シエリア京都二条ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シエリア京都二条についての情報を希望しています。
定期借地権のマンションがたつようです。
公式URL：https://www.cielia.com/m/nijyo76/

所在地：京都府京都市中京区壬生神明町1-61(地番)
交通：JR嵯峨野線「二条」駅徒歩8分、京都市営地下鉄東西線「二条」駅徒歩9分
間取：1LDK+F～3LDK
面積：55.06m2～76.33m2
売主：関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社大京穴吹建設
管理会社：関電コミュニティ株式会社


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
京都の一般定期借地件付き新築分譲マンション『シエリア京都二条／関電不動産開発』【kyoto1192】
https://www.sumu-lab.com/archives/15751/
(後編)京都エリアで(初)!!地元向け定借物件『シエリア京都二条／関電不動産開発』モデルルーム見学へ。定期借地件付き新築分譲マンションとは？【kyoto1192】
https://www.sumu-lab.com/archives/17952/

[121: 匿名さん]

イーグルコート京都二条（仮称）だそうです。分譲みたいです。アンケート用紙がポストに入ってました。

[122: 匿名さん]

>>イーグルコート京都二条（仮称）
気になります。

検索してみましたが、まだホームぺージはできていないようでした。

借地権の話が出ていたので検索したところ「敷地は専有面積比率による一般定期借地権(転借地)」とあります。
「2093年7月31日まで」。今から72年、自分の年齢を考えると亡くなっているかと思うものの、医療の発達で長く生きられるかもしれないですし……。わからないものですよね。

[123: 匿名さん]

アンケートには60平米台の３LDK（バルコニー北と東）と50平米台の2LDK（バルコニー北と西）が紹介されています。

[124: 通りすがり]

新築のニュースのつながりで・・・
先日長距離のウォーキングをしていましたら、こんな看板を見つけました。場所は西大路御池交差点から東へ百数十メートルの御池通沿い。現在は駐車場になっています。

[125: 匿名さん]

124さん写真のマンションは南向きかな

この辺りも新築マンション急増だね。

[126: マンション検討中さん]

もう完売間近ですね。
もの凄い売れ行きで、定借だから売れないとか杞憂でしたね。。また二条に定借で3ldkの定借新築マンションできて欲しい（今回はタイミングが悪く買えなかった）

[127: マンション比較中さん]

というか、工場が多いとこなのも気になったけどね。
良い場所だから高くなるのを抑えるために借地に、ということなら分かるけど、あの環境で借地というのはちょっと思いきれんわ。
安けりゃ場所なんかどうでも良いのかとなる。

[128: 匿名さん]

駅まで8分から13分と販売中の周辺マンションと比較すると微妙に遠い。
ディスカウントストアはあるが、スーパーの類は少し距離がある。
そのため、販売価格を下げる必要がある。
その手段として借地権を選択したという面もあるかと思っていました。
購入者はこれらも考慮したうえで判断されたのではないでしょうか。
許容できるなら、価格が安い理由が明確なため、安心できますしね。

[129: マンション検討中さん]

そうですね。
結果、好評で結構な早さで完売となると次にこのあたりにできる定期借地権マンションは新築価格10%ほどは上げてきそうですかね？
今回は3LDK60平米3500万?だったのが3900万からみたいな。。

[130: 匿名さん]

NISSHAの周囲には、マンションにできそうな広さの駐車場がいくつかありますね。
個人的な推測ですが。

[131: 匿名さん]

この立地であれば、もう少し高めの価格であろと思いますが
借地権ならではないでしょうか、買いやすい価格帯だと思います。
駅まで徒歩圏内ですので、
買い物はネットスーパーなどの利用もできるのでいいかな。
元々リセールなどを考えている人にはおすすの物件かなと思いました。

[132: マンション比較中さん]

>>131 匿名さん
リセール考えてる人には借地権付きはおすすめできないでしょ。
次買う人はどうしてもローン組みにくくなるので、必然的に若くて何とかローン組める人や現金払いできる人に限られてくると思う。年数経てば特に。

買いやすい価格帯には同意。
購入者は若い夫婦が多いらしいね。ココ。若い人がもっと増えて二条駅周辺により活気が出てくれることを願う。

[133: マンション検討中さん]

どうでしょ。70年借地権で築20年くらいで残り50年、この立地でのリセールなら値上がりは期待できなくても20%も下がらんとは思うけど甘いかな？建物もよくできてるようだし。

[134: 匿名さん]

マンションの価値＝借地権＋建物とすると
借地権が年数に単純に比例して下がると置くと、20年の下落率=20/70=28.6%
鉄筋コンクリートの法定耐用年数は47年。
こちらも年数に単純に比例して下がると置くと、20年の下落率=20/47=42.6%

47年は、税法上の減価償却期間の耐用年数ですので、住めなくなるわけではないですが。

[135: マンション比較中さん]

定借でも建物自体は通常の分譲と変わらないので問題はないかと。
じゃあ何が一番問題なのかというと、ローンを組みにくいということが一番じゃないかな。

築浅だと、中古購入者がローンを組めないという問題は避けられるかもしれないが、ここで、一度購入する側の目線に立ってみてほしい。
将来売れなくなる可能性の高い物件を喜んで購入したいと思う人間は果たして多いと言えるだろうか。
いくら終の棲家にしようと考えていても人生どうなるか分からないわけで、中古購入者も何かあった場合に売るということを考えると、定借という時点で候補から外されてしまうかもしれない。
新築時購入者・築浅時購入者はローンが組めても、次の購入者になってくるといよいよ難しくなってくるからだ。

「購入希望者数＞販売希望者数」のときほど基本的に物件価値は高くなると考えると、定期借地権は購入希望者数が通常のマンションより少なくなる可能性が高いので、必然的にリセールバリューが低くなってしまう・・・。

定借にももちろんメリットはあるわけだが、上記のようなリスクも併せて考えておいて損はないと思う。

[136: マンション検討中さん]

納得です。
やはり30代後半から40くらいの場合は、終の住処として住み続けて子がリフォームで住むか賃貸を割安で出すかかな。まぁとても立地は良いので儲かりはしなくとも最低限の借り手はつくはず。

[137: マンション比較中さん]

私も将来的には、貸すか終の棲家にすることになるかと。
もちろん売れたら売れたでいいんですけどね。
ただ、残存期間７０年なので、築年数が経つほど借り手がつきにくくなると思います。
終の棲家にするにしても、築６０年以上のボロイ部屋に住みたくはないし・・・。
だからこそ、リフォームは必須で、そのための資金準備をしておくつもりです。
定借に住んでよかったと思えるかどうかは、ある程度は自分次第だと考えてます。

[138: 匿名さん]

「負動産」問題もあるので、借地権マンションにもメリットはあるのだと思います。
相続する時に、あと〇年ならそのまま保有しておこうと考えられるのはメリットでしょうか・・・。

ただ、それなら、賃貸のままでも十分なのではとも思うし、子育てが終わったら住み替えもしたいし・・・。

借地権マンションが増えてきて、選択肢が増えた代わりに、ポリシーを持ってマンション選びをしなくちゃいけないんだと考えるようになりました。

[139: マンション検討中さん]

ここのホームページの物件概要見ましたけど、借地料（賃料）が３年毎の改定とありますが、どのような契約になっているのですか？
70年後までの金額が決まっていて誓約書でもあれば良いのですが、自由に変更出来る様な契約ですとこんな恐ろしい事ないと思いました。。。

[140: マンション検討中さん]

地代は消費者物価指数連動で上下、12で割ると固定資産税と変わらないぐらいだったよ。ちなみに定借は土地の固定資産税はかからない。↑にあるように、定借物件で気にするべくはやっぱりリセールの価値やら出口戦略だね。分譲相場より20％オフの物件価格でネガティブな要素が納得できるかどうか。