橋駅徒歩6分、総戸数138戸のプロジェクトです。 東武東上線の準急停車駅のため、池袋駅まではわずか7分、新宿駅は20分、渋谷駅・東京駅も30分前後で到着します。都心アクセスは上々です。 10分程歩けば大規模公園である城北中央公園がありますし、オーケーやコモディイイダもご近所です。15分ほど歩けばイオン板橋もあるなど、生活はとても便利な印象を持ちました。 さらに駅前には再開発計画が進んでおり、本マンションの位置する駅南側が再開発で生まれ変わります。再開発エリアにはタワーマンションも建設されるようなので、エリア全体の伸びしろがありそうな点も個人的には気になりました。 外観デザインも素敵です。基壇部をタイル仕上げにして重厚感を出しつつ、4階以上はガラス手摺で爽やかな印象にしています（隔て板もトールタイプなので締まって見えてヨシ）。コーナー部分のサッシもかっこいいですね。同じエリアのパークホームズ上板橋ヒルトップもコーナーサッシのかっこいいマンションなので意識しているのでしょうか（考えすぎ？）。 築浅のレジデンシャル上板橋パークゲートが坪340万程度で動いていますので、それより安くはならないだろうと思いつつ、お隣東武練馬駅の新築（イニシア練馬北町アベニュー、サンリヤン練馬北町）が坪300万ちょっと、沿線は違いますが距離は近いプラウドシティ小竹向原が坪400万前後ということを考えると、坪400万は切ってほしいなという思いです。 大山で建設中のシティタワーズ板橋大山の販売もこれから始まりますし、今後盛り上がる沿線になりそうですね。シティタワーズ板橋大山が目ん玉飛び出る価格で販売されることになれば相対的割安感で注目を集めそうです（坪400万は超えてきそうですがいくらになるのか）。 ＜周辺中古＞ ・パークホームズ上板橋ヒルトップレジデンス 2003年築 上板橋駅徒歩9分 坪240万前後 ・レジデンシャル上板橋パークゲート 2020年築 上板橋駅徒歩4分 坪340万前後 個別のご相談はこちらから受け付けております！お気軽にどうぞ！ https://www.sumu-lab.com/consultation/ |
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[2023-11-29 15:40:21]
リビオタワー羽沢横浜国大
内覧会に参加させて頂く機会がありましたので、その感想をまとめたいと思います。まず感じたこと。めっちゃ目立つ！外観デザインカッコいい！です。 周辺に背の高い建物がないので、めちゃくちゃ目立ちます。外から目立つということは中からも外が見渡せるということなので眺望の抜け感も抜群です。5階にあるラウンジからでも開放感バッチリの眺望を楽しめました。低層階でも開放感ある眺望が手に入れられるのはいいですね。 1階部分に商業が入ることもあって1.2階の階高が高めになっているため、二層吹き抜けのエントランスは7～8mくらい高さがあるように見えました。開放感がすごかったです。 豪華な共用施設はありませんが5階のラウンジがとても素敵で今っぽかったのも好印象でした。オカムラ製の個室ブースが5つほどあったのですが、天井までしっかりあるガチ防音できるタイプです。電話やWEB会議もできそうなしっかりとした造りでテレワーカーにとってはありがたいです。WEBで予約でき、100円/時とリーズナブルなのも良きでした。 ラウンジエリアはとにかく席が多く、多くの席で電源があるのも実際に使ってもらうことを考えた造りになっていると感じました。広々とした空間にソファがぽつんと置いてあっても結局使わないか子どもの遊び場になってしまうんですよね…その点ちょっとした仕事や作業場として「使える」スペースになっていた点は好印象でした。 専有部の仕様はHPで公開されている通りで、今の新築マンションの中では価格に対するグレードは全体的に高めでした。 販売初期に現地に行った際は電車の音が気になったので、室内だとどう聞こえるのかが気になっていたのですが、線路沿い住戸は二重サッシとなっており、想像以上に音がシャットアウトされていました。一種換気で壁ポコもないのでその点も騒音軽減に一役買っていました。 現地には車で向かったのですが、ICが近いため車があればどこに行くにも便利な立地です。駅距離1分表記ですが、目測だと30秒くらいで着いてしまいそうな距離でした。ダッシュだと10秒くらいです。この距離だと尚更駅舎からエントランスまで屋根があったらな～と思ったりはしましたが、電車利用も便利です。相鉄・東急直通線が開業したことで鉄道利便性も飛躍的に向上し、車・鉄道どちらを使っても移動が便利になりました。 一方で足元の寂しさは相変わらずでクリエイト頼みの状況は好みが分かれそうです。まだ公式発表されていない1階の商業施設にスーパーが入るかどうかが住民の方の生活利便性に大きく関わってくるため、早く決まってほしいところです（駐車場の隣に大きな荷下ろしスペースがあったのでスーパーを想定した造りにはなってそうでした）。 立地にクセがあるので万人受けしづらい点はありますが、その分上物はしっかりとコストをかけて造っており実際に実物を見てみてみるとポジティブに感じる点が多かったです。 車や電車を使ってちょっと移動することが苦じゃなかったり、人混みが苦手で自宅周辺はできるだけ人のいない環境がいいという人は一度見てみると良いかもしれません。 今販売中の住戸は坪370～380万程度になっています。販売初期からすると値上げしていますが、ベンチマークになりそうな武蔵小杉の中古もグングン価格が上がっており、築浅・駅近タワマンは坪450～500万となっています。本マンションと同等程度の坪単価となると2008年築の「ザ・コスギタワー」あたりになってきます。 1階の商業施設のテナントが発表されたり、棟内販売が開始されるようになればモノの良さが評価されて販売スピードも上がってきそうです。 販売初期と比べてかなり生活イメージがしやすくなってきていますし、引き渡しが2024年5月と比較的すぐなのも一次取得の方にとってはとっつきやすいポイントですね。ご興味ある方は一度チェックされてみても良いかもしれません！ 個別のご相談はこちらから受け付けております！お気軽にどうぞ！ https://www.sumu-lab.com/consultation/ |
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[2023-12-21 13:08:39]
パークホームズ代々木西原
幡ヶ谷駅徒歩6分、代々木上原駅徒歩9分、総戸数69戸です。幡ヶ谷駅と代々木上原駅間に位置する便利な立地です。 元々丸紅の社宅があった場所ということもあり、三井不動産と丸紅のJV事業となっています。社宅跡地なのでキレイな正方形の敷地です。 69戸と決して規模は大きくないですが、庇裏を木目調にしたりと外観デザインには拘りが見られます。 ディスポーザーに加え、各階ゴミ置き場がこの戸数であるのも珍しいです。U字の配当にして真ん中には中庭を設けています。 「社宅跡地は土地取得コストが抑えられがち」＋「丸紅が絡むPJは強気な価格少なめ」という2点から価格も期待しています。三井不動産も超強気な価格設定をするデベロッパーではありませんので、ワンチャンたのまい！という気持ちです。 代々木上原は「ピアース代々木上原」の現地調査の際に訪れたのですが、小洒落た飲食店も多く素敵な街だったのでとても良い印象を持っています。小学校も公園も図書館も近く、周辺の飲食店も充実、鉄道利便性も上々と気になる要素が揃っています。 近くにある「ザ・パークハウス代々木大山レジデンス」が坪800万を大きく超える価格で販売中ですが、こちらはどうなるでしょうか。周辺中古からの逆算だと坪700～750万くらいかなといった感じですが、ザ・パークハウスに引っ張られることになれば坪50万くらい価格が引き上がる可能性も無きにしもあらずです。 ＜周辺中古＞ ・ファミールグラン代々木西原デクスターハウス 2004年築 代々木上原駅徒歩8分 坪600万前後 ・サンクタス代々木上原 2005年築 代々木上原駅徒歩8分 坪460万前後 ・パークコート渋谷大山町ザプラネ 2015年築 代々木上原駅徒歩9分 坪620万前後 ・パークリュクス渋谷西原 2017年築 幡ヶ谷駅徒歩1分 坪500万前後 個別のご相談はこちらから受け付けております！お気軽にどうぞ！ https://www.sumu-lab.com/consultation/ |
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[2024-03-30 06:33:04]
リビオシティ文京小石川
最も近い白山駅徒歩10分、他は後楽園駅徒歩12分、春日駅徒歩11分、茗荷谷駅徒歩13分と全体的に駅距離はありますが、文京区では珍しい522戸もの大規模マンションです。 70年定借だったり、駅距離があったり、しれっと外廊下だったりなど気になる点はありますが、それを吹き飛ばすくらい「文京区最大規模」という魅力があります。文京区は築浅の中古も少なく、動きが早いエリアなので大規模新築は人気出そうです。IAO竹田設計のデザインも良きです。 駅距離のネガをカバーすべく専用のシャトルバスが準備されます。個人的に文京区はスーパーが少ない印象があるので、1階にスーパーが入ることはQOLを大きく上げてくれると思います。 定借のマンションなので地代や解体準備金といったランニングコストがいくらかかってくるか次第で評価が変わってくるので気になるところですね。近くの「シティテラス文京小石川」が坪600万くらいなので、そこと近い価格になってきそうな感じがします。 <周辺中古> ・ディアナコート小石川竹早 2015年築 茗荷谷駅徒歩5分 坪490万前後 ・ブランズ文京小石川レジデンス 2019年築 春日駅徒歩7分 坪530万前後 ・パークコート文京小石川ザタワー 2021年築 春日駅駅徒歩1分（直結） 坪850万前後 個別のご相談はこちらから受け付けております！お気軽にどうぞ！ https://www.sumu-lab.com/consultation/ |
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[2024-03-30 06:38:46]
リビオタワー品川
品川駅徒歩13分、全815戸の大規模プロジェクトです。しばらく新築マンションの供給がなかった港区港南エリアに待望の新築マンションです。 品川駅東側の港南アドレスは約20年前に再開発と合わせ、多くのタワマンが建設されました。ということで周辺の中古はどれも築20年程度になっているので、新築であることの付加価値は評価されるでしょう。周辺マンションからの買い替え需要も多くありそうです。 品川駅徒歩圏内というのも魅力ですが、高輪ゲートウェイ駅へも歩ける距離という点もストロングポイントです。2024年には港南側から駅までの歩行者デッキも完成予定、2025年には街の再開発も完了予定と高輪ゲートウェイ駅に寄り添う立地としての評価も高まりそうです。 公式HPでもあまり情報が開示されていないので、今後が楽しみですね～ ベンチマークとなるパークタワー品川ベイワードが築19年で坪500万なので坪600万を切ってくることはなさそうです。ざっくりですが、坪640～660万くらいになりそうでしょうか。 港南エリアが気になっているのであれば、このマンションの価格が出る前に周辺中古にチャレンジするものありだと思います。 <周辺中古> ・コスモポリス品川 2005年築 品川駅徒歩10分 坪430万前後 ・パークタワー品川ベイワード 2005年築 品川駅徒歩13分 坪500万前後 ・ワールドシティタワーズ 2005年築 品川駅徒歩15分 坪490万前後 ・シティタワー品川 2008年築 品川駅徒歩10分 坪340万前後（2080年までの定期借地権） 個別のご相談はこちらから受け付けております！お気軽にどうぞ！ https://www.sumu-lab.com/consultation/ |
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[2024-03-30 06:42:12]
パークシティ小岩ザタワー
小岩駅徒歩3分、全731戸の大規模プロジェクトです。小岩駅北口に建設されるマンションで駅とペデストリアンデッキで繋がります。マンションだけでなく、商業（イトーヨーカドーとワイズマートは確定）やオフィスも一体で建設される複合開発になります。 今、イトーヨーカドーがある駅前の空間も合わせて開発されることになるので開発後の印象はガラッと変わったものになります。 同じく小岩駅前（こちらは南口側）に「プラウドタワー小岩フロント」の建設も進んでいます。販売時期はどちらも2024年6月とがっつりバッティングすることから、どちらを選ぶかも悩ましいポイントです。 両者の比較は別途記事化（時期未定）したいと考えていますが、価格はお互いを意識することから高値チャレンジをし辛い点は検討者目線ではラッキーな環境であると考えます。 「プラウドタワー小岩ファースト」（「フロント」との違いが分かりづらいですがすでに完成済みの1作目）が坪400万を超えて動いていることから、坪400万を切ることはなさそうですが、坪420～430万くらいだと嬉しいところです（販売時期のバッティングがなければ＋坪20万くらいになってそう）。 いずれにしろ双方のマンションのモデルルーム訪問までは最速で済ませ、価格表を持った状態で買うか/買わないか、買うならどちらを買うかを悩むべきマンションです。 <周辺中古> ・クリスタルマークス 2015年築 小岩駅徒歩3分 坪280万前後 ・アルファグランデ小岩スカイファースト 2015年築 小岩駅徒歩3分 坪350万前後 ・プラウドタワー小岩ファースト 2022年築 小岩駅徒歩1分 坪410万前後 個別のご相談はこちらから受け付けております！お気軽にどうぞ！ https://www.sumu-lab.com/consultation/ |
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[2024-03-30 06:47:48]
プラウドタワー小岩フロント
小岩駅徒歩3分、全367戸のタワマンです。 先行して販売されたプラウドタワー小岩ファーストのすぐ後ろに位置し、双方のマンションはデッキで繋がります。 同時期に販売されるパークシティ小岩ザタワーと悩む方も多いと思いますが、本マンションの特徴は南向き住戸の多さと内廊下であることでしょうか。 双方メリデメありますので、並行して検討されることをおすすめします。 両者の比較は別途記事化（時期未定）したいと考えていますが、価格はお互いを意識することから高値チャレンジをし辛い点は検討者目線ではラッキーな環境であると考えます。 「プラウドタワー小岩ファースト」が坪400万を超えて動いていることから、坪400万を切ることはなさそうですが、坪420～430万くらいだと嬉しいところです（販売時期のバッティングがなければ＋坪20万くらいになってそう）。 いずれにしろ双方のマンションのモデルルーム訪問までは最速で済ませ、価格表を持った状態で買うか/買わないか、買うならどちらを買うかを悩むべきマンションです。 <周辺中古> ・クリスタルマークス 2015年築 小岩駅徒歩3分 坪280万前後 ・アルファグランデ小岩スカイファースト 2015年築 小岩駅徒歩3分 坪350万前後 ・プラウドタワー小岩ファースト 2022年築 小岩駅徒歩1分 坪410万前後 個別のご相談はこちらから受け付けております！お気軽にどうぞ！ https://www.sumu-lab.com/consultation/ |
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[2024-04-02 16:38:11]
CITY TOWER THE RAINBOW
田町駅徒歩14分と駅距離のあるマンションになります。（ゆりかもめの芝浦ふ頭駅は近いですが） マンション名を「シティタワー」ではなく「CITY TOWER」にしたあたりからもメインターゲットは外国人なのかなと思ってしまいます。 周辺中古の価格を見ると坪600～650程度かと思いますが、住友不動産の売り方を考えるとブランズタワー芝浦を意識して坪700万くらいで売りに出てくるかもしれないですね。 建設地周辺は物寂しい雰囲気で人を選びますので、周辺環境がマッチするか否かは要確認です。 ＜周辺中古＞ ・ローレルタワールネ浜松町 2020年築 浜松町駅徒歩10分 坪540万前後 ・ブランズタワー芝浦 2021年築 田町駅徒歩9分 坪680万前後 ・ブリリアタワー浜離宮 2023年築 浜松町駅徒歩6分 坪635万前後（成約事例は1K中心なので価格は控えめ） 個別のご相談はこちらから受け付けております！お気軽にどうぞ！ https://www.sumu-lab.com/consultation/ |
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[2024-04-02 17:15:27]
シティタワー東京田町
田町駅徒歩10分、ブランズタワー芝浦のすぐ近くです。 180戸とコンパクトタワマンなので管理費などのランニングコストが気になるところですね。 価格はブランズタワー芝浦を意識した価格にしてくるでしょうから坪700万は超えてきそうです。住友不動産の値付けは時価なので販売タイミングの相場に依存しますが、今だと坪750万前後でしょうか。 ＜周辺中古＞ ・キャピタルマークタワー 2007年築 田町駅徒歩8分 坪551万前後 ・インプレストタワー芝浦エアレジデンス 2014年築 田町駅徒歩9分 坪510万前後 ・グローバルフロントタワー 2015年築 田町駅徒歩10分 坪650万前後 ・芝浦アイランドグローヴタワー 2015年築 田町駅徒歩8分 坪540万前後 ・クラッシィハウス芝浦 2016年築 田町駅徒歩9分 坪550万前後 ・ブランズタワー芝浦 2021年築 田町駅徒歩9分 坪680万前後 ・プラウドタワー芝浦 2023年築 田町駅徒歩11分 坪660万前後 個別のご相談はこちらから受け付けております！お気軽にどうぞ！ https://www.sumu-lab.com/consultation/ |
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[2024-04-02 17:50:21]
シティタワー錦糸公園
錦糸町駅徒歩11分、総戸数130戸、錦糸町駅北口側に久々の新築マンションが販売されます。 オリナスに近く買い物便利、錦糸公園に近いのもポイント高いです。錦糸町駅前は商業・飲食が充実しており生活利便性は高いです。 駅前はわちゃわちゃ感がありますが、本マンション周辺は比較的落ち着いた雰囲気なので広域検討者もとっつきやすいと思います。（目の前の道路の交通量は比較的多めです） 18階建てなのに「シティタワー」を名乗っているあたりに住友不動産の高値追求の意気込みを感じる点は心配ですが、地元需要含めて人気は出そうです。 価格はブリリアタワー東京がベンチマークになるでしょう。現在坪580万前後で動いていますが、売出事例は坪700万近い強気の売出が目立ちます。 今の相場だと坪650～700万くらいかなと言った感じですが、販売開始が2025年1月とずいぶん先なので価格の上振れは十分にありそうな感じがします。 ＜周辺中古＞ ・ブリリアタワー東京 2006年築 錦糸町駅徒歩4分 坪580万前後 ・ブランズ錦糸町 2015年築 錦糸町駅徒歩6分 坪420万前後 個別のご相談はこちらから受け付けております！お気軽にどうぞ！ https://www.sumu-lab.com/consultation/ |
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[2024-04-19 16:02:47]
プラウドタワー池袋
駅直結のグランドシティタワー池袋とデッキ経由で繋がるため、雨の日も傘いらずで駅やサンシャインシティにアクセス可能です。 グランドシティタワー池袋を含めると東池袋エリアには5つの駅直結タワマンがあります。 他駅直結タワマンと比べた時の本マンションの強みは南方向が抜けていることです。この点を良いと感じる人に向いてくるマンションです。 さすがにグランドシティタワー池袋より高い価格にはしてこないと思いますので、坪800万前後が目安になってくるでしょうか。 ＜周辺中古＞ エアライズタワー 竣工2007年 東池袋駅直結 坪590万前後 アウルタワー 竣工2011年 東池袋駅直結 坪580万前後 ブリリアタワー池袋 竣工2015年 東池袋駅直結 坪700万前後 プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ 竣工2022年 東池袋駅直結 坪710万前後 個別のご相談はこちらから受け付けております！お気軽にどうぞ！ https://www.sumu-lab.com/consultation/ |
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[2024-04-19 16:11:16]
ザ・パークハウス宮前平二丁目
地元や沿線にお住まいの人からするとかなりテンション上がる立地ではないでしょうか！駅前の好立地です。 湯けむりの庄が隣にあるので日常使いできる点も良いですね。 三菱地所レジデンスは100戸前後の中規模マンションを造るのが上手な印象が強いです。最近だとお隣の鷺沼駅でザ・パークハウス鷺沼が新築販売されていましたが、あっという間に完売しました。 高級感ある仕上がりかつ現実的な価格設定をしがちなデベロッパーですので、本マンションも期待しています。 周辺中古の価格を踏まえると坪370～390万が目安になってくるでしょうか。 坪400万を切ってくるか否かが一つの目安になってきそうですが、少々高くても買いたい人は沢山いそうなので、気になる方はお早めに準備を進めましょう。 ＜周辺中古＞ ブリリア宮前平 2010年築 宮前平駅徒歩1分 坪305万前後 ザ・パークハウス宮前平エルド 2012年築 宮前平駅徒歩5分 坪305万前後 ヴェレーナ宮前平 2014年築 宮前平駅徒歩10分 坪250万前後 ライオンズ宮前平マスターヒルズ 2021年築 宮前平駅徒歩7分 坪300万前後 個別のご相談はこちらから受け付けております！お気軽にどうぞ！ https://www.sumu-lab.com/consultation/ |
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[2024-04-19 16:19:48]
プレミスト宮崎台RISETERACE
規模は大きく有りませんがディスポーザーを採用、内廊下や素敵な外観デザインなどデベロッパーの気合いを感じるマンションです。 公園・小学校は近いですし、駅前にはオーケーやライフなどの人気のスーパーが複数あり生活は便利そうです。 人気の宮前平小学区ではなく、すぐ近くの宮崎小学区であることがどのように評価されるのかは気になるところですが、周辺中古の価格を見る限りは学区による価格の差はありませんでしたので、好みの問題になってくるでしょうか。 周辺中古の価格を見る限りは坪400万を超えてきそうなのですが…お隣のザ・パークハウス宮前平二丁目の価格を意識した値付けになってくるでしょう。 ＜周辺中古＞ プラウドシティ宮崎台 2016年築 宮崎台駅徒歩6分 坪340万前後（宮前平小区） プラウド宮崎台フロント 2017年築 宮崎台駅徒歩2分 坪390万前後（宮崎台小区） リビオ宮崎台 2022年築 宮崎台駅徒歩2分 坪420万前後（宮崎台小区） 個別のご相談はこちらから受け付けております！お気軽にどうぞ！ https://www.sumu-lab.com/consultation/ |
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[2024-04-19 16:28:54]
デュオヒルズ蘇我ザ・スカイ
千葉寺駅徒歩2分/蘇我駅徒歩11分、総戸数263戸。 3LDK3,900万台～、4,000万以下で3LDKが買えるのはこのご時世でとても貴重です！ スケールメリットを活かしディスポーザーもついていて、マンションならではの付加価値もあります！ 高さのある坂の上ありますが、水害ハザードリスク減、眺望抜ける住戸が増える点はポジティブ、蘇我駅まで歩くのが大変な点はネガティブでしょうか。個人的にはポジティブ要素の方が強い感じがしており現地を歩いてみたいなと思わせるマンションです。 最安が坪187万～？になるのであれば、全体の平均は坪220～230万程度でしょうか。この水準であれば周辺中古の価格を踏まえても適正価格だと思いますので、新築派で予算4,000万前後のご家庭は積極的に検討されても良いかと思います。 ＜周辺中古＞ ライオンズ千葉寺ステーションフロントレジデンス 2009年築 千葉寺駅徒歩3分 坪140万前後 ライオンズ蘇我フォレストマークス 2007年築 蘇我駅徒歩9分 坪150万前後 ウィザースレジデンス蘇我 2019年築 蘇我駅徒歩9分 坪180万前後 エクセレントシティ蘇我 2021年築 蘇我駅徒歩9分 坪200万前後 個別のご相談はこちらから受け付けております！お気軽にどうぞ！ https://www.sumu-lab.com/consultation/ |
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[2024-04-19 16:32:06]
ディアナコート小石川播磨坂レジデンス
茗荷谷駅徒歩7分、総戸数23戸。デザイン監修は未来アーキテクツstudio。モリモトの最上級ブランド「ディアナコート」きました！ リビオシティ文京小石川に近い立地なのが販売戦略にどう影響するか。リビオ下のスーパーが日常使いできそうな距離にある点は良いですね。 立地もいいのでこれはかなり人気でそうですね～ 個別のご相談はこちらから受け付けております！お気軽にどうぞ！ https://www.sumu-lab.com/consultation/ |
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[2024-04-19 16:33:58]
ディアナコート東北沢リビオ
東北沢駅徒歩1分、総戸数23戸。デザイン監修アーキサイトメビウス。 駅目の前の好立地、規模的にピアースかなと思いましたが、ディアナコートできました。売主も自信があるのでしょう。 モリモト×アーキサイトメビウスの安定コンビなので仕上がりには期待したいです。 個別のご相談はこちらから受け付けております！お気軽にどうぞ！ https://www.sumu-lab.com/consultation/ |
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[2024-04-19 16:38:51]
ピアース銀座レジデンス
汐留駅徒歩5分/銀座駅徒歩10分、総戸数46戸。デザイン監修A.A.E.。 独特の外観デザインに希少な銀座アドレス。GINZA SIXに歩いていけるのはすごい！ 万人にハマる立地ではないですが、ハマる人にはとことんハマりそうです。銀座アドレスの分譲マンションは数が少ないので一定の需要もありそうです。 A.A.E.ってあまり聞いたことなかったですが、ピアース麻布EASTやピアース渋谷を担当されてたんですね。 どちらも素敵なデザインのマンションでしたが、本マンションも外観デザインが特徴的で周囲から見ても目立つ存在になりそうです！ 個別のご相談はこちらから受け付けております！お気軽にどうぞ！ https://www.sumu-lab.com/consultation/ |
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[2024-05-20 14:59:04]
リーフシティ市川ザ・タワー
元々は京葉ガスの工場だった場所ですが、タワマンだけでなく、商業施設・シニア住宅・賃貸住宅・地域貢献施設・広場などの複合開発が行われます。開発の事業者の中にイオンリテールが入っているので、商業施設はイオン系列になりそうです。イオン隣接のタワマンとなれば生活はとても便利そうですね。 約70年の定期借地権なので、土地は所有ではなく借りる形になります。土地部分の固定資産税がかからないメリットはありますが、約70年後には更地にして地主に土地を返却する必要があるため永年住むことができない点はデメリットになるでしょう。 東西に長い形状なので南向きが多く確保されている点はいいですね。目の前に背の高い建物もない上に江戸川を挟むので眺望・採光には期待できる住戸が多くなりそうです。カップボードがなかったりと一部コストカットは見られますが、免震構造を採用しています。 注目すべきは価格でしょう。公式HP公開時点で「最多販売価格帯7,700万円台」の記載があります。最近の大規模タワマンは価格をクローズドにし、直前まで検討者の反応を伺いつつ極限まで高値追求をしているマンションが多くなりつつある中で販売価格をHPに公開してくれるのは安心感があります。最近だと「パークホームズ南船橋」がそうでしたが三井がHP公開時に価格掲載するマンションはある程度価格勝負しがちな傾向があるので、定期借地権ということもあり価格は現実的なものになりそうです。南向きに価格を乗せてくるでしょうから北向きの値付けには注目です。 定期借地権のマンションの場合、将来的な銀行の融資姿勢にリセールが影響されるなど不確定要素があるため、そこをどう評価するかにもよりますが、都内アクセスが良く、駅前が比較的落ち着いた雰囲気である市川駅の商業一体大規模開発の新築タワマンをこの価格で買えることは一定のバリューがあると思います。地代がいくらになるのかによってもトータルのランニングコストが変わってくるので要注意ですね。あとマンションから商業施設まで屋根がなさそうなのですが、屋根あり接続であればもっとテンション上がったのにな…という感じがします。パークシティ豊洲みたいに各階までららぽーとのカートを持っていけたりなど、商業一体開発の恩恵を受けられるとQOLがグッと上がるので続報が楽しみです。 ＜周辺中古＞ ・ザ・タワーズウエスト 2009年築 市川駅徒歩2分 坪390万前後 ・プラウド市川 2016年築 市川駅徒歩7分 坪310万前後 ・ザ・パークハウス市川二丁目 2021年築 市川駅徒歩7分 坪320万前後 ＜沿線中古＞ ・津田沼ザ・タワー 2020年築 津田沼駅徒歩4分 坪360万前後 ・プラウドタワー亀戸クロス 2021年築 亀戸駅徒歩2分 坪530万前後 ・プラウドタワー小岩ファースト 2022年築 小岩駅徒歩2分 坪410万前後 個別のご相談はこちらから受け付けております！お気軽にどうぞ！ https://www.sumu-lab.com/consultation/ |
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by 管理担当
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幕張ベイパーク内の中古が現在坪270万前後で動いているので、ここより安くなることはなさそうですが、先行して販売された3棟のタワマンの値付けがかなり保守的だったので、その傾向を踏襲するなら今回も保守的な値付けとなるのでは？と期待しています。
坪300万の壁は突破しないで…ということで坪280～290万だと嬉しいですね。
幕張ベイパークの今後の相場とライズゲートタワーについてブログでまとめておりますので、ご興味ある方はぜひご覧ください！
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