オープンレジデンシア千川ってどうですか？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア千川についての情報を希望しています。
駅から遠くもなく、近くにスーパーもあるので生活しやすそうですね！
公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/senkawa/

所在地：東京都豊島区千川二丁目16番1他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線、東京メトロ副都心線「千川」駅 徒歩5分
間取：1LDK～3LDK
面積：34.70平米～76.98平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：未定
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[53: マンション検討中さん]

>>52 マンション検討中さん

安いですよね…。
私もなぜここまで安いのか理由を知りたいです。
また、実際にテラス階に住んでいる方のお話し伺いたいですよ。

[54: 匿名さん]

今、オプレジでやってる物件が完売しましたけど池袋だったり、山手線の中の高額物件だったりするんで、相対的に安くしてる可能性はありますね。

以前の書き込みで予定より高くなったので諦めたって書き込みがありましたが最近のマンション市場で考えればお手頃かもしれませんね。

デザインも長谷建築設計事務所でなかなか良さそうです。

[55: マンション検討中さん]

1LDKと2LDKの間取はガッカリ。

[56: 口コミ知りたいさん]

高いなあ・・・　住み続けるならいいが、この価格で買ったらリセールですごい損するだろうな

[57: マンション検討中さん]

>>56 口コミ知りたいさん
本気？貧乏人って面白いですね。

[58: 口コミ知りたいさん]

>>57 マンション検討中さん
なぜ貧乏人だと思うのか・・・面倒なのでいちいち興奮しないで。
そういう喧嘩は買わないので笑
他の方も参考にしていただければと思いますが、単純に周りの相場と比較して高いといっているだけですよ。（＝私が買えないと言っているわけではない）
周辺の中古相場みました？この先相場どうなるかは知りませんが、数年後に周辺と比較してどうかなーという印象。
この物件の良し悪しを言っているわけではないので、気に入って住むのであればいいんじゃないでしょうか。

[59: 口コミ知りたいさん]

中古は一人でもその価格で欲しいと言ってくれればOKですが、そもそも千川でその価格で探している人がどれだけいるのか・・・
また、４面接道の希少性をアピールして（価格を上乗せして）いますが、ワンフロアすべてが自宅なわけではないので、別に４面接道だからなんなんだ・・・という感じですね。営業に聞きましたが、納得感のある回答はありませんでした。

[60: 匿名さん]

>>51
老人ホームからの叫び声ということが分かっているのであれば、お子さんが怖がるということは防げるのでは？
老人ホームに入居しているご老人だとしたら、認知症という可能性があります。
たまたま窓が開いていたのかもしれませんし、何度か現地に行って確認すればいいと思います。

どのぐらいの叫び声かということはわかりませんが、外にいる変質者が叫んでいるということでなければ、あまり気にされなくてもいいと思いますが。

[61: マンション検討中さん]

千川が出るとは全く予想もなく、他物件を買いました。場所がとてもいいですね。設備もとても良さそう。

[62: 通りがかりさん]

立地・利便性・住環境はかなり良さそう。都内のまい○すけっとみたいな質が良くないスーパーじゃなくて、ライフなのも好印象。ただ「千川」って知名度ないな?。豊島区でこの路線沿線ならリセール問題ないのかな。

[63: 坪単価比較中さん]

ライフはいいですよね！
ただ、リセール目的なら山手線内側、大手、大規模分譲とかの要素欲しいですね。
要町までは開発計画がありますが、千川まではなかなか伸びないでしょうね。
池袋からの距離でいったら、正直大山の方が将来性はあると思います。板橋区がいやでなければですが。
豊島区だって一昔前までは・・・だったので、板橋も化ける可能性ありますね。

[64: 坪単価比較中さん]

ちなみに、板橋アドレスですが、千川３分の伊藤忠物件（築8年）は坪300前後で取引されていますので、坪400以上はちょっとキツいなという印象。

[65: 匿名さん]

間取りを見ると3LDKのAgタイプが注目間取りのようです。
オープンレジデンシア、狭小マンションなのかと思ったものの、主寝室は6畳あって、収納も広いのでいいかなと思いました。

気になったのは洋室1の柱の出っ張り。
洋室2の方はバルコニーに柱が出ています。
WICもダイヤモンド型というんでしょうか変形で、家具をどのように置くのが正解なのかと思ってしまいました。
クランクインと呼ばれる玄関からリビングなどが見えないつくりはすごくいいです。

[66: マンション検討中さん]

千川の物件はマンション、戸建共に比較的安いです
駅出てすぐにラブホもあるので、そもそも池袋に近いエリアは治安はいまいちです
ただ、しばらく歩くと閑静な住宅街で、店も少なく、治安はまずまず
他のコメントにもあるように夜は暗いので、気を付けることに越したことはありません
ちなみに地下部屋は予算で選ぶと、リセールが厳しいです
エリアを変えられるなら、地下じゃない方が良いです

[67: マンション検討中さん]

安い！
この前プラウド椎名町見に行きましたけど高すぎて驚きました。4階70平米3LDKが8900万円
管理費も4万くらい

[68: 評判気になるさん]

階数や向きにもよると思いますが、↑のプラウド椎名町が坪410、ここは380~400？（一度価格聞きましたが忘れました）
ブランドの差で違和感はないですね。
ここは決して安くないです。椎名町も安くはないですが。
ほとんどの人は結局は坪単価ではなく総額なので、総額で安いと感じるのはわかります。

[69: マンション検討中さん]

交通利便性考えたら千川便利ですね！毎回池袋乗り換えの椎名町は比較の対象外です。
売るときはオープンハウスだのプラウドだの関係無くなりますしね！

[70: 評判気になるさん]

>>69 マンション検討中さん
ブランドは大いに関係ありますよ。
悔しいですが、ブランド=信頼性なのです。
ただ、それ以上に、駅と駅からの距離は重要ですね。
私はいまのところ、ここも、椎名町もどちらもないかなーと思っています。
10年スパンで買い替えたいので、リセールするにはあと500万は安くしてほしい。

[71: 評判気になるさん]

売れ行きどうなんでしょうかね。
たくさん売れ残ってくれれば割引あるかも？と期待してますが。いまの価格では買う気になれない..

[72: マンション検討中さん]

>>70 評判気になるさん

今の相場でこの価格高いなら一生買えないですね^_^
大山とかでいいんじゃないですか？

[73: 70]

>>72 マンション検討中さん
煽っても無駄です(・∀・)
まずリセールを考えるなら、今の相場を基準に考えるのが間違っていますね。すぐに転売するわけじゃないので。
転売目的なら含み損500?1000あると思いますよ。
なのでここ買うならその分安くなってからかなぁ?と。
一応突っ込むと、今の相場で買えない=一生買えないって、何もロジックないですね。笑

[74: マンション検討中さん]

中古相場見ると椎名町と千川が同じ。
ここの3Lが7000万台プラウド椎名町の3Lが8000万台中盤
こちらの方がリスク少ないですね！
前の建物までの距離もあるし、管理費関係も1万くらい安いし^_^

[75: 評判気になるさん]

ん？値下げしました？
以前は2L64で7000前半だった気がしますが。
それに千川と椎名町の相場も同じではない気がします。。
3L比較でなくて、プラウドとここの同じ向き同じ階で坪単価比較して割安なんですか？

管理費安いのは共用施設も駐車場もないので当たり前ですね。廊下も狭いし。

[76: 匿名さん]

>>74 マンション検討中さん
椎名町と比較されてますが有楽町線副都心線使える千川検討する人が西武線の椎名町はまず比較対象外ですね。
プラウドはいいですが椎名町は無いですね！

[80: 名無しさん]

[No.77～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[81: 匿名さん]

千川だと池袋まですぐということで非常に住みやすいと思います。
利便性が高いというよりは住みやすい環境になっているし、歩いて池袋まで行くことも可能です。
ここはファミリータイプの間取もあるため、教育環境は気になりますが、お子さんがある程度大きくなっても
住みやすいと思います。

[82: eマンションさん]

>>73 70さん

横から失礼。
煽りたいわけではなく不思議なのですが、10年スパンで住み替え考えるなら経済状況から数年は先高感がある以上今の相場で考える方がいいのでは？
家賃補助が多額に出てるか既に持っていて住み替え考えているなら仰る通りかと思いますが、安くなるのを待って賃貸に住み続けるなら家賃15万くらいとしても5年で900万無駄にする訳ですから5年後1000万安い相場で不動産を手にしたとしてもあなたは5年間を無駄にするだけです。
一次取得でその考えをしているなら一生買えないと言われてしまっても仕方ないかと。

[83: 口コミ知りたいさん]

>>82 eマンションさん
私の伝え方が悪かったのか、なにか勘違いをされているようですが、住んだ瞬間から中古になるわけですから、周辺の中古相場と比較して高いと思うならこの物件はやめるべきと言ってるだけです。
他にここよりも条件の良い物件なんてたくさんありますし、5年も待つ必要ないんじゃないでしょうか。
周辺の中古相場と比較して、ここはどう考えても高いです。それが500-1000だと言ってます。逆にそれだけの値引きがあれば買いだと思います。

[84: 口コミ知りたいさん]

もちろん、現在-未来で比較した場合の相場下落リスクに対しても価格が下がれば下がるほど低減できるわけですから。
未来へのリスクも、現在(周辺との比較)で考えても高いです。

[85: 通りがかりさん]

オープンハウス千川は500万-1000万割高ですね！
プラウド椎名町は1000万-1500万くらい割高！
今の時代に割高でない新築があれば教えて欲しいです。

[86: 匿名さん]

アクセスはが良いほうではあると思いますが
価格がこんなに？と思うくらい高めの設定ですね。
このままの価格設定だと、普通のサラリーマンでは
なかなか購入出来ないかなと感じました。
ちょっと強気な価格帯ですね。

[87: 匿名さん]

新築マンションを割高（とあえて表現）で買うメリットは自分の好きな間取りを選べる事ですから、そこにメリットを感じないなら幾らでも待てば良いですね。

中古、中古言いますけど、結局のところ他人がもう住まなくて良いやと思う部屋を買う訳ですから。

ここは内廊下ですからプライベート感は高いですよね。
プラウドはこの辺りの立地になると外廊下になってしまいますから。

[88: 評判気になるさん]

好きな間取りを選べるにしても高いですねって話。
最初に戻りますが、この価格を出しても住みたいと思えるなら買えば良いし、5-10年で売るかな？っていう人にはこの価格はリスクが高いってこと。
以上。

[89: 評判気になるさん]

>>85 通りがかりさん
たくさんあるよ。
そういうところはだいたい話題になってるから、ちょっと調べたら出るでしょ。
少なくともここの話題性みたら、そういう物件ではないことは明らか。

[90: マンション検討中さん]

>>89 評判気になるさん

ちなみに具体的にはどういった物件でしょうか。

[91: 口コミ知りたいさん]

>>90 マンション検討中さん
本気で聞いてますか？
大規模、大手デベ、駅近(主要駅)
この2つ以上に該当してる物件なんてたくさんあると思いますよ。
例えばですが、この掲示板の新築23区のカテゴリーみたら一目瞭然じゃないでしょうか。
スレの伸び方も一つの指標ですね。(ここは90しかない)

[92: 匿名さん]

条件としてはこんな感じかしら

大規模：100戸以上
大手　：住友、大京、東急、東京建物、野村、三井、三菱
主要駅：新宿、東京、品川、渋谷、上野、池袋、秋葉原で１０分以内

この条件で割安な物件があるかどうかってところですかね。
２つに当てはまればというところなら主要駅に近くないけど同じ区内なら定借だけどBrillia City 西早稲田とか？

[93: eマンションさん]

>>92 匿名さん
ブリリア西早稲田はよかったですね。
坪単価もそんなに高くなかったですし、70年定借なら10年後の出口も明るい。

[94: マンション検討中さん]

>>92 匿名さん
ありがとうございます。わりと本気で聞いてました。
最近になって物件を見始めたので勉強になります。
シンプルな条件なのは理解できたのですが、「割安」はどこで判断されてるのでしょうか？
また、区内でなくても実例があるとありがたいです。
お手数をおかけします。

[95: マンション掲示板さん]

>>94 マンション検討中さん
割安かどうかは坪単価です。
周辺の築浅中古の売買相場と比べてどうか。
(新築も住んだ瞬間からそれらと同じ土俵に上がります)

完売もしくは完売間近ですが、豊島区なら東池袋のプラウド(通称ステアリ)とか、大塚のルフォン、住友の西池袋等が話題ですね。
東池袋は野村x駅直結、大塚はデベは微妙ですが山手内側5分以内立地◎、住友の西池袋は正直私は微妙だと思っていますが、池袋徒歩圏内&要町の再開発でしょうかね。
本当に資産性を重視するなら、やはり港区の白金スカイとかですが、坪単価が比較にならないので、予算合えばという感じです。
自分が中古を探す方の気持ちになってみるといいかもしれません。
まずは主要駅徒歩何分か？大手デベか？当然考えますね。
ここの営業は、過去分譲で値下がりしてないのが8割だか9割だかとアピールしてきますが、そんなのここ10年の相場の上昇からしたらごく当たり前の話で。
むしろ2割か3割の物件は下がったのか..という印象。

[96: 評判気になるさん]

概要に出ている3L7380万安いですね
何階の部屋でしょうか？

[97: 匿名さん]

24時間ゴミ出し可能ということと、「曜日や時間を気にせず」という記載がありますが、
例えば燃えるゴミが何曜日というような決まりがないという事ですか？
いまいちこれだけではゴミ出しのルールがわからなかったのですが。

[98: 評判気になるさん]

>>97 匿名さん
最近のマンションはだいたいどこもそうだと思いますよ。

[99: 匿名さん]

確か粗大ごみは自治体のルールに沿って個別に出す必要がありますが、
その他のごみは曜日や時間関係なくゴミステーションに出せるんですよね。

ただこのような掲示板を見ていると、マンションによっては
『可燃ごみは当日の朝のみ』のように後からルールが変更になるケースもあるみたいです。

[100: 名無しさん]

千川は交通利便性に優れますし、この物件の立地は良好だと思います。価格もそこまで割高ではないでしょう（そりゃ一昔前前と比べたらあれですが、このご時世なら仕方ないライン）。
ただ一点、オープンの物件でなければ…。向上しないブランドイメージ、強引なプランニング。ここの物件はどうしても買う気になれず…。

[101: 通りがかりさん]

完売おめでとうございます！

[102: ご近所さん]

完売してないです。