「管理会社」の変更、または「自主管理」への手順と合意形成

[匿名さん]

外注費を直接発注することで安くしたり、マンションを管理組合が主体的に運営するための意見・情報交換の場にしたいと思います。

区分所有者の立場でも、どうやって理事会に働きかけるか。また、既存管理会社の反発をどう防いでいくかも課題になるかと思います。

管理会社の変更や自主管理の考え方自体への反論は別スレを立ててそちらでどうぞ。

[1: ご近所さん]

皆さん、関心があるスレなのだろうけどレスが上がってこない。
管理会社の変更は簡単そうに見えても、いざ実行に移そうとすると簡単ではない。
管理会社を変更するには住民の総意が必要で、その総意を図るのが年に一度の総会であり、総意を可決するには、普通決議による住民の過半数の賛成票は必要だからだ。
総会は最低年に一度と定められているが、年に2回だろうと3回だろうと、区分所有法にのっとって集会すれば別に構わないわけだ。
この時の総会で大切なことは、管理会社のサポートなしで開催しないといけない。
彼らのサポートを受けると彼らの変更は難しくなる。
当たり前の理屈だ。
自分たちの首を切る目的の議案に、フェアなサポートするバカはいないからだ。
管理会社によるサポートが普通の総会だけしか経験のない管理組合にとって、管理会社のサポートなしの総会が開催することができるかどうか、これが管理会社を変更できるかどうかの最初の難関ではないだろうか。

[2: 匿名さん]

うちのマンションも管理会社を変更しましたが、変更までをサポートしてくれる業者もあるので、少しお金がかかりますが、長い目でみたら、よいかもしれません。

管理会社に問題があった場合
①　改善を要求する（期限つき）、その間にサポート業者や管理会社を探す
②　改善が通らなかった場合、管理会社変更のための業者と手続きを進める
　　（事前に総会でこの予算を確保して、実施する旨は通知すておく）
　　その上で、再度改善要求をだす（さらに厳しい内容で）
③　改善が通らなかったら、見積もりを取った業者で理事会で選定を行い、事前に情報を住民と共有し、総会開催を通知する
④　総会で採決して、管理会社交代（この時点の総会では新しい管理会社もある程度サポート＆自社の説明もしてくれる）

[3: 匿名さん]

>総会は最低年に一度と定められているが、年に2回だろうと3回だろうと、区分所有法にのっとって集会すれば別に構わないわけだ。

今のマンション、大きな決議する場合は総会の前に何度か住民説明会を実施して合意形成してるよ。そういうやり方もある。

[4: ご近所さん]

>変更までをサポートしてくれる業者もあるので
単なる業者同士の仕事の取り合いなので、そのことで義理ができ、前の管理会社と変わらないという結果を招きかねないので、できるだけ管理会社によるサポートは受けないほうがいい。
思わぬ落とし穴に落ちかねないですよ。

[5: 匿名さん]

>自分たちの首を切る目的の議案に、フェアなサポートするバカはいないからだ。

現役のフロントですが、普通にサポートしますよ。
会社にとっちゃ痛手かもしれんが、担当者にとっちゃ担当物件が減るのは大歓迎。
ただでさえクソ忙しくて一人で20物件近く持たされてるんだから、解約って言葉が出たら暗い表情とは裏腹に内心では狂喜乱舞してますよ。
ですので、思いっきりサポートします。
ただ、解約理由だけは金額面での一点で押してほしい。
フロントがゴミクズだからと言われると上司にぼこぼこにされますから。
そこさえ守ってくれれば、最後のご奉仕として最高のお手伝いをしますよ！

[6: ご近所さん]

＞最後のご奉仕として最高のお手伝いをしますよ！
お手伝いのついでに、改竄作業もしっかりと裏でサポートするのですね。
結局は管理会社の首切り議案は回避されるわけだ。

[7: 匿名さん]

改竄作業？
おっしゃっている意味が全く分かりませんが、私の担当物件でそのような議案が出た場合は、必ず承認されるように全力で協力しますよ。

担当数が減るということはフロントにとってどれほど喜ばしいことか…

[8: 匿名さん]

>できるだけ管理会社によるサポートは受けないほうがいい。

変更をサポートしてれる業者は、管理会社ではないですよ。
まぁ裏で特定の管理会社とつながっている可能性もあるので、私達が管理会社を変更する場合は、管理会社の見積もり自体は、サポート会社2社経由してとりまいたけどね。

[9: ご近所さん]

>7 匿名さん
＞全力で協力しますよ。
はっきり申し上げるとおじゃま虫なんですよ。
お察しださい。
＞担当数が減るということはフロントにとってどれほど喜ばしいことか
であれば、フロント業務のノウハウを、理事会に伝授されるのがいいかと思います。
フロントなしの管理に自信が付けば、あなたたちは黙っていても首になります。
これだけしつこく絡んでくるという事は、議決権行使書の改竄作業は周知の事実となっているわけだ。
馬鹿を見てるのは、性善説を信じて善人ぶっている管理組合の方たちなのだろう。

[10: ご近所さん]

＞7 匿名さん
まだお得意さんはとれていないみたいですね。
横浜ならたくさん物件もあるのでしょうが、相手にも選ぶ権利がありますからね。

[11: 匿名さん]

何か気持ちの悪い妄想をいうわりには、フロントの仕事を教えろとかは意味がわからないですね。
自分達なのか自分なのかわかりませんけど、人の協力なしでできないなら、きちんと対応の仕方は考えていかないといけません。

[12: ご近所さん]

＞11 匿名さん
君には少し難しい皮肉だったのかな。
担当物件を減らしたい君の願望を叶えるための虎の巻なんだけどね。
分からなくても気にすることもないですよ。

[13: 匿名さん]

>議決権行使書の改竄作業は周知の事実となっているわけだ。

何にそれ？？そんなちょっと調査すればばれるレベルの犯罪を、このご時世にやっている管理会社って。。。存在するの？？って感じですね。

というか議決権行使書の確認（保管）は、理事会でやるのが普通でしょう。バカを見てるという話ではなく、単純に理事会が無能ってだけだと思うけど。

[14: ご近所さん]

＞13　匿名さん
＞議決権行使書の確認（保管）は、理事会でやるのが普通
開票結果の確認は理事会だけでなく、議事録で組合員全体で確認していますよ。
改竄されたデータをね。
＞理事会でやるのが普通でしょう
普通という根拠を示してほしい。
＞13さん、君の立場は組合員？それともフロント？

[15: 匿名さん]

>14
むしろ改竄された根拠を示してほしい。
そして、それがあれば普通に損害賠償も問えるし、下手すれば営業停止になると思うから、継続しないでしょ。

＞普通という根拠を示してほしい。

根拠というか、普通に理事会の業務でしょ？
管理会社への委託内容に入れていれば、管理会社がするけど、重要事項だから、2重チェックはするだろうから、少なくとも理事会での確認はやるでしょ？むしろやらない根拠を示してほしい。

[16: 某管理員]

証拠も無く、選挙(集計)が不正(改竄)だという者達の行動
・トランプ前大統領　→　暴動を扇動
・ビルマ軍　　　　　→　クーデター

[17: 匿名さん]

>14 ご近所さん

人に根拠という前に管理会社にデータを改竄されているという根拠を示したら？

犯罪行為を管理会社が、やっているということを根拠もなく言うのもどうかと思います。証拠があるなら、警察にでも持っていったらいいんじゃないの。それができないならただの妄想にしか聞こえない。

[18: ご近所さん]

＞人に根拠という前に管理会社にデータを改竄されているという根拠を示したら
まず、議決権行使書の送付先が管理会社となっている。
つまり、
1，管理会社というブラックボックスを送付先としている点。
2，組合員に行使書原本を公開してない。（改竄の事実がバレるから）
3，総会の案内から総会の実施日までに理事会が開催されない。
（つまり、理事会側では票の確認ができない）
4，議決権行使書に関する集票手続きについての管理規約が定められていない。
（つまり、総会のサポートを管理委託内容としている管理会社の思う壺）
5，結果発表は数字のみで、誰がどんな意思決定したのかは不明。
（管理会社が好き勝手に改竄できる結果発表となっている。自分の意思決定が正しく結果発表に反映されているか確認できない）
少し難しい説明になったが、君たちに理解できるかな？
＞2重チェックはするだろうから、
いつやるの？
それに想像力が乏しいね。
それと、自分ちの総会では【議決権行使書の原本公開】をするよという方がいれば管理会社の名前を公開してほしい。
誇るべき管理会社だからね。

[19: 某管理員]

証拠も無く、選挙(集計)が不正(改竄)だという人の特徴。（アメリカでの研究）
1つは「インジャスティス・コレクター（自分が不当に扱われたと思う経験を繰り返し数え上げる人）」で、衝動的で自信過剰、自分以外のあらゆる人の弱さをさらけ出そうとする人である。
もう1つのタイプは、孤独を好み、不機嫌で短気な人。その中には、年配で独居の人も多い。
さらに、極端な場合には本当の病気、精神医学の専門用語で言う「パーソナリティ障害」を持っている場合もあるということだ。

[20: ご近所さん]

＞証拠も無く、選挙(集計)が不正(改竄)だという人の特徴。
あのね、一般選挙制度による開票システムを理解して屁理屈言っているのかな。
〇流大学では教わらなかった？
気の毒に・・・

[21: 匿名さん]

ここは自主管理への手順を語るスレです。良し悪し云々は別スレでどうぞ

[22: 某管理員]

議決権行使書の集計を管理会社が改竄しているとの妄想に取りつかれた人がいる。
よほど管理会社に牛耳られたマンションに居住し、被害妄想になっているようだ。
マンション管理の主体は管理組合であり、
管理会社へは年次契約で委託しているだけだと分かっていないようだ。

管理会社が、議決権行使書の公開を管理組合や区分所有者の許可なく行えると考えるほうが、どうかしている。管理会社が勝手に公開したら、国土交通省から行政指導が入り、プライバシーマーク認定だって取り消される恐れがある。
まず、ご自身の住むマンションで、管理組合が議決権行使書の集計と保存をやればよいだけの話だ。管理会社もフロントも管理員も仕事が省けて大助かりだ。
ついでに、総会議事録、理事会議事録共、管理組合で作成していただきたい。
理事会も年１回くらいは管理会社抜きでの開催し、現行管理会社への改善点をまとめるのも良いでしょう。
ネットで能書きを言っていないで、ご自分の住むマンションで実行すること。
これに尽きる。

[23: ご近所さん]

確かにね。
それでスレ主としての考えはどうなの？

[24: ご近所さん]

＞22　某管理員
＞管理会社が、議決権行使書の公開を管理組合や区分所有者の許可なく行えると考えるほうが、どうかしている。
そんな管理規約はどこにもなく、許可なんて必要ない。
議決権行使書の公正な開票手順を説明すれば、逆に公開することに賛同が得られる。
22さん、どうしてあなたたちが鼻から信用されないのかというと、他スレの情報だがこういうケースもある。
https://www.skr.mlit.go.jp/pres/h31backnum/i2553/200327-1.pdf
すべての管理会社がこうだとは言わないが、こういうことを平然と行っている管理会社がこの世に存在しているのも事実なのですよ。

[25: ご近所さん]

会社ぐるみで平然とやっていることに恐怖すら覚える。
ある意味、これが管理会社の平均的な実態だと思って間違いなさそうだ。

[26: 某管理員]

「陰謀論を信じる人は、極端な場合には本当の病気、精神医学の専門用語で言う「パーソナリティ障害」を持っている場合もある。」
病人は病院へ行ってください。

[27: ご近所さん]

スレ主さん
＞21のような発言内容ではなく、スレ主さんがこのスレを立てた意図が聞きたいのだが、よろしければお聞かせください。
二人で議論することでその方向が見えてくるかもしれませんよ。
スレ主が問題点を投げかけないと、管理会社関係者以外誰もこのスレには参加しないと思いますよ。
正直言うと、本当に自主管理に移行したければ、決して自分の手の内を見せないほうがいい。
私以外のこのスレへの参加者がすべて管理会社関係だという事実からすると、本当に自主管理を目指している方は、手順とか合意形成とかペラペラと他人に喋りたくないのが本音みたいですね。
私自身は部外者なのでそういったことにはこだわりませんが。
スレ主さん、あなたの考える自主管理への手順をお聞かせください。

[28: 匿名さん]

まずは利益相反関係にある管理会社関係者を抜きで理事会でメリットデメリットを話し合う。

メリットが上回ると判断されたら、自主管理移行後にどんなプランで運営していくか話し合う。外注業者をどうするか、物件規模に応じて管理人を雇うかを考える。物件規模が大きければ、管理組合を法人化するという手もある。

あらかた方向性が決まったら、臨時総会を招集して採決。この段階で管理会社に契約を更新しないこと、もしくは何か月後化に解約する旨を告げる。そして契約解除が決まれば、解約までの時間で外注業者を選定したり、顧問のマンション管理士と契約。

肝心なのは、管理会社に相談してはいけないという事。

[29: SKY]

管理会社に任せる方が基本的には楽なんじゃないかなと思う今日この頃。
うちは自主管理だから、自主管理なりの大変さは良くわかる。

凄く才能ある理事長がグイグイ引っ張って行ってくれたら楽なんだろうけど、
それが逆に独裁政権に繋がり、業者との癒着を疑われ、近隣トラブルになりかねない。
で、近隣トラブルを恐れて理事会役員のなり手不足。
同じマンションに住んでるからと言っても、信用出来るかどうかは別問題。
殆どの住人は見知らぬ人だし、仲良くなれば愚痴だらけ。
自主管理は人間関係しっかりしてないと、とにかく大変です。

自主管理の良さはなんでしょう？
工事なんかは自分達で納得するまで議論したらいい。住人協力の元、日曜大工で出来てしまう工事もある。仕上がり重視か、ピンポイントの補修のみかでも工事費は随分違う。業者に騙される可能性もあるから、慎重に考えないといけません。ピンポイント補修で時間稼ぎして、その間に業者探しを同時進行。貯金溜まったら、納得する形で工事が出来る。
会計報告書もPCツールで何とかなる。だから会計士への報酬は削減できますね。

先日、マンション管理士に相談したら、自主管理の１番の苦労は住人対応。ゴミ屋敷、騒音苦情、精神的におかしな人、超高齢者の一人暮らし、管理費滞納者、漏水、住人同士の喧嘩・派閥……。24時間365日、いつ苦情電話が掛かって来るか分からない。仕事の時間も寝る時間も奪われる。
だから、最低限、外部コールセンターみたいな物はあった方が良い。住人同士だと感情が入って無駄に時間が掛かる。冷静に判断出来る人ってなると弁護士になるのかな？

まあ、ちょっと分からないけど、管理会社をいきなり切るんじゃなくて、契約の見直しをしても良いかもと思います。〇〇は管理会社に任せる。これは自分達でやる。色々議論して、最終的に問題無さそうなら完全自主管理に切替えたら良い。

うちのマンションの住人も「〇〇なら業者に頼まなくても自分達で出来るでしょ」と言いながら自分はやらないって人が多い。ひとつひとつは素人でも出来る訳だけど、積み重なったら負担でしかない。「やれる」ではなく、「誰がやれるのか？」が大事です。何よりも人材確保が大変なんです。

[30: ご近所さん]

＞28 匿名さん
＞理事会でメリットデメリットを話し合う。
大切なことだと思います。
話し合うために、、リーダーとなる方がそれぞれの問題点をピックアップし問題ごとの提案書を作り、それをたたき台として問題ごとに話会えばスムーズに進むと思う。
役員連中の中には無関心な方も多く、彼らをたたき起こす意味においてもたたき台作成は必要かと思います。
それと、絶対にやってはならないのは、指摘されているように、管理会社関係者のサポートです。

＞自主管理移行後にどんなプランで運営していくか話し合う。
自主管理プロジェクトとしての大きな山場ではないでしょうか。
様々なプランが出てくるとは思いますが、時間をかけ、慎重に進めるべきです。
やはり、リーダーとなる方がたたき台としての提案書を作成し、意見交換していくほうがスムーズに進行できるかと思う。
リーダーとなる方は【たたき台としての提案書】を作成する以上、ある程度の専門的な知識も必要とされる。
相応しい方が組合内にいて、組合改善に意欲的な方であれば問題ないが、意欲はあっても専門的な知識がない方では提案書すら作成できず、井戸端会議に終わる可能性は大きい。
そういった場合は、管理会社以外の外部知識に頼らざるを得ないと思う。

＞肝心なのは、管理会社に相談してはいけないという事。
大賛成です。

[31: ご近所さん]

＞29 SKY
＞管理会社に任せる方が基本的には楽なんじゃないかなと思う今日この頃
全くその通りです。
何事も他人任せのほうが自分は楽に決まっています。
SKYさんは管理会社がやるべきことをボランティアでやっていませんか。
ボランティアの良さはいつでもリタイアできることです。
ところが、理事長となるとそういうわけにはいかない。
それではストレスがたまり、疲労が蓄積するばかりです。
勤労の代償としての報酬がなければ勤労そのものに誰でもストレスを感じますよ。

＞自主管理の良さはなんでしょう？
自主管理に対して良さが感じられないのなら、管理会社と契約するのもアリかと思います。
私自身、自主管理推進論者ではありますが、管理会社の必要性も認めています。
管理会社のデメリットも認識したうえでの管理会社移行もアリだと思いますよ。

＞自主管理の１番の苦労は住人対応
マンション内の民事解決となると、管理会社は扱っていませんので、それは理事会で何らかの方法で解決すべき事案だと思います。
何か勘違いされている。

[32: 匿名さん]

＞自主管理の１番の苦労は住人対応

これは、すごくわかります。別に管理会社が解決するわけではないが、住民同士でやると軋轢が生まれるので、単純に第3者が間にはいって話を聞いた上で、理事会で解決策を議論できるという点がある。
また、管理会社のいままでのトラブルでの対応や法的に問題かどうかを確認できるという点で、助かった経験があります。

いちいち弁護士的な業者にサポート求めると場合によっては結構な金額になるので、気軽に相談できないよね。予備費で結構用意してても使いすぎると後で問題になるし。。。。

[33: ご近所さん]

＞単純に第3者が間にはいって話を聞いた上で、理事会で解決策を議論できるという点がある
第三者が管理会社だと暗示したいのだろうが、第三者は裏意図があって引継ぎ役を引き受けているだけに過ぎない。
住民から理事会に直接相談すればいいこと。
【管理会社は住民間の民事には介入しない。】
その原則は知っておくべきで、では何故裏で介入したがるのか。
それは管理会社が理事会の弱みを掴み、理事会への裏アドバイスによる義理を作り、理事会の取り込みが目的。
総会開催や理事会開催へのフォローも管理会社による裏意図があってしている事。
分かりやすく言えば、昨今のニュースで話題になっている福岡の児童衰弱死の母親の知人、赤堀容疑者の役割を演じているだけのこと。
知人役が管理会社で母親役が理事会だと思えばいい。

[34: ご近所さん]

＞知人役が管理会社で母親役が理事会だと思えばいい。
付け加えるのを忘れたが、
知人役が管理会社で母親役が理事会で【衰弱死した子供が管理組合】だと思えばいい。

[35: 匿名さん]

>>34
この男は完全に自主管理妄想者だろう。
こんな奴のいっていることが信じられるはずがない。
すぐ切れるし、あちこちのスレにいっては荒らしをしている奴だよ。
よそのスレでは、触っちゃいけない人といわれている男だからね。
管理会社をまったく信用していない、つまりすべて性悪説で人生を
渡ってきている可哀そうな男だからね。

[36: 匿名さん]

>>35
男かどうかは、不明である。

[37: 匿名さん]

>先日、マンション管理士に相談したら、自主管理の１番の苦労は住人対応。ゴミ屋敷、騒音苦情、精神的におかしな人、超高齢者の一人暮らし、管理費滞納者、漏水、住人同士の喧嘩・派閥……。24時間365日、いつ苦情電話が掛かって来るか分からない。仕事の時間も寝る時間も奪われる。

これは別に理事会がやる必要はありませんし、雇用、もしくは派遣契約を結んだ管理人にやってもらうこともできます。

自主管理を誤解されてる方が非常に多いですが、自主管理の本質は管理会社を使わずに、直に外注するための一つの方法論です。

まとめますと自主管理は

×住民対応を理事会がやる
〇住民対応を雇用した管理人などにやってもらう

実際管理会社と契約しても、大抵のトラブルは管理人が解決します。
理事会は報告を受けて支持を出すだけです。

ただ、一部の管理人を雇用できないような小規模のマンションであれば理事会が動かなければならない可能性があります。

[38: 匿名さん]

>それは管理会社が理事会の弱みを掴み、理事会への裏アドバイスによる義理を作り、理事会の取り込みが目的。

というかその程度で取り込まれるなら、自主管理なんて無理だろう
結局、アドバイザーにマンション管理士をつかったら、取り込まれるだけだから、毛局一緒だと思うけどね。なぜそこまで管理会社のみを悪者にするのかわからないけど。

＞これは別に理事会がやる必要はありませんし、雇用、もしくは派遣契約を結んだ管理人にやってもらうこともできます。

これは理解できるが、結局マンション管理士もそうだが、どんどん費用が掛かっていくだけ、下手すれば管理会社より高くなると思うけど。手間がかかって費用もあまり変わらなくなるなら、自主管理のメリットがどんどんなくなるが。。。

[39: 匿名さん]

いや、費用が、かかったとしても、マンション管理会社と契約するより格段に安いことにメリットがある。

マンションの規模が大きいほど管理会社にもっていかれるお金が増えるが、マンション管理士との契約は定額ですからね。

[40: 匿名さん]

だから自主管理のマンションは全国的にみても
圧倒的に少ないのです。
自主管理はやらない方がいいですね。住民も望んでないでしょう。

[41: 匿名さん]

取り込まれるくらいなら自主管理が無理って、自主管理は誰に取り込まれるのかな？

[42: 匿名さん]

宗教に取り込まれるくらいなら宗教離れたらもっと無理だからずっと宗教入ってた方がいいと言うくらいバカげた理屈だ。

[43: 匿名さん]

もうこのスレは終わりだ。終わった。

[44: 匿名さん]

管理会社は悪ければ変えればいいが、理事長は簡単には
変えられない。理事長は悪いことはしないと決めつけているようだね。
悪いことをしなくても、修繕積立金は自由に使える。工事は好き放題にね。

[45: 匿名さん]

それは、管理会社の事だろう。管理会社の業態自体、悪いよ。

自主管理は理事長次第だが、管理会社はもれなくボッタクってくるのが商売だから。

[46: 匿名さん]

マンション管理会社はマンション管理費を自社の利益にどう結びつけるか、屁理屈を捏ねてやる必要のない工事まで提案して、やることないのに大変なふりして管理費を掠め取り、理事会を丸め込むのが仕事です。

関わらない方がいいです。

[47: 匿名さん]

＞マンションの規模が大きいほど管理会社にもっていかれるお金が増えるが、マンション管理士との契約は定額ですからね。

ネットで調べればすぐわかりますが、管理士の費用も規模に比例して高くなりますよ。

＞４６さん
で、それをマンション管理士がしない根拠はあるの？全く同じだと思うけど。

なんか言っていることが、管理会社は悪だが、それ以外は問題ないという矛盾している話ばっかりなんだけど。

[48: ご近所さん]

ひ弱な管理組合の膨大な資産に群がるハイエナがうようよと。
福岡の知人女性とそっくりですね。
あることないこと吹き散らす。

[49: SKY]

何で荒れるんだろ？
管理会社にしろ悪徳理事にしろ、結局は「人」の問題ではないかな？
全部が全部悪い訳では無いと思いますが？

>>31 ご近所さん
＞自主管理の１番の苦労は住人対応
これはトラブルが起きた際にどうするかって話ではなく、トラブル防止のための相談役が外部に居た方が安心感がある。理事が何もかも背負っては疲弊するだけですからね。中途半端な知識では住人にまくし立てられて終わる。
「理事なんだから、これやってよ！」って理不尽な話は結構来ますよ。

>>37 匿名さん
>×住民対応を理事会がやる
>住民対応を雇用した管理人などにやってもらう

この考えには賛成です。うちのマンションは理事長も管理人も８０歳越えてて、
理事長は交代、SKYを理事長にさせる方向で話が進んでます。
「管理人はクビ」「管理人など居なくてもSKYが頑張れば良くない？」
って住人からの押し付け発言が出てきた。いやはや、無理ですね。

自主管理へ移行、それなりにメリットあるかもだけど、本当に覚悟が無いと無理じゃないかなと思います。
まあ、色々悩みを抱えつつ令和3年度の総会準備を進めてるSKYでしたm(__)m

[50: 匿名さん]

自主管理は無理。
やれば苦労するだけ。

[51: ご近所さん]

福岡のママ友（管理会社）がどうして他人である被害者（管理組合）の家族（理事会）に近づいたか。
理由は一つ。
被害者家族（管理組合）の資産。
その資産を捻出させるためにママ友（管理会社）が家族に近づき、ああだこうだと親切心を装って被害者（管理組合）の家族（理事会）にデマを吹聴する。
親切心だと勘違いした被害者（管理組合）の家族（理事会）はてっきり信用して、被害者家族（管理組合）の財産をママ友（管理会社）に差し出す。
ひじょーに分かりやすい例えですね。

＞何で荒れるんだろ？
彼らの琴線に触れることを私が言ったからです。
＞全部が全部悪い訳では無いと思いますが
そうですよ。
でも、全部が全部良い訳でもない。
＞住民対応を雇用した管理人などにやってもらう
ケースバイケースでしょうね。
管理人だけで解決できるわけでもない。
その都度考えればいいと思います。
SKYさんはこのスレッドに集まる相談事が管理人だけで解決できるとでも思っているのですか。
＞トラブル防止のための相談役が外部に居た方が安心感がある。理事が何もかも背負っては疲弊するだけですからね。
だから、＞31で
＞それは理事会で何らかの方法で解決すべき事案だと思います。
と説明をしています。
先入観で話をされると脱線してしまいます。
何らかの方法を考えるのはあなたたちなんですよ。

[52: 匿名さん]

>skyさん

それは自主管理が大変という話ではなく、貴方の管理組合の問題だと思います。

管理人雇用して任せるのを嫌がられてたら、それよりはるかにコストがかかる管理会社との契約はもっとダメでしょう。

それにそんな大変な住人がいたら管理会社も仕事受けたがらないでしょう。

[53: SKY]

>>52 匿名さん
ご指摘どうも有難う。
まぁ、ここからが私の腕の見せ所かなと思います。
住人から発せられた言葉をうのみにしてたら馬鹿を見ます。
知り合いだから、個人相手だから好き勝手なことが言える。
業者相手なら、そんなにズカズカ言わないでしょ。

このスレって「管理会社⇒自主管理」への移行を模索した物ですよね？
私としては自主管理への移行をお金の問題だけで考えないで欲しいなと･･･
スレ主さんが自主管理を本気で考えてるなら、あらゆる事件を想定して欲しいです。

[54: 匿名さん]

skyさん

そもそも理事の仕事とそうでない管理人がやるべき仕事を混同されてませんか？

理事が負うべき仕事でないものまで、しょいこむのは、そもそも自主管理ではないですよ？

理事はあくまで運営をする役割であって住民の面倒をみるのはそもそも間違いではないですか？きっぱり自分の仕事ではないと言うべきです。

[55: 匿名さん]

そもそも管理会社だって民事不介入ですから、そんな世話みたいなことしませんよ。ゴミや騒音は張り紙と電話してそれで無理なら警察です。管理会社は手間かかるようなことしませんよ。

[56: SKY]

>>54 匿名さん
>そもそも理事の仕事とそうでない管理人がやるべき仕事を混同
その通りですよ。管理人をクビって言うの話はそこからです。ここで私の愚痴を言っていいのか分からないが、管理人が全部引き受けて、「後は理事の仕事です」って逃げるからヤヤコシイ話になる。
そして、個人情報であるハズの私の電話番号を平然と教えまくる。
Yesマンに気を付けろって話ですね。

[57: ご近所さん]

＞自主管理の１番の苦労は住人対応
自主管理なんて田舎の自治会に行けば普通ですし、都会の自治会でも普通にやってますよ。
色々と問題を抱えていますが、第三者による管理は聞いたことがないですね。
それほど難しいのであれば、自治会においても第三者による管理が少しはあってもいいのだが不思議とない。
SKYさんが一番難しがっていることを、全国すべての自治会が悩みながらも管理会社を雇うことなくこなしている現実がある。
不思議ですね。
管理組合と自治会とは違うと言いたいのでしょうが、民事対応に限ればそんなに違いはないと思いますよ。
＞私としては自主管理への移行をお金の問題だけで考えないで欲しいなと･･･
管理会社が絡む場合はまさにお金の問題であり、組合員の大切な資産を無駄にどぶに捨てることがないように福岡のママ友からは縁を切る覚悟が必要です。
SKYさんこそ、お金の問題だけでないなら管理会社を採用されればどうですか？
私から見れば摩訶不思議です。

[58: 匿名さん]

>管理組合と自治会とは違うと言いたいのでしょうが、民事対応に限ればそんなに違いはないと思いますよ。

騒音問題などの住民トラブルは、理事会は関与しないと宣言すれば、自治会と同じになると思いますが、例えば、管理費の滞納問題は違います。
自治会なら、退会で終わりだが、マンションの場合は、そうもいかない。裁判にかけないとすぐに時効になるし、催促にいくのも人（管理会社）にまかせたいというのがある。

＞管理会社が絡む場合はまさにお金の問題であり、

つまり、ちょっと高めのお金を払えば、自主管理の手間などがすべて軽減されるってことでしょ？
単純に自主管理の手間をお金換算したときに、どっちがいいかって話だと思うのですけど。だから高い物件ほど自主管理がないのだと思いますけど。

[59: ご近所さん]

＞催促にいくのも人（管理会社）にまかせたい
そんなことは管理会社でなくても代行している会社はいくらでもある。
代金不払いなんてマンションに限ったことでない。
そのためにだけ管理会社を雇いたいのなら雇えばいい。
大きな代償が待っていると思いますよ

＞ちょっと高めのお金を払えば
何十億円もの組合員のお金をちょっととしか感じていないなら、あなたが組合に変わって管理会社に払えば？
他の組合員の迷惑ですから。
＞自主管理の手間などがすべて軽減される
お金を使わずに知恵を使えばだれでもできること。
管理会社を使うのは、痴呆症マンション組合だけにしてほしい。

[60: 匿名さん]

やたら自主管理は大変と宣伝したい奴がいるな。そんなに大変なら管理会社辞めればいいのに。

[61: 匿名さん]

管理会社の通常業務って理事会に出席して議事録を雛形通りに書くだけである。それ以外の業務は基本的にはレアであり、それも大抵は電話で十分程度のやりとりだ。

けれらはマンション管理士に委託すれば月5万円前後が相場だが、管理会社と契約すると同じ業務を物件の規模により外注費マージン含めると数十万から100万円オーバーになる。本来はバカげた商習慣だが、分譲と抱き合わせ販売なので、問題が顕在化しにくいのが根底にある。

[62: SKY]

う～～ん。何だかんだと難しい議論ではありますよね。

>SKYさんが一番難しがっていることを、全国すべての自治会が悩みながらも管理会社を雇うことなくこなしている現実がある。
これね、難しいと感じるのは年齢差とかかなぁ。
「先祖代々守ってきた村や町に新しく引越ししてきた人が都市改革するぞ」って言ったら揉めますよね？自主管理から管理会社へ移行って言うのはこれに近い形だと思う。
今、20年やってきた理事長＆管理人をクビにして、新参者の私が理事会を乗っ取ろうとしてるので、揉めて当然。
まあ、私の方は改革プランはちゃんと出来ているので、問題は無い。

結局の所、どこにお金を掛けるかって話になってないですか？
管理費滞納問題ねぇ、自分達で頑張るのか、集金代行に依頼するのか、管理会社に委託するのか？
ただ請求書出すだけの集金代行とか管理会社だと意味無いのかなと思います。
(すみません。管理会社の事は表面的にしか知りません)
裁判代行までしてくれるなら・・・とかは思います。って事で、私個人の考えは弁護士サポートなのかなと。
>これは前に別のスレでご近所さんが教えてくれた「みらいネットhttps://www.mankan.or.jp/new_mirai-net/01about/about.html#about01」からの発想です。

＜自主管理での理事の仕事＞
1.総会議案書の作成
2.決算書、予算書、規約、細則、長期修繕計画の素案作成
3.リフォーム申請の承認または不承認
4.管理費等滞納者に対する法的措置の行使
5.ルール違反者への注意
こんなもんかな？「住民の面倒をみるのはそもそも間違い」って指摘ありましたが、
3～5をやる為には、結果的に個人の問題に介入する事になるんですよね。お金掛けて対応するのか、知恵を絞って対応するのか？

まあ、何にせよ、改革は一人じゃ出来ません。
規約に則って業務を行うなら人手が必要って事。


【下記は悪魔のささやきです。本気には捉えないで下さい。】
一人でやろうと思うなら、規約等々全部無視して自分の好きなように改革するのも有り。
管理人、ペッパー君で良くない？
会計、ザルで良くない？未払い者が居るって事がバレなきゃ督促などで疲弊しないよ。
設備不良？壊れるまで使い倒せば良いじゃん。嫌なら自分で業者探して直せば良いじゃん。
自主管理って他人任せじゃないよね？自分の家は自分で守りなさいよ。


ふふふ。ネットだからこそって感じで書いてみた。
本当にこれを実行したら、理事会崩壊ですねぇ。
逆にヤバいと思って皆が動いてくれるかな？

[63: SKY]

あ、自主管理のデメリットあったな。
「権利能力なき社団」とか「人格のない社団等」とか言われて、何だかんだで信用が無い。
工事用に借金するとか難しいですね。インターネット契約も団体名だと無理でした。
多くの場合、「理事長名義で契約して下さい」と言われます。
理事長名義で３億円借りれたらビックリなんですけどね。
これについては法人化するかどうかでも話変わるかな？

[64: 匿名さん]

SKYさん


誤解があると思います。
3は理事会の仕事ですが、3はルールにのっとってやるだけでそれほど負担にはならないでしょうし、そもそも管理会社がいても結局役割は理事会が果たします。
4は司法書士か弁護士、実務なら債権回収サービスにも依頼できます。
5は管理人がいればそれも彼らの仕事になります。

>規約に則って業務を行うなら人手が必要って事。

そもそも自社管理は誤解を生みやすい言葉ですが、基本的には業務を理事会自らするのではなく、業務を行う外注業者を管理会社を通さず、直発注するだけです。

だからそもそも自主管理を一人でやろうとしている時点で誤解していると思います。
そもそもひとりで全部ボランティアでやってたら管理費を徴収する必要すらないですよね?

だいたい、3.4.5も管理会社は電話一本で仲介するだけですよ。当事者でない管理会社が4をやれば弁護士法違反ですし、5は管理人に注意と見張ってもらうように頼んで終わりです。

もちろん1.2もマンション管理士に頼めます。

要するにやらなくてもいいことを自分でしょい込んで大変だと言ってる状況です。

>工事用に借金するとか難しいですね。インターネット契約も団体名だと無理でした。

これも別に管理会社と契約していようが、管理会社が借金するわけでないので結果は変わりませんよ。

思うにskyさんの場合、おそらく住人との距離感が近すぎて、管理会社と契約してようが、状況はかわらないかもしれません。もっとドライに本来の業務で線引きすればもっと楽だと思いますよ。

[65: SKY]

>64 匿名さん
>>おそらく住人との距離感が近すぎて
ご指摘の通りだと思いますよ。築50年のマンションなので、昔ながらの和気あいあいで運営って考えが住人には根付いてる。これを業務的に対応しようとすると、嵐のような苦情が来る。しかも仲良しグループの集団から(汗)

ただ、私が言ってる事は、人間の心理的な物だと思ってます。
同じマンションに住んでる仲間、仲良しグループの意識が強くなれば距離は近づき、
「わがままを言えば許される」って言う心理が働く。
業者相手なら、(全員とは言わないが)一応よそいきな対応をすると思う。

手紙を出して終わりのハズが、ひとつひとつが時間掛かるんですよね。
リフォームの指摘が「素人が口出すな。お前に何が分かる!!」ってな反発くらい、
滞納者への手紙が「2ヶ月3か月遅れたくらいでギャーギャー騒ぐな」って当の本人ではなく、無関係なご近所仲間から言われる。
ルール違反者への注意・・・どんな管理人が居ても対応難しそうだな。本人へ指摘した所で昔ながらの方々が「この程度の事でガタガタ言うな。誰も困って無いでしょ」って感じでねぇ。

ずっと感じてる。何でこの程度の事でこんなに時間が掛かるのか？
作業自体は難しくない。
自主管理は流れに乗ってしまえば楽になると思います。
ただ変化に対応出来ない気がしてます。

最近、若い人達に言われるのが「時代遅れな管理をいつまでするのか？」
それに対して大御所達は「今までこれで問題無かったんだから、変える必要は無い」
最近、某不動産会社に言われたのは「時代遅れな管理をしてるから、自主管理は資産価値が低い」と・・・遠回しに管理会社導入を促されました。

まあ、私の所の事は、「自主管理のなれはて」なのかもですね。
理事長の独裁政権が続いて、理事も仲良しグループ何十年も変わらず、新参者を受け入れ拒否してましたから、問題が起きても気づかない。
理事の高齢化・後継者不足ともなれば、自主管理継続は難しい。
自主管理をするなら長期的に継続出来るプランを考えないといけませんね。

[66: ご近所さん]

>築50年のマンションなので
大規模修繕よりもマンションの建物としての終活を検討する時期が来ていると思います。
自主管理する上での大切な課題だと思いますが、そのことについてSKYさんの考えをお聞かせください。

[67: 匿名さん]

おそらくskyさんのマンションであれば、なかなか管理会社と契約すること自体難しいかもしれません。

もしくは契約するのであれば、大幅な管理費値上げがあるかもしれません。
要するに、skyさんがやってることを管理会社がやるなら、相応の管理費がないと管理会社にとっても割に合わないでしょう。

[68: ご近所さん]

＞67 匿名さん
＞大幅な管理費値上げ
言っている意味が全く理解できません。
【相応の管理費】の具体的な内容の説明をお願いします。
修繕積立金については築年数の建物劣化による多少の増加はあっても、管理費が築年数と関わること自体が理解できません。

[69: 匿名さん]

>>68

管理会社と契約するのであれば、自主管理の今より値上げが必要になるということです。今、管理人も雇ってないようなので、そうした経費もかかるとなると相応の値上げが必要になるとの意味です。

[70: 匿名さん]

>>68
切れていないときは、丁寧な言葉も使えるんだね。
しかし、すぐ切れるし、切れたら書き込み内容や言葉遣いも
荒くなる。
やはり触っちゃいけない人だね。気をつけてね、みなさい。

[71: ご近所さん]

＞終活を検討する時期
個人的には築70年辺りがRC建物の寿命だろうとは思います。
あくまで個人的な見解です。
70年とした場合、建物に関する終活は20年前から検討すべきです。
終活に入るとできるだけ大規模修繕工事は避けるべきかと思います。
理事会は、その時のための心構えと資金計画を組合員と相談すべきかと思います。
早すぎるのではないかとの意見もありますが、資金計画が半端な金額でないため、20年前ぐらいが適当ではないかと思っています。
老いゆく未来を想像することは苦痛ですが、必ずやってくる未来ですからね。
様々な意見があろうかと思いますが、スレ違いなので終活の件はこれにて終了します。

[72: SKY]

あ、今やっと［64 匿名さん］の話が理解できた。
>基本的には業務を理事会自らするのではなく、業務を行う外注業者を管理会社を通さず、直発注するだけ･･･

仲介業みたいな物ですね。
トラブル起きたら業者探して発注するだけ。
「業者選択が自由なのが自主管理」ってなると、管理会社だろうと自主管理だろうと
理事負担はそんなに無いのかな・・・とは思えてきますね。

はて？本当に自主管理って管理会社に頼むより安いのかな？
ボッタクリもあるだろうし、理事長の無駄遣いもあるだろうし・・・
うちは100世帯
通常、管理費として報告されてる物は年間720万
そのうち管理人に支払われる額は年間280万
修繕積立金は･･･非公開にさせて頂きます。

私は管理会社の相場を知らないので、これを見て皆さんがどう思うかですね。
今、経費見直し中で、来年度の管理費は年間45万の値下げ見込みです。
管理人を固定給与でなく、時給換算にしたらどうなるかとか、
１人でなく２人以上の交代制を導入したらどうなるか等を模索中。

>マンションの終活ねぇ・・・
今はまだ考えられないかなぁ。大御所が健在なんでね。
5年前に給水管の構成工事完了、昨年に耐震補強工事完了させましたし、
３年以内に排水管の構成工事実施予定。
国の補助金使いまくってるので、こんな旧ピッチで工事進めてるけど、
補助金制度消えたら修繕積立金足りなくなりますね。

[73: 匿名さん]

>>skyさん

管理人がいて100戸なら、たいていのことは管理人に仕事としてやってもらえばいいと思いますよ。

>はて？本当に自主管理って管理会社に頼むより安いのかな？
ボッタクリもあるだろうし、理事長の無駄遣いもあるだろうし・・・

基本的に管理会社のマージンが省ける分、自主管理の方が安くなります。
理事長の無駄遣いやぼったくりはまた別の問題です。そもそも管理会社と結託して
無駄遣いする理事長も多いので、結局は理事長の人格次第です。

管理会社だと、最悪、輪番制にしているなかで、意に沿うような理事長になると、
規約改正して、同じ理事長に固定化されて、利権化されてしまうという最悪の事態になります。

100戸で年720万円は相当安いと思います。管理会社ならファミリータイプなら12000-15000円が相場でその約半額なので、コスト的にはそうとううまくやっていると思います。

あと、ただ節約していても面白味もないので、私なら、居住性向上やサービスのために共用エリアへ投資ししますね。　高齢者が多いなら、マッサージチェアとか置いたら喜ばれるのでは?

[74: 匿名さん]

頭悪いのか？

[75: ご近所さん]

管理人がいたとはびっくりですね。
以前、住民対応が一番難しいとの説明を聞いていたので、SKYさんが第一線で悪戦苦闘されているとの間違った先入観の下でSKYさんの悩みを聞いていました。
理事会改革を図るなら、管理人の役割も含めて再構築すべきだと思いますよ。
私のマンションには第三者である管理人はいません。
戸数も少なく30戸あまりです。
住民からの苦情は多くて年間数件です。
ない年もざらにあります。
私からすれば無きに等しい苦情で、難しいと思ったことはありません。
慣れなんでしょうね。

＞管理人がいて100戸なら、たいていのことは管理人に仕事としてやってもらえばいいと思いますよ。
全く同感です。
長年の管理人との慣習を見直すべきだと思いますよ。
ちなみに、私のマンションですが、管理費は月3000円ですが余っています。
余った予算は繰り越して貯蓄に回しています。

＞私は管理会社の相場を知らないので、これを見て皆さんがどう思うかですね。
自主管理としては、管理人以外の費用は一般的な数値だと思います。
管理会社の皆さんは苦々しく思っていますよ。

＞高齢者が多いなら、マッサージチェアとか置いたら喜ばれるのでは?
たのしい考え方ですね。
管理会社を排することで、何億、何十億も予算が浮けば、組合員のための有効な使い道がいくらでもある。
管理会社に預けると、何も戻ってこない。

[76: SKY]

>>73 匿名さん
有難うございます。
>マッサージチェアとか置いたら喜ばれるのでは?
面白い発想ですね。
マッサージチェアは分からないけど、コミュニティルームを作ろうって模索はあるので、提案のひとつに入れさせて頂きます。仮眠用にベッド欲しいって意見はあったんです。

>>75 ご近所さん
>管理人がいたとはびっくりですね。
居るんですけど、朝のゴミ出し以外は常に寝てるんで、年間720万はボッタクリです。
最近、植木を買ったので水やりの仕事が増えました。それでも起きてる時間は2時間程度かなぁ。
この管理人の給与１ヶ月分でペッパー君導入出来ちゃうんですよね。反対はされるだろうけど、
常時寝てる管理人より役に立つ。

スレ違いになりそうなので、以前相談した時のURL貼ります。
この頃よりは状況が大分変ってますけど・・・
　［理事長の独裁政権と無関心組合員］
　　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/664545/
理事長の独裁政権は、銀行印を渡さないという抵抗はあるものの、活動そのものはゼロになりました。
無関心だと思われた組合員ですが、最近は私の改革賛同者が10名を越えました。
着々と改革進行中です。

[77: 匿名さん]

>管理会社を排することで、何億、何十億も予算が浮けば、組合員のための有効な使い道がいくらでもある。管理会社に預けると、何も戻ってこない。

まさにコレですよね。

[78: 匿名さん]

>ちなみに、私のマンションですが、管理費は月3000円ですが余っています。

まぁ世帯数と管理内容がわからなければ、何とも言えませんけどね。
自主管理の場合、管理費を安くしようと思えば、かなりできます。ほとんど何もしなければいいので（清掃業者すら使わず、ほったらかしなど）

私のマンションも一度管理会社変更時に自主管理も検討しまして、いろいろ業者にも直接見積もりを取りましたが、同じ内容（清掃、メンテナンスなどなど）で管理をしようと思えば、1戸約1万円/月の管理費が、8000円程度（管理士によるちょっとしたアドバイス料込）になるくらいでした。なのでアンケートの段階で反対多数でなしになりました。

＞マンション管理士に委託すれば月5万円前後が相場だが、管理会社と契約すると同じ業務を物件の規模により外注費マージン含めると数十万から100万円オーバーになる

ちなみにこんなことないですからね
管理士の委託費は、戸数により価格が違うのが一般的で、管理会社の委託マージンが100万オーバーになるような大規模マンション（500戸以上）なら、管理士の委託費用も少なくとも50万くらいしますからね。管理士の費用が、月5万は、50戸以下のマンションだから、管理会社のマージンでも多くても10万くらい。

[79: 匿名さん]

>管理士の委託費は、戸数により価格が違うのが一般的で

ウソはやめましょうね。削減する作業量はほとんど変わりませんよ。そもそも管理会社と同じような費用が発生する管理士と契約するバカがいますかね?

削減コンサルは削減幅に応じて成功報酬はありますが、その一回だけであと、委託する顧問料は定額です。削減後は理事会支援が主な業務でそれは戸数はほとんど関係ありません。大規模であれ、小規模であれ、理事会負担はほとんど変わりませんから。

[80: 匿名さん]

>>78

http://www.takahashi-llcm-office.com/office/fee/
https://www.nagoya-mankan.jp/15360516544712

こういうとこみても、大規模で10万てとこですね。大規模で少なくとも50万というなら業者のリンク張ってくださいよ。ウソでないならね。

[81: 匿名さん]

＞８０さん
まず、固定5万が間違いだということは、ウソというこで、合意ということですね

＞こういうとこみても、大規模で10万てとこですね
>http://www.takahashi-llcm-office.com/office/fee/

まず、ちゃんと見ましょう。
10万というのは、理事会参加のみでの顧問費用ですね

管理会社の場合は、記載のサービスが全込みなので、同サービスでマンション管理士を使った場合は、大規模だと基本費用が月30万で、相談と滞納等サポートは別途費用になるので、月50万を予算として確保するのは、嘘とは言えないと思いますよ。

[82: 匿名さん]

50戸程度なら5万固定は多いですよ。

基本費用が月30万で月50万の料金のリンクを提示してくださいよ。顧問契約結んで相談が別途ってどういうことですか？頭大丈夫でしょうか?

[83: 匿名さん]

あと、そもそも滞納者への司法書士への債権回収手続きの費用は管理会社なんか持っちゃくれませんよ？

[84: 匿名さん]

>>81

なんで割高な管理会社以外の方法で合理的にやろうという手段を否定するんですか？

[85: 匿名さん]

>82

リンク張っているんだから、ちゃんと見て、合計すればいいだけだと思うけど。

＞あと、そもそも滞納者への司法書士への債権回収手続きの費用は管理会社なんか持っちゃくれませんよ？

マンション管理士も同じですよ。あくまで手続きのサポート代だけで、1件5万くらいとられます。もちろん裁判費用、交通費などなどは別料金です。
同じリンクにも書いてありますよ。

>なんで割高な管理会社以外の方法で合理的にやろうという手段を否定するんですか？

別に否定はしていないのですが、5万固定などの極端に安いなどの嘘情報で誘導しているを否定しているだけです。別にマンション管理士を使うことを否定する気はないですよ。ただ手間と費用のバランスは考えたほうが良いとは思いますが。

[86: 匿名さん]

すいません。どこをどうプラスすると30万や50万円になるんですか？

一件五万円というのは行政書士に払う金額ですよ？

50戸で五万は相場ですよ？多少オプションつけるつけないで前後しますが、何十万もかかるのに依頼しますかね？

何もかも無茶苦茶ですよ。

それとも電話一本催促しただけでそれだけかかると？

[87: 匿名さん]

実質、理事会出るだけ十万とか50万とか貰えたら誰だって参入したいだろ。まあ、だからこそ管理会社フロントが10棟以上担当持てるくらいの業務でそれ以上儲かる管理会社はアコギな商売で、逆に管理組合は馬鹿らしい契約させられてるということなんだがな。

[88: 匿名さん]

>86
http://www.takahashi-llcm-office.com/office/fee/

>50戸で五万は相場ですよ？多少オプションつけるつけないで前後しますが、何十万もかかるのに依頼しますかね？

まず50戸で5万は、月1回の理事会に参加してアドバイスがもらえるというだけです。

それに何十万という話は、大規模500戸クラスの話で、管理会社と相当のオプションを付けた場合の話です。（誰かが大規模だと100万くらい管理会社にマージンでとらるという話をしたので、その比較として出しただけ）

例えば、リンク先では、顧問契約、修繕サポート、長期修繕契約、管理規約サポート対応で月25万、それに滞納や上記以外は別料金という話です。管理会社の場合は、これに会計処理と総会準備サポートなどがあります。

まず単純に同内容にした場合に比較をした上で、自主管理の場合、自分達で手間をかけてする内容分安くするという話をしないと意味がない。

マンション管理士に委託して安くなるわけではなく、あくまで自分達でするから安くなるということである。

[89: 匿名さん]

ですから、大規模で何十万はどこに書いてますか？どこをどう読んでも何十万は書かれてませんよ？

それから長期修繕や規約改正は単発ですよ？毎月、規約改正や長期修繕なんてあるわけないんですが、、

そもそも上記リンク先の管理士は顧問契約してれば、滞納サポートは顧問料に含まれ無料と明記してますが、いったいどんな理解されてるんですか？

もうなにもかも出鱈目で嘘ばかりですね。

[90: 匿名さん]

>ですから、大規模で何十万はどこに書いてますか？どこをどう読んでも何十万は書かれてませんよ？

別にいいんじゃないの
そもそも大規模で管理会社が100万以上もマージンとっているという主張ですら、まともに根拠もないんだから、それをでたらめとするなら、管理会社を批判している数字自体全部でたらめということなんだから

それにマンション管理士ではやってくれない、会計管理や業者手配や監査なども別途手配したら、そこそこ費用かかるんだから

[91: 匿名さん]

>別にいいんじゃないの

嘘がバレても開き直るんだね。

大規模マンションだと、マージン抜きでも例えば、５００戸のマンションでも管理会社の直接の取り分だけでも月１００万は超えるよ。

>それにマンション管理士ではやってくれない、会計管理や業者手配や監査なども別途手配したら、そこそこ費用かかるんだから

そこそこっていくらだよ。業者手配って、毎月なんの業者を手配するんだ？

管理会社に頼むとそこそこどころが大幅にぼったくられるからマンション管理士に頼んだ方がマシなんだが。

[92: 匿名さん]

まあ>>90さんの管理会社はボランティアで利益度外視の管理会社だからマージンは存在しないと言ってますが、普通の管理会社ならマージンは存在するし、だからこそ分譲時から手付かずの管理会社に削減コンサルが入ると、大抵、２?３割は安くなるんですよね。

[93: 匿名さん]

>>92 匿名さん

今となっては安くできなくなりましたから、削減コンサルも大変です。質も全然違う独立系エレベーター会社の他、アウトソーシングのみで誰も責任を取らないこと前提の点検業者を充てて、安くする。
それもできなくなって
もしくは大規模修繕工事をあの手この手で荒らして、何とか食い入ってくくらいになりますね。

仕様統一せずに話をすることこそが無駄な議論。

[94: 匿名さん]

また、意味不明なこと言ってる。。文章自分で見直して意味通じてるか確認してから投稿してくださいよ。

[95: 匿名さん]

>大規模マンションだと、マージン抜きでも例えば、５００戸のマンションでも管理会社の直接の取り分だけでも月１００万は超えるよ。

で、それがどこに書かれているの？根拠は？
やっぱりでたらめですか？（笑）人に根拠を求めるなら、まず自分が出したら

[96: 匿名さん]

＞ですから、大規模で何十万はどこに書いてますか？どこをどう読んでも何十万は書かれてませんよ？
＞http://www.takahashi-llcm-office.com/office/fee/

リンクよく見た？
自主管理マンションの場合は、要相談って記載されている

つまり、顧問料の月10万は、あくまで管理会社をつかっているマンションで、その管理会社の内容が変でないかをチェックするだけの業務で月10万といっている
（修繕やトラブル対応は別料金）

つまり管理会社の代わりに議事録作成や、提案、総会の準備などをするわけではなく、ただチェックするだけの値段で月10万とっている。
つまり、自主管理マンションで、実際の管理会社の代わりにやる場合は、これよりも高いし、さらに修繕のサポートも管理会社の代わりにやる場合は、さらに追加になるってこと。別に50万は変ではないとおもうけど

[97: 匿名さん]

だから修繕サポートは毎月あるのか? 提案もなくチェックするだけで金払うバカいる?
話にならないな。早く毎月50万かかるリンク張ってくださいよw

[98: 匿名さん]

>だから修繕サポートは毎月あるのか? 提案もなくチェックするだけで金払うバカいる?

修繕サポートも、チェックだけで月5万ですよ。
まぁ提案くらいはしてくれるでしょうけど。基本は、法的に問題内範囲であれば、理事会の自己責任ですよ。
マンション管理士の顧問契約って基本、問題がないかのチェックだけですよ。

＞話にならないな。早く毎月50万かかるリンク張ってくださいよw
まず、管理会社が100万はらっている根拠だしたら？？？（笑）

少なくとも管理委託をしているマンションの顧問契約で10万なんだから、自主管理マンションなら、数倍取られるくらいは、簡単に予想がつく。（100万の根拠がでたら、もう少し調べてもいいけどね（笑））

修繕サポートも同様なら、月10万以上は軽く取られると思われる。長期修繕計画や管理規約変更も同様。どれか1個が発生している前提で、これに個別相談費用も含めれて、ここにない会計費用が業者管理、管理人手配、管理などを含めたら月50万を想定するんじゃないの？

[99: 匿名さん]

５０万はという根拠は一切ないないということでいいんですね？

１００万の根拠は一度も見直してない管理会社の管理費なら、削減コンサルなどで見直せば、少なくとも管理費の３割近く削減できてるところが多いから。つまり少なくとも逆算すれば３割以上は管理会社が粗利をとっていたと言うこと。２００戸で管理費が３００万円とすれば１００万程度は管理会社と契約していなければかかってないコストであると言える。

大規模マンションの事例
https://www.office-shigematsu.com/services/services/costsakugen.html

こちらはタワマンで年３６００万円の削減事例　月３００万の削減
https://www.office-shigematsu.com/results/interview/019.html

自主管理にしたら数倍とられる根拠のリンク貼ってくれよ。あんたのバカな空想はいいから。

顧問契約で１０万で自主管理だと数倍って、数倍もとってる根拠どこにあるの？結局あんたの空想だろ？　そもそも毎月、管理会社のフロント自体、一棟にかける業務なんか理事会の出席と議事録の作成しかないのに、なんで自主管理にした途端、そんなに業務が激増するんだよ。　管理士はフルでつきっきりで働いてるとでも言うのか？


だから何度も言うように管理人の手配を毎月するんですか？www　毎月、修繕や会計や規約なんてあるのか？

何から何まで言ってることが全てデタラメだな

[100: 匿名さん]

大体、節約するためにマンション管理士と契約するのに、日常業務なんてほぼない管理士に何十万なんて払うわけないだろ。

ここ見ると、議事録作成サービスは１万からになってるからどんだけ高くても３万だな。
https://nagoya-mankansupport.jp/amount-of-money/

修繕時期の前でもなければ、理事会なんて２か月に一回でも問題ないから、たかが知れている。