シエリア京都二条ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シエリア京都二条についての情報を希望しています。
定期借地権のマンションがたつようです。
公式URL：https://www.cielia.com/m/nijyo76/

所在地：京都府京都市中京区壬生神明町1-61(地番)
交通：JR嵯峨野線「二条」駅徒歩8分、京都市営地下鉄東西線「二条」駅徒歩9分
間取：1LDK+F～3LDK
面積：55.06m2～76.33m2
売主：関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社大京穴吹建設
管理会社：関電コミュニティ株式会社


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
京都の一般定期借地件付き新築分譲マンション『シエリア京都二条／関電不動産開発』【kyoto1192】
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[132: マンション比較中さん]

>>131 匿名さん
リセール考えてる人には借地権付きはおすすめできないでしょ。
次買う人はどうしてもローン組みにくくなるので、必然的に若くて何とかローン組める人や現金払いできる人に限られてくると思う。年数経てば特に。

買いやすい価格帯には同意。
購入者は若い夫婦が多いらしいね。ココ。若い人がもっと増えて二条駅周辺により活気が出てくれることを願う。

[133: マンション検討中さん]

どうでしょ。70年借地権で築20年くらいで残り50年、この立地でのリセールなら値上がりは期待できなくても20%も下がらんとは思うけど甘いかな？建物もよくできてるようだし。

[134: 匿名さん]

マンションの価値＝借地権＋建物とすると
借地権が年数に単純に比例して下がると置くと、20年の下落率=20/70=28.6%
鉄筋コンクリートの法定耐用年数は47年。
こちらも年数に単純に比例して下がると置くと、20年の下落率=20/47=42.6%

47年は、税法上の減価償却期間の耐用年数ですので、住めなくなるわけではないですが。

[135: マンション比較中さん]

定借でも建物自体は通常の分譲と変わらないので問題はないかと。
じゃあ何が一番問題なのかというと、ローンを組みにくいということが一番じゃないかな。

築浅だと、中古購入者がローンを組めないという問題は避けられるかもしれないが、ここで、一度購入する側の目線に立ってみてほしい。
将来売れなくなる可能性の高い物件を喜んで購入したいと思う人間は果たして多いと言えるだろうか。
いくら終の棲家にしようと考えていても人生どうなるか分からないわけで、中古購入者も何かあった場合に売るということを考えると、定借という時点で候補から外されてしまうかもしれない。
新築時購入者・築浅時購入者はローンが組めても、次の購入者になってくるといよいよ難しくなってくるからだ。

「購入希望者数＞販売希望者数」のときほど基本的に物件価値は高くなると考えると、定期借地権は購入希望者数が通常のマンションより少なくなる可能性が高いので、必然的にリセールバリューが低くなってしまう・・・。

定借にももちろんメリットはあるわけだが、上記のようなリスクも併せて考えておいて損はないと思う。

[136: マンション検討中さん]

納得です。
やはり30代後半から40くらいの場合は、終の住処として住み続けて子がリフォームで住むか賃貸を割安で出すかかな。まぁとても立地は良いので儲かりはしなくとも最低限の借り手はつくはず。

[137: マンション比較中さん]

私も将来的には、貸すか終の棲家にすることになるかと。
もちろん売れたら売れたでいいんですけどね。
ただ、残存期間７０年なので、築年数が経つほど借り手がつきにくくなると思います。
終の棲家にするにしても、築６０年以上のボロイ部屋に住みたくはないし・・・。
だからこそ、リフォームは必須で、そのための資金準備をしておくつもりです。
定借に住んでよかったと思えるかどうかは、ある程度は自分次第だと考えてます。

[138: 匿名さん]

「負動産」問題もあるので、借地権マンションにもメリットはあるのだと思います。
相続する時に、あと〇年ならそのまま保有しておこうと考えられるのはメリットでしょうか・・・。

ただ、それなら、賃貸のままでも十分なのではとも思うし、子育てが終わったら住み替えもしたいし・・・。

借地権マンションが増えてきて、選択肢が増えた代わりに、ポリシーを持ってマンション選びをしなくちゃいけないんだと考えるようになりました。

[139: マンション検討中さん]

ここのホームページの物件概要見ましたけど、借地料（賃料）が３年毎の改定とありますが、どのような契約になっているのですか？
70年後までの金額が決まっていて誓約書でもあれば良いのですが、自由に変更出来る様な契約ですとこんな恐ろしい事ないと思いました。。。

[140: マンション検討中さん]

地代は消費者物価指数連動で上下、12で割ると固定資産税と変わらないぐらいだったよ。ちなみに定借は土地の固定資産税はかからない。↑にあるように、定借物件で気にするべくはやっぱりリセールの価値やら出口戦略だね。分譲相場より20％オフの物件価格でネガティブな要素が納得できるかどうか。

[141: 匿名さん]

地代が固定資産税と同等とすると、これは土地の維持費相当で、
借地権の保証金もそんなに高くないので
地主には、ディベロッパーからも支払いがあるのでしょうね。
分譲価格が土地付きの20%オフは建物価格としては高すぎると思っていました。

[142: マンション検討中さん]

そうそう、地主にデベロッパーから先に大きな金額を支払う必要があるので、大手にしか借地権マンションは建てることはできないのもポイントってモデルルームで営業さんもおっしゃってましたよ。
地代の割合が高いと長く住めば住むほど萎えるので、先に建物価格に入れてもらうのはまぁ良いかと。

[143: 口コミ知りたいさん]

本マンションはキッチンの大理石カウンターや吊り戸棚や蛇口一体型浄水器、パウダールームの引き出しシャワー水栓やら一体型洗面など元々の設備が豪華に感じるのですがが、オプションは何を追加するのが良いでしょうか。大きめの鏡を玄関あたりにと、ピクチャーレールをリビングに付けようかと思いますが、他に何かオススメあればマンション購入初心者のため教えていただきたく。よろしくお願い致します。

[144: マンコミュファンさん]

>>143 口コミ知りたいさん

自分が欲しい物を追加するだけです。

[145: 評判気になるさん]

とうとう最終期3邸を残すところで早かったですね。
広告最安値価格部屋のBgタイプは既に抽選らしいですが他の部屋もすぐ埋まりそうですかね？
思ってた以上に需要があったようで何よりです。
このぐらいの価格ならファミリーにも優しい。
あとは手前の公園を京都市は早く改築して欲しいところですね、笑。

[146: 評判気になるさん]

>>145 評判気になるさん

今日確認したら、2期用の残り3邸全て抽選になるそうです。

[147: マンコミュファンさん]

完売でましたね！
とりあえずこれだけ人気というか需要があれば、暫くは資産価値も上々ですね。購入者の方々、おめでとうございます。

[148: eマンションさん]

二条界隈や西大路御池あたりまで、中古もこれから建つ新築の予定価格も高騰しまくってて、この物件は定借ということを加味したとしても、かなりお買い得だったんじゃなかろうか。

[149: マンコミュファンさん]

外観がお披露目されてましたが、とても高級感があり、周辺マンションとも差別化されたデザインでとても好感です。近畿他県の定借は建物仕様をコストダウンしてるところも見かけますが、こちらは逆に建物仕様豪華なのかも。

[150: マンション検討中さん]

仕様も良く、定借故、一見リーズナブルに見えましたが、隠すようにしか見せてくれませんでしたが、地代の急上昇がボディーブローの様に効いてくるのが容易に想像が着き、直前で止めました。30年程度暮らす想定なら、トータルコストは所有権と大差無さそうです。

[151: マンコミュファンさん]

>>150 さん

地代は消費者物価指数連動ですよね。今のスタグフレーションが続くと、給料が上がらないのは確かにボディーブローですね。
ただ私も計算したのですが所有権とは大差があるような。もしかして4800～5100万の高階層のお部屋で検討されていたのですかね。ジオ二条の低階層とシエリアの低階層同士で比べると価格差が2000万近いので流石にシエリアのほうが割安でした（もちろん定借なのと立地的にもRVはジオが上でしょうが）。これまでのスレにあるように、シエリアは安く買って売るなら20年内に安く売るか、終の住処か賃貸に出せば良物件だとは思いますよ。

[152: eマンションさん]

うちは自分1人の年収では残念ながらジオの70平米以上のお部屋は変動フルローンに対して与信が少し足りませんでした（ペアローンは妻が転職直後で難しく）。最低70以上で、仕様や立地の良い場所に住む選択肢が定借のおかげで諦めずにすんだので良かったです。他にもそんな方々多いかも。未来はわかりませんが地代や変動金利上がったときにも支払いできるように頑張っていきます。

[153: eマンションさん]

ちなみに価格や支払い以外でシエリア選ばれた方がいらっしゃいましたら、理由を知りたいですね。

[154: 匿名さん]

このエリアは変わらず新しいマンションがリリースされますが、戸数が少なくなってきてますね。
土地が狭くなっているのでしょうが50以下ぐらいが短期間に売り切りやすいのでしょうかね。

プレサンス ロジェ 西大路御池 47戸
ジオ西大路御池ザ・テラス 53戸
シーンズ京都二条 23戸
イーグルコート二条駅ウエスト 40戸
(イーグルコート二条駅フロント 29戸)

(ジオ京都二条 88戸)
(シエリア京都二条 76戸(定借))

[155: 通りがかりさん]

>>154 匿名さん
確かに。そして少しの価格や立地の違いで結構人気の差が出る感じですね。

あと、二条駅西側の空き地や駐車場あたりに大きめのマンション作ればいいのに、とずっと思ってますが動きがありませんね。シエリアが素早く完売したので立地の人気はいわずもがなですが、また定借かジオ二条より一回り安い価格であれば即完売すると思います。このあたりがもっと盛り上がれば良いですね。

[156: eマンションさん]

建物、とても素晴らしい仕上がりでちょっと感動しました。皆さま入居が本当に楽しみですね。

蛇足かもしれませんが、参考に。
https://www.sumu-lab.com/archives/56541/
定期借地権について、とても参考になるブログでしたのでリンク貼っておきます。

[157: マンション検討中さん]

中古が出てます。
駅から遠い気もします。
買い時でしょうか

[158: 名無しさん]

>>157 マンション検討中さん
前にも違う部屋が未入居中古出てたけど時間はかかったみたいだけどチャレンジ価格で見事に売れたな。今回は違う部屋入居済みだけど、また結構な新築時よりチャレンジ価格だな、笑。何だかんだ二条は人気だから暫くしたら売れそう。ここは駅徒歩8分だけど生活は凄く便利そうだし建物も雰囲気いいね。

[159: マンション検討中さん]

>>158 名無しさん
2000万円くらいアップしてますか

[160: 検討板ユーザーさん]

>>159 マンション検討中さん

1500くらいかな？

[161: マンション検討中さん]

>>160 検討板ユーザーさん
新築ばかり検討してましたが、中古もありですかね。。

[162: eマンションさん]

>>161 マンション検討中さん

リセールで儲けることが目的でないなら、今二条駅近辺では新築計画無い？と思うし築浅で良い部屋出たらさっさと買うのは有りだと思うよ、生活満足度は高いのは間違いない。
とにかく便利。

[163: マンション検討中さん]

>>162 eマンションさん
リセールが絶対ではないのですが、家族が増えたら将来は一軒家もと思ったりはしますが、その時はそのときですかね。

[164: 匿名さん]

>>163 マンション検討中さん

ここは定借なので築20年以降はリセールかなり厳しくはなりそう。ただ家族が増えるかどうかはそれまでに決着はしそうですね。
もしリセール厳しくなったら賃貸に出すか自分たちが終の住処にするか、そのあたりのリスクが許容できれば良いと思いますよ。前が公園でランドプランもゆとりあってイイ感じのようです。何よりまだほぼ新築ですね。

[165: マンション検討中さん]

>>164 匿名さん
定借という言葉初めて知りました。
あとはこの価格帯ですよね。
諸々7000万円払うなら御所西の新築もありかなと思ってます。

[166: マンション検討中さん]

>>165 マンション検討中さん

ここの掲示板を最初から読めば定借のデメリットは嫌というほどわかりますよ、、ちょっとデメリット寄りの意見が多いですがめちゃくちゃ人気で即完売したので需要と掲示板はまた別みたいですが。
御所西は二条とはまた全然違いますよね。京都の雰囲気をより味わいたいか、生活利便性の二条かですね。

[167: eマンションさん]

>>166 マンション検討中さん
定借、わかりました。初めてで勉強になりました。だから、ちょっと新築でこの場所の割には安かったんですね。

現実、5000万円くらいが限界かなと思ってます。
市内だと難しいですね。。

[168: 検討板ユーザーさん]

>>167 eマンションさん
5000万予算があれば70平米ぐらいで円町の新築あたりか、二条でも築10から20年の物件から選べると思いますよ。
西大路御池あたりの最近の新築も低階層であれば5000万ぐらいでした。個人的には二条オススメですが。
このシエリアも今は築浅なので、高値チャレンジで出てますがマンションは流動的なので、近いうちに5000以内で売り出しもある気はします。

[169: マンション掲示板さん]

>>168 検討板ユーザーさん
具体的なアドバイスありがとうございます。円町も以前検討していたのですが、やはりちょっと不便に感じてしまい、、、

二条で中古10年という考えはなかったですが、10年なら許容範囲でしょうか。

あとはまだ見たことないのですが反対の六地蔵も気になります。

[170: マンション検討中さん]

>>169 マンション掲示板さん
築10年前後ですと、外観も古くなくリノベーションも必要ないと思いますし、数年後家族が増えてリセールに出す場合もそこまで価格は下落しないと思います。西大路御池や二条あたりで4000万代後半で売り出しされている物件を壁紙、水回り、フローリングをリフォームして5000万内に収めるのも一手です。

六地蔵に関しては大規模物件特有の共用施設や設備に価値を見いだせるかですね。ただ街の雰囲気は御所西や二条とは違い郊外ですので、モデルルームだけではなく、周辺散策されることをオススメします。

[171: マンコミュファンさん]

>>170 マンション検討中さん
ご丁寧にありがとうございます。築10年は外していたので検討したいと思います。リフォームという手もありますね。円町より、西大路御池や二条が良いですよね、街の雰囲気も好きです。烏丸線沿いは街中でいいなあと思ったんですがスーパーとかが遠いと感じました。

六地蔵、周辺行ったことないです。行ってみたいと思います。

[172: 購入経験者さん]

>>171 マンコミュファンさん
築10年だと、第一回目の大規模修繕まで余り時間がないので、ちょっと微妙かもしれません。入居後間も無く理事に当って大規模修繕関係のお仕事が回ってくる可能性もありますし、大規模修繕の１年間は工事シートで覆われて景色悪いし・・・。

[173: マンション検討中さん]

>>172 購入経験者さん
大規模修繕というのが、15年単位くらいであるものなのでしょうか。その時にお金は取られますか

[174: 購入経験者さん]

>>173 マンション検討中さん
通常は一時金の徴収がないように修繕積立金の計画が立てられているはずです。購入を検討しているときに聞けば計画を公開してもらえます。大規模修繕は13年目くらいになっているのではないでしょうか。ただ、建物の状態によります。7年ほど前、部屋を探しているときに10年未満で工事にかかっているマンションを見かけましたが、既に外壁が痛んでました。

[175: マンション検討中さん]

大規模修繕というのは、本当は請負業者が儲けるための口実で、
きちんと造られたマンションは10年やそこらでタイルは剥がれません。
部分修繕だけで50年大丈夫なんだけど、大きく儲けるために
どこも１２，３年で盛大な大規模修繕やりますね。ほんとは無駄、、、

[176: 匿名さん]

>>171 マンコミュファンさん
御所西でリノベーションマンション販売されるみたいで、価格抑えめです。念のため共有しときますね。

ル・アール京都御所西　中立売通

[177: 検討板ユーザーさん]

>>176 匿名さん
ありがとうございます。
とてもいいように見えますがデメリットあるのでしょうか。

[178: 検討板ユーザーさん]

>>177 検討板ユーザーさん

やはり築年数建ってる分、リセールは新築に劣りますし、表面的には分からない水道管や鉄鋼などの劣化はあるでしょう。ただその分価格は控えめで、10年保証などもホームページに掲載されていたので納得感はあるかもです。

このシエリア京都二条も掲示板ではリスクが叫びまくられてましたが、即完売で現時点では大きくリセール益も出ていますのでルアールもご自身の状況条件でしっかり検討されることをオススメします。

[179: マンション比較中さん]

>>178 検討板ユーザーさん
ありがとうございます。
次に売ることはできないかもしれないという覚悟で買うならありかなと思いました。とてもいい場所ですよね。

[180: 名無しさん]

>>179 マンション比較中さん

京都に住むということの醍醐味が味わえそうですよね。
御所が生活の一部として使えるって贅沢だと思います。

[181: 周辺住民さん]

>>180 名無しさん
エスリード京都二条とかどうでしょうか